Алина Радова: «Проверять участок перед сделкой нужно особенно тщательно»
При покупке загородной недвижимости в Ленобласти важно учитывать не только ее стоимость и расположение, но и правовые нюансы. Ошибка может обернуться изъятием участка, сносом дома за ваш счет, штрафами и многолетними судами. О том, как избежать рисков или минимизировать их, рассуждает Алина Радова, юрист консалтинговой группы VERSUS.
На участки распространяются многочисленные публичные ограничения: нормы земельного и градостроительного права, лесное и природоохранное законодательство. Зачастую они не позволяют использовать участок в тех целях, ради которых он приобретался.
Как результат собственники получают отказы в регистрации прав и сделок, непринятие уведомления о строительстве, невозможность подключения к сетям, запрет на реконструкцию, признание объектов самовольными постройками и требования их демонтировать, что влечет потерю вложенных средств.
Преодолеть некоторые ограничения практически невозможно, поэтому перед сделкой участок нужно тщательно проверять, понимая, на что именно обращать внимание.
Для базовой проверки достаточно следующих ресурсов:
- выписки из ЕГРН на земельный участок и на объекты на нем, которую можно запросить у продавца;
- Национальная система пространственных данных (НСПД), где можно пройти авторизацию через госуслуги и посмотреть практически все сведения об участке. Рекомендую обратить внимание на папку «Ленинградская область»;
- ФГИС ТП, в которой публикуются генеральные планы и правила землепользования и застройки, включая материалы по обоснованию и картографические материалы. Их можно найти в поиске документов по точному названию;
- ФГИС ЛК, благодаря которой можно выявить, попадает ли ваш участок в границы земель лесного фонда;
- официальные сайты органов власти Ленинградской области и муниципалитетов, на которых публикуется градостроительная документация.
Проверку всегда следует соотносить с целью покупки. Режим земли для постоянного проживания, для дачи или под торговлю различается, а ошибки на этом шаге обходятся дороже всего. Чтобы учесть все тонкости, лучше обратиться к юристу.
Однако общее представление об объекте можно получить самостоятельно.
1. Категория земель
По данному параметру вы можете определить рамки допустимой деятельности. Процедура изменения категории земель длительная и непредсказуемая, поэтому разумно исходить из текущего статуса, а не из обещаний продавца. Сведения об актуальной категории земель отображаются в выписке из ЕГРН и в НСПД.
Самая благоприятная категория земель для застройки — земли населенных пунктов. Для дачи также подойдут земли сельхозназначения, однако избегайте сельскохозяйственных угодий — их нельзя использовать под садоводство и размещение садовых домов (ч. 10 ст. 4.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ). Однако обнаружить этот вид сельхозземель порой непросто. Также стоит учитывать, что с 2026 года ужесточается регулирование перевода сельхозземель в земли иных категорий. Власти Ленобласти активно поддерживают этот подход и устанавливают дополнительные требования для перевода таких земель под жилое строительство.
Ленинградская область богата лесами и озерами. И хотя участки в столь живописных местах выглядят заманчиво, наличие на территории пруда, озера или густой растительности влечет риск отнесения участка к федеральной собственности. Дело в том, что земельные участки могут полностью или частично входить в границы земель лесного или водного фонда. В ЕГРН и НСПД это может быть не отражено, потому проверяйте границы лесов во ФГИС ЛК и помните, что в силу закона почти все водные объекты являются публичной собственностью (ч. 1, 2 ст. 6 ВК РФ). При выявлении водного объекта изъятие участка из частной собственности происходит в 97% случаев.
Возврат незаконно присвоенных земель лесного и водного фонда находится под пристальным вниманием природоохранной прокуратуры Ленинградской области. Буквально в августе 2025 года в Приозерском районе у частного собственника был изъят участок 1,4 га, который практически полностью располагался в Куйбышевском участковом лесничестве. Аналогичная судьба ожидала участок вдоль береговой полосы озера Суходольское в Громовском сельском поселении. В сентябре 2025 года Арбитражный суд Северо-Западного округа принял окончательное решение по делу и вернул участок в муниципальную собственность.
2. Планы по развитию территории
Перед приобретением объекта обязательно изучите планы по развитию близлежащих территорий. Это можно узнать из Генерального плана, схем территориального планирования и проектов планировки территории, которые публикуются во ФГИС ТП и на сайтах органов власти. Также помогут публикации в СМИ. Проверьте, есть ли решение об изъятии для публичных нужд в отношении интересующего вас участка. Это поможет выявить, планируется ли реализация инфраструктурных проектов, которые могут затронуть ваш участок. Если это так, с большой вероятностью через некоторое время участок будет изъят для публичных нужд.
Есть и более неочевидные риски. Показательным стало дело по трассировке КАД-2 в районе Токсово. В 2024–2025 годах владельцы участков и домов в коридоре будущей магистрали сталкивались с отказами Росреестра в кадастровом учете и регистрации прав. Регистрация возобновилась только в сентябре этого года. Проблема получила большой общественный резонанс, поскольку точной трассировки еще нет. От такого риска крайне трудно защититься даже с привлечением юриста. Надеемся, что эта практика не получит широкого распространения, поскольку она противоречит принципу правовой определенности. Тем не менее на прочих участках коридора сохраняется риск последующего изъятия участков для госнужд. И точно определить, какие участки будут изъяты, получится только после утверждения документации по планировке территории, в которой точно будет определена трассировка дороги.
3. Функциональное и градостроительное зонирование, вид разрешенного использования (ВРИ)
Эти параметры задают тонкую настройку режима использования участка. Они применимы в первую очередь к землям населенных пунктов и в некоторой степени к землям сельхозназначения.
Логика анализа такова: сначала сопоставьте свои планы с функциональной зоной по Генплану, затем проверьте, соответствует ли ей территориальная зона и какие параметры застройки в ней допускаются. Расхождение данных зон — частый сюжет во многих поселениях Ленобласти, который влечет риск изменения территориальной зоны на ту, которая будет соответствовать функциональной (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ), что может повлиять на ваш проект.
Обратите внимание, входит ли вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, указанный в выписке из ЕГРН, в перечень основных ВРИ территориальной зоны. Если нет, вы можете продолжить использование объектов, которые уже есть на участке. Однако для их реконструкции или для строительства новых объектов потребуется изменение ВРИ в ЕГРН, при этом выбрать можно будет только из перечня для территориальной зоны.
4. Особые режимы
Существуют территории, в границах которых действуют строгие ограничения строительства. НСПД и выписки из ЕГРН помогают увидеть зарегистрированные ограничения. Так вы сможете определить, затрагивают ли ваш участок особо охраняемые природные территории, территории объектов культурного наследия, береговые полосы водных объектов и санитарно-защитные зоны. В случае сомнений стоит обратиться за уточнениями в профильные ведомства. Строительство жилья и большинства других объектов в их границах запрещено, а вывод участка из-под подобных ограничений крайне затруднителен.
Такой подход позволяет заранее отсечь проблемные активы, избежать отказов в учете и регистрации и не оказаться в границах будущего инфраструктурного проекта. Если цель — проживание или развитие бизнеса, разумно подключить юриста на этапе проверки: стоимость профессионального заключения несопоставима с ценой ошибки, когда ограничения всплывают уже после сделки.