Михаил Голубев: «О праве малоэтажки на самоопределение»

– Рынок ИЖС в петербургском регионе неоднороден. За полгода в ЛО построили 15,2 тыс. домов ИЖС, в Петербурге – 621. Дома для постоянного проживания становятся популярнее, при этом дачный (сезонный) формат уходит. Как вы объясняете эту тенденцию? Удастся ли объединить городские плюсы (социалка, коммуникации, инфраструктура) с природными преимуществами загородных локаций? 
– У нас Ленинградская область и Петербург – это фактически один регион, если говорить о малоэтажке. Хотя есть много законодательных и административных различий. Для меня малоэтажка – это и МКД (до 4 этажей), ИЖС и блокированная застройка (таунхаусы). И когда мы говорим о жилищном строительстве, правомерно включать туда и садоводства. Именно за счет этого растет объем застройки, особенно в Ленобласти. Люди хотят жить комфортно, в своем доме, с кусочком земли. Пять лет с начала пандемии продолжается этот исход, и он породил разные дисбалансы. Все теперь понимают: жить в субурбии без развитой инфраструктуры некомфортно. 
Главное – уменьшать маятниковую миграцию. Это самая больная проблема. Люди с утра едут в одну сторону, вечером – в другую. Есть такой закон урбанистики – несбалансированное строительство дорог без создания условий для работы, учебы, сервисов для жизни «на районе», куда ведут такие дороги, порождает автомобильную индукцию. Семьи покупают все новые машины. 
Дороги «забиваются» именно на съездах. Это стандартная ошибка городского развития – отсутствие полицентричности. Школ, поликлиник, канализации тоже не хватает. Так, увы, складываются новые кварталы «на природе» вокруг мегаполиса. 

– Ваши конкуренты строят рядом с вами, например, ЖК «Лисино». 
– Посмотрим, что у них получится. У них масштабная затея – КРТ с огромными объемами МКД, с поликлиниками и школами, благоустройством, нужно еще эти затраты к положительному балансу проекта свести. У нас не было подобного плана. У нас локальный малоэтажный проект, по типу ЖК «Северная лисица», который строится по соседству. Можно порассуждать о продукте: что нужно? Одноэтажные дома по 100 квадратных метров или коттеджи по 500? Вот вопрос, к которому мы пришли. Каким должен быть размер участка? Есть еще вопросы, которые надо синхронизировать в многослойной, неоднородной системе современного городского расселения. Тогда и появится продукт, который будет соответствовать социально-экономическим реалиям.  

– Каким вы видите этот новый продукт? 
– Люди хотят иметь небольшие дома. Они хотят недвижимость не обременительную, а комфортно используемую. То есть дом должен стоить как приличная двух-четырехкомнатная квартира; в зависимости от конкретного региона цифры будут варьироваться. Например, в Петербурге квартира комфорт-класса в Приморском районе стоит 15–20 миллионов, добавляйте сюда еще 20%. И получится дом с участком, который будет востребован рынком. В него семья должна быстро переехать, сделав ремонт. Вот только среднего класса, на который все это рассчитано и который должен был спасти страну, у нас не хватает. В этой нише еще работать и работать. Мы в «Прибрежном Квартале» прошли весь путь, совмещая наработки либеральной модели «нового урбанизма» и реалии российской действительности. Во второй очереди мы очень упростили систему и сделали компактные 100-метровые дома с участками, без всяких цокольных или подземных этажей, без сложных систем с террасами и садами на крышах. Но с возможностью развития пространства! Мы хотим сосредоточиться именно на такой, понятной людям, компактной, экономически выгодной застройке.  
И ради эксперимента сейчас продумываем отдельные дома ИЖС с участками по 6 соток. Это будет дорого, но как раз в стиле традиционных пригородных ИЖС – 300 метров. Такой объект уже будет стоить в районе 80 миллионов рублей. То есть в малоэтажке фактически есть две «магистральные» ниши для бизнеса. Одна – дом как эквивалент небольшой квартиры с участком от 1,5 до 6 соток, другая – дома 200–300 метров с бОльшими участками.  

– Ну, 300 «квадратов» – хороший размер, но шесть соток выглядят смешно для такого метража. 
– А зачем городскому жителю большой участок, помидоры поливать? Ему ехать 20 минут до Петроградки, а там сейчас строят бетонные ЖК бизнес-класса с модными фасадами, по 500 тысяч рублей за «квадрат». То есть квартира 100 метров обойдется в 50 миллионов. Рост стоимости жилья на Петроградской – более 30% за год, самый высокий показатель в мире! 

– В чем главная разница между дачами и ИЖС с малоэтажными комплексами и проектами КРТ? 
– Дачный образ жизни – это когда люди приезжают на месяц, на летний сезон, на новогодние каникулы. Им не нужны школы и детские садики. Они приезжают, чтобы насладиться природой. Лес, озеро какое-нибудь. Я считаю, что с учетом растущей мобильности населения все дачи должны быть в Крыму, на Кавказе, Алтае, на Волге и Каспийском море, на Дальнем Востоке…  

– На выходные махнуть на Дальний Восток… 
– Удаленные дачи или апартаменты, совмещенные с рекреационным типом недвижимости, – это как раз новое направление рынка. Привет Аэрофлоту! МЖК могут использовать разные типы жилья для достижения экономических целей: ИЖС, таунхаусы и многоквартирные малоэтажные дома. КРТ дает гарантированную возможность синхронизировать транспортную, инженерную, социальную-бытовую инфраструктуру. МЖК позволяет проектировать еще детальнее: соседские, детские и сервисные учреждения, магазинчики, благоустройство и т. п. МЖК дают возможность эффективнее работать с ипотекой. 
В Ленинградской области сейчас говорят: если участок больше одного гектара, сразу нужно КРТ, независимо от того, хочешь ли ты строить МКД или коттеджный поселок. Инициатива классная, которая в Петербурге вообще не работает, тут про малоэтажку, особенно про частные дома, никто много не думает. Должна произойти синхронизация бизнеса, власти и граждан как заказчиков качественной городской среды. Почему бы не сбалансировать частные инвестиции с государственными программами развития? В городе необходима Комиссия по развитию малоэтажного строительства.  

– Где в городской черте преимущества ИЖС могут быть реализованы в полной мере?  
– У нас в городе из 18 районов 11 имеют возможности для малоэтажной застройки. В том числе и моя территория, Лисий Нос, где я живу и где развиваю свои программы, обладает огромным градостроительным потенциалом, даже еще 20-летней давности. У нас, например, есть новая большая зона для ИЖС, где просто ничего не происходит. А здесь можно было бы балансировать плотность, устанавливая разные зоны малоэтажной застройки, тем более рядом есть зона МКД. И городской ИЖС – это ведь не обязательно 12 соток. В Севастополе, например, оперируют 4 сотками.  
У нас еще по прежним нормативам был выделен участок 1,5 сотки под ИЖС, и мы успели 10 лет назад построить на нем отличный дом с мезонином, который должен был демографически спасти Россию. Но администрация изменила ПЗЗ, и теперь у нас минимальный размер ИЖС – 6 соток, а полторы сотки – это блокированная застройка. Нужно обсудить это с властями: на кого вы рассчитываете, предлагая под индивидуальную застройку 12 соток в Петербурге? И шесть тоже много: на них четыре дома можно было раньше построить. Конечно, у них должны быть правильные параметры. Не будешь же на полутора сотках трехэтажную виллу возводить. Нужно соблюсти отступы, обеспечить озеленение. Но я же сумел реализовать такой проект! Из-за него даже была почти драка покупателей. Сбербанк дал ипотеку на этот дом под нормальный процент. Это был прорывной проект.  

– Вы сказали, что у Лисьего Носа огромный потенциал с точки зрения малоэтажного строительства. Но почему, кроме вас, его никто не видит? 
– Лисий Нос – особенное место. Такое муниципальное образование, которое может развиваться, как сейчас и Лахта-Ольгино вокруг инвестиций Газпрома: Лахта-центр, Город яхт, новый аэропорт.  
Исторически Лисий Нос при капитализме должен был стать местом для богатых по проекту города-сада 1906 года Стенбок-Ферморов, потом после 1991 года – петербургской Рублевкой. Но как-то все у нас происходит не очень организованно. И земля была дорогая, и административные барьеры. Я был единственным инвестором, который предлагал комплексную программу для Лисьего Носа. Еще в 2008 году я отправил в администрацию программу развития поселка, и частные проекты у меня, естественно, возникли именно на этой территории. Где живешь, там и должен развивать, да? В Петербурге в то время были и другие проекты, например, в Разливе и Солнечном, ЛСР и ЦДС делали. Реализовали, а новое не хотят. Невыгодно. 
Крупный бизнес периодически заходит раз в 10–15 лет в такие проекты, но не в состоянии их поточно реализовывать. У них другая организационно-управленческая модель, другие издержки. При этом у малого бизнеса меньше знаний, компетенций, ресурсов, он не может снимать административные барьеры. Однако он больше настроен на индивидуальную работу с клиентами, экономит издержки. Малоэтажка – это для малых строителей и инвесторов. 

– Почему в малоэтажном домостроении так мало громких имен архитекторов, проектировщиков и вообще с классной архитектурой не очень? 
– Это вытекает из того, что мы уже обсудили. Все наши маститые архитекторы при крупном бизнесе, проектируют огромные элитные дома, берут архитектурные премии благодаря лобби застройщиков. Малый бизнес ничего особо не может пролоббировать. Девелоперы в малоэтажке не могут пригласить звезду, это не жадность – просто экономически невыгодно. А знаменитые архитекторы или инженеры не понижают свои гонорары. Есть и молодые зодчие, они молодцы и готовы браться за малоэтажку, ищут интересные индивидуальные решения, но у них пока опыта не хватает. 

– Но вы же пригласили известного мастера Михаила Шемякина… Кстати, вам удалось согласовать нарисованный им сказочный дом? 
– На днях мы отправили проект на согласование архитектурно-градостроительного облика. Ждем. Шемякин передал мне авторские права на фасады здания, так как он – автор концепции и художественного решения. Это будет уникальный проект, по сути, сказочный мир Шемякина перейдет в реальность. Помогли мои личные с ним договоренности.  

– Для какого формата: многоквартирные дома или системная малоэтажка с ИЖС – более значимы дизайн-коды, архитектурный стиль и другая эстетика? 
– Однозначно – для малоэтажных комплексов: они ведь дискретные, там много разных строений. Поэтому и важно создать некий градостроительный ансамбль. В многоэтажном строительстве, как правило, уже есть некий городской контекст (если речь не идет о создании с нуля целого микрорайона), и вы этого сложившегося контекста придерживаетесь. Соответственно, тема дизайн-кода по-иному раскрывается, скорее как тема идентичности. И это гораздо сложнее, чем просто дизайн-код.  
В малоэтажке же по определению присутствует многообразие застройки. И в таких проектах желательно иметь дизайн-код, чтобы естественное для малоэтажного формата многообразие не превращалось в хаос. И мы в «Прибрежном Квартале» тоже эту задачу решаем, причем балансируя на тонкой грани. Некоторые нас обвиняют в избыточности архитектурных стилей: органическая архитектура, деревья, растущие через крыши, и тут же модернизм в разных формах… Даже арка своя триумфальная есть. Плюс активное использование цвета на фасадах. Кому-то это напоминает Диснейленд. Однако я считаю, что мы находим баланс, сохраняя разумное разнообразие и сдерживая спонтанное самовыражение домовладельцев. Сейчас на тех, кто нарушил регламенты застройки, даже вынуждены подать в суд. 
При этом во второй очереди проекта мы представим более единообразный и массовый (в хорошем смысле слова) продукт. Те самые востребованные 100-метровые дома, способные создать альтернативу городской квартире, о которых мы говорили вначале. 

– Как продвигается вторая очередь «Прибрежного Квартала»? 
– Сейчас мы активно создаем инфраструктуру: строим сразу дороги и инженерию. Только затем приступим к строительству домов. Планируем в сентябре представить свой новый продукт, настроенный на демографический рост. С учетом неопределенности и новых «черных лебедей», качественная малоэтажка в нашем инвестиционно привлекательном районе растет в цене!    
 С наступающим Днем строителя – 2025! 

 Реклама / Рекламодатель и застройщик: ООО «Зеленый квартал», ИНН 7811679851 /  foxnose.ru