Арсений Лаптев: «Мы не расширяем географию, а диверсифицируем проекты»

– В следующем году Arsenal отмечает 30-летие. За это время и на рынке, и в самой компании произошло немало изменений. Как бы вы их охарактеризовали? 
– Рынок эволюционировал. Девелопмент, как и любой бизнес, проходит несколько этапов на пути становления. Первый – базовый, когда застройщики просто возводили и продавали «коробки» для жизни. Без особых архитектурных изысков, передовых инженерных решений – только квадратные метры. 
На следующем этапе становится важной хорошая отделка, инженерная начинка, повышается роль благоустройства, архитектурного облика зданий. Застройщики начинают предлагать комплексные решения в рамках развития квартала, уделяют внимание социальным проектам. 
Потом начинается развитие сервиса, застройщики создают управляющие компании. У нас тоже есть своя УК, которая обслуживает уже больше 1 млн кв. м построенной нами недвижимости. В составе жилого комплекса появляются целые экосистемы, включающие благоустройство, социальные объекты, рестораны, службы клининга, доставки. Можно уютно посидеть в атмосферной кофейне, заказать вкусную еду домой. 
Мы прошли все эти этапы вместе с рынком и во многих случаях опережали других игроков. Например, мы первыми в начале 2010-х построили в Ленинградской области школы и детсады по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Эта была наша инициатива, и первый объект, появившийся в рамках этой программы, – детский сад № 59 в Новом Девяткино. Потом мы возвели по той же программе школу в Мурино. 

– У вашей компании вообще особое отношение к объектам образования. В прошлом году вы открыли IT-лицей на проспекте Авиаконструкторов. 
– Да, мы стараемся создавать не просто типовые школы, а учебные заведения с углубленным изучением предметов, в коллаборации с престижными вузами. IT-лицей, расположенный рядом с жилыми комплексами Modum и Ariosto!, создан при поддержке Университета ИТМО. Это первый в Петербурге лицей, в котором дети будут углубленно изучать информатику и математику, робототехнику, программирование. 
Для школы № 2 в Буграх, которую мы построили в комплексе «Энфилд», образовательную модель разрабатывали совместно с РГПУ имени Герцена. Эта школа с углубленным изучением английского языка привлекает талантливых ребят, лучших педагогов. 
Подобные проекты – это инвестиции в будущее компании. По опыту зарубежных стран известно, что ценность дома, расположенного около хорошей школы, на 50% выше, чем в среднем по рынку. Качественная, престижная школа – один из ключевых факторов для людей, выбирающих жилье. Поэтому, вкладываясь в такие проекты, мы формируем будущую клиентскую аудиторию. Люди, купившие у нас жилье, приходят к нам повторно. 

– Есть ли у вас сейчас в работе подобные образовательные проекты? 
– Есть, но мы их пока не анонсируем. Думаю, заявим о них через год. Сейчас идет подготовительная работа, которая требует очень много времени и энергии, различных согласований. Например, над созданием IT-лицея мы начали работать задолго до строительства, всего на этот проект ушло три года. Результат получился классный. 

– У вас есть еще один проект, который, на мой взгляд, обещает быть классным. Это редевелопмент комплекса зданий Института оптики имени Вавилова на Васильевском острове. 
– Мы собираемся подробно представить его на рынке летом. Это будет большой проект редевелопмента целого квартала, в составе которого есть охраняемые здания. Мы планируем создать там многофункциональную общественную зону: офисы, креативные пространства, стрит-ретейл, общепит, отель. 
Он будет в значительной степени рассчитан на туристов, в том числе из Москвы. Думаю, что в офисы придут крупные компании, некоторые уже дали предварительное согласие. 
Мы ставим задачу не просто капитально отремонтировать здания, входящие в этот комплекс, а привести их в идеальное состояние, как будто их только что построили. Чтобы резиденты видели, насколько это классно сделано и как комфортно здесь находиться. Тем более это стрелка Васильевского острова – одно из лучших мест в Петербурге. 

– Помимо России, вы уже довольно давно работаете за рубежом. 
– Первый наш иностранный проект был в Праге – это малоэтажный жилой комплекс Sun City, который мы построили в 2019 году. Тогда рынок Чехии был очень перспективным, а качественных проектов там не хватало. 
С нашими дубайскими проектами другая история. Когда мы думали о выходе в ОАЭ, то хотели показать: российский девелопмент имеет преимущества перед тем, что традиционно предлагается в Дубае. Там обычно реализуются два варианта: либо симпатичный, но дешевый бежевенький интерьер, который неплохо смотрится в рендерах, либо, наоборот, очень тяжелый люкс, который завален топовыми брендами типа Minotti, Baccarat. То есть мы видим либо утилитарные объекты, либо безвкусицу, которая позиционируется как «элитка». 
Мы решили предложить другой подход, продемонстрировать, что российские девелоперы умеют создавать архитектуру, интересную отделку, оригинальные концепции, чтобы это было красиво, современно и отвечало запросам аудитории. 
Ведь 30–35-летним экспатам, у которых есть деньги, абсолютно неинтересен тяжелый люкс в мраморе и ониксе. Но и в дешевых апартаментах они тоже жить не хотят. А чего-то другого Дубай практически не предлагает. 
Мы создали два классных проекта с разным настроением. Zephyra Residences в районе Dubai Islands – это уединение на острове, шикарные морские виды. А Vibe – динамичный, полный иронии комплекс в самом сердце дубайского сити. 

– Почему вы начали именно с района Dubai Islands – рукотворного архипелага на северном побережье Дубая? 
– Там была очень понятная схема для инвесторов. Земельные участки в этом районе продавала компания Nakheel Properties, это госкорпорация, которая выступает мастер-девелопером. Она отвечает за подготовку территории: строительство дорог, коммуникации, обустройство пляжей, планирование ретейла и так далее. 
Ты приходишь на участок и сразу понимаешь, что здесь запланировано. Тебе остается только построить свой объект, не отвлекаясь на то, будет ли там необходимая «социалка», кто будет прокладывать дороги, появятся ли магазины. Это очень удобный механизм для девелопера, особенно в чужой стране. 
В России тоже в последние годы говорят о создании института мастер-девелопмента, но пока дело не очень движется. 

– Кто покупает апартаменты в дубайских проектах? Российские экспаты? 
– Их доля меньше 50%. Среди наших клиентов много европейцев, которым Россия близка по менталитету и которым хочется получить качественную недвижимость в проекте с интересной концепцией. 

– Изменился ли спрос в связи с конфликтом на Ближнем Востоке? Как, по-вашему, он отразится на рынке стран Персидского залива? 
– Часть инвесторов заняла выжидательную позицию. Но прогнозировать что-либо здесь невозможно. Что будет, никто не знает. Посмотрим, как станут дальше развиваться события в ближневосточном регионе. 

– Планируете дальше расширять географию – в России или за рубежом? 
– Нет, мы развиваемся по другим направлениям: диверсифицируем проекты. Я уже сказал об офисах на территории Института оптики. Это сейчас перспективный сегмент для привлечения инвестиций. Мы видим некую усталость инвесторов от привычного им формата, когда они покупают студии, однокомнатные квартиры и сдают их, получая доход. Такой вариант чреват очень большими затратами на восстановление квартиры спустя несколько лет подобного использования. На ремонт приходится тратить два-три объема годовой выручки от сдачи в аренду. 
С другой стороны, сейчас начинают освобождаться средства, которые лежали на депозитах, пока в силу высокой ключевой ставки банки предлагали хороший процент. Эти деньги должны куда-то перетечь, и офисный сегмент в данном случае интересная альтернатива жилому. Покупая блок в бизнес-центре под сдачу, вы не должны заниматься отделкой, следить за состоянием помещения – все это ответственность арендатора. Поэтому такой вариант инвестирования представляется весьма выгодным. 
Конечно, тут есть риски, что многие девелоперы резко переобуются и начнут строить бизнес-центры – возникнет перепроизводство. То есть нужно с осторожностью подходить к работе в таком формате. Но потенциал у него есть. 

– В начале 2025 года у девелоперов были опасения за ситуацию на рынке, но год оказался очень успешным. Что вы можете сказать о 2026-м, учитывая ужесточение выдачи кредитов по «Семейной ипотеке» и все еще высокие ставки по рыночным кредитам? 
– Я бы не стал давать однозначные оценки. Банк России ведет достаточно последовательную политику, постепенно, по 0,5% уменьшая ключевую ставку. Резкое снижение «ключа» спровоцировало бы всплеск спроса на недвижимость, стремительный рост цен, вымывание предложения – ничего хорошего. 
С другой стороны, те компании, которые на волне прошлогоднего ажиотажного спроса в ожидании отмены «Семейной ипотеки» распродали большие объемы, сейчас сталкиваются с новой проблемой. Налоги выросли, себестоимость строительства – тоже, а жилье застройщики реализовали с заложенными в проекты старыми налоговыми условиями. В результате у них возникает дефицит финансирования. Тем более что льготные ипотечные программы ужесточаются, а рыночная ипотека еще недостаточно доступна. 
Но когда ставка Центробанка дойдет до 10%, будет уже легче. Видя снижающиеся ставки по депозитам, люди постепенно снова возвращаются к инвестициям в недвижимость. Это надежный и понятный актив для вложений. 
Так что в течение года-двух можно ожидать рост спроса, он превысит предложение, так как за предыдущие годы значительная его доля была выкуплена, и цены будут расти намного заметнее, чем в 2025 году.