Место обязывает: какие локации – городские или пригородные – недавно выстрелили и почему?

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: 
– В Петербурге практически не осталось свободных участков под застройку – особенно в черте города. Дефицит земли и растущая себестоимость строительства делают свое дело: цена квадратного метра в городе стремится к 400 000 рублей. Для большинства покупателей первого жилья это неподъемная сумма. В этой ситуации агломерация становится не альтернативой, а единственной реальной возможностью приобрести квартиру. 
Среди локаций, которые в 2025 году показали качественный скачок в развитии, я бы выделила Новоселье. Там наглядно работает правильная модель: социальная инфраструктура запускается параллельно с жильем, а не спустя годы после заселения. 
Важно и то, что подобные объекты создают рабочие места прямо в локации, снижая маятниковую миграцию. Главная системная проблема агломерации – транспортная доступность. Пока она остается слабым местом, девелоперам нужно честно учитывать этот фактор при выборе площадки. 
Именно поэтому такие форматы, как МФК и апарт-отели, имеет смысл размещать только там, где транспортная связность уже развита. По этому принципу мы выбрали Московский район для нашего МФК «АРТ ПЛАЗА». Здесь еще сохраняется серьезный задел для редевелопмента. Когда сразу несколько девелоперов параллельно занимаются ревитализацией соседних промышленных территорий, возникает синергетический эффект – и он вполне измерим: плюс 10–15% к стоимости квадратного метра в локации. Для инвестора, входящего на раннем этапе, это весомый аргумент. 

Сергей Балуев, коммерческий директор «ФАКТ. Коттеджные поселки»: 
– Север традиционно остается в приоритете на загородном рынке. Однако есть и выраженный дефицит продукта уровня «комфорт+» и «бизнес» на юге, в Пушкинском районе. Люди привязаны к нему, но не находят подходящих предложений: в новостройках – дефицит, в малоэтажном формате – недостаток интересных планировок и продуманных решений по среде. 
В результате клиенты начинают рассматривать загород как альтернативу. При этом им не подходят форматы садоводств – они ищут именно централизованную застройку с единой концепцией. 
Если говорить о синергии проектов, в рамках одной локации действительно формируется эффект «локомотива». Как правило, более сильный проект задает уровень и формирует интерес к территории, подтягивая за собой остальные. Но на рост стоимости влияют не только соседние проекты, а в первую очередь базовые факторы: транспортная доступность, окружение и стадия реализации. 
Среди недооцененных локаций я бы выделил правый берег Невы – направление за Кудрово в сторону пос. им. Свердлова. 
Это территория с большим потенциалом: уже сегодня там неплохая транспортная доступность, а с развитием инфраструктуры она будет только усиливаться. В том числе за счет федеральных проектов – строительства новых дорог и мостов, а также утвержденного и уже запущенного в реализацию проекта КАД-2, что кратно увеличит связанность с городом. Плюс природное окружение, выходы к воде, рекреационный потенциал. 
При этом у локации есть имиджевый барьер: ее до сих пор воспринимают как промзону. Хотя значительная часть производств уже ушла, а территория активно развивается. Более того, рядом остаются рабочие кластеры – а значит, есть и сформированный спрос со стороны аудитории, не привязанной строго к центру Петербурга.  
Сейчас в этой зоне практически отсутствует качественный продукт в сегменте «комфорт+» и «бизнес» при наличии платежеспособного спроса. Это создает окно возможностей для девелоперов. 

Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест»: 
– Изменения градостроительного регулирования в Петербурге и Ленобласти в целом делают развитие территорий более структурированным и предсказуемым. На мой взгляд, продолжается уже сложившийся тренд: рынок уходит от точечной застройки в сторону комплексного развития территорий, когда вместе с жильем сразу планируются социальная инфраструктура, благоустройство и общественные пространства. 
Для девелопера это означает более понятные правила работы, но и более длинный горизонт планирования.  
Снижение коэффициента использования территории для проектов без ППТ может влиять на экономику отдельных площадок, но одновременно стимулирует более системную работу с территорией. В кратко- и среднесрочной перспективе основным вектором градостроительного развития станет именно комплексное освоение территорий, особенно Ленинградской области – с большим количеством участков, предназначенных под строительство. 
С точки зрения развития локаций это может привести к более сбалансированному росту агломерации. Часть территорий с ограничениями по плотности будет развиваться медленнее, однако при этом возрастает значение комплексных проектов, которые формируют полноценные жилые районы. 

Александр Свинолобов, генеральный директор STAVNI: 
– В 2025 году одним из самых заметных процессов на рынке стало усиление роли прицентральных территорий редевелопмента: это прежде всего районы вдоль Обводного канала, Лиговского проспекта и территории вокруг пл. Александра Невского. Здесь есть значительные резервы площадок, которые можно трансформировать. Они долго воспринимались как индустриальные, но сегодня тут формируется новый контур городского развития. 
Показателен в этом смысле Обводный канал. Он соединяет два качества, которые редко встречаются вместе: историческую аутентичность и современную энергию развития. Наш комплекс STAVNI Обводный вписывается в тренд как проект следующего этапа развития территории. Причем для нас было важно не просто выйти в перспективную локацию, но и предложить продукт, который соответствует ее новому статусу. Думаю, постепенно именно в районе Обводного и будет формироваться новая петербургская норма, когда ценность недвижимости определяется не только близостью к центру, но и качеством среды, инженерии, планировок и архитектуры. 
Если говорить о синергии, часто возникает естественная кооперация девелоперов и города, в первую очередь в развитии инфраструктуры: строительстве новых дорог, благоустройстве улиц и зеленых маршрутов вдоль воды, расширении общественного транспорта.  
Потенциал Обводного далеко не исчерпан – главное, развивать все синхронно: и проекты, и их качественное окружение. Именно такой подход позволит территории перейти из категории недооцененных мест «на вырост» в категорию по-настоящему востребованных. 

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 
– Рынок недвижимости в 2025 году в Петербурге и Ленобласти окончательно закрепил тренд на избирательное потребление. Средняя цена квадратного метра в городских новостройках в 2025-м превысила 300 тыс. рублей, в то время как в области индекс держится на уровне 180 тыс. рублей. Этот значительный разрыв подтверждает: современный покупатель готов платить за городскую прописку, развитую социальную среду и транспортную доступность, которые область пока не может предложить в том же объеме. 
Наиболее перспективными стали локации, развивающиеся как полностью автономные микрорайоны. Роль «паровоза», задающего планку цен, берет на себя масштабный проект с понятной историей. Яркий пример такой стратегии – наш семейный квартал «Огни залива» в южно-приморской части Красносельского района. Проект прошел путь качественной эволюции: если в 2016 году первая очередь стартовала с 69 тыс. руб./кв. м, то текущая четвертая очередь класса «бизнес-лайт» реализуется уже от 280 тыс. руб./кв. м.   
Успех новых территорий в 2025 году напрямую зависит от комплексного подхода. В «Огнях залива» нам удалось создать полноценный «город в городе» на 13 тысяч жителей, не дожидаясь инфраструктурных решений от соседей.  
Что касается «локаций на вырост», парадоксально недооцененным остается исторический центр. Несмотря на красивые фасады, жилой фонд там ветшает, и без активного участия власти и бизнеса «сердце города» продолжит деградировать.  

Юлия Серкова, директор по маркетингу MG Development: 
– Местоположение остается фундаментальным фактором при выборе загородного участка. Однако само понятие «хорошая локация» за последние 3–5 лет значительно изменилось. Если раньше ключевым критерием была близость к городу (чем ближе к КАД, тем лучше), сейчас запрос сместился в сторону сбалансированной доступности и качества среды. 
1. Приоритет «времени в пути», а не километров: покупатели готовы рассматривать участки в 15–30 км от города, если маршрут не стоит в вечных пробках. Наиболее ценятся направления с устойчивым транспортным каркасом. 
2. Отказ от «дачи» в пользу «дома для жизни»: люди приобретают не просто «участок у леса». Им важна не только природа, но и развитая внутренняя инфраструктура, которая становится центром притяжения для всей семьи. 
3. Эстетика, порядок и экология: вырос запрос на визуальную среду и уникальные природные характеристики. Покупатели премиум-сегмента ищут места с особым микроклиматом и гарантией, что природное окружение сохранится. 
4. Баланс доступности и простора: набирает популярность формат «загородный дом у города» – когда можно жить на природе, но быть в 5–10 минутах от мегаполиса. 
Резюмируя, локация теперь – не только географическая точка, а совокупность факторов: транспортной доступности, качества самой территории и того, насколько профессионально девелопер ее осваивает. 

Мария Башанова, коммерческий директор компании «СТОУН»: 
– Одна из наиболее недооцененных и уникальных локаций в Ленобласти – пос. им. Свердлова, где компания «Стоун» возводит несколько проектов. Он находится в 30 минутах от метро «Ломоносовская» и всего в 10 минутах от выезда на КАД. 
Но главное преимущество даже не в минутах, а в качестве среды. Это сложившаяся застройка без высоток и эффекта «окна в окна». Здесь новые дома появляются точечно, не превращая район в бесконечную стройплощадку. Сформирована и социальная инфраструктура: школы, сады, МФЦ, поликлиника. 
Еще одна важная ценность локации – конечно же, Нева. В наших проектах мы постарались максимально использовать этот ресурс. Например, в ЖК «Ермак», который строится на первой береговой линии, корпуса спроектированы «лучами», чтобы обеспечить 90% квартир видами на Неву. 
В 15 минутах – Невский лесопарк площадью 600 гектаров и этнопарк «Усадьба Богословка». Место дышит историей: здесь состоялась знаменитая Невская битва, а в XIX веке «гремели» кирпичные заводы. 
Долгое время поселку не хватало современного общественного пространства. Мы решили восполнить этот пробел. В рамках проекта «Ермак» был разработан план благоустройства набережной. Это будет новая точка притяжения: с зонами для прогулок, отдыха и мероприятий. При этом для жителей комплекса предусмотрен приватный выход к воде. 

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris: 
– Местоположение объектов недвижимости – один из определяющих факторов для любого формата, будь то коммерческий или жилой. 
Применительно к офисному сегменту, например, в начале 1990-х приемлемым местоположением считался очень усеченный центр города. Петроградская сторона и Васильевский остров были непопулярными локациями для офисов. Что мы имеем сегодня, спустя почти 30 лет существования рынка? На Петроградке стартует строительство премиальных офисных проектов, а Васильевский остров – одна из центральных локаций для разных арендаторов.  
То же самое касается аэропортовой зоны, где примерно в одно время стартанули несколько проектов. Изначально не было понимания, окажутся ли они успешными, а на сегодня в этой локации находятся отличные офисные здания, есть большой спрос на площади. 
Что вообще влияет на локацию? Безусловно, развитие транспортной инфраструктуры. За эти 30 лет у нас появился полноценный КАД и Западный скоростной диаметр. Поэтому любое развитие транспортной инфраструктуры дает импульс к быстрому росту коммерческих направлений.  
У каждого типа недвижимости свои нюансы. Для офисов крайне важна доступность до метро либо общественный транспорт в хорошем доступе. Для складов – доступность основных транспортных коридоров и непосредственно самого участка с удобными дорогами.  
На сегодня многие деловые зоны в Петербурге уже сформировались. Но это не значит, что нет потенциала. Он все еще велик. 
Трудно сказать, какие локации выстрелят в ближайшее время, по одной простой причине: сейчас с девелопментом и ключевой ставкой есть некоторые сложности.  

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон: 
– В масштабах страны основной причиной миграции населения являются рабочие места. В условиях постиндустриальной экономики люди из разных регионов продолжают приезжать в большие города, где легче найти работу и более высокий уровень жизни. Но предложение доступного жилья в пределах КАД в Петербурге весьма ограничено. Поэтому самыми привлекательными для инвестиций сейчас являются ближайшие к городу новостройки Ленобласти на этапах котлована, с готовой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. На примере проектов нашей компании это «Аквилон РекаПарк» в Кудрово, «Аквилон Янино» и «Аквилон Верба», а также «Аквилон Рива» в Девяткино. 
Внутри КАД цены существенно отличаются, и предложение значительно меньше. Все, что строится в городской черте Петербурга, по факту уже относится к бизнес-классу. Особенно в Московском районе, который отличается выгодным расположением, высокой транспортной доступностью и близостью к культурному центру.  
Скоро на юге города появится еще один интересный инвестиционный актив: состоится старт жилого проекта «Аквилон СоларПарк» в Шушарах. 
Еще одно перспективное направление – офисная недвижимость. В Петербурге ее очень мало, практически нет бизнес-центров поблизости от предприятий или крупных жилых районов, поэтому мы активно развиваем это направление. 
Также стоит обратить внимание на коммерческие помещения ретейла в новых жилых комплексах, особенно в развивающихся пригородах Петербурга: Кудрово, Мурино, Янино. Они как конструктор «лего»: базовые решения для создания инфраструктуры в микрорайоне никогда не потеряют своей актуальности.  

Филипп Шраге, генеральный директор Kronung Group: 
– В сегменте комфорт-класса в 2025 году заметно усилились позиции южных направлений, прежде всего Московского района и локаций вдоль Пулковского шоссе, а также приграничных территорий Ленобласти с хорошей транспортной связью с городом. 
Отдельно отмечу Парголово, где мы реализуем совместный крупный проект КОТ. За последнее десятилетие оно кардинально изменило свой статус. 
Главными драйверами этого развития стали улучшенная транспортная инфраструктура, природа и активное строительство социальных объектов. Ввод в эксплуатацию станции метро «Парнас» вместе с модернизацией Выборгского шоссе стерли образ «далекого пригорода», интегрировав территорию в устойчивый пояс застройки северо-запада мегаполиса. 
В коммерческой недвижимости, особенно в формате районных торговых центров и стрит-ретейла, спрос смещается вслед за новым жильем. Как только в локации появляется крупный жилой проект от 100 тыс. кв. м, он становится локомотивом для всей территории. За ним подтягиваются продуктовые сети, сервисы повседневного спроса, фитнес и общепит. Эффект синергии особенно заметен в новых кварталах, где несколько девелоперов параллельно развивают проекты и совместно инвестируют в дороги, школы и благоустройство. 
С точки зрения «локаций на вырост» я бы отметил ряд территорий на востоке агломерации и в направлении Всеволожска.  
Обновленные ПЗЗ в Петербурге и изменения по высотности в Ленобласти – это реальный фактор, который уже влияет на рынок. Для разных локаций эффект будет разным. Центр Петербурга окончательно закрепляется как зона аккуратного развития и редевелопмента. Высота и плотность там ограничены, и это надолго. Зато периферийные территории получают больше шансов стать новыми точками роста. Но только если есть транспорт и инженерная готовность. Без этого никакая разрешенная высота не спасет проект. 
В Ленобласти корректировка этажности меняет баланс между городом и пригородом. Где-то проекты станут более сдержанными по масштабу. Где-то, наоборот, появится стимул делать полноценные кварталы, а не отдельные дома в чистом поле. В целом это шаг к более осмысленной агломерации. 

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: 
– Говоря о бизнес-классе в Петербурге, можно выделить две группы локаций. Первая – уже «выстрелившие» территории. Например, Василеостровский район: на него пришлось почти 50% нового предложения в этом сегменте. Правда, в этом велика заслуга не только редевелопмента промзон на острове, но и строительства на намывных территориях. В этой же группе исторический центр, тот же Адмиралтейский район: дефицит земли, высокий статус, сильная идентичность.  
Но куда интереснее вторая группа – районы, которые пока нельзя назвать лидерами по объему предложения бизнес-класса, но которые обладают большим потенциалом роста и будут в топе через 2–3 года. Здесь я бы в первую очередь выделил Московский район. Это очень петербургская локация в хорошем смысле слова: образ сталинской архитектуры, просторных дворов, широких проспектов, арок и парков. В сегменте бизнес-класса покупатель очень чувствителен к подобным вещам: он выбирает не только квартиру, но и идентичность места. 
В нашем ЖК «Знатный», который строится как раз в этой локации, мы тоже даем территории новую жизнь и одновременно вплетаем проект в исторический контекст – как архитектурно, так и по смыслам. 
При этом Московский район точно можно назвать «локацией на вырост» – перспективы у него большие. Имеется сразу несколько инфраструктурных драйверов: развитие коричневой линии метрополитена, транспортная связка через ШМСД, близость к центру, аэропорту и основным магистралям, а также редевелопмент промплощадок – например, территории «Скорохода». Когда инфраструктурные и девелоперские процессы сходятся в одной точке, локация раскрывается довольно быстро.  
К территориям «на вырост» я бы также отнес часть Выборгского и Калининского районов и отдельные зоны Невского района, где редевелопмент и транспорт постепенно меняют восприятие места. 

Елизавета Ковригина, директор бизнес-юнита Orange.Life!: 
– Имея многолетний опыт работы как с сервисными апартаментами, так и с коммерческой недвижимостью, мы четко видим, что каждому формату соответствует своя логика локации. 
Наши апарт-отели расположены в «золотом туристическом треугольнике» Петербурга – в зоне концентрации ключевых достопримечательностей, деловой активности, ресторанной и культурной инфраструктуры. Для сервисного формата это принципиально: туристический и деловой поток уже сформирован, транспортная доступность максимальная, а все базовые потребности гостя закрываются самой средой. В таких локациях устойчивость обеспечивается не только качеством проекта, но и синергией с городским центром, что напрямую влияет на загрузку и доходность. 
Коммерческая недвижимость работает иначе. Для многофункциональных комплексов, каким является МФК Orange на Дачном проспекте, критична сложившаяся жилая среда и высокая плотность населения. Синергия возникает тогда, когда в шаговой доступности находятся жилые кварталы, а объект становится частью повседневного сценария жизни «все под рукой». Особенно устойчивыми показывают себя проекты вблизи станций метро и транспортных узлов. 

Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости»: 
– В сегменте новостроек комфорт-класса в 2025 году среди пригородных локаций самой популярной стала Новосаратовка во Всеволожском районе, а среди городских покупатели чаще выбирали Невский и Пушкинский районы. На них пришлось 31% всех сделок на первичном рынке. 
В премиальном сегменте лидерами стали Петроградская сторона и Васильевский остров. Здесь спрос формируется за счет престижного адреса, концентрации культурной и деловой инфраструктуры, а также развитой транспортной сети. 
В сегменте комфорт-класса востребованы крупные проекты комплексного освоения с собственной инфраструктурой. Это жилые кварталы из нескольких очередей, с широким выбором планировок квартир, школами, детскими садами и общественными пространствами. 
Показательный пример – жилой комплекс «Астра Континенталь» от Setl Group в Невском районе, в пешей доступности от метро «Елизаровская».  
В сегментах бизнес- и премиум-класса застройщики, как правило, реализуют более камерные проекты или клубные дома. Среди причин – как запрос покупателей на приватность, так и ограниченное количество свободных участков в центральных и статусных районах. Например, новый премиальный ЖК «Кристалл Холл» от Setl Group строится рядом с набережной Фонтанки, в окружении Исаакиевского и Казанского соборов, Юсуповского дворца, Мариинского и Александринского театров.  

Анна Корьева, руководитель отдела маркетинга комплекса апарт-отелей ВАЛО/VALO: 
– Все чаще новые проекты появляются за пределами исторического центра – в основном в бывших промышленных и периферийных районах, а также рядом с крупными транспортными узлами. Этот тренд связан с изменением представлений о ценности локации. Теперь она определяется не только престижным адресом, но и качеством городской среды, которую формирует проект: сервисами, общественными пространствами и инфраструктурой. 
Одним из пионеров такого подхода стал комплекс апарт-отелей ВАЛО/VALO у метро «Бухарестская». Еще несколько лет назад эта часть Фрунзенского района воспринималась лишь как транзитная зона между спальными кварталами и офисными кластерами, но запуск масштабного проекта преобразил ее в оживленный центр городской активности. 
Проект стал настоящим драйвером развития территории, создав новую точку притяжения: вокруг него формируется сервисная и деловая среда с кафе, магазинами и новыми услугами, растет интерес бизнеса, а восприятие локации кардинально меняется. 

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: 
– Если анализировать перспективные локации, то в самом городе это район Обводного канала – бывшая промышленная зона, которая становится полноценной городской средой. Продолжают набирать вес намывные территории, становясь новым форматом жизни, – у воды. Район «Севкабеля» продемонстрировал, как культурная среда меняет восприятие целого района и повышает интерес к жизни рядом. 
Однако главный сдвиг сегодня происходит в Ленобласти – в Новосаратовке и Ломоносовском районе. Для покупателя это уже не запасной вариант, а осознанный выбор. 
При разнице в цене с городом до 60% покупатель получает больше пространства, современный дом, зеленую среду и другой уровень повседневного комфорта. Это не просто квартира, а удобная жизнь – с детскими садами, школами, магазинами, маршрутами для прогулок и спорта рядом с домом. У южного направления для этого есть сильная база: КАД-2, выезды в сторону аэропорта Пулково, развитие дорожной сети, а рядом – парки, озера, экотропы и дворцово-парковые ансамбли. 
На этом фоне быстро растет весь юг города и район в Лаголово. Если год назад его доля в спросе в Ломоносовском районе составляла около 15%, то сейчас уже 35%. Во многом это заслуга федеральных девелоперов, реализующих совместные проекты комплексного развития территорий, например, А101 Лаголово и Квартал Лаголово (группа «Самолет»). В таких проектах важно не только жилье, но и полноценная жизнь вокруг него: инфраструктура, коммерция, сервисы, общественные пространства. Так, наш проект предполагает создание более 10 тысяч рабочих мест. И рынок это подтверждает: за период реализации первой очереди цены на жилье и коммерцию здесь выросли на 30–50%.  

Дарья Сазонова, директор по маркетингу ГК PLG: 
– В 2025 году заметно усилился тренд на развитие спальных и бывших промышленных районов Петербурга, а также пригородных территорий агломерации. Во многом это связано с тем, что, в отличие от исторического центра с плотной застройкой, в таких локациях девелоперы могут реализовывать масштабные проекты с полноценной инфраструктурой и новыми сценариями городской жизни. Важную роль играет и транспортная доступность: многие новые комплексы располагаются рядом с метро и позволяют за 20–30 минут добраться до центра, при этом предлагая более спокойную и комфортную среду для жизни и работы. 
Активно в таких локациях развиваются проекты комфорт-класса и апарт-отели, причем последние изначально проектируются не просто как объекты размещения, а как центры притяжения. Они задают более высокий уровень архитектуры, сервиса и общественных пространств, привлекают молодую и активную аудиторию и постепенно меняют имидж локации. 
Например, наш проект «ПРО.Молодость» строится в Невском районе, недалеко от метро «Улица Дыбенко», и уже становится одной из доминант территории. 
Внутри формируется насыщенная среда со спортивными, образовательными и общественными пространствами. При этом проект работает не только для резидентов и гостей, но и для жителей соседних кварталов, становясь частью городской экосистемы. 
В целом многие спальные районы до сих пор недооценены и являются «локациями на вырост». Чтобы раскрыть их, нужна синергия города и бизнеса: девелоперы создают комплексные проекты с инфраструктурой и общественными функциями, а город обеспечивает развитие транспортных связей, общественных пространств и социальной инфраструктуры.  

Марина Шкурко, сооснователь, управляющий партнер Puzzle Realty: 
– 2025-й стал для загородного рынка Ленобласти годом «охлаждения после бума». Мы наблюдаем падение числа сделок (по итогам года – минус 23% к 2024-му) и возврат спроса к «доковидным» значениям. Однако парадокс в том, что на этом фоне цены в премиальном сегменте выросли на 20%, а средняя стоимость элитного коттеджа превысила 100 млн рублей.  
Если говорить о территориях, которые «выстрелили» именно в 2025 году, безусловными лидерами стали Приозерский, Выборгский и Всеволожский районы - бенефициары бума внутреннего туризма и рекреации. 
В Выборгском районе ключевым событием стала обновленная Петровская набережная в Выборге, открытая в 2025 году. Приозерский район продолжает удерживать статус главной «дальней» здравницы. Наибольший интерес и рост цен в 2025 году показали объекты, расположенные на первой линии Суходольского озера: «Арт Деко Клаб», «Сосны», «Твоя Бухта» и др. Мы видим, что на этом рынке сформировался устойчивый спрос на участки и готовые резиденции у воды со стороны взыскательной аудитории.  
Отдельного внимания заслуживают амбициозные планы по созданию нового генплана горнолыжного курорта «Красное озеро» в Приозерском районе. Проект предполагает строительство 20 километров горнолыжных трасс с перепадом высот 170 метров, что сделает его крупнейшим на Северо-Западе.  
Правительство Ленобласти планирует построить новую автомобильную дорогу, что сократит время пути из Петербурга до одного часа. Инвесторы рассчитывают на годовую посещаемость до миллиона человек. Это пример того, как инфраструктура «вытягивает» ценность целой локации до уровня мировых стандартов. 
В загородном сегменте роль «паровоза» все чаще играют не жилые комплексы, а именно рекреационные якоря. Как только появляется новость о строительстве аквапарка (как в Выборгском или Приозерском районах) или масштабного спа-курорта, стоимость близлежащих участков и домовладений начинает ползти вверх.  
Среди недооцененных территорий мы выделяем восточное направление - Кировский район и побережье Ладоги в районе трассы «Кола». Здесь пока сохраняется демократичный ценовой уровень при наличии великолепных видовых характеристик на Ладожское озеро. 
Чтобы «распаковать» потенциал таких локаций, необходимы совместные усилия бизнеса и власти. Городу нужно форсировать выдачу разрешений на строительство причалов и марин (яхтенная инфраструктура), а девелоперам - создавать не просто поселки, а круглогодичные курорты с медицинским и спортивно-развлекательным профилем, как это планируется в рамках нового генплана «Красного озера».  

Иван Авдеенко, директор AVD Home: 
– Наиболее привлекательными для строительства коттеджей элитного и бизнес-класса по индивидуальным проектам являются Курортный район, а также участки ближе к трассе Скандинавия и около Новоприозерского шоссе в Ленобласти (федеральной трассы «Сортавала»). Появляются отдельные интересные предложения в Пушкине и Павловске. Это территории с уже развитой инфраструктурой: хорошая транспортная доступность до Петербурга, большое количество ресторанов и магазинов поблизости, в том числе из которых можно заказывать доставку. 
При этом есть клиенты, которые после пандемии уже не хотят быть привязаны к инфраструктуре за пределами дома и стараются создать максимум приватности для семьи, возводя дополнительные постройки на территории. Это гостевые дома, собственные спортивные площадки с теннисными кортами, спа-комплексы, которые включают бассейн, сауну, хамам, баню.  
В последнее время также стали появляться запросы на строительство бункеров на территории загородных домов. 
Не думаю, что в ближайшее время появятся какие-то новые направления именно для премиального строительства. 

Дмитрий Садовников, руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге: 
– Неожиданно самым востребованным с точки зрения развития новых офисных проектов оказался Петроградский район, где началась реализация нескольких крупных БЦ. Ранее потенциал его развития был ограничен дефицитом свободных участков. 
Самым популярным для производственно-складской недвижимости (объектов лайт индастриал) стало юго-западное направление. Ключевой плюс локации – хорошая транспортная доступность за счет близости КАД, ЗСД, Киевского шоссе, трассы Е-20 и платной дороги М-11. Кроме того, на этом направлении сосредоточено значительное количество трудовых ресурсов. 
Для складской недвижимости наиболее востребована зона рядом с Шушарами и п. Петро- Славянка. Популярность локации связана с близостью к городу и хорошей транспортной доступностью. Особенно важна близость Московского шоссе и трассы М-11, так как основные логистические потоки направляются в Москву и из Москвы. 
Для жилых проектов можно выделить намыв Васильевского острова. Район завершает свое формирование в качестве локации с жильем бизнес-класса. Продолжает масштабное развитие Новосаратовка и зона вокруг пересечения Волхонского и Пушкинского шоссе. В остальных районах развиваются скорее точечные жилые проекты. 
В пределах петербургской агломерации все еще недооценен Невский район – как с точки зрения редевелопмента старых промышленных территорий под жилую застройку, так и с позиции преобразования в современные производственные форматы. 
Новым центром развития офисной недвижимости могла бы стать западная часть Васильевского острова, в частности намывные территории. Сейчас там заявлено несколько новых проектов, но к их реализации девелоперы еще не приступили. 
Сегмент производственно-складской недвижимости (объектов light industrial) имеет потенциал для более активного развития на востоке Ленинградской области, вдоль Мурманского шоссе. Там уже есть несколько развивающихся проектов, но могло бы быть больше. 
Зоны вдоль набережных, которые сейчас в основном заняты производственными объектами, тоже обладают высоким потенциалом, но их переформатирование в жилье и бизнес-центры будет точечным и постепенным процессом. 

Антон Орлов, директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers: 
– Наиболее востребованными для реализации жилых проектов остаются локации в черте Петербурга с хорошей транспортной доступностью и близостью к станциям метро. Однако таких площадок становится все меньше, поэтому девелоперы все чаще рассматривают территории бывших промзон, которые позволяют реализовывать качественные проекты за счет удачного расположения и потенциала редевелопмента. 
Важно отметить, что многие из таких участков универсальны: они подходят как под жилую, так и под офисную застройку. При этом офисные проекты зачастую проще согласовать, что в ряде случаев влияет на выбор девелопера в пользу коммерческой функции. 
Если говорить про перспективные локации под жилье в Ленобласти, то это территории, прилегающие к городу. Сейчас наиболее активно развиваются такие направления, как Янино, Новоселье, Порошкино и Горелово. Также сохраняется интерес к курортному направлению, где сочетаются рекреационная составляющая и близость к городу. 

Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris: 
– В сфере коммерческой недвижимости в 2025 году сильнее всего выстрелили три направления: Лахта и Приморский пояс, намыв Васильевского острова и южный коридор Пулково—Экспофорум—Шушары. В Лахте уже работает эффект большого «якоря»: вокруг «Лахта Центра» планируют построить новые башни, гостиницы и магистраль М-32, то есть это уже не просто точка на карте, а будущий полноценный деловой район. Намыв Васильевского острова тоже заметно меняется: территория уходит от образа «спального продолжения города» к более качественной, дорогой и общественно-деловой среде. А юг усиливают аэропорт, Экспофорум, гостиничная инфраструктура и новый скоростной трамвай до Шушар и Славянки. Это хорошая база для офисов, сервисов, light industrial и складов последней мили. 
Синергия в новых локациях работает довольно просто: сначала приходит «паровоз» — штаб-квартира, аэропорт, выставочный центр или очень крупный жилой проект, — а за ним подтягиваются ритейл, гостиницы, сервисы, медицина, образование и небольшие офисы.  
Если говорить о «локациях на вырост», я бы назвал Новосаратовку и часть южного пояса у Пулково. Именно там есть запас участков для новых форматов: light industrial, сервисных БЦ, придорожного ритейла, апарт- и гостиничных проектов. Самые полезные партнерства здесь возникают не только между девелоперами, а между девелопером, городом и инфраструктурным оператором: это видно и по трамваю «Купчино—Шушары—Славянка», и по соглашениям о комплексном развитии и строительстве дорог в Новосаратовке. Чтобы потенциал этих территорий раскрылся, городу нужны дороги, общественный транспорт и социальная инфраструктура, а бизнесу — не локальная застройка, а понятный mixed-use сценарий для всей локации. 

Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании «Сити Солюшнс»: 
– По нашему опыту, «выстреливают» локации в нецентральных районах Петербурга, но это происходит только при тщательной подготовке проекта. Это естественный процесс: из-за дефицита площадей в центральных районах бизнес-класс все чаще будут строить на окраинах. Если говорить о конкретных территориях, то это, в частности, южная часть Адмиралтейского района и Выборгская сторона. Один из строящихся объектов «Сити Солюшнс» — ЖК «Министр» бизнес-класса — возводится на набережной Чёрной речки, и спрос на него велик. Это хорошее видовое место, но до сих пор его освоению мешало историческое здание Воспитательного дома.  
Нам пришлось буквально переместить его на бетонной плите. Этот случай показывает основную проблематику строительства в центре. 
Перспективы локаций в пригородах Петербурга зависят от наличия инфраструктуры, прежде всего транспортной, или планов по ее созданию в обозримом будущем. Так, например, произошло с Сертолово. Ведется реконструкция Сертоловского шоссе, запланировано строительство железнодорожной станции, откуда будут ходить поезда до Финляндского вокзала. 
Поэтому власти, выделяя места под застройку в пригородах, должны учитывать маятниковую миграцию и загруженность транспортных сетей заранее. Иначе велик риск повторения негативных сценариев прошлых лет, когда в часы пик люди фактически оказываются заперты в своих городах-спутниках. 
Главный «резерв» Санкт-Петербурга — территории серого пояса площадью около 6400 гектаров, с потенциалом порядка 12 млн кв. м жилья. Но их освоение требует воли властей, а от девелоперов — существенных инвестиций. 
Что касается удаленных районов, для их развития требуется качественное изменение инфраструктуры — появление рабочих мест, улучшение транспортной доступности и развитие социальных объектов. 

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI: 
– Активно развиваются те локации, где пока существует дефицит качественного предложения, но есть хорошая транспортная связь с центром города. В Петербурге это прежде всего территории редевелопмента и новые городские фронты – к примеру, намыв Васильевского острова, отдельные участки «серого пояса», а также зоны вблизи метро, которых, по оценкам рынка, в городе осталось буквально несколько. Именно там сегодня формируется наиболее качественный спрос, особенно в сегментах комфорт-плюс и бизнес. 
Как пример активно развивающейся зоны бывшего «серого пояса» можно назвать набережную Обводного канала близ бывшего Варшавского вокзала. Или локации в пешеходной доступности от метро – это, например, улица Шостаковича. 
Когда новая городская локация развивается с нуля, это происходит постепенно и обычно по следующей модели: один крупный проект становится «паровозом», за ним приходят другие игроки: ритейл, сервисы, школы, благоустройство, – и через несколько лет территория начинает восприниматься уже не как стройплощадка, а как новая городская среда. После этого растут и цены, и требования покупателя к качеству продукта. 
Но выигрывают не те, кто просто первым выходит в новую локацию, а те, кто формирует там стандарт жизни. 
Если говорить о перспективных локациях, которые пока не получили серьезного развития, то в центре города вспоминается, например, Коломна. Этот район исторически имел статус периферийного, а в последние десятилетия развитие здесь сдерживалось отсутствием метро (которое, однако, может появиться в ближайшие годы). Сегодня это довольно перспективная локация для новых объектов бизнес-класса. Интересно наблюдать за развитием части Васильевского острова в районе Севкабеля, куда, наконец, к 2025 году добралось метро. 

Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
– В нашем сегменте сервисных апартаментов «выстреливают» такие локации, как Центральный, Адмиралтейский и Петроградский районы. В спальных районах доходность номеров в два-три раза ниже. И это логично, поскольку максимальную прибыль обеспечивает посуточная аренда. А гости города неохотно селятся на окраинах вдалеке от популярных достопримечательностей.  
Появление новых апарт-отелей в трех названных районах необходимо для города и инвесторов. По счастью, там еще имеются объекты, подходящие для выкупа по адекватной цене и перепрофилирования в гостиницы. Но увы, их дефицит не первый год остается одной из главных проблем для рынка. Поэтому большинство апарт-отелей продолжает строиться за пределами центра. Некоторые из них по-своему перспективны – например, Московский и Невский районы. Некоторые, напротив, переоценены. К примеру, лидером по приросту цены за квадратный метр апартаментов в 2025 году стал Фрунзенский район – плюс 43%. Стоимость «квадрата» там неоправданно приблизилась к уровню Московского района. Притом, что инвестиционные перспективы района весьма сомнительны. 
Недооцененным, с моей точки зрения, остается исторический район Коломны, излюбленный в свое время деятелями искусств и поныне привлекающий туристов. Там расположена масса культурных объектов и архитектурных памятников. И тем не менее с точки зрения транспортной доступности эта зона остается отрезанной от основной части Адмиралтейского района. Открытие стации метро «Театральная», к сожалению, откладывается на несколько лет вперед. В довесок к этому наблюдается нехватка маршрутов наземного транспорта. 
На мой взгляд, городской администрации нужно уделить этой локации повышенное внимание. 
Перспективной также можно назватьзону в районе Финляднского вокзала. Там, в границах Выборгского и Калининского районов, разворачивается застройка бывших территорий промзон. Эта местность входит в так называемый серый пояс Петербурга. И думается, что для рынка апарт-отелей она может составить конкуренцию Московскому и Василеостровскому районам.