Вера Рябова: «Единые федеральные правила определения ВРИ участков упростят ситуацию»

С 1 марта 2026-го вступит в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, которым внесены многочисленные изменения в Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты. Закон систематизирует и дополняет существующее правовое регулирование видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ) с учетом подходов, выработанных судебной практикой.

По общему правилу ВРИ в отношении земельных участков устанавливаются регламентами использования земель. К ним относятся градостроительные регламенты в составе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), лесохозяйственные регламенты и положения об особо охраняемой природной территории. В ряде случаев ВРИ устанавливаются документацией по планировке территории (проектом планировки и межевания), например, для строительства и реконструкции линейных объектов, транспортно-пересадочных узлов, участков земель общего пользования и в иных случаях, предусмотренных ФЗ. 

Тем самым предпринята попытка определить приоритет между регламентом использования земель и документацией по планировке территории. В первых редакциях Градостроительного кодекса РФ была установлена относительно четкая иерархия между ПЗЗ и документацией по планировке, но в последние годы она довольно сильно «размылась» практическим и судебным правоприменением. Кроме того, региональные и местные органы власти нередко самостоятельно определяют правила применения градостроительной документации, особенно если это нормативные акты одного уровня принятия (например, в Санкт-Петербурге ПЗЗ и проекты планировки утверждает правительство города). Поэтому установление в федеральном законодательстве единых правил определения ВРИ в соответствии с утвержденной документацией по планировке несколько упрощает ситуацию.

Также введено существенное для градостроительной практики ограничение, запрещающее правообладателю земельного участка выбирать вид его разрешенного использования для жилищного строительства, если это не предусмотрено документацией по планировке территории. То есть построить многоквартирный дом на участке, отведенном по ППТ для размещения нежилых объектов, не получится без предварительного изменения проекта планировки.

Размещение некоторых объектов (геодезических пунктов, специальных информационных знаков, линейных объектов, возведение некапитальных строений и складирование материалов на период строительства, обеспечение обороны и безопасности и некоторых других) допускается независимо от установленной категории земель и ВРИ участка.

Закон также определяет, что основной ВРИ считается выбранным с момента внесения сведений о нем в ЕГРН в порядке, установленном специальной статьей в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». По общему правилу для этого достаточно подачи заявления от правообладателя в Росреестр, однако в ряде случаев потребуется приложить дополнительные документы (например, разрешение на условно разрешенный вид или документацию по планировке территории). Вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними без внесения сведений в ЕГРН.

Впервые подробно урегулировано определение ВРИ при образовании новых участков. Ранее действовало правило, что ВРИ образуемого участка должен соответствовать исходному. При объединении или перераспределении участков с разными ВРИ собственнику приходилось предварительно изменять один из них. Теперь Земельным кодексом устанавливаются правила для таких ситуаций, в том числе разрешается выбрать несколько ВРИ в отношении нового участка, если исходные участки находились в границах одной территориальной зоны. При образовании участка под зданием или сооружением для него устанавливается аналогичный вид использования независимо от регламента использования земель. 

Оценивая положительно закон в целом, следует быть готовыми к сложностям в его применении до тех пор, пока не сформируется правоприменительная практика «на местах» и будут внесены необходимые изменения в многочисленные подзаконные акты и административные регламенты органов государственной власти.