Креативные кластеры Петербурга: выясняем признаки и условия успеха

По подсчетам NF Group, на октябрь 2025 года Петербурге функционирует 18 крупных коммерческих общественных пространств арендопригодной площадью 186 тыс. кв. м, помещения в которых занимают более 800 арендаторов.

Наибольшая доля в коммерческих общественных пространствах Петербурга приходится на офисные помещения (29%), включая гибкие пространства (коворкинги). На втором месте – универсальные или лофт пространства (15%) для мероприятий и аренды. Третье место (14%) занимают кафе, рестораны и прочие заведения общественного питания. 

Остальные площади распределены следующим образом: 

• услуги (спорт, красота, фото- и видеостудии и пр.) – 13%; 
• торговые концепции (фэшн-ретейл, товары для дома, магазины мелочей), ориентированные на высокий пешеходный трафик – 11%; 
• развлечения и досуг (галереи, выставки, компьютерные и стендап-клубы, бильярд, киноклубы, аркадные зоны, небольшие театры) – 10%; 
• образование – 8%. 

По данным Nikoliers, креативные кластеры находятся преимущественно в историческом центре Петербурга. Лидерами по совокупной площади креативных пространств являются Адмиралтейский и Василеостровский районы – 123 тыс. и 103 тыс. кв. м соответственно. 

В то же время по количеству объектов лидирует Центральный район города, в котором расположено десять креативных зон. Там преобладают компактные дворовые пространства и арендные лофты. Это связано с плотной застройкой и жесткими ограничениями по переоборудованию исторических зданий, что ограничивает масштабные проекты. 

В каких условиях складывается креативный кластер 

Почти все действующие петербургские общественные пространства – это объекты редевелопмента, расположенные в центральной части  города. Большая часть из них реализована в зданиях или на территориях, утративших свое первоначальное назначение производственных предприятий. Помимо промышленных локаций общественные пространства находятся в зданиях, изначально построенных для доходных домов, институтов, складов, АТС и других функций. 

Как уточняет партнер по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина, инвесторы предпочитают не охранные (не объекты культурного наследия), без обременений. В идеале – здания с понятными правильными планировками, с несущественной долей МОП (места общего пользования).

«Первая трудность, с которой сталкиваются инвесторы, – это идея, концепция. Особенно остро это ощущается в текущих условиях, когда рынок наполняется реализованными проектами, и среди них есть безусловные лидеры по посещаемости. Вторая сложность – это коммерциализация квадратных метров внутри кластера. Нужно понимать, как и сколько будет приносить конкретный участок проекта. Дальше – непосредственно стройка, особенно, если это объект культурного наследия. Подбор резидентов тоже не самый простой процесс. А еще есть эксплуатация, операционная деятельность, сохранение охранных элементов, работа с креативными арендаторами. Почти на каждом этапе требуется искусство и профессионализм», – рассказала Ольга Шарыгина.

По словам директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлии Кузнецовой, успешность кластеров зависит от сильной концепции, продуманной идеи и яркого бренда. Универсальных шаблонных решений в этой сфере нет. Креативные кластеры – визитная карточка Петербурга. Такие объединения компаний из различных сфер творческих индустрий способствуют развитию предпринимательства, инноваций и культурной среды города. Развитие подобных площадок сопровождается модернизацией инфраструктуры, трансформацией промышленных территорий и вовлечением частных и государственных инвестиций.

Руководитель архитектурной мастерской FUTURA-Architetcs Олег Манов указывает, что чаще всего инвесторы сталкиваются с плохим состоянием исторических зданий. Многие приходится буквально спасать от разрушения, а их реконструкция сопряжена с высокими затратами и сложностями адаптации оригинальной архитектуры под новые функции. 

По мнению эксперта, реновация территорий способствует росту стоимости прилегающей недвижимости и укреплению имиджа целых районов. Креативный кластер способен стать самостоятельным местом притяжения, а значит, привлечь дополнительный трафик. Однако масштабные проекты, которые действительно могут изменить статус места, реализовать под силу только крупным инвесторам и, скорее, об этом корректнее говорить в рамках джентрификации «серого пояса». 

Александр Осипов, коммерческий директор пространства «Сено»: 

– У нас есть четкое понимание того, что у больших проектов вероятность успеха выше. В них появляется синергетика – это когда взаимодействие арендаторов помогает проекту развиваться быстрее. Концепция общественного-делового пространства «Сено» – город в городе. Среди наших резидентов – коворкинги, рестораны, магазины, йога-центр, компьютерный клуб. В границах нашего пространства человек может работать, развлекаться, отдыхать, развиваться, например, посетив лекцию.

Общая площадь пространства «Сено» – 20 тыс. кв. м. Первоначально мы хотели создать большой многофункциональный комплекс примерно в 100 тыс. кв. м на улице Ефимова, Гороховой и Сенном бульваре, над которым планировалась стеклянная крыша.

Когда губернатором была госпожа Матвиенко, мы получили акт выбора земельного участка – это шесть подписей председателей различных комитетов городского правительства. Но после того как госпожа Матвиенко ушла в Совет Федерации, правила застройки изменились, и в рамках этих новых правил застройки этот комплекс уже реализовать было невозможно. 

Поэтому мы пошли по тому пути, который был сформулирован городом. Все пространства, которые существуют в Петербурге, расположены в нежилых зданиях. И мы целенаправленно покупали нежилые здания, покупали развалины и из этих развалин под контролем КГИОПа, КГА, Госстройнодзора создавали новые красивые объекты, из которых сегодня состоит пространство «Сено». Мы соединили дворы проходами, облагородили их и создали там не проходное место, а такое, где захотелось бы остановиться.

Главный признак успешного креативного кластера – посещаемость, потому что за посещаемостью и следует уже коммерческий успех. Также важны видовые характеристики. И важная транспортная доступность. Мы видим, например, что некоторые пространства в Петербурге испытывают определенные сложности, связанные с тем, что там нет поблизости метро, рядом не всегда удобно припарковаться.

Спрос у арендаторов на креативные пространства определенно есть. Мы это знаем и видим. Арендаторы, которые размещают свои проекты в пространствах Москвы и понимают преимущества синергетики, целенаправленно ищут свободные помещения в пространствах Петербурга. Кроме того, в самом нашем городе есть арендаторы, которые из одного креативного пространства намеренно переезжают в другое, например, чтобы быть ближе к своей целевой аудитории.

Бывает, что мы отказываем в аренде. У нас не может быть, например, магазина для продажи картошки. У нас не может быть ресторанов того же формата, который у нас уже есть. У нас есть резиденты с близкими концепциями, но мы разделяем их, предлагаем помещения в разных дворах, чтобы между ними сохранилась конкуренция. Если не хватает, например, салона красоты – тогда такому арендатору отдадим предпочтение. Наибольший интерес вызывают арендаторы, которые занимаются просветительской деятельностью. Такой формат привлекает людей и увеличивает целевой трафик. 

Михаил Картавкин, управляющий партнер компании-девелопера Might of Light: 

– Сейчас люди стали предъявлять другие требования для организации своего как жилья, так и рабочего места. Никого не удивишь гирляндами и граффити во дворе.

«Мануфактура 10/12» – это культурно-деловой квартал, рассчитанный как на представителей бизнес-сферы (совсем рядом с ним находится главный офис Сбербанка и Невская ратуша), так и на местных жителей. Внутри нашего кластера обустроено 10 тыс. кв. м офисов и студий, 5 тыс. кв. метров отданы под фитнес, две тысячи – под рестораны. Еще 2 тыс. "квадратов" свободны, мы пока думаем, как их обустроить. У нас сейчас заполнено 80% всех площадей. Летом работала веранда «К-30», мы провели серию громких ивентов, уже работают лофтовые пространства для мероприятий, а к февралю будет готов клуб.

Креативные пространства оказывают существенное влияние на культурное развитие Петербурга, в том числе благодаря популяризаторской деятельности. Они становятся площадками для музыкальных фестивалей, выставок и мастер-классов. Гастрономические заведения знакомят людей с кухней других стран, а фитнес-хаусы рядом с домом несут в массы культуру спорта.

Работа с историческими объектами – всегда вызов для девелопера. В случае с «Мануфактурой 10/12» охраняется только фасад здания – его очистили, но не вносили изменений. А вот внутреннюю планировку меняли: мы сделали хорошие санузлы, современные МОПы (места общего пользования), а затем арендаторы обустраивали помещения под свои нужды

Чтобы креативное пространство работало, нужна продуманная идея. Так, в Никольских рядах сделали ставку на горку – на сопутствующую функцию. То есть ты пришел на горку, прокатился, а дальше-то что? Какая основная функция? А я бы с Никольскими поступил по-другому: рядом Мариинский театр, значит, концепцию можно связать с культурой. Например, сделать галерею искусства, проводить коммерческие выставки-продажи, уличную экспозицию, монетизировать их через аукционы.

В успешном креативном пространстве каждый элемент подкрепляет другой, а сильная центральная идея, вытекающая из локации и аудитории, задает вектор развития и отличает проект от десятков других.

Татьяна Максютенко, директор по маркетингу культурного квартала «Брусницын»: 

– Культурный квартал «Брусницын» – общественное пространство на Васильевском острове  с особыми эстетикой и атмосферой. Открыт он летом 2022 года. Благодаря масштабной ревитализации бывшей Кожевенной фабрики купцов Брусницыных, территория почти в 3 гектара на берегу Большой Невы стала комфортной креативной средой и качественной современной общественной территорией.

Концепция культурного квартала Брусницын – объединить разные культуры, раскрыть все ее грани. Высокая концентрация самых разных, но при этом уникальных проектов, позволяет удовлетворить совершенно разные запросы посетителей пространства. У нас соседствуют академическое и уличное искусство, современные мультимедийные проекты и классический театр, концептуальные арт-инсталляции и эстетика архитектуры конца XIX века. В «Брусницыне» проходят концерты, фестивали и выставки.

Креативные кластеры создаются преимущественно на территории бывших промышленных предприятий или объектов с другим исторической функцией, которые сегодня оказались невостребованным. Такие объекты часто относятся к культурному наследию. В целом создание креативных кластеров и новых общественных пространств – это ревитализация территорий с изменением полностью функционального назначения.

Успех креативных пространств в самой концепции, а также в  синергии резидентов и разнообразной событийной программе. Важно также обеспечить функциональный баланс резидентов. 

В «Брусницыне» мы собрали (и продолжаем собирать) на своей территории уникальные проекты: самая большая концертная площадка на крыше, яркие выставочные проекты, первый архитектурный коворкинг, потрясающие гастропроекты, открытые мастерские крафтеров,  шоурумы локальных дизайнеров, конфетная фабрика и городская клубничная ферма, антикварное выставочное пространство, досуговые форматы, спортивные проекты. 

Спрос на аренду у нас стабилен, но количество уникальных проектов само по себе ограничено. И мы стремимся не за скоростью наполнения, а за качеством. Кроме того, нам важно, чтобы резидент соответствовал ценностям и аудитории квартала.

Роман Красильников, основатель «Бертгольд Центра»:

– На момент открытия «Бертгольд Центра» (10 лет назад) чувствовалась большая потребность рынка в подобных креативных пространствах, цена аренды на помещения с входом с улицы была высокая, торговые центры не подходили концептуально для творческих проектов, которым было важно находиться в одном пространстве с единомышленниками. Более того концепт уже был опробован на других ранних проектах («Четверть», «Салон») и он очень хорошо себя показал.

«Бертгольд» задумывался как площадка для креативного бизнеса с душой. С другой стороны, это место для проведения культурных событий: выставок, концертов, театральных постановок, перформансов. Использование креативного подхода в бизнесе, несомненно, задает высокую планку для других участников рынка во все возможных областях, что тянет за собой общий подъем культуры.

Самый эффектный вариант создания творческих кластеров – это освоение площадей старых производственных предприятий. Такие проекты всегда привлекают к себе много внимания, ведь возрождаются заводы и фабрики, с которыми связана жизнь нескольких поколений жителей этого региона.

Трудностей при реализации проекта было множество, в основном они связаны с ремонтами и тем, что резиденты работали параллельно со стройкой. Еще могу вспомнить период пандемии. Это было реально сложное время, основной удар на себя приняли собственники здания, хотя карантин объявляли не они.

К универсальным признакам удачного проекта креативного кластера относится качественный состав резидентов, качественная событийная программа, качественная архитектура и дизайн, качественный СММ и PR, качественное управление. Эти признаки универсальны, но каждый проект получается индивидуальным.

Среди арендаторов «Бертгольда» – кафе, рестораны, отель, коворкинг, магазины локальных брендов, студии танцев, йоги, растяжки, творческие мастерские. Такая структура обусловлена потребностью посетителей и темпом жизни. Для экономии времени важно закрыть все потребности в одном месте.