Кирилл Кудинов: «Исторический центр Петербурга как главный актив гостиничной недвижимости»
За последние десять лет рынок апарт-отелей Петербурга прошел путь от нишевого продукта до полноценного инвестиционного сегмента. Большинство проектов по-прежнему строится по классической модели – на новых площадках в спальных районах. При этом редевелопмент исторических зданий остается наиболее недооцененным направлением для гостиничной недвижимости, уверен основатель УК KЕЙПОРТ Кирилл Кудинов.
Кудинов Кирилл
Inreit
– Главное преимущество редевелопмента – доступ к лучшим локациям города. В историческом центре Петербурга практически не осталось участков под новое строительство полноценных гостиниц. При этом именно центр остается ключевой точкой притяжения туристов и арендаторов. Для гостиничного бизнеса локация по-прежнему является главным фактором успеха.
Отели, созданные в результате реновации зданий в центре, фактически работают в условиях постоянного туристического спроса. При адекватном уровне сервиса и цен такая недвижимость обеспечивает высокую загрузку в течение всего года. В результате инвесторы получают принципиально другую экономику по сравнению с апарт-отелями на периферии.
Сегодня доходность качественных сервисных апартаментов в историческом центре Петербурга может достигать 10-15% годовых. Для сравнения: многие проекты в спальных районах показывают 6-8%, а иногда и ниже. Но важна не только арендная доходность. Центровая гостиничная недвижимость обладает высокой ликвидностью и стабильно растет в цене – в среднем на 10-15% ежегодно. Инвестор зарабатывает не только на аренде, но и на капитализации актива.
Практика показывает, что юниты в качественных объектах редевелопмента в востребованных локациях продаются значительно быстрее – примерно в 2-3 раза – по сравнению с апартаментами на окраине.
При этом редевелопмент выгоден не только инвесторам, но и самим девелоперам. Работа внутри готового здания позволяет примерно вдвое сократить сроки строительно-монтажных работ по сравнению с классическим строительством «с нуля». Девелопер не возводит коробку, а занимается перепланировкой, заменой инженерии и ремонтом. Это снижает временные и финансовые издержки, а значит, позволяет быстрее вводить объект в эксплуатацию и раньше запускать денежный поток.
Именно поэтому апартаменты в историческом центре нередко продаются по цене, сопоставимой с новыми проектами на окраинах, несмотря на гораздо более высокий инвестиционный потенциал.
Тем не менее редевелопментом в России по-прежнему занимается ограниченное число игроков. Причин несколько.
Во-первых, это сложность финансирования. Банки охотнее кредитуют стандартные проекты по 214-ФЗ с понятной моделью строительства. Проекты реновации зачастую реализуются за счет частных инвесторов без классического проектного финансирования. Это требует от девелопера высокой репутации и доверия рынка.
Во-вторых, крайне сложен поиск подходящих объектов. Зданий в центре немного, и далеко не каждое подходит под гостиничную функцию. Часть объектов имеет сложные конструктивные особенности, часть находится в аварийном состоянии, а некоторые обременены серьезными ограничениями по охране памятников. Поиск подходящего здания может занимать месяцы.
Наконец, редевелопмент всегда связан с повышенными техническими рисками. Старый фонд регулярно преподносит сюрпризы уже после начала работ: скрытые дефекты конструкций, проблемы с инженерией, необходимость дополнительных восстановительных мероприятий. Это требует опыта, гибкости и готовности брать риски на себя.
Но именно в этом и заключается ключевая особенность редевелопмента: каждый объект уникален. Мы, в УК KЕЙПОРТ, считаем, что здесь невозможно работать по шаблону. И именно поэтому качественных проектов в этой сфере по-прежнему немного.
При грамотной оценке локации, рисков и концепции редевелопмент сегодня остается одним из наиболее эффективных инструментов развития гостиничной недвижимости. Особенно в условиях растущего внутреннего туризма и высокого спроса на качественное размещение в историческом центре города.