Константин Анохин: «Сделки с пожилыми собственниками массово срываются»
На рынке недвижимости стремительно формируется новый феномен — «токсичные квартиры», отмечает эксперт по недвижимости, управляющий партнер Агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин.
— Это могут быть даже юридически чистые объекты, но сейчас их невозможно продать из-за возраста владельца. В последние месяцы риэлторы все чаще отказываются брать в работу квартиры, где собственниками являются пожилые женщины.
Если у объекта единственный владелец — женщина старше 60 лет, продать такую квартиру сегодня почти нереально. Покупатели даже не рассматривают подобные варианты. На рынке это уже называют «бабка-террор»: риск потерять жилье через суд отпугивает всех участников сделки.
Причиной стали несколько громких судебных дел, где покупатели лишились квартир спустя месяцы после покупки. К ним приходили бывшие собственницы с адвокатами, заявляя, что продавали жилье под давлением или в состоянии заблуждения. После череды таких публикаций в прессе на рынке возник эффект лавины — любая квартира, где собственник пенсионер, воспринимается как потенциальная угроза.
Появилось ощущение, что даже идеальная сделка может быть пересмотрена. Суды действительно все чаще встают на сторону пожилых продавцов, и это парализует вторичный рынок.
По моим наблюдениям, за последние полтора месяца количество отказов от подобных объектов выросло в разы. И это не вопрос предвзятости, а вопрос безопасности. Ни один агент не приведет покупателя туда, где риск потерять деньги выше нормы.
Ситуацию осложняет и то, что титульное страхование не покрывает риски уголовных дел, связанных с мошенничеством. Если сделку оспаривают по уголовной статье, страховая компания не возмещает убытки. Формально объект может быть «чистым», но юридически уязвимым.
Кроме того, фактически страх перед «вторичкой» стал инструментом маркетинга. Продажи новостроек снижаются, и на этом фоне застройщики активно продвигают идею «юридически безопасной покупки».
Рынок подошел к опасной грани, когда реальные мошенники остаются в тени, а под подозрение попадают обычные пожилые собственники. Покупатели отказываются не из-за доказанных рисков, а потому что их запугали. Но пока судебная практика остается противоречивой, доверие к «вторичке» будет снижаться.
На мой взгляд, решить проблему можно только созданием нового страхового продукта, который защитит обе стороны сделки. Если такие риски будут застрахованы, рынок перестанет бояться возрастных продавцов. Без этого «токсичные квартиры» будут множиться, а ликвидность жилья на вторичном рынке — падать.