Олег Лодянов: «Обзор Верховного суда не ликвидировал все риски при покупке «вторички»

– 1 июня 2026 года вышел тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ) № 12/2026, посвященный оспариванию сделок с жильем. Значительная его часть посвящена искам продавцов недвижимости о признании недействительными сделок между физическими лицами, совершенных под влиянием мошенников, с последующей передачей последним полученной продавцом от покупателя покупной цены (дела по схеме обмана Долиной).

Такие сделки должны признаваться законными, за исключением ситуаций, когда покупатель знает о схеме обмана продавца и участвует в нем (п. 7 Обзора) или если продавец был настолько «загипнотизирован» мошенниками, что фактически был неспособен отдавать отчет своим действиям и руководить ими (фактическая недееспособность, п. 1.1, 3 Обзора). 

Их нельзя признавать недействительными ни вследствие заблуждения продавца в том, что он совершает реальные сделки, а не участвует в «секретной операции» под надзором правоохранительных органов (п. 1 Обзора); ни вследствие обмана, поскольку его обманывает не покупатель, а третьи лица (п. 7 Обзора); ни вследствие «мнимости» сделки по той причине, что продавец заключал сделку не намереваясь ее исполнять, считая ее «ненастоящей», а лишь прикрытием «секретной операции» (п. 10 Обзора). 

При этом даже если сделка признается недействительной, обманутый продавец все равно должен вернуть добросовестному покупателю полученную от него покупную цену (п. 8 Обзора).

Все это, безусловно, должно стабилизировать рынок недвижимости. Однако, к сожалению,  есть нюансы, которые способны увеличить риски признания сделок недействительными.

Во-первых, в п. 7 Обзора заслуживает поддержки положение, что сделка может быть признана совершенной продавцом под влиянием обмана со стороны третьего лица и по этой причине недействительной, если покупатель знал или должен был знать об этом обмане. Опасение вызывает лишь то, как доказывается это знание. 

В реальном деле, положенном в основу одного из пунктов Обзора, в судебных актах нет четкого указания, что покупатель участвовал в преступной схеме. Скорее мы имеем дело с тем, что суды возлагают презумпцию этого знания, что не может не беспокоить.

Далее, в п. 1 Обзора совершенно верно установлено, что в сделках, заключенных по схеме обмана Долиной, у продавца имеется заблуждение в мотиве сделки, которое в силу закона не позволяет признавать их недействительными. Однако это безусловно важное положение, к сожалению, сильно обесценено. 

В п. 2 этого же Обзора в той же ситуации признается, что у продавца имеет место «искаженное представление о существе сделки» (заблуждение в природе сделки), имея в виду, что она не собиралась продавать квартиру, «верила в то, что «спасает» свое единственное жилье», не понимала, что в результате совершения данной сделки лишится права собственности на квартиру и не собиралась ее исполнять (п. 2 Обзора основан на Определении ВС РФ от 10.03.2026 N 84-КГ26-1-К3). Такая трактовка дает основания для недействительности сделки. 

Однако это соответствовало бы действительности, если бы продавец считала и покупателя участником «секретной операции», знающим о притворном характере продажи. Тогда можно было бы говорить о заблуждении в природе заключаемой сделки: тогда она бы думала, что заключает мнимую, лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия сделку. 

Но в нашей ситуации продавцы тщательно скрывают свое участие в «секретной операции» по спасению квартиры. А это значит, что никакого непонимания «существа» сделки нет. Продавец намеренно обманывает покупателя, считая, что мнимые правоохранительные органы не допустят реальных последствий продажи в виде отчуждения жилья и вернут покупателю деньги.

Это явно ошибочное утверждение приводит к тому, что у судов сохраняется возможность квалифицировать сделки, заключенные по схеме обмана Долиной, недействительными вне зависимости от добросовестности покупателя.

В-третьих, в том же п. 2 Обзора ВС РФ умышленно, или случайно, закрепил не предусмотренную законом легкость расторжения сделок с пожилыми и больными людьми.

И раньше сделки с престарелыми имели повышенный риск оспаривания. Обычной практикой было признавать их недействительными в связи с фактической недееспособностью таких лиц (совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, ст. 177 ГК РФ). По таким делам обязательным является проведение судебно-психиатрической экспертизы, которая и выявляет медицинские признаки психического состояния сторон договора.

Однако Обзор указал, что суд может просто принимать во внимание положение, состояние здоровья продавца, значение для него оспариваемой сделки, и при наличии вывода об искаженного представления лица о существе сделки, признавать ее недействительной в силу существенного заблуждения.

Формально говоря, при зафиксированном в п. 2 Обзора понимании заблуждения доказывать неспособность продавца понимать значение своих действий и руководить ими не требуется, а значит, оспаривание таких сделок сможет стать массовым и дешевым явлением. Вряд ли это будет полезно для рынка недвижимости.