Удар по «семейным» ценностям: как изменится рынок жилья после ужесточения условий «Семейной ипотеки»

Главная по выдаче ипотека

Программа «Семейная ипотека» (СИ) — главный драйвер рынка первичной жилой недвижимости. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на статистику Дом.РФ и Центробанка (ЦБ) России (см. инфографику). Она констатирует: 73% всех сделок в 2025 году совершено с привлечением кредитов, при этом 56,6% займов в штуках и 70,8% — в рублевом выражении приходится на «семейку». СИ занимает около 90% в выдаче по всем российским программам займов с господдержкой.

У Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки в декабре 2025-го «семейка» составила 76%, а совокупно все льготные программы — 82%.

В Петербурге аналогичная картина: по итогам 11 месяцев прошлого года было выдано ипотечных жилищных кредитов (первичный и вторичный рынки) на 201,064 млрд рублей. Из них доля СИ — 171,182 млрд рублей, то есть 85,1%. По числу кредитов на СИ приходится 61,95% (21,92 тыс. займов из общего числа в 35,47 тыс.). Результаты декабря ЦБ пока не опубликовал, но вряд ли они радикально поменяют пейзаж.

Доля ипотечных сделок в Петербурге и Ленобласти в прошлом году упала — на 19% и 14% соответственно (данные DataFlat). Это результат финансового ралли, запущенного Центробанком в 2024 году: с июля по октябрь он поднял ключевую ставку с 7,5% до 21%, что вкупе с ужесточением условий по льготному кредитованию в тот же период резко снизило доступность ипотеки.

Продажи во второй половине 2024 года снизились на 20% и стали понемногу восстанавливаться только летом 2025-го, когда регулятор принялся снижать ставку — в декабре она достигла 16%.

Однако средняя ставка по рыночным кредитам осталась заградительной: 21,25% на новостройки и 21,22% на «вторичку». Поэтому без госпрограмм продажи недвижимости ощутимо просядут, уверены все опрошенные NSP эксперты.

Специфика Петербурга в том, что здесь «семейка» — единственная действующая льготная программа. С 1 июля 2024 года на федеральном уровне была отменена «Льготная ипотека с господдержкой», а с августа 2025-го— «ИТ-ипотека» в регионе (доступна в Ленобласти). Так что в Петербурге СИ играет ключевую роль в продажах.

"Семейная ипотека" остается льготной, но жесткой

Именно особым значением «семейки» объясняется беспокойство, которое охватило как участников рынка, так и покупателей жилья в связи с уже принятыми и запланированными изменениями этой программы (см. врезку).

С 1 февраля 2026 года СИ станет одноразовой, причем супруги будут обязаны оформлять ее на двоих. Ни один из них в будущем не сможет вновь воспользоваться этой программой, даже если разведется. Сейчас каждый гражданин может взять СИ отдельно от супруга.

Кроме того, в Госдуме обсуждается законопроект, в соответствии с которым ставку по «Семейной ипотеке» предлагается привязать к числу детей у заемщика. Семьи с единственным ребенком смогут получить кредит под 10-12% годовых, с двумя детьми — под 6%, с тремя — под 4%. Это только один из вариантов дифференциации, консенсуса на сей счет у законодателей нет.

На этом фоне банки уже начали придерживать деньги до прояснения ситуации. Так, неделю назад стало известно, что сразу две крупные кредитные организации — Т-банк и Россельхозбанк — приостановили выдачу СИ.

«Приостановление связано с подготовкой к переходу на новые правила «Семейной ипотеки» с 1 февраля», — прямо заявили в Т-банке.

Подобную тактику банки уже применяли в похожей ситуации летом 2024-го, когда было объявлено о грядущих изменениях в льготной программе.

Вдобавок с 1 января 2026 года Минфин уменьшил размер субсидии, которую получают от государства банки, выдающие льготные кредиты. В этом году размер компенсации уменьшили на 0,5 процентных пункта: до 2% за выдачу льготных кредитов для покупки жилья в многоквартирных домах и 2,5% — за ипотеку на индивидуальное жилищное строительство.

Эксперты считают, что снижение субсидии приведет к тому, что банки станут чаще отказывать соискателям в займах: число отказов может вырасти с обычных 20% до 50-60%. Это негативно скажется на продажах жилья.

«Возможны риски долгостроев»

Все это усугубляет и без того нервозную ситуацию на рынке. Доли СИ в структуре продаж различаются от застройщика к застройщику, но у всех это значимые объемы.

«Программа «Семейная ипотека» играет ключевую роль в структуре наших продаж. Ее доля в общем объеме ипотечных сделок составляет около 85%. Учитывая, что ипотека в целом занимает более 70% всех продаж, можно говорить о том, что семейная ипотека — это основной драйвер спроса в нашей компании», — говорит Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис».

Примерно такую же долю СИ называют в компаниях «А101» и «Запстрой», у группы «Самолет» она занимает 40% в региональных продажах.

«Больше 70% сделок у нас проходят с «Семейной ипотекой». Ипотека по коммерческим ставкам — это штучные продажи», — констатирует Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент».

У холдинга «РСТИ» в 2025 году доля ипотечных сделок составила 63% в общем объеме продаж, из них 61,4% — это СИ. В 2024-м соотношение было 78% и 57% соответственно.

«Можно смело сказать, что СИ играла определяющую роль в 2025 году. Отдельно стоит отметить продажи двух последних месяцев года, когда под влиянием скорых изменений в льготных программах доля ипотечных сделок достигла годового максимума с показателем 74% от общего числа сделок», — рассказывает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

По ее словам, покупатели с СИ чаще отдавали предпочтение готовым квартирам и объектам с высокой степенью готовности, почти 95% таких продаж совершалось с использованием заемных средств с льготной ставкой. В конце года участились переходы с рассрочки на ипотеку, покупатели спешили воспользоваться своим правом до всех изменений.

«Очевидно, что после изменения условий «Семейной ипотеки» объем ее выдачи снизится. Насколько — будет зависеть от того, какими будут эти изменения», — рассуждает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group).

Например, если будет решено ввести зависимость ставки по СИ от числа детей, то для семей с одним ребенком ставка вырастет вдвое. Учитывая, что 55% семей в России имеют одного ребенка, половина сделок по «семейке» могут стать недоступными. Возможно, появятся компенсационные механизмы, и снижение будет не таким существенным. Ориентировочно оно может составить 20%, прогнозирует Ольга Трошева.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» называет дифференциацию ставки в зависимости от количества детей перспективным шагом. Но считает необходимым сохранить верхний порог на уровне не более 10%.

«Повышение ставки для семей с одним ребенком до 12% может оказать негативное влияние на решение семей об улучшении качества жилья», — уверен Рустам Азизов.

«Сворачивание программы «Семейная ипотека» — главный риск для отрасли. Ее ограничение приведет к падению спроса на новостройки. Застройщики будут вынуждены сокращать новые проекты, что грозит стагнацией ввода жилья», — делится мнением Нана Кукава, эксперт в сфере ипотечного кредитования компании «Адвекс — Новостройки».

Изменения в «семейке» могут привести к замедлению строительства, добавляет она. Возможны риски долгостроев, ухудшение финансового положения девелоперов, так как они будут вынуждены привлекать покупателей скидками.

«В долгосрочной перспективе рынок перестроится: застройщики перейдут на меньшие квартиры, займутся, например, арендным жильем. Спрос станет более естественным, но менее массовым. Итог: рынок ждет спад и перезагрузка — от модели роста за счет госстимулов к более устойчивой, но менее динамичной», — прогнозирует Нана Кукава.

В дальнейшем спрос будет постепенно адаптироваться за счет перехода части покупателей на рыночную ипотеку по мере снижения рыночных ставок, отмечает Анастасия Горбунь, директор по продажам группы «Самолет».

«Но пока рыночная ипотека остается дорогой и недоступной для массового покупателя. Мы считаем, что для устойчивого восстановления спроса ключевая ставка должна находиться на уровне не выше 11-12%», — говорит она.

Рынок жилья подсадили на «семейку»

Ситуация, в которой оказался первичный рынок, — следствие не вполне продуманных действий властей: такой вывод можно сделать из рассуждений ряда экспертов. Например, генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов считает, что зависимость рынка от «Семейной ипотеки» сформировалась в результате того, что, переборщив в свое время с использованием этого сильнодействующего средства, его вовремя его не отключили.

«Более того, мы залезли в спрос будущих периодов. А в тот момент, когда наступает ухудшение ситуации, оказалось, что это средство невозможно использовать активнее в связи с ограничениями по бюджетным расходам», — комментирует Максим Ельцов.

Применение СИ привело к дисбалансу на рынке, но отказаться от нее невозможно, так как это кратно увеличит риски не только для застройщиков, но и для банковской системы, скажется на покупателях, а значит, повысит социальную напряженность, считает Максим Ельцов.

По его мнению, от «семейки» нужно уходить постепенно: через дифференциацию ставок по регионам, привязку условий кредитования к количеству детей и пр. Это, с одной стороны, позволит поддерживать объем продаж недвижимости, а с другой — снизит нагрузку на бюджет.

Василий Павлов, генеральный директор АН «Итака», также выступает за дифференциацию ставок. Он не считает, что предполагаемые в этом смысле изменения существенно повлияют на первичный рынок. Больше всего «первичка» зависит от ключевой ставки. Оживления активности стоит ждать, когда она опустится до 12% и будет прослеживаться тенденция к дальнейшему снижению «ключа». Различные стимулирующие меры слабо отражаются на рынке при высоких значениях ставки ЦБ, полагает Василий Павлов.

Максим Зорин, коммерческий директор компании «Брусника» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, считает ключевыми условиями, которые могут серьезно повлиять на рынок, размер первого взноса, величину ставки, а также то, какой вариант привязки ставки к числу детей в семье будет выбран властями.

«Неуместная дерготня»

Девелоперы уже подготовили планы «Б» и для стимуляции продаж с учетом февральских корректировок «семейки», и на случай дальнейшего закручивания гаек. Но это не новые технологии, а давно известные на рынке.

«Застройщикам придется расчехлять инструменты, которые они либо не использовали, либо применяли не в полную силу. Это комбинированная ипотека, рыночная ипотека с пониженной ставкой на первые год-два, будут включаться механизмы рассрочки, локальные скидки за единовременную оплату, трейд-ин с использованием имеющегося жилья», — перечисляет Максим Ельцов.

Нана Кукава добавляет варианты: субсидированная ставка от застройщика, специальная госпрограмма для новостроек (кредиты для девелоперов по пониженной ставке от 6% с более строгими требованиями к застройщику), субсидирование ставки регионом и т.д.

«Субсидированная ставка от застройщика — самая доступная мера. Застройщик за свой счет компенсирует часть банковской ставки, снижая ее для покупателя на фиксированный срок, после чего ставка возвращается к полной. Но такой подход требует очень внимательного расчета общей переплаты на весь срок кредита», — рассказывает Нана Кукава.

Участники рынка допускают, что государство может «подсластить пилюлю» и ввести дополнительные льготные программы.

«Можно рассматривать, например, ипотеку для врачей или учителей, при условии, что они отработают на нужном месте нужное количество лет», — считает Василий Павлов.

Отчасти это смягчит удар, уверена Яна Вирченко, но она скептична в отношении многих альтернативных механизмов, включая рассрочку.

«Мы принципиально против массовых рассрочек — это слишком рискованная модель продаж для застройщика. Любые другие финансовые схемы не способны обеспечить необходимый темп реализации и поддержать стабильность рынка на текущем уровне», — говорит Яна Вирченко.

В этом едины все спикеры: все меры, которые можно сегодня придумать, не способны компенсировать потери, связанные с ужесточением «Семейной ипотеки». Тем более в текущей нестабильной обстановке, которую усложняют постоянные изменения в льготных программах.

«Ситуация с «Семейной ипотекой» выглядит как ненужная и неуместная дерготня, которая приводит к резким рывкам то в одну, то в другую сторону. В результате застройщикам не удается спокойно планировать свою деятельность на долгосрочную перспективу», — признает Максим Ельцов.

«Отрасль ожидает смягчения политики Банка России и замедления инфляции — именно эти факторы определяют динамику девелоперского рынка в ближайшей перспективе», — рассуждает Максим Зорин.

Если общая экономическая ситуация в стране улучшится, то потребность в широкомасштабных льготных программах отпадет сама собой, но пока это далеко не так, резюмируют спикеры.

Опции в рамках «Семейной ипотеки» 

Донорская ипотека 

Позволяет покупателям привлечь в качестве созаемщиков близких родственников, друзей и знакомых, которые имеют право на СИ. Такие «доноры» помогают получить льготный кредит заемщикам, которые не подходят под условия СИ (например, не имеют ребенка в возрасте до 6 лет).

При этом созаемщик тоже становится должником — он берет на себя обязательства по возврату займа и уплате процентов.

Комбинированная ипотека 

Если стоимость покупаемого жилья не укладывается в лимит (12 млн рублей для Петербурга и Ленобласти), то можно оформить льготную ставку 6% только на часть кредита, а остальную часть (не больше 18 млн рублей) получить по рыночной ставке банка. В целом сумма по комбо-кредиту не должна превышать 30 млн рублей (в нестоличных регионах — 15 млн).

Мнения экспертов 

Рустам Азизов, 
директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»: 
– На мой взгляд, дополнительную модернизацию семейной ипотеки разумно было бы проводить на рубеже 2026-2027 годов, когда ожидается снижение ключевой ставки до диапазона 10-12%. При таком показателе «ключа» рыночная ипотека станет более доступной для массовых категорий граждан, а льготные программы могут получить новый виток развития. 

Анастасия Горбунь, 
директор по продажам группы «Самолет»:  
– Ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года неизбежно приведет к снижению спроса на новостройки. В первые месяцы после вступления изменений в силу возможна краткосрочная просадка — часть сделок уже была реализована ранее, до изменения правил. 

Яна Вирченко, 
коммерческий директор ГК «Полис»:  
– Критически важно сохранить льготную ставку для семей с одним ребенком. Именно эта категория покупателей чаще всего рассматривает возможность расширения жилплощади, так как планирует рождение второго ребенка. Повышение ставки создаст дополнительную финансовую нагрузку на молодые семьи и, что важно, снизит стимулы для рождения второго и третьего ребенка. Это противоречит целям демографической политики государства. Изменение этого параметра неизбежно приведет к падению спроса. 

Максим Зорин, 
коммерческий директор компании «Брусника» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:  
– Вероятно, объемы выдачи кредитов по льготной программе для семей сократятся. При этом девелоперы рассчитывают на снижение ключевой ставки, что повысит доступность рыночной ипотеки. В прошлом году Банк России последовательно корректировал ключевую ставку в сторону уменьшения, и мы надеемся, что в этом году эта тенденция сохранится. Тем более речь о сворачивании «Семейной ипотеки» не идет: меняются условия, но программа остается и по-прежнему эффективно работает. 

Екатерина Немченко, 
коммерческий директор холдинга «РСТИ»:  
– Главные параметры, которые влияют на решение взять «Семейную ипотеку», — это льготная ставка, сумма кредита и условия его получения. Сейчас все ограничительные меры направлены на «сужение» программы. Спрос на новостройки есть, а вот удовлетворить его с такими ограничениями по льготным программам будет крайне сложно. Покупатели будут откладывать решение вопроса «до лучших времен». Надежда остается на снижение ключевой ставки и восстановление приемлемых для покупателей программ ипотечного кредитования. 
Очевидно, что часть сделок последних двух месяцев прошлого года — это продажи будущих периодов, то есть в феврале-марте мы столкнемся со спадом. Сворачивание программы «Семейной ипотеки» приведет к сокращению объемов продаж примерно на 30%, если не будет предложен альтернативный инструмент покупки жилья в новостройках.