Уверенность граждан в том, что недвижимость всегда дорожает, поддерживает рост цен

Вот что пишет руководитель IRN.ru Олег Репченко: «Ни на одном другом потребительском рынке его профессиональные участники не проводят такой массированной пропаганды о неизбежном подорожании своего товара, как на рынке недвижимости. Тезис вечного подорожания стал просто руководящей идеей всей отрасли…»

По мысли Олега Репченко, мы имеем дело с так называемым самосбывающимся пророчеством. Сам термин стал популярным в 40-е годы прошлого века. Его использовали социологи (Роберт Мертон и другие), чтобы описать, как ложное определение ситуации провоцирует поведение, при котором ложное представление становится истинным. 

Например, так: в благополучный банк, чисто случайно, наведалось несколько крупных вкладчиков. И кто-то предположил, что на самом-то деле дела у банка идут неважно, что вкладчики хотят снять деньги. И через короткое время слух оказывается правдой: активы тают, кредитор на грани банкротства. Или: если ребенка с детства регулярно убеждать, что он негодяй (в отличие от соседского мальчика) — довольно велика вероятность, что негодяем он и вырастет. 

В сфере недвижимости сыграла роль инерция языка. Квартира (и вообще недвижимость) — это дорогая вещь, часто — самая дорогая в жизни человека. А в нормальных условиях дорогая вещь и остается дорогой или поднимается в цене. Чтобы она подешевела (обесценилась), должна произойти катастрофа.

Пока — на протяжении многих лет — российская недвижимость и в самом деле дорожает. Большинству граждан она досталась в 1991 году бесплатно, по закону «О приватизации жилищного фонда…» (Некоторые дотошные экономисты считают: широкий жест понадобился, чтобы граждане отвлеклись и не стали массово встревать в историю с ваучерами, в приватизацию нефтянки, металлургических комбинатов и прочего крупного добра.) С начала 90-х популярным слоганом была фраза: «Московская недвижимость всегда в цене» — никто же не имел в виду, что в низкой?

И сейчас неуклонное удорожание квадратных метров – хоть в долларах, хоть в средних зарплатах — мы воспринимаем как естественный процесс, как одну из характеристик рынка. А так ли это?

Директор по развитию ГК «ЕДИНО» Максим Жабин согласен: действительно, девелоперы говорят о неизбежном удорожании чаще, чем игроки на других рынках. 

«Девелоперы просто предупреждают клиентов: поднятие цены неизбежно, потому что мы уже довольно долго живем в парадигме высоких ставок, — комментирует Максим Жабин. — Девелопмент — инерционная история, и реакция на поднятие будет достаточно продолжительной. И все участники рынка на это реагируют, включая владельцев участков. Во всяком случае, в своих проектах мы в этом году поднимаем цены, причем значительно».

«Я внимательно слежу за публикациями Олега Репченко, — говорит генеральный директор «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук. — Но тут, мне кажется, путается теплое с соленым. Кредитные ставки и другие факторы определяют инфляционные ожидания, а не наоборот. Есть, конечно, теория, что мысли создают события. Но с недвижимостью все же ситуация иная. Да, застройщики говорят: покупайте пока не «скакнуло», но их понять можно: деньги на депозитах, а те, кто хочет покупать в кредит, не могут из-за высокой ставки.  Девелоперы хотят дожить до светлых времен…» 

«Продавцы давно поняли, что страх покупателей упустить лучший момент для покупки — сильный мотиватор, и эффективно работают с такими поводами. Последние снижения КС не расширили финансовые возможности покупателей, но скорректировали ожидания, — отмечает председатель комитета по аналитике РГУД Михаил Хорьков. — Никто не знает, как изменится рынок через полгода-год, но у всех есть определенные представления, сформированные прошлым опытом или информационным контекстом». 

Михаил Хорьков также полагает, что рынок ближайшие годы будет зависеть от «смены ожиданий» — не только от реальных показателей, но и от их интерпретации в СМИ. 

Руководитель коттеджного направления компании «ФАКТ.» Алексей Баринов считает версию Репченко искусственной: «Я не думаю, что большая часть населения вообще как-то думает о росте цены на недвижимость. Это сильно преувеличено. Большинство граждан вообще об этом не размышляет. Считать, что у участников рынка больше нет аргументов, чтобы их продукт покупали, кроме предстоящего подорожания, — конечно,  смешно. Мы это видели уже неоднократно: все ждут снижения ставки и думают, что вот сейчас люди и деньги хлынут на рынок недвижимости, на рынок автомобилей, на рынок акций и куда-то еще. В прошлом были подобные ситуации, но все происходило очень постепенно». 

Девелопер Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», согласен с тем, что эпоха высоких ставок — это надолго. Но вовсе не из-за пропаганды застройщиков о подорожании. «ЦБ ориентируется не на рекламу и не на слухи, а на факты. А факты таковы, что в РФ по-прежнему высокий уровень инфляции. Поэтому ЦБ будет плавно снижать ставку. С учетом начавшейся девальвации рубля инфляция опять будет подрастать. При снижении ставки ослабляется национальная валюта. И процесс затянется на годы». 

Кстати, одним из первых на недавнее решение Центробанка по ключевой ставке отреагировал Промстройбанк. Он запустил вклад с доходностью 33% годовых, с ежемесячной выплатой дохода. Предложение действует только для новых клиентов — банк, видимо, рассчитывает такими мерами увеличить клиентскую базу. 

А экономисты и аналитики занялись подсчетами, как повлияет на рынок предстоящее повышение налогов и введение НДС для малых предприятий с оборотом от 10 млн рублей. И новые (повышенные) коммунальные тарифы вступают в силу с 1 октября 2025 года. Их вроде планировали применять с 1 июля, но решили не портить настроение электорату в период муниципальных выборов. А на подходе — дефицит горючего, стоимость которого тоже «зашита» в каждой единице продукции… 

Все это слишком сложно для обычного человека. Проще верить, во что-нибудь осязаемое, что «всегда в цене».