Разрыв цен между первичкой и вторичкой: что это значит для рынка?

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group): 
— Цены на вторичном рынке жилья в Петербурге заметно различаются в зависимости от года постройки и характеристик домов. В среднем уровень предложения здесь на 12% ниже, чем в сегменте «масс-маркет» первичного рынка: 229 тыс. руб. за 1 кв. м против 259 тыс. руб. соответственно. 
При этом разница между новостройками и квартирами в домах, построенных после 2010 года, фактически исчезла: стоимость «новой вторички» сравнялась с ценами на первичном рынке. В то же время квартиры в домах более ранних годов постройки стоят примерно на 22% дешевле по сравнению с объектами «новой вторички». 
Отдельно стоит отметить сегмент переуступок: такие квартиры обычно предлагаются на 5-10% дешевле аналогичных объектов у застройщика. Величина дисконта зависит от срочности продажи. Однако важно учитывать, что девелоперы сегодня предоставляют широкий набор ипотечных программ и рассрочек, которые делают покупку на первичном рынке более привлекательной, и конкурировать с ними вторичный рынок может преимущественно за счет снижения цены.  

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
— Разрыв в стоимости между «вторичкой» и новостройками увеличивался в последние несколько лет, создав совершенно необычный расклад на рынке, когда строящееся жилье стало существенно дороже готового, а разница в ценах достигла 30%.
Безусловно, льготные программы ипотеки внесли свой вклад, сделав более доступной покупку квартир в новостройках, но это далеко не единственная причина. Во-первых, вторичный рынок разнообразен, и квартиры в морально устаревших домах справедливо должны стоить дешевле. 
Во-вторых, застройщик ограничен в ценообразовании ростом себестоимости и не может корректировать ценовую политику вниз так, как это делает собственник квартиры, реализуя свою стратегию продажи. Собственник может снять квартиру с продажи до лучших времен или дать большой дисконт, у застройщика нет такого маневра. В соответствии с проектным финансированием он обязан обеспечить нужные темпы продаж по заявленным ценам, с заложенным в финансовую модель ростом стоимости по мере строительства.
Новые реалии, связанные с ценовой дельтой, станут заметны на рынке еще больше по мере вывода новых проектов, которые стартуют в условиях серьезно выросшей себестоимости и высокой ключевой ставки, влияющей на стоимость проектного финансирования. Рынку придется адаптироваться к новому витку цен на новостройки, в то время как цены на вторичном рынке целиком зависят от спроса. В сделках трейд-ин разрыв между стоимостью проданной на вторичке квартирой и приобретаемой в новостройке увеличится и потребует дополнительного бюджета от покупателя. 
Вторичный и первичный рынки являются сообщающимися сосудами. Традиционно объем сделок на вторичке больше, а деньги от продажи готового жилья частично перетекают в новостройки. Если падают продажи новостроек, увеличивается спрос на аренду, растут ставки и повышается инвестиционная привлекательность покупки недвижимости. 
В любом случае, недвижимость остается базовой потребностью человека, продолжается жизнь — пишется история рынка. 

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино»: 
— Разрыв цен между вторичкой и новостройками действительно ощущается, но я бы не называл его катастрофическим. Да, в петербургской агломерации бывает разница и в десятки процентов, но многое зависит от конкретного сегмента. Если сравнивать старый панельный фонд и новый современный квартал с подземным паркингом, благоустройством и детским садом во дворе, то, конечно, стоимость квадратного метра будет разной. Но сравнение здесь некорректно, потому что продукт принципиально разный. 
Более показательный пример — это дельта внутри одного жилого комплекса: между строящейся и готовой очередью она в среднем может составлять 10-15%, а разница между квартирой от застройщика и по цессии может быть меньше, порядка 5-10%. 
Основной драйвер ценового разрыва — это, конечно, льготная ипотека: пока она действует, спрос сосредоточен на первичке, и цены поддерживаются выше. На вторичке же собственники вынуждены быть гибче. 
Что касается сделок по трейд-ин, ценовая дельта действительно играет роль. Если разрыв слишком велик, клиенту психологически сложнее решиться на обмен. Но пока программа работает: люди готовы продать вторичку дешевле, чтобы переехать в новое жилье с более высоким качеством и понятными условиями покупки. 

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 
— Разрыв между ценами вторичного рынка и новостроек, безусловно, является проблемой для рынка жилья. Ведь первичный и вторичный сегменты взаимосвязаны. Ситуация с такой существенной разницей в стоимости квадратного метра возникла в 2022 году и была обусловлена господдержкой ипотеки для новостроек. Это наглядно демонстрирует, какую значимую роль в цене недвижимости играют инструменты приобретения, а именно: доступ к ипотеке по приемлемой ставке, а также к рассрочке, которую вторичный рынок не практикует. 
В Петербурге разрыв цен менее драматичен, чем во многих регионах России, из-за особой привлекательности исторического центра, в том числе для региональных покупателей и в качестве инвестиций. Это удерживает спрос и цены на всем вторичном рынке: ведь цена квартиры в центре, в частности, определяется стоимостью ее расселения, а значит, ценой типовых вариантов в «спальниках». 
Многие коллеги-застройщики оценивают текущую ситуацию как нездоровую, поскольку проблема с реализацией имеющейся квартиры не позволяет купить строящуюся. А инвестор задумывается, нужна ли ему новостройка, если она переходит в категорию вторичного жилья с уценкой. 
Количество нереализованных к окончанию строительства квартир зависит от активности рынка, политики продаж, плотности конкуренции в конкретной локации, масштаба проекта и его класса. К примеру, для бизнес-класса остаток порядка 40% — нормальная история, а в элите показатели и того больше. 
В моменте на первичном рынке Петербурга объем предложения непривычно низкий, поэтому «новая вторичка» не является проблемой для застройщика. Скорее наоборот: продажи готовых квартир опережают продажи строящихся очередей. Так происходит потому, что новые очереди предлагаются уже исходя из текущей себестоимости, а готовые стоят почти столько же. Это мотивирует покупателя сразу получить готовый вариант, а не ждать 1,5-2 года окончания строительства. Если, конечно, желаемая квартира есть в наличии.
Сейчас готовый лот в новом доме с полным правом может называться «медом вторички». Здесь по определению нет скрытых проблем в правовой истории квартиры, не говоря уж о техническом состоянии конструкций и коммуникаций. В отношении новых квартир работают те же программы господдержки ипотеки, что и для строящегося жилья. И по ним тоже действует гарантийный срок: согласно п.2 ст.477 ГК РФ — два года с момента подписания акта приема-передачи (по ДДУ – это 3 года с АПП). 

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД: 
— Сегодня действительно фиксируется значительный разрыв между стоимостью новостроек и объектов на вторичном рынке. Опасность здесь в том, что при такой диспропорции рынок становится менее устойчивым: новостройки могут оказаться недоступными для части покупателей, а вторичка теряет ликвидность. В итоге это приводит к снижению темпов продаж и смещению спроса в сторону арендного жилья, что сказывается на общей динамике рынка. Для застройщиков это означает увеличение сроков экспозиции объектов и затрат на продвижение, а для покупателей — меньшее количество доступных вариантов в привычном ценовом диапазоне. 
В сегменте апартаментов ситуация мягче, здесь нет такого драматичного расхождения. Цена юнитов в новостройках может быть на 20-30% выше, чем у объектов на вторичном рынке. Такая разница объясняется несколькими факторами. 
Во-первых, новые комплексы проектируются с учетом современных стандартов: продуманные планировочные решения, улучшенные инженерные системы и более энергоэффективные технологии. Во-вторых, покупатели платят за гарантию качества: отсутствие истории эксплуатации и ответственность застройщика повышают доверие к объекту. 
Дополнительный вклад в стоимость вносит статусность форматов: сервисные апарт-отели и кондо-модели воспринимаются как более прозрачный и ликвидный продукт для инвесторов, чем классические апартаменты на вторичном рынке. Поэтому разница в цене не воспринимается как перегрев. 

Николай Дорофеев, операционный директор Группы "Аквилон": 
— Разрыв между ценами на новостройки и жилье на вторичном рынке действительно вызывает беспокойство и создает серьезный дисбаланс на рынке. 
Прежде всего, такое расхождение существенно ухудшает доступность жилья для населения. Покупатели оказываются в сложной ситуации выбора между дорогими новостройками, стоимость которых зачастую не соответствует их финансовых возможностям, и менее привлекательными вариантами на вторичном рынке, не всегда соответствующими современным требованиям к комфорту и качеству жилья. 
Одновременно с этим растут и ипотечные риски, поскольку значительная разница в цене между сегментами рынка увеличивает вероятность невыплаты кредитов заемщиками и существенно снижает качество залоговых активов в портфелях банков. 
С другой стороны, высокий ценовой разрыв приводит к снижению ликвидности и на вторичном рынке. Владельцам квартир становится все сложнее их продать, поскольку потенциальные покупатели, сравнивая предложения, все чаще отдают предпочтение новым объектам, несмотря на более высокую стоимость. Это создает застой в сегменте вторичного жилья и может привести к дальнейшему углублению ценового дисбаланса на рынке. 
В сделка трейд-ин проблема проявляется особенно остро. Трейд-ин позволяет покупателям обменивать старую квартиру на новую с определенной доплатой, что теоретически должно упрощать процесс улучшения жилищных условий. Однако значительное расхождение в ценах между новостройками и вторичным жильем существенно усложняет подобные сделки. Продавцы старой недвижимости вынуждены вносить гораздо более крупные доплаты, чем изначально планировали, что серьезно снижает привлекательность трейд-ин для потенциальных участников рынка и в конечном итоге замедляет общий оборот недвижимости в отрасли. 

Анна Любимова, руководитель департамента маркетинга ГК «Еврострой»: 
— Важно понимать, что рынок вторичного жилья неоднороден. В первую очередь стоит говорить о так называемой "новой вторичке" — объектах, которые соответствуют современным стандартам и не уступают новостройкам аналогичного класса и локации. Иногда это и переуступка от собственника в строящемся доме. 
Опасность кроется в ценовой конкуренции. Для покупателя с полной суммой на руках квартира во введенном в эксплуатацию комплексе зачастую привлекательнее: ключи сразу, иногда квартира продается уже с ремонтом. В результате часть клиентов-инвесторов с живыми деньгами, которых застройщики особенно ценят, уходит на вторичный рынок. 
Тем не менее у первички остаются сильные стороны: прозрачная история объекта, современные технологии строительства, возможность оформить льготную ипотеку и больший выбор планировок.   
Если сравнивать наши готовые и строящиеся объекты, то большой разницы нет. Чаще собственники ориентируются именно на цены застройщика, но при этом готовы торговаться. Например, апартаменты бизнес-класса в NEXT на вторичке стоят на уровне шести оставшихся лотов, которые мы реализуем напрямую от застройщика. 
В элитном сегменте инвесторы редко спешат с продажей, так как имеют возможность ждать выгодного покупателя. 
По нашему опыту, в пределах одного проекта разница между первичными и вторичными лотами обычно составляет 5-15%. В среднем же по рынку цена вторички от собственника зависит от того, когда и на какой стадии строительства объект был приобретен. Если инвестор вошел в него до 2021-2022 годов, ему выгодно перепродавать недвижимость даже ниже сегодняшнего рынка. 
В коммерции решающими факторами остаются локация и арендаторы. Объект в историческом здании с долгосрочным и надежным договором может стоить дороже нового помещения: это фактически готовый бизнес с понятным доходом. На первичном рынке к тому же нет инструмента льготной ипотеки, что снижает его ликвидность. 
В апартаментах картина схожая. Первичный рынок отражает в ценах рост себестоимости строительства, вторичка может оказаться дешевле, если инвестору нужно срочно выйти из проекта и переложить средства в другой актив. 
Разрыв в цене зависит от доходности конкретного объекта: если собственника она не устраивает, он перепродает. Застройщик же всегда реализует лоты не только как недвижимость, но и как «обещание будущих ожиданий» по пассивному доходу. 

Виктория Левина, коммерческий директор PLG: 
— Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком жилья, на мой взгляд, продиктован не только и не столько льготной ипотекой, сколько объективными факторами себестоимости. У застройщика нет возможности снижать цену ниже определенного уровня: на него давят стоимость строительных материалов и рабочей силы здесь и сейчас, цена проектного финансирования, зависящая от ставки ЦБ, и динамика продаж. Финансовая модель любого проекта серьезно контролируется банком: банк должен быть уверен, что она не будет убыточной. Поэтому растущая цена на первичном рынке всегда отражает актуальные издержки. 
Вторичный рынок устроен иначе. В нынешних условиях не самого активного спроса владельцы квартир могут принимать решение о продаже не по рыночным соображениям, а по личным обстоятельствам. Они готовы дисконтироваться сильнее, чем может позволить себе девелопер: потому что смотрят в первую очередь не на выгоду от сделки, а на закрытие той потребности, которая их вынуждает к этой продаже.  
Отсюда и случаи, когда разница в стоимости схожих объектов достигает 20-25%. 
Но называть это катастрофой я бы не стала, ведь такая дельта отражает и разницу в рисках, а покупатели эти риски оценивают. При покупке апартамента или квартиры от застройщика интересы дольщика защищены законом и системой проектного финансирования. Покупка на вторичном рынке или по переуступке — это сделка «физлицо против физлица», где у покупателя нет никакой дополнительной поддержки. Инвесторы, которые приходят на рынок недвижимости за уверенностью, зачастую не готовы за 20% стоимости принимать на себя такие риски, поэтому делают выбор в пользу чистой покупки от застройщика. 
Также важно понимать: разница между первичкой и вторичкой, наблюдаемая сейчас, — явление временное. Как только спрос на жилье начнет расти (постепенное снижение ключевой ставки должно этому способствовать), разрыв цен опять сократится: предложения с минимальной ценой будут уходить быстро, и продавцы на вторичном рынке перестанут активно дисконтировать. Сегодняшняя ситуация — скорее отражение борьбы за покупателя, чем кризиса. 

Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development: 
— Если корректно сравнивать равные по наполнению объекты — с идентичными отделочными материалами, инженерными системами и уровнем благоустройства прилегающих территорий, — вторичный рынок в среднем окажется на 30% дороже первичного. Другое дело, что в реальности часто сопоставляют совершенно разные по характеристикам варианты, и очевидно, что квартира в утилитарном и устаревшем доме будет стоить дешевле. 
Если анализировать разницу между ценой застройщика в сданном доме и ценой инвестора, который продает квартиру в этом же ЖК, предложение инвестора будет дешевле. Причина проста: для покупателя выше юридические риски, а также недоступны субсидированные ипотечные программы, которые работают при прямых продажах от застройщика. При этом инвестор все равно получает свою дельту — в среднем около 30%. Например: на старте стоимость квадратного метра в нашем ЖК Simple составляла 120 тыс. рублей, на этапе ввода в эксплуатацию — уже 180 тыс., а сегодня — порядка 200 тыс. рублей. 
Что касается трейд-ин, это очень сложный инструмент. Часто через него пытаются реализовать переоцененный актив, который в реальности непросто продать даже за две трети цены, которую собственник считает справедливой. 
Какие объекты будут наиболее ценны спустя годы? Важно понимать, что запросы покупателей со временем меняются. Новые жилые комплексы изначально проектируют с учетом актуальных запросов, тогда как старый фонд изнашивается и постепенно устаревает. Поэтому цена на «старое» жилье будет снижаться, а стоимость современных объектов, наоборот, расти. 

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development: 
— Вторичный рынок сегодня ощутимо дешевле первичного. Это объясняется в первую очередь тем, что новые проекты строят с использованием проектного финансирования — фактически на банковские средства. Соответственно, застройщик несет серьезные расходы на проценты, которые неизбежно закладываются в конечную стоимость квадратного метра. 
На вторичном рынке продавцами в основном выступают физлица: им важно быстрее получить деньги, поэтому они готовы на дисконт, чтобы оперативно закрыть сделку. 
Если рассуждать о разнице между строящимися и готовыми очередями, а также между квартирами, предлагающимися по цессии и напрямую от застройщика, то в среднем, по нашему опыту, дельта составляет около 20-25%. Цессия в данном случае — инструмент, который на финальной стадии позволяет зафиксировать капитализацию, но при этом застройщик продолжает выплачивать проценты банку. 
Единственное преимущество прямой покупки у застройщика — возможность оформить льготную ипотеку, которая не распространяется на сделки между физлицами. Отсюда и различие в цене.  
Относительно сделок трейд-ин: здесь все зависит от того, какое именно жилье идет в зачет. Если речь о старом или слабо ликвидном фонде, размер доплаты будет существенным. Если же продается относительно свежая и ликвидная вторичка, дельта может оказаться минимальной. В каждом случае нужна индивидуальная оценка. 
В коммерческой недвижимости ситуация иная. Здесь ключевой фактор — не возраст здания, а наличие трафика и действующего бизнеса. Если помещение находится в центральной локации, например, на Невском проспекте, оно может стоить дороже, чем новое помещение схожей площади в новостройке, но в отдаленном районе. 
Что касается апартаментов, у них изначально более низкая точка входа по цене, но при этом они быстрее капитализируются на выходе. Разрыв между стадией строительства и готовым продуктом может достигать 20-30%. При этом действующие апартаменты с понятной доходной программой после ввода в эксплуатацию не теряют в стоимости. Рост уже не такой динамичный, как на стадии строительства, но он сохраняется, что делает этот формат более устойчивым. 

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:  
– По данным открытой статистики мы не видим очень значительного ценового разрыва между первичным и вторичным рынком в Петербурге. По итогам июля средняя цена квадратного метра на вторичке составила 205,7 тыс. рублей, на первичном рынке – 266,9 тыс. Таким образом, разница в цене между готовым и строящимся жильем в Северной столице сейчас составляет порядка 23%. 
Разница в цене между строящимся и готовым жильем внутри одного проекта значительно сократилась с переходом на проектное финансирование. Застройщикам больше не нужно демпинговать на старте, чтобы собрать средства на стройку, они могут спокойно планировать продажи в течение всего строительного цикла и после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, если раньше к моменту сдачи в доме практически не оставалось квартир, сейчас таких лотов может быть и 30%, и 50%. В каком-то смысле они становятся «новой вторичкой», так как продаются уже в готовом доме. 
Разница в цене между квартирами в сданных и строящихся домах в наших проектах «Город Первых» в Новосаратовке и Parkolovo в Выборгском районе Петербурга составляет около 10-15%. Даже если квартиры в новых домах продают их собственники, например, инвесторы, этот рынок живет по тем же экономическим законам, что и любой другой. Продавцы вынуждены конкурировать не только с другими инвесторами в этом проекте, но и с застройщиком, который продает квартиры с соседних строящихся домах. Это ограничивает возможности поднимать цены выше среднерыночных, если продавец хочет провести сделку в разумные сроки. Если же ему срочно нужны деньги, демпинг, безусловно, возможен. Но такие ситуации индивидуальны и встречаются не слишком часто. 
В последние годы цены на первичном рынке росли быстрее, чем на вторичном, в том числе в связи с льготными ипотечными программами. Поддержка первичного рынка оправдана важностью строительной отрасли для экономики страны, но активизация спроса привела к ожидаемому увеличению цен. 

Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES: 
— Динамика цен на апартаменты в Петербурге имеет свою специфику: разрыв между первичным и вторичным рынком существенно отличается от общей картины на рынке жилья, что подтверждается данными на первое полугодие 2025 года. 
Во-первых, наблюдается противоположная динамика цен в новостройках и на вторичном рынке апартаментов. По подсчетам ЦИАН, средняя цена по сделкам на первичном рынке апартаментов в первом полугодии 2025-го составила 257 тыс. руб./кв. м, что на 12-13% ниже, чем в предыдущие периоды. Это связано с тем, что спрос смещается в сторону более доступных проектов, а застройщики активно используют скидки. 
В то же время на вторичном рынке апартаментов средняя цена предложения выросла до 291 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 4-8% по сравнению с 2024 годом — темпы роста сопоставимы со среднерыночными. 
Таким образом, новые апартаменты дешевеют в сделках, а предложения на вторичном рынке дорожают. Это создает иллюзию перекоса, но она обусловлена не столько фундаментальным несоответствием, сколько разными факторами, действующими в каждом из сегментов: давлением на застройщиков в условиях падения спроса (ДДУ сократились на 9-10%) и ограниченным предложением на вторичке (~800 тыс. лотов — снижение на 10-20%), что подогревает конкуренцию и рост цен. 
Рост стоимости апартаментов в наших действующих комплексах с момента старта продаж превысил 200% как в Москве, так и в Петербурге. Мы связываем эту динамику с тремя основными причинами: наличие профессиональной управляющей компании, доверие к бренду и общая экономическая ситуация, вызвавшая резкий скачок цен на рынке недвижимости. 
Подводя итог: на рынке апартаментов разрыв в ценах существует, но он имеет иную природу, чем в массовом сегменте жилья. Он обусловлен разными механизмами ценообразования, инвестиционной спецификой и ограниченным предложением на вторичке, а не ипотечными субсидиями. Это не катастрофа, но ситуация требует учета при оценке ликвидности и доходности. 

Филипп Шраге, основатель строительной компании Kronung: 
— Опасность ценового разрыва в том, что рынок вторички становится заложником ипотечных программ. Льготная ипотека делает новостройки доступнее при одинаковом месячном платеже, чем вторичку, которая целиком завязана на рыночную ставку. Отсюда перекос спроса: новые проекты продаются быстрее, а вторичный фонд зависает в экспозиции. 
По нашим данным, срок продажи типовой вторички в Петербурге вырос до 5-7 месяцев, тогда как новостройка в хорошем проекте уходит в 1,5-2 раза быстрее. 
Для продавцов это заморозка капитала, для рынка — снижение гибкости. 
Сегодняшняя разница в цене между первичным и вторичным жильем действительно ощутима, но называть ее катастрофической я бы не стал. В Петербурге, по данным Kronung, дельта в среднем составляет 25-35% по схожим объектам (площадь, количество комнат, локация), однако в отдельных сегментах (массовый комфорт-класс в районах активной застройки) может достигать 40-45%. Цифра в 80%, о которой пишет ЦБ, ближе к крайним случаям, где речь идет о сравнении старого жилья в домах 60-70-х годов и новых комплексов бизнес-класса. 
Разница между строящейся и готовой очередью внутри одного ЖК — 10-15% в среднем, в бизнес-классе — до 20%. Цессии дают дисконт от 5% до 12% в зависимости от стадии проекта и мотивации инвестора. Особенно интересны сделки на финальных этапах стройки, когда инвестор хочет быстро выйти из проекта с прибылью. 
В сделках трейд-ин разрыв ощущается особенно сильно. Владельцы старых квартир вынуждены соглашаться на дисконт 5-10% от рыночной цены, чтобы быстрее переехать в новостройку. Для покупателей это выгодно, для застройщика — инструмент ускорения продаж.
Что касается коммерческой недвижимости, здесь ситуация менее острая. В торговой и офисной вторичке дельта составляет обычно 15-20% между старым фондом и современным МФК. Но важно учитывать, что здесь играет роль не только возраст объекта, но и инженерные системы, планировка, класс энергоэффективности. Часто реконструированные объекты старого фонда по цене почти догоняют новые. 
Апартаменты живут по своим законам. Здесь ключевым фактором остается локация и арендный потенциал. Разница между «новыми» и «стареющими» апартаментами в Петербурге обычно не превышает 10-15%, особенно если речь идет о туристических или деловых локациях. 

Дарья Деркач, финансовый директор девелоперского направления Hansa Group: 
— Льготная ипотека как мера господдержки первичного рынка жилья с нами уже 5 лет. И, конечно, за это время она сыграла не последнюю роль в концентрации спроса на рынке новостроек и увеличении ценового разрыва со вторичным рынком жилья. 
Еще больше ситуация усугубилась, когда ключевая ставка ЦБ возросла вдвое и фактически отрезала вторичку от стандартных ипотечных программ. 
На образовавшийся дисбаланс, конечно, невозможно не обращать внимания. Во-первых, снижение продаж на вторичке тормозит целые цепочки сделок: люди не могут продать старую квартиру, чтобы купить новую. 
Кроме того, ценовой разрыв достаточно сильно сужает горизонт возможностей покупателя. Он вынужден исходить при выборе недвижимости не из уровня комфорта, а наличия льготных ипотечных ставок. Плюс ко всему это негативно влияет на сам рынок новостроек: усиливается вымывание наиболее бюджетного жилья, что приводит к накоплению объема непроданных готовых квартир, которые из-за более высокой стоимости не находят спроса. 
Поскольку на практике еще не было мер поддержки вторичного жилья, было бы хорошо распространить льготные ставки в той или иной форме на вторичку. 

Анастасия Жаркова, руководитель отдела маркетинга ООО «СЗ МИ2» / ГК «Технополис»: 
— Стоимость коммерческой недвижимости в большей степени зависит от потенциальной окупаемости помещения и, как следствие, их рентабельности. Очевидно, что цену торговых площадей определяет местоположение и проходимость, техническое состояние объекта, наличие или отсутствие синергетического эффекта от располагающихся рядом коммерческих помещений: магазинов, точек общепита или сферы обслуживания, конкурентов и так далее. 
Исходя из опыта продажи помещений в наших жилых комплексах, на старте всегда есть активный спрос на приобретение коммерции по начальной цене. Ряд помещений инвесторы приобретают для последующей перепродажи, зачастую — уже после ввода в эксплуатацию и уже с имеющимися арендаторами. 
Старый фонд, особенно в историческом центре города, с высокой проходимостью и туристическим потоком, конечно, во многом привлекателен, но везде свои плюсы и минусы. 
В новых жилых комплексах, даже возводимых в стороне от сложившейся инфраструктуры, коммерческие помещения лучше оснащены и спланированы. Уже на этапе проектирования застройщик учитывает требования торговых сетей к площадям и объемам помещений, витринному остеклению, предусматривает места для размещения специального инженерного оборудования, выделяет необходимые электрические мощности. Плюс жители комплекса и соседних домов — это априори платежеспособная аудитория, зачастую чуть более современная и молодая, нацеленная на быстрый и качественный сервис и покупки, а значит, в повседневной жизни использующая магазины и сферу обслуживания в шаговой доступности от места проживания. 
Эта теория подтверждается практикой. В нашем новом ЖК «Новикола», расположенном в историческом центре Красного Села, почти половина коммерческих помещений приобретена на старте продаж, и, по имеющимся данным, сразу после ввода объекта в эксплуатацию продуктовые магазины начнут работу. 

Елена Дементьева, независимый эксперт по апартаментам и инвестиционной недвижимости: 
— В Петербурге квартиры в новостройках стоят дороже, чем на вторичном рынке. Разница в цене зависит от района, класса жилья и ряда других факторов. Ситуация на рынке апартаментов похожа на рынок жилой недвижимости: если сравнить комплекс действующих апартаментов, где юниты реализует застройщик, и предложения от инвесторов на вторичном рынке, дельта составит 20-25%. 
Это объясняется тем, что застройщик предлагает выгодные инструменты покупки, такие как небольшой первоначальный взнос, рассрочка без удорожания, гарантированный доход для будущего собственника. Но хочу отметить очень важный момент: в комплексах, где апартаменты приносят достойный пассивный доход собственнику, минимальное количество лотов в экспозиции на вторичном рынке, либо нет предложений вообще, а если они появляются, то стоят дороже, чем приобретались у застройщика. 

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
 — Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой действительно выглядит значительным. Однако важно понимать, что средняя стоимость готового жилья формируется из очень разнородных объектов. В одном ряду оказываются квартиры совершенно разного качества: от устаревших панельных домов советских серий до современных комплексов с развитой инфраструктурой. 
Наибольшая потеря в цене характерна для малоликвидных вариантов в старом фонде. Такие квартиры постепенно дешевеют: они требуют серьезных вложений в ремонт, не отвечают современным требованиям к благоустройству, однородной среде проживания и качеству планировок. 
Совсем иначе ведет себя сегмент «новой вторички» — домов, введенных в эксплуатацию 5–10 лет назад. Эти квартиры остаются востребованными и не демонстрируют заметного снижения стоимости.  
Новостройки же традиционно показывают более высокую динамику цен. Здесь ключевым фактором роста является увеличение себестоимости строительства. Существенное влияние оказывает и спрос, который поддерживается инструментами, недоступными на вторичном рынке: льготные госпрограммы, ипотека с субсидированной ставкой, рассрочки. Все это формирует ценовое преимущество новостроек и объясняет разрыв с вторичкой. 
Если говорить о разнице между строящимися и уже сданными очередями одного ЖК, то она далека от катастрофических значений. На примере новых проектов «Ленстройтрест» можно видеть, что стоимость сходных квартир в домах на ранних стадиях строительства и в уже введенных в эксплуатацию корпусах отличается в пределах 25-30%. Причем этот разрыв остается достаточно стабильным: рынок больше не демонстрирует стремительного роста, характерного для периода двух-трехлетней давности. 

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: 
— Разговоров о разрыве между ценами на первичное и вторичное жилье много. Но эти показатели складываются из данных по разным локациям и классам. В проектах бизнес‑класса ситуация выглядит иначе. 
Например, после ввода в эксплуатацию нашего ЖК "Наследие" цены в нем только росли, и на вторичном рынке они выше, чем на стадии строительства. Поэтому говорить о сильном дисбалансе применительно к нашим продуктам не приходится. 
Если сравнивать сопоставимые по площади и планировке квартиры бизнес-класса, дельта между готовой и строящейся очередями обычно составляет 5–10%. А разница между квартирами от застройщика и предложениями на вторичке редко превышает 10-15% и чаще связана не с рыночной конъюнктурой, а с личными обстоятельствами продавцов. 
Определенно ценовой разрыв спровоцирован субсидированными программами: льготной ипотекой, рассрочкой. Этого на вторичном рынке просто нет, поэтому логично, что спрос на новостройки выше хотя бы из-за бОльшего количества инструментов покупки. Однако это в первую очередь отражается на массовом сегменте. 

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»: 
— По нашим данным, наиболее значительный ценовой разрыв между первичным и вторичным предложением в Петербурге фиксируется в премиальном сегменте: разница между элитными новостройками и объектами вторички может достигать 80%. 
Однако в массовом сегменте ситуация иная: дельта варьируется от 4% до 18% в зависимости от площади лота и класса проекта. В среднем по городу показатель составляет около 34%. 
В Ленинградской области разница более выражена: от 13% до 58%. При этом встречаются и обратные кейсы: отдельные форматы, например, студии, на вторичном рынке могут стоить дороже. 
Таким образом, сам факт ценового разрыва подтверждается, однако показатели в 80% в целом по рынку мы не фиксируем. 
В пределах одного жилого комплекса, например, проекта КОТ, реализующегося этапами, как правило, разброс цен не превышает 10-15%. 
Причины этой динамики комплексные. Во-первых, это разница в условиях продажи: выгодные ипотечные программы и рассрочки распространяются только на первичный рынок. Это делает приобретение жилья у застройщика с привлечением кредитного плеча объективно более выгодным в сравнении с вторичным рынком, где покупатель может получить только небольшую скидку.  
Во-вторых, речь идет о качественных характеристиках продукта. Новостройки предлагают квартиры, в которых еще никто не жил, тогда как значительная часть жилого фонда Петербурга морально и физически устарела. Особенно это заметно в планировочных решениях: современные проекты ориентированы на функциональность, гибкость планировок и востребованный евроформат. 
Дополнительные факторы: благоустроенные дворы без машин, современные парадные, колясочные, подземные и многоуровневые паркинги. Они формируют иной уровень комфорта, который напрямую влияет на потребительский выбор. 
Эти тренды отражаются и в сделках по схеме трейд-ин. Владельцы устаревших квартир сознательно меняют их на новое жилье, предпочитая не тратить месяцы на самостоятельную продажу и не упускать привлекательные предложения от застройщиков. Механизм трейд-ин позволяет зафиксировать нужный вариант в новостройке сразу, а реализацию старого объекта передать в руки агентства. 
Схожая логика прослеживается и в других сегментах недвижимости, включая коммерческие пространства и апартаменты. Здесь инвесторы также выбирают современные объекты с продуманными планировками, инженерными решениями и развитой инфраструктурой, что повышает их привлекательность. 

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»: 
— Проблема ценового разрыва действительно есть. Но важны детали. Например, нельзя всерьез сравнивать цену аварийного жилья в старом фонде, в хрущевках и в современных домах. Здесь расхождение будет еще больше. В разы. 
В городах с активным новым строительством, например в Москве и Петербурге, разница составляет всего 8% и 4% соответственно. При этом по нашему опыту, цены на квартиры в новых построенных корпусах и по цессии от частных клиентов действительно ниже цен застройщиков на 15% и более. И пока цены на сопоставимые по качеству готовые квартиры и на жилье в новостройках не сблизятся, рынок будет испытывать сложности. На фоне отказа от льготной ипотеки продавать строящиеся квартиры дороже готовых аналогов будет проблематично. 
В коммерции проблема разрыва в ценах между встроенными помещениями в старых и новых комплексах тоже актуальна. Есть общие с рынком жилья детали, но существует и специфика. Если просто взять весь объем предложения встроек на вторичке и сравнить с предложениями от застройщиков в новых ЖК, разница в ценах, наверное, будет даже больше, чем по квартирам. До 30% и даже до 50%, в зависимости от выборки. 
При этом неправильно сравнивать современные помещения с морально устаревшими, когда-то приспособленными под коммерческие функции. Рынок динамично меняется, требования к торговле сегодня совсем не те, что были 15-20 лет назад. Нахождение на магистралях, витринные окна, свободные планировки, несколько входов, оснащенность коммуникациями, звукоизоляция и т. д. Многие из старых объектов просто по физическим параметрам не могут быть успешными, и цена на них в разы ниже.  
Специфика в том, что каждое коммерческое помещение уникально, здесь нет типовых проектов, нет массового продукта. И объем предложения невелик: десятки и сотни лотов, но не тысячи. А спрос высокий, многие мечтают купить доходный объект и превратиться в рантье. Застройщики обещают высокую доходность, а проверить их сложно, прямых аналогов нет. Чтобы определить реальную стоимость помещения, надо обладать сильной экспертизой и опытом. На обещаниях разрыв цен между нежилыми помещениями на вторичном и первичном рынке становится еще больше. 
 
Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
— Исторически ценовая разница между первичным и вторичным сегментами жилья держалась на уровне 10%. После пандемии и запуска программы льготной ипотеки дельта существенно расширилась, за три последующих года достигла около 40% и остается примерно на этом уровне до сих пор. 
Нынешний разбег в зависимости от региона составляет в среднем от 20 до 50%. Вне сомнения, массовая льготная программа послужила ключевым фактором удорожания новостроек. На волне спроса девелоперы спекулятивно поднимали цены до предельно возможного уровня. В результате то, что начиналось как спасение для покупателей новостроек, обернулось сыром в мышеловке для большинства россиян. 
Квадратные метры подорожали настолько, что даже при минимальных на сегодня процентах по семейной ипотеке недвижимость менее доступна для рядового покупателя, чем до введения льготной программы. 
Однако в этот капкан угодили и сами девелоперы, которые в последние годы сконцентрировали работу на субсидированных программах кредитования. Массовую господдержку свернули, а ключевую ставку из-за разогнавшейся инфляции держат на высоком уровне. Эскроу за счет задранных цен и ставок по рыночной ипотеке заполняются медленно. При этом опустить цены на первичку даже с учетом падения спроса нельзя. В противном случае девелоперы рискуют не покрыть долги по нынешним кредитам. 
Вся эта конструкция так и держится на льготной ипотеке. По семейной программе совершается около 90% покупок первички. И отменить ее уже едва ли возможно. Это обрушит цены на жилье, что невыгодно ни девелоперам, ни банкам. Но и повышать цены проблематично, иначе число покупателей упадет до минимума. 
Текущий уровень цен на строящееся жилье делает более привлекательным вторичный сегмент и в то же время не дает ему сильно дорожать, поскольку общий уровень цен и без того высок. Как следствие, жилье от собственников прирастает в цене на 5-6% в год.
Впрочем, в ближайшие годы картина будет меняться по мере снижения ключевой ставки и расширения программы семейной ипотеки. С 1 апреля ее действие распространили на вторичный рынок. Оформлять льготную ипотеку для покупки готового жилья разрешили в 901 российском городе с низким уровнем жилищного строительства. В силу ограниченного предложения домов для включения в программу и повышенного спроса цены на вторичку там могут вырасти более значительно. 
Таким образом, количество лотов на первичном рынке будет уменьшаться по мере сокращения числа строек и застройщиков, не сумевших выйти из патовой ситуации. А сокращение предложения наряду с необходимостью поддерживать финансирование застройщиков не даст ценам падать. 
В то же время количество лотов на вторичном рынке будет расширяться — как за счет квартир, подпадающих под программу семейной ипотеки, так и за счет квартир, собственники которых не сумели их реализовать до поднятия ключевой ставки и сегодня сдают в аренду. Но если в регионах цены на квартиры от собственников за счет доступа к льготной программе заметно вырастут, то удорожание вторички в мегаполисах за счет увеличения предложения не окажется столь ощутимым. 
Проблема ценового разрыва между первичным и вторичным сегментами на рынке апартаментов не выражена. Во-первых, потому что льготные ипотечные программы на апартаменты не распространяются. А во-вторых, апартаменты как тип коммерческой недвижимости — продукт преимущественно инвестиционный, если не считать менее популярное в Петербурге псевдожилье. В случае с юнитами в апарт-отелях цена в первую очередь зависит от предполагаемой арендной доходности. А ее уровень главным образом определяет локация и эффективность управляющей компании.