Важно ли для рынка апартаментов решение Конституционного суда по временной регистрации?

Раиль Муфазданов,  
управляющий директор Vertical Hospitality:  
— Ключевой момент, который часто упускают в публичной дискуссии: Конституционный суд говорит исключительно о временной регистрации по месту пребывания. Это принципиально. Постоянная регистрация в апартаментах по-прежнему невозможна.  
А это означает, что доступ к детским садам, школам и другой социальной инфраструктуре по месту регистрации не возникает, поскольку для постановки на учет и зачисления требуется именно регистрация по месту жительства. Временная регистрация таких прав не дает. Кроме того, постановление четко ограничивает круг лиц: зарегистрироваться могут только собственник апартамента и члены его семьи или близкие родственники, при личном обращении в органы МВД и с подтверждающим пакетом документов. Речь не идет о массовой регистрации арендаторов или третьих лиц. 
По сути, КС в данном случае берет на себя социальную функцию «затыкания правового пробела», который существует уже более десяти лет из-за отсутствия отдельного федерального закона об апартаментах. Суд пытается аккуратно сбалансировать право собственности и право граждан на выбор места пребывания, не перекладывая при этом социальную нагрузку на города и регионы. 
Именно поэтому это решение не создает дополнительного давления на апарт-проекты, не меняет их экономику и не трансформирует апартаменты в жилье. Без отдельного закона формат остается инвестиционной недвижимостью с гостиничной или сервисной логикой, а принятое постановление — это точечная юридическая корректировка, а не смена правил игры для рынка в целом. 

Кирилл Кудинов, 
основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
— Разрешение на временную регистрацию в апартаментах однозначно не пройдет для рынка бесследно, но повлияет исключительно на сегмент псевдожилья. Это важный шаг для многих нынешних и потенциальных жильцов многочисленных апарт-комплексов — преимущественно в столице. Уже сегодня тысячи москвичей получают возможность зарегистрироваться в своих помещениях. 
Поскольку временную «прописку» можно оформлять на срок до пяти лет с возможностью неоднократного продления, такая регистрация фактически приравнивается к постоянной. А собственники апартаментов, соответственно, получают право на полный соцпакет в виде возможности прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в детсад и школу. 
Проблема в том, что детсадов, школ и поликлиник в непосредственной близости от многочисленных столичных псевдо-ЖК зачастую не хватает. Необеспеченность социальной инфраструктурой на протяжении многих лет определяла ценовую разницу между апартаментами и квартирами. И в конечном счете стала основной причиной запрета городской администрации на строительство в Москве апарт-комплексов. 
Существенным моментом для квазижилья на фоне постановления КС станет рост цен. В той же Москве апартаменты стоят дешевле квартир примерно на треть и теперь, с возможностью прописаться в них, определенно подорожают. Тем более их предложение год за годом сокращается и становится дефицитным. 
Однако нужно учитывать, что процедура регистрации в апартаментах может оказаться отнюдь непростой, в особенности на первых порах. МВД уже обнародовало список необходимых документов для подачи в миграционный отдел. В этот перечень входят: заявление, паспорт, документы, подтверждающие право на проживание в помещении (договор купли-продажи или аренды). Есть еще один обязательный пункт, и он вызывает вопросы: «копии документов, подтверждающих строительство здания как предназначенного для пребывания граждан, а также пригодность конкретного нежилого помещения в нем как сходного по характеристикам с квартирой». Что здесь имеется в виду, пока неясно. Либо это выписка из ЕГРН, либо проектная документация. И потом, хотелось бы понимать, по каким критериям МВД собирается оценивать схожесть апартаментов с квартирами и насколько это ведомство квалифицировано для проведения такого рода оценок. 
Для сегмента сервисных апартаментов постановление КС не играет какой-либо роли. В особенности с учетом готовящегося законопроекта о коллективных инвестициях в гостиницы. На сегодня единственным юридически закрепленным определением апартаментов выступает правительственное положение о квалификации гостиниц. Там апартаменты обозначены как определенный вид гостиничных номеров, а апарт-отели — как вид гостиниц. 
Будущий закон о коллективных инвестициях в гостиницы запретит собственникам юнитов проживать в них. Тем самым он завершит растянувшийся на годы процесс отстраивания сегмента сервисных апартаментов от псевдожилья и обозначит главное: апартаменты в глазах государства — не аналог жилья, а помещения отельного типа для временного пребывания, покупать которые следует исключительно для сдачи в аренду через гостиничного оператора. 

Елизавета Ковригина,  
директор бизнес-юнита Orange.Life!: 
— Решение КС, безусловно, важно как правовой сигнал, но его влияние на рынок апартаментов не стоит переоценивать. Речь идет не о приравнивании апартаментов к жилью и не о появлении «прописки» в привычном смысле, а исключительно о возможности временной регистрации при соблюдении действующих правил. В случае сервисных апарт-отелей с обязательным профессиональным управлением это принципиально важно. В большинстве таких проектов, включая наш продукт, собственник не проживает в апартаменте: объект передается в управление оператору, а собственник получает доход от эксплуатации. Более того, наш договор аренды прямо исключает возможность постоянного и/или временного проживания собственника. Соответственно, правовых оснований для регистрации в подобных проектах не возникает — и решение КС здесь ничего не меняет. 
Для проектов без обязательного управления, где апартаменты фактически используются как жилье, решение КС может оказаться более чувствительным. Однако это усиливает тенденцию размывания сути апартаментов как инвестиционного и сервисного продукта, подменяя его псевдожильем и создавая долгосрочные риски для рынка и собственников. 
Решение КС — важное уточнение правовой рамки, но не переломный момент для рынка сервисных апартаментов. Для профессиональных проектов с обязательным управлением оно не меняет ни экономику, ни продуктовую логику. 

Карина Шальнова, 
основатель компании KR.Consulting, CEO и основатель УК KEYPORT: 
— Да, решение важно. Не потому, что формат приравняли к жилью — этого не произошло,  а потому что снят ключевой психологический барьер. Невозможность регистрации делала продукт «не до конца легитимным» в глазах части покупателей. Даже инвесторы часто выбирали жилье как более понятный и универсальный инструмент. Теперь этот ограничивающий фактор ослаблен, значит, ликвидность апартаментов может вырасти, а в отдельных регионах — и стоимость квадратного метра. Решение КС не меняет статус формата, но меняет его восприятие. А для рынка недвижимости именно фактор доверия и понятности продукта зачастую оказывает более сильное влияние, чем формальные юридические различия. 
Вероятно, спрос активизируется, а сервисные апартаменты выиграют больше, чем псевдожилье. У них уже есть УК, стандарты эксплуатации и прозрачная модель проживания. После появления возможности временной регистрации формат становится более завершенным: его можно использовать и как инвестиционный актив, и как вариант долгосрочного проживания. Дополнительный фактор — сокращение возможностей семейной ипотеки и ужесточение требований к ней. Жилье теряет часть инвестиционной привлекательности, и апартаменты могут окончательно закрепиться как основной формат инвестиционной недвижимости под аренду. 
При этом возможен и приток покупателей, которые ранее не рассматривали апартаменты для собственного проживания именно из-за отсутствия регистрации. На первом этапе возможны бюрократические сложности — потребуется выработать практику взаимодействия с МВД и управляющими компаниями. Но при понятном алгоритме значительная часть собственников, проживающих в апартаментах или сдающих их в долгосрочную аренду, воспользуется этой возможностью.  

Елена Дементьева, 
независимый эксперт по апартаментам и инвестиционной недвижимости: 
— КС указал, что собственники нежилых помещений, члены их семей и близкие родственники имеют право на временную регистрацию в апартаментах при соблюдении определенных условий. А именно: подача заявления для регистрации по месту пребывания, как в жилых помещениях; предоставление документов, подтверждающих, что здание предназначено для пребывания граждан; подтверждение пригодности конкретного нежилого помещения для проживания. 
Для рынка недвижимости с точки зрения пользования апартаментами — это вариативность, возможность использования нежилого помещения для собственного проживания официально и/или сдачи объекта в долгосрочную аренду третьим лицам. 
Конечно, КС обратил внимание на невозможность постоянной регистрации, и это понятно, т. к. это право возложило бы на власти дополнительные обязанности по обеспечению жителей объектами социальной инфраструктуры и благоустройства. 
Исходя из моей практики порядка 30% клиентов покупают апартаменты для собственного проживания с гостиничной инфраструктурой, для них возможность временной регистрации — положительный фактор при принятии решения в пользу покупки апартаментов. А сам факт разрешения временной регистрации в апартаментах гостиничного типа, скорее всего, приведет к повышению спроса на этот вид недвижимости и его стоимости. 

Антон Агапов, 
заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES: 
— По сути, решение КС закрыло юридический пробел — собственник, который купил сервисный апартамент и реально в нем проживает, ранее не мог официально зарегистрироваться там. Теперь такая возможность появилась. Ничего революционного не произошло — просто убрали правовое расхождение, которое мешало людям оформить временное пребывание там, где они фактически находятся. Всплеска спроса исключительно из-за регистрации ждать не стоит. Люди выбирают апартаменты прежде всего по локации, цене и качеству сервиса. Но для тех, кто колеблется между квартирой и апартаментами, появление временной регистрации может стать весомым аргументом в пользу последних. Особенно если речь идет о семьях с детьми, для которых доступ к поликлиникам и детским садам критичен. В этом смысле сервисные апартаменты получают дополнительное преимущество перед так называемым квазижильем — объектами без гостиничного статуса и должной инфраструктуры, где вопрос регистрации по-прежнему остается под вопросом. 
Сама процедура временной регистрации сегодня технически несложна. И раз основания для этого появились, я полагаю, что цивилизованные игроки рынка пойдут навстречу собственникам. Однако активно пользоваться опцией будут не все: для многих сервисные апартаменты — это в первую очередь инвестиция, поэтому регистрация им не нужна. Но та часть собственников, которая действительно живет в апартаментах на постоянной или длительной основе, вероятно, захочет оформить документы. И это, повторюсь, совершенно справедливо, когда фактические отношения получают правовое подтверждение. 

Николай Антонов, 
генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО):  
— Решение КС стало заметной новостью для рынка, однако его влияние стоит оценивать трезво, без завышенных ожиданий. Формально КС разрешил временную регистрацию в апарт-отелях без обязательного участия гостиничного оператора. Речь именно о временной регистрации, а не о полноценной «прописке» и тем более не о приравнивании апартаментов к жилью. До сих пор временную регистрацию можно было получить через УК. Оформить ее самостоятельно было нельзя. Для тех гостей, кто проживал в наших отелях, мы предоставляли через систему «Контур» (сервис для передачи сведений в МВД о прибывающих гостях) временную регистрацию. Если надо было, выдавали справки о временной регистрации в гостинице. Теперь такая возможность появляется и у собственников, которые не участвуют в гостиничном фонде.  
Скорее всего, существенного влияния на объем продаж не произойдет. Но решение добавляет формату дополнительную гибкость. Сервисные апартаменты становятся более понятными и легальными в глазах консервативной аудитории. Особенно это важно для тех собственников, которые не планируют сдавать объект через УК и рассматривают апартаменты как альтернативу жилью или как гибкий инвестиционный инструмент. 
Новость скорее позитивная для рынка. Решение КС дает дополнительную возможность использования апарт-отеля как многофункционального и универсального объекта коммерческой недвижимости. С практической точки зрения нововведение снижает часть барьеров для собственников и арендаторов. Однако это не революция, а эволюционный шаг. Рынок апартаментов сегодня определяется куда более существенными факторами — законодательными ограничениями, экономической конъюнктурой, доступностью финансирования и качеством управления проектами. 
В этом контексте решение КС — дополнительный плюс к гибкости формата, но не самостоятельный драйвер роста. 
Одна из задач нашей Ассоциации МААО — это как раз работа по внесению законодательных инициатив на рынке апарт-отелей для улучшения и систематизации правил. 

Светлана Кузьменко, 
руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская»: 
— Для гостиниц категории «апарт-отель» решение КС ничего не меняет. У нас и так не просто предусмотрена, а обязательна регистрация по месту временного пребывания для резидентов, даже на одни сутки. Регистрацию и оплату госпошлины производит администрация отеля. 
Что касается псевдожилья, то регистрация в нежилом помещении никоим образом не переводит его в категорию жилого, это всего лишь уведомление МВД о местонахождении гражданина. Все недостатки «серой правовой зоны» такие объекты сохраняют. Застройщик псевдожилья сэкономил на отчислениях на социальную инфраструктуру, поэтому непонятен механизм доступа к ней временно зарегистрированных в нежилых помещениях. Взыскать средства на создание и содержание тех самых поликлиник и детских садов с застройщика постфактум нереально, а увеличивать нагрузку на социальные объекты, оплаченные покупателями жилья, вряд ли позволят. 
Понаблюдаем за действиями местных властей. Собственно, псевдожилье и покупали ради его дешевизны, какие могут быть претензии? Отсутствие регистрации — меньшее из его недостатков. Самое неприятное, что такие объекты зачастую возводились без соблюдения СНиП (31-01-2003), а это неизбежно сказывается на качестве недвижимости и стоимости эксплуатации.  
Мы ожидали в начале 2026 года публикации профильного федерального закона, однако он не прошел слушания, и мы все еще не можем говорить об апартаментах, как о выделенной категории недвижимости. В правовом поле РФ не существует такого понятия, как «сервисные апартаменты». Есть гостиницы, спроектированные по своим нормам, частным случаем которых является апарт-отель. И есть псевдожилье, которое по документам может быть чем угодно — от складского комплекса до офисного центра. Как бы ни назывался проект в маркетинге, опытный инвестор доверяет исходно-разрешительной документации, а не рекламному буклету. Инвестировать в гостиницу разумно, это перспективный сегмент экономики для туристической столицы. Но никаких «сервисных апартаментов» в природе не существует, это маркетинговая уловка.  
Для арендаторов решение КС дает определенные преимущества. Собственники жилых квартир будут отказывать арендаторам во временной регистрации, опасаясь новых правил регистрации несовершеннолетних без разрешения собственника, это огромный и неоправданный риск. Поэтому арендаторы, для которых важна временная регистрация, перетекут из квартир в псевдожилье. 

Евгения Мироненко, 
генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI): 
— Решение КС — важный шаг для рынка апартаментов, но не революция. Оно не приравнивает апартаменты к жилью и не меняет налоговый или тарифный режим. Однако снимает одну из самых чувствительных тем — возможность временной регистрации для собственников и их семей. По сути, государство признало очевидное: в апартаментах живут люди, и эта реальность требует правового ответа.  
Это решение не меняет экономику проектов, однако снижает психологический барьер для части покупателей — особенно для тех, кто рассматривает апартаменты не только как инвестицию, но и как формат долгосрочного проживания. Временная регистрация — это вопрос доступа к медицине, детским садам, социальным сервисам… 
Основной покупатель в сегменте сервисных апартаментов — инвестор, а доля тех, кто входит в проекты с планами собственного проживания, не так велика. Новые правила, актуальные после решения суда, не поменяют это положение дел принципиально, но потенциально могут привлечь дополнительную заинтересованную аудиторию. 

Яна Вирченко, 
коммерческий директор ГК «Полис»: 
— Годами апартаменты существовали в правовой «серой зоне»: люди фактически живут, растят детей, но юридически находятся в подвешенном состоянии. КС эту неопределенность снял, и это влияет на рынок значительно. Спрос на качественные сервисные апартаменты активизируется. Временная регистрация дает доступ к социальным услугам, что критично для семей. Это делает апартаменты более привлекательными для долгосрочного проживания. 
Для инвесторов новация означает рост ликвидности, для конечных пользователей — комфорт и юридическую определенность. 
Сама процедура вряд ли будет сложной для помещений, изначально спроектированных для проживания — с выделенными зонами санузла, душевой и кухни. Например, в нашем проекте МФК «Арт Плаза» есть помещения, которые полностью соответствуют этим требованиям. 
Воспользуются ли собственники этой опцией? Безусловно. Прежде всего те, кто живет в апартаментах семьями и кому важен доступ к социальной инфраструктуре. Для УК это означает усиление роли и ответственности. Потребуется обновление регламентов, адаптация процессов под запросы жильцов с регистрацией. Но это скорее организационные задачи, чем критические сложности. Главный эффект решения КС — рыночный, а не только юридический. Апартаменты становятся понятнее, прозрачнее и устойчивее как актив. Это шаг к тому, чтобы формат окончательно вышел из «серой зоны» и занял свое место на рынке — между классическим жильем и коммерческой недвижимостью, со своими правилами, но с четкими преимуществами. 

Кирилл Сиволобов, 
основатель Bau City Development: 
— Решение КС оказало существенное влияние на рынок. Можно сказать, оно устранило барьеры, которые годами сдерживали спрос на апартаменты. Теперь у людей, которые будут в них регистрироваться, появится возможность прикрепиться к поликлиникам, школам и детским садам наравне с постоянной пропиской. Этот факт уже способствовал повышению цен на апартаменты — в первую очередь в Петербурге и Москве. 
Девелоперы, работающие с форматом апартаментов для жизни, вкладываются в социальную инфраструктуру наравне с застройщиками жилья. В нашем случае — это участие в ремонте действующей школы во Фрунзенском районе, строительство новой школы и создание центра психологической помощи школьникам.  
В целом мы наблюдаем, как апартаменты из компромиссного формата переходят в категорию легального жилья с прозрачным правовым статусом. 

Вячеслав Батаков, 
член правления Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО): 
— Существующая практика работы грамотной УК в сегменте апартаментов и без решения КС позволяла осуществлять прописку. Решение суда, безусловно, повлияет на потребительское поведение и может подстегнуть темпы продаж строящихся объектов. Надеюсь, в нынешнем году отрасль получит и свой закон, которого ждут и девелоперы, и инвесторы, и гости апарт-отелей. 
По опыту, регистрация — не очень востребованная опция для гостей. Большинство собственников сдают номера в аренду, поэтому их эта услуга может заинтересовать только на этапе приобретения юнита. 

Сергей Софронов, 
коммерческий директор ГК «ПСК»: 
— Влияние нововведения нужно рассматривать в контексте потребностей. Оно может давать преимущество собственникам с детьми и, пожалуй, все. Как возможность зачислить ребенка в школу или в детский сад, пользуясь правом по месту пребывания. При наличии мест, разумеется. 
Также, если собственник апартаментов переехал в Петербург, живет в них же и другого жилья у него пока нет, регистрация по месту пребывания будет для него полезной возможностью. В конечном счете, таковая требуется после 90 дней проживания в регионе — второй статьей закона, определяющего право на свободу передвижения. Поэтому влияние на рынок этого изменения можно оценивать как позитивное. Но не принципиально меняющее статус апартаментов, как если бы в них была разрешена постоянная регистрация («прописка»). 
Да, в этом контексте интереса к апартаментам прибавится. Но сервисные апартаменты и псевдожилье в данном случае на равных. И там и там возможна временная регистрация, с учетом одного нюанса. Согласно формулировкам в постановлении КС временная регистрация может быть оформлена в апартаментах вне номерного фонда гостиниц. Если апартамент сдается собственником через УК апарт-отеля, он включен в состав классифицированного номерного фонда. И в регистрации в таком апартаменте в теории может быть отказано. В теории – поскольку правоприменительной практики пока нет. Если же апартамент расположен в здании, которое является апарт-отелем, но собственник не передал свой юнит в управление, то регистрацию оформят — исходя из содержания постановления КС. То же самое касается проектов несервисных апартаментов, так называемого псевдожилья.  
Процедура регистрации в теории выглядит довольно просто, потребуется буквально пара дополнительных документов, подтверждающих, что помещение подходит для пребывания людей. Например, планировка и указание гостиничного статуса здания. Полагаю, что все собственники, которым эта опция будет полезна, ей воспользуются.