С какими нетривиальными проектами реконцепции и редевелопмента приходилось сталкиваться в России и за рубежом?

Эдуард Тиктинский,  
президент Группы RBI: 
— Мы встречаемся с участками, на которых находятся объекты культурного наследия, можно сказать, на регулярной основе. Только за последние 10 лет была выполнена реконструкция под бизнес-центр автомобильного гаража фирмы Крюммеля 1913 года постройки на Дивенской улице; газгольдер 1881 г. превратился в многоуровневый паркинг на Заозерной; были реконструированы водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 г. на Пискаревском проспекте и, конечно, Левашовский хлебозавод на Барочной – уникальный памятник советского конструктивизма. Можно вспомнить и наш проект за пределами центра – воссоздание Лесного корпуса (начала ХХ века) на Сестрорецком курорте. 
Большинство подобных кейсов сами по себе не могут быть прибыльными. Они окупаются только в составе общего девелоперского проекта, включая новое жилое строительство. 
Ожидаемые трудности возникают в связи с плохим состоянием таких объектов. Многие приходится буквально спасать от разрушения, искать для них новую функцию. 
При этом зачастую памятники, особенно объекты промышленной архитектуры, непросто приспособить подо что-то новое. Это специфические в инженерном и архитектурном плане сооружения, изначально созданные под конкретную задачу. Возьмем, к примеру, Левашовский хлебозавод: вся его архитектура была связана с уникальным технологическим циклом хлебопечения. Здание не предназначалось ни для чего иного. При этом архитектурные объемы, многие конструкции и проемы окон находятся под охраной КГИОП, их нужно было сохранить, даже с учетом того, что функционал здания изменился диаметрально. 
В масштабный проект реконструкции Левашовского хлебозавода вложения составили 1,2 млрд рублей. Мы не ставили задачу окупить эти затраты в обозримой перспективе. Нам важно было дать вторую жизнь знаковому объекту, преобразить к лучшему некогда трущобный квартал, создать новую точку притяжения в городе. Мы понимали, что наличие такой уникальной составляющей в проекте, как отреставрированный памятник, положительно отражается на ценности «жилого» квадратного метра в глазах покупателя. 
Благодаря реконструкции, выполненной RBI, получилось создать современное культурно-деловое пространство, где совместно со Школой Masters и самостоятельно мы организуем выставки, концерты и другие мероприятия. Сюда приезжают со всего города. А еще Левашовский хлебозавод посещают туристы из других городов и даже стран. Можно сказать, он уже занял свое особое место на туристической карте. Можно уже складывать новый маршрут по современному Петербургу: «Лахта-центр», стадион на Крестовском, мост Бетанкура, Левашовский хлебозавод... Это наглядные позитивные примеры качественного развития территорий только за последние годы. 

Дмитрий Некрестьянов,  
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 
— Из проектов редевелопмента запомнился High line park в Нью-Йорке. Там на эстакаде старой железнодорожной ветки сделали многокилометровый парк, который организован в плотной городской застройке и позволяет увидеть мегаполис в другом свете. Другой пример - Парк газовых заводов в Сиэтле, где не стали убирать технологическое оборудование старого газового завода, а вписали его в ландшафт и сделали прекрасным местом для отдыха. 
В России, несомненно, стоит упомянуть Музей железной дороги, где старые депо преобразовали в прекрасный многоуровневый музей; завод АРМА в Москве, где промышленную краснокирпичную архитектуру превратили в отличный административный центр. Совершенно неожиданным проектом редевелопмента стала Рускеала, где заброшенный мраморный карьер стал туристической меккой. 

Сергей Софронов, 
коммерческий директор ГК «ПСК»: 
— Белорусский кейс великолепен: и стоимостью актива (если это действительно так), и своей концепцией – «оздоровить» здание после специфического медучреждения. Кстати, и само здание довольно красивое снаружи. А еще, что тоже кстати, владелец актива как человек здравомыслящий явно не зацикливается на предыстории этой недвижимости. У нас ведь на обывательском уровне часто принято рефлексировать на тему разного рода «ауры» и пр. 
По своим вводным белорусский кейс — скорее исключение из правил, что и делает его весьма заметным на фоне остальных проектов, требующих времени, больших усилий и инвестиций. 
Хорошие примеры реконцепций прямо сейчас разворачиваются с фортами Кронштадта. У этого направления вообще вообще очень большой потенциал в Петербурге, но в реальности не все просто с поиском средств и желающих, со всевозможными согласованиями, сложностями с оценкой суммы необходимых инвестиций и т.д. Но процессы все равно идут. 
Почти все наши дома в исторических районах города были построены так или иначе в рамках редевелопмента. Яркими их делает то, насколько хорошо они вписались в историческое окружение, заменив собой откровенно непритягательные объекты. 
Есть пример и проекта реконцепции, над которым сейчас работаем. Это общественное и пешеходное пространство у набережной Галерной гавани; участок и здания на нем мы приобрели в составе актива под жилое строительство. Это крайне редкое для девелопмента жилой недвижимости решение - создать на карте города новую точку общественного интереса. 
Очередной пример редевелопмента – строительство жилого комплекса на Выборгской набережной, на месте БЦ «Акватория»; оно начнется уже в первой половине 2026-го. Фактически мы завершим панораму набережной новой прогрессивной архитектурой. 
Но и в составе этого проекта есть пример реконцепции небольшого исторического флигеля, который будет приспособлен под офисную функцию.  

Ксения Степанова,  
ведущий продуктолог Orange.Life!: 
— Для Orange.Group тема редевелопмента и реконцепции – не разовый эксперимент, а основа профессиональной логики. Мы системно работаем с уже существующей застройкой, возвращая утраченные или недооцененные объекты в активную городскую ткань. Особенно привлекательны проекты, где речь идет о переосмыслении функции, роли и смысла пространства. 
Один из ярких примеров - izzziUP 4* COMMUNITY Life&Create, который открылся в декабре 2024-го. Редевелопмент исторического здания позволил изменить важный фрагмент городского ансамбля, сохранив его аутентичность и усилив современным содержанием.  
Мы опирались на историю места: Гороховая улица традиционно была центром городской активности, и сегодня эта функция получила новое развитие – через гостиничный формат, объединенный с креативным сообществом, общественными пространствами и живой городской средой. В результате редевелопмент стал не точечным вмешательством, а драйвером обновления целого участка центра. 
В нашей практике был и иной тип переосмысления – редевелопмент здания бывшей АТС. Подобные объекты нередко рассматриваются рынком как кандидаты на гостиничный функционал, в том числе с антресольными номерами. Однако в данном случае анализ локации и сценариев использования показал, что классический отель не будет востребован у целевой аудитории. Вместо этого мы пришли к формату многофункционального комплекса Orange, который органично вписывается в концепцию 15-минутного города и закрывает широкий спектр потребностей района за счет синергии бизнеса, сервисов и общественных функций. 

Елена Аккуратова,  
директор по маркетингу ООО «Охта Групп»: 
— В случае с белорусской клиникой речь идет, по большому счету, о новом приспособлении здания. Известны подобные проекты и в России. Например, в Новгородской области петербургская художница выкупила деревянное здание дореволюционной школы и сделала там картинную галерею, которую может посетить любой желающий. За рубежом в помещениях бывших ферм и водонапорных башен нередко делают жилые дома или гостиницы. Реализованный нами проект «Обводный двор» и нынешний редевелопмент фабрики «Скороход» предполагают глобальное переосмысление территории, полную смену концепции и масштабные работы по реконструкции. 
Любой проект редевелопмента объектов недвижимости нетривиален. Особенно когда речь идет об исторических зданиях. Еще сложнее, когда это целый комплекс зданий, у каждого из которых свой объект охраны, конструктивные и архитектурные особенности. Приступая к проекту Лофт- квартала Скороход, мы подробно изучили не только техническое состояние построек и коммуникаций, но и обстоятельно подошли к вопросу истории этого места. К работе были подключены архитекторы, проектировщики, специалисты по маркетингу. Была поставлена задача объединения территории единой концепцией, разработка общего архитектурного стиля с учетом современных реалий и исторических данных. Какие-то решения подсказала сама локация. 
Например, в интерьерах зданий будет использоваться «заводская» атрибутика как отсылка к истории фабрики. Локация квартала и его близость к транспортным узлам продиктовали логистические решения для пешеходов - крытые уютные галереи, связывающие весь комплекс в единое пространство. Центральная Ратушная площадь станет местом проведения мероприятий. 

Наталия Киреева,  
заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF GROUP: 
— Один из самых экзотических примеров редевелопмента я видела в ЮАР. Бывшее здание зернохранилища в Кейптаунском порту приспособили под музей современного искусства Zeitz площадью около 2000 кв. м. Более 40 корпусов для хранения зерна превратились в 80 галерейных пространств. Была сохранена трубчатая структура зернохранилища, но в крышах сделаны окна. 
Еще один интересный кейс — редевелопмент конного двора под бутик-отель Hearthstone House в США. В основе этого проекта лежит идея не переизобретать пространство, а честно продолжить его историю, сменив функционал. Конный двор не был «облагорожен» до обезличенного гостиничного номера и не замаскирован под лофт. Напротив, его прошлое стало главным смысловым и эмоциональным ресурсом редевелопмента. 
Это не реконструкция в привычном смысле, а перевод утилитарной, почти грубой функции в уникальный опыт, где ценность формируется не за счет метража или стандартного набора удобств, а за счет подлинности, нарратива и ощущения «доступа к закрытой истории». 
Примечателен также Crane Hotel Faralda в Нидерландах (бутик-отель, сделанный из портового грузового крана), Jumbo Stay в Швеции (отель в бывшем списанном Boeing 747-200), Salina Turda в Румынии (тематический парк, в который была превращена заброшенная соляная шахта). 
В Петербурге стоит отметить здание бывшего газгольдера, которое в 2017 году приспособили под планетарий с вместимостью зала до 500 человек. 
Отдельного внимания заслуживает диаметр проекционного купола - 37 м, по этому параметру планетарий является крупнейшим в мире (по заявлениям инициатора проекта). 
Среди известных российских проектов - Музей «Бункер-42» (бывший подземный бункер времен холодной войны), Дом культуры «ГЭС-2» (бывшая Центральная электростанция), кластер «Красный Октябрь» (бывшая кондитерская фабрика), Еврейский музей и центр толерантности (бывший Бахметьевский гараж). 

Евгений Ростовский,  
архитектор, руководитель архстудии STUDIO ROSTOVSKII: 
— Проекты редевелопмента — это когда объекту не «рисуют» новый фасад, а меняют функцию, сохраняя память места. Из того, что хочется отметить: ГЭС-2 в столице, «Севкабель Порт» и «Новая Голландия» в Петербурге, где прежняя промышленная функция все еще читается, но территория с различными сценариями времяпрепровождения всецело отдана горожанам. Кто 10 лет назад знал, где находится Кожевенная линия? А сейчас это точка притяжения людей и бизнеса. 
Более локально, но тоже отлично — «Планетарий 1» в реконструированном промышленном здании газгольдера. 
Из зарубежных кейсов — музей промышленного дизайна под Дюссельдорфом Red Dot. Великолепный пример того, как можно переосмыслить функцию. Музей расположен на территории бывшей котельной угольной шахты. Педантичные немцы законсервировали производство, оставили некоторые экземпляры техники, оборудования и назначили шахте быть международным музеем, где, между прочим, вручают одну из самых авторитетных одноименных премий в области дизайна. Рекомендую к посещению. 
Как и «Хайбери» в Лондоне: стадион «Арсенала» после переезда превратили в элитный жилой комплекс, сохранив футбольное поле как зеленое «сердце» квартала. Тоже пример кардинальной смены функционала. Стадионы в мире вообще часто переосмысливают, в основном в общественные пространства. 
Наша студия предлагала в прошлом году концепт бережной трансформации пустующего «Петровского» в настоящий зеленый парк. Проект вошел в шорт-лист конкурса «Креативных индустрий», а по общественному голосованию вообще победил. Дальше пока дело не пошло.  
Еще один наш объект в меньшей степени относится к редевелопменту, поскольку функцию здания мы не меняем. Однако работаем с внешним обликом советского промышленного наследия, переосмысливая форму и архитектуру с уважением к исходнику. Речь о производственном и офисном центре площадью 43 тыс. кв.м. 
В заключение скажу, что смелость архитектурных произведений сопряжена со смелостью власть имущих. Легендарная запятая из «страны невыученных уроков» в петербургских реалиях повисла скорее после слова «казнить». Поэтому смотрим на Москву, завидуем и работаем. 

Евгений Бескровный,  
коммерческий директор LAR Development (входит в ГК "Запстрой"): 
— Мне сразу приходят в голову московские проекты: Центр современного искусства «Винзавод», появившийся на месте пивоваренного завода; офисный кластер на месте завода «Арма» и реновация бывшей кондитерской фабрики «Большевик». Это прекрасный пример, как можно переформатировать промышленные объекты, сохранив в деталях индустриальную эстетику. Вообще в Москве редевелопмент  идет образцово, потому что есть еще «ЗИЛ», «Серп и молот», «Садовые кварталы» в Хамовниках, которые аккуратно превратили в своеобразные «города внутри города» - с жильем, офисами, социальными объектами, парковыми зонами, образовательными и культурными кластерами.  
Такой комплексный подход было бы неплохо перенести и в Петербург, поскольку проектов подобного масштаба у нас нет, к сожалению. Из имеющегося могу выделить «Этажи» на месте хлебозавода – редкий случай удачного и востребованного пространства у жителей. И, пожалуй, еще редевелопмент «Красного треугольника». 
У ГК «Запстрой» и LAR Development проектов редевелопмента пока нет, тем не менее, мы внимательно относимся к исторической памяти каждой локации, где работаем. И стараемся сохранить локальные маркеры – от старых деревьев и фрагментов существующей застройки до визуальных осей. Это интеграция в историю района через архитектурные решения, навигацию, малые архитектурные формы.  

Кирилл Кудинов,  
основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
— Как предприниматель, выбравший в качестве основного направления работы редевелопмент, я понимаю значимость этого процесса для города, его жителей и гостей. За десять лет мы дали вторую жизнь многим объектам недвижимости, на тот момент уставшим и неликвидным. В числе проектов - реновация бывшего дворового флигеля гостиницы "Россия" в пер. Гривцова, доходный дом и табачная фабрика Буша на Лиговском проспекте, бывшее общежитие студентов Промакадемии Сталина на Садовой и др. Сегодня эти объекты функционируют в качестве современных апарт-отелей в историческом центре и пользуются высоким спросом у туристов.  
За это же десятилетие Северная столица заметно преобразилась благодаря появлению интересных городских пространств в результате редевелопмента бывших промзон. Чего стоят только Новая Голландия, «Севкабель Порт», Лофт-квартал Скороход, культурный квартал "Брусницын", общественное пространство в здании бывшего Левашовского хлебозавода. 
С интересом ожидаю перепрофилирования легендарной тюрьмы "Кресты". По проекту, там должны сделать музей, культурное пространство и гостиницу. В ближайшие пять лет город ждет появления общественного пространства на территории Конюшенного ведомства. 
Создание общественно-деловых пространств и гостиниц планируется и на территории многострадального «Красного треугольника». Увы, этот проект при всей его перспективности давно поставлен на тормоз, а сам комплекс постепенно разрушается.  
Среди интересных жилых проектов редевелопмента отмечу будущий ЖК "Остров первых" на Матисовом острове, на территории бывших заводов Чарльза Берда. 

Александр Подусков,  
основатель компании Redeveloper: 
— Один из самых интересных проектов — лофт, сделанный из исторических гаражей. Находится он в Москве, на территории малоэтажного ЖК ЛофтКвартал Студия8. 
Инвесторы купили гараж на два машино-места и решили превратить его в модное и тусовочное место для всех форматов кино/фотосъемки, проведения мероприятий, концертов и просмотра фильмов. Установили лестницу, оборудовали антресоль со вторым светом (отметка чердачной кровли позволяла). Тут же оборудовали зону для чил-аута и импульсного тира. Провели все коммуникации (для отопления использовали теплый плинтус), сделали полноценный санузел, вставили мансардные окна, смонтировали картины на листах фанеры и получили необычную галерею. 
Раньше у многих мужчин были гаражи с ямами, а тут получился ЛофтГараж с антресолью. Идея о том, что у каждого мужчины должен быть свой гараж получила новое развитие. 

Денис Зыков,  
руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг: 
— Реконцепцию можно считать необычной, когда объекты недвижимости меняют свой функционал, а редевелопмент всегда нетривиален, но выделяются именно масштабные проекты, подразумевающие работу с промышленными территориями, в том числе с историческими зданиями. Такие проекты, как правило, становятся драйверами развития города. 
Например, в 2024 году мы разрабатывали концепцию редевелопмента бывшей электростанции на Обводном канале общей площадью 29 тыс. кв.м. Это целый комплекс зданий со статусом ОКН. Проект было сложно приспособить под современные реалии. Решением стал нетривиальный микс функций, включающий вуз, фитнес- и бизнес-центры, а также торговые объекты. 
В 2021 году «Лучшим МФК в сфере редевелопмента» на PROESTATE & TOBY Awards стал комплекс «Царская пристань» (11 тыс. кв.м) – первый девелоперский проект такого уровня в Крыму. В здании, построенном в позапрошлом веке и служившем промышленным холодильником для нужд Черноморского флота, был обустроен современный бизнес-центр – с сохранением конструктива и габаритов исторической постройки, оригинальных элементов в интерьере и причала, который стал яхтенной мариной. 
Небольшие проекты тоже могут быть интересны. Например, для памятника архитектуры на улице Сергиевской в Нижнем Новгороде мы разработали в 2024 году проект реконструкции в бутик-отель с камерной атмосферой русского провинциального уклада XIX века. 

Александр Дятко,  
юрист консалтинговой группы «VERSUS»: 
— Редевелопмент и реконцепция по своей природе являются сложными и многоуровневыми процессами. Их ключевая задача - сохранить аутентичность объекта, одновременно наделив его новыми функциями и экономической жизнеспособностью. Это требует от инвесторов и проектных команд не только креативного мышления и инициативы, но и существенно больших финансовых и организационных ресурсов, если сравнивать с новым строительством. 
Показательным примером нетривиального подхода является проект компании City Solutions в Петербурге по переносу исторического здания Императорского воспитательного дома. Объект располагался в центре земельного участка, что делало его комплексное освоение практически невозможным. В результате здание аккуратно передвинули к границе участка, а на его прежнем месте возведен жилой дом. При этом девелопер сохранил историческую функцию объекта, разместив в нем детский сад. Этот пример демонстрирует, как взвешенные градостроительные и правовые решения позволяют одновременно учитывать интересы развития территории и охраны культурного наследия. 
Мы сопровождали проект по восстановлению исторической среды парка «Минный городок» во Владивостоке. Парк был создан в конце XIX века для нужд Тихоокеанского флота и использовался для производства и хранения боезапаса, что и определило его название. В конце XX века объект утратил военное значение и был передан муниципалитету, после чего на его территории разместили парк аттракционов. В 1990-е и начале 2000-х территория пришла в упадок, а многие исторические здания перестали использоваться. 
Особенностью парка является наличие многочисленных казематов - монолитных бетонных сооружений, сохранившихся в удовлетворительном состоянии. В рамках проекта они адаптируются под культурно-рекреационные функции: спортивные центры, музейно-выставочные пространства, галереи для цифровых инсталляций. Символом обновленного парка стал кот по кличке Порох, подчеркивающий связь места с его историей. Такой подход позволяет бережно переосмыслить сложное историческое наследие и наполнить его новым, востребованным содержанием.