Карина Шальнова: «Будущее за «гибридом» — как меняется рынок апарт-отелей»
Сервисные апарт-отели постепенно сближаются с классическими гостиницами по множеству параметров, сохраняя главное преимущество для девелопера — более быструю окупаемость проекта, считает основатель УК КЕЙПОРТ Карина Шальнова.
Шальнова Карина Аркадьевна
Конкуренцию в ближайшие годы выиграют те комплексы апартаментов, которые еще больше приблизятся к гостиницам по уровню сервиса.
Ключевое отличие апарт-отеля от гостиницы заключается не только в юридической модели, но и в экономике проекта. Апарт-отель позволяет девелоперу продавать отдельные юниты частным инвесторам и возвращать значительную часть вложенных средств еще на этапе строительства или ввода объекта в эксплуатацию.
Апарт-отель совмещает в себе недвижимость, инвестиционный продукт и гостиничный сервис. Именно эта гибкость делает его привлекательным для девелопера. В отличие от классической гостиницы, где возврат инвестиций происходит через операционную деятельность, апарт-отель позволяет монетизировать проект значительно раньше.
Разница заметна и в сроках окупаемости. Если девелопер реализует юниты инвесторам, проект апарт-отеля может вернуть вложенный капитал за 4-6 лет с учетом строительства и запуска. Для классической гостиницы инвестиционный цикл обычно составляет от 10 до 15 лет, а в курортных проектах может достигать 18 лет и более.
При этом различия между форматами постепенно сокращаются. Современные апарт-отели все чаще предлагают гостям уровень сервиса, сопоставимый с гостиничным: качественные лобби, цифровые сервисы, фитнес-зоны, рестораны и дополнительные услуги.
Для гостя граница между хорошим апарт-отелем и гостиницей становится все менее заметной. Люди ожидают стабильный сервис, высокий уровень комфорта и предсказуемый опыт проживания независимо от формата объекта.
Однако сохраняются и принципиальные отличия. Апарт-отели лучше подходят для длительного проживания и семейных сценариев благодаря бОльшей площади номеров, кухонным зонам и возможности организовать привычный быт. Гостиницы, в свою очередь, остаются сильнее в сегменте корпоративных клиентов, конференц-сервисе и работе по стандартам международных брендов.
В ближайшие 5-10 лет рынок будет развиваться в сторону гибридных проектов, которые объединяют преимущества обеих моделей.
Наибольший потенциал роста сегодня имеют объекты, которые сохраняют экономику апарт-отеля, но по качеству продукта и уровню сервиса максимально приближаются к полноценной гостинице. Именно такие форматы будут наиболее востребованы как у инвесторов, так и у гостей.
Дополнительным фактором развития рынка становится рост требований к управляющим компаниям. Сегодня от операторов ожидают не только качественной эксплуатации объекта, но и профессионального управления доходностью, маркетингом, загрузкой и коммуникацией с инвесторами.
В апарт-отелях эта задача особенно сложна, поскольку управляющая компания работает одновременно и с гостями, и с владельцами отдельных юнитов.
Именно сочетание профессионального управления, гостиничного сервиса и инвестиционной привлекательности будет определять успех новых проектов на рынке сервисной недвижимости в ближайшие годы.