Новогодние «подарки» для рынка недвижимости: 2026 год — от налогов до штрафов

Мораторий на штрафы завершился 

Мораторий на взыскание штрафов с девелоперов за нарушение сроков строительства истек 31 декабря 2025 года. Правительство РФ, которое установило это ограничение в марте 2024 года, не продлило действие данной меры.

Суть моратория заключалась в том, что застройщиков освободили от обязанности выплачивать покупателям жилья неустойки за задержку передачи недвижимости по договорам долевого участия (ДДУ).

Теперь с застройщиков будут в обычном режиме взыскиваться штрафы за нарушение графика реализации проектов. Речь идет о договорах, где сроки передачи жилья будут нарушены после 1 января 2026 года. Мораторий не распространяется на периоды просрочки, возникшие после его окончания, поэтому даже по объектам, строительство которых задерживалось в период действия моратория, неустойка начнет начисляться с момента его отмены.

Исходя из требований федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве…» неустойка составляет 1/300 ставки Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.

Участники рынка ожидают увеличения числа штрафов за нарушение условий ДДУ, роста финансовой нагрузки на застройщиков и, как следствие, активизации банкротных процессов.

КРТ в роли реновации 

С 1 января 2026 года в Санкт-Петербурге вступил в силу закон, связанный с комплексным развитием территорий (КТР). Он предусматривает реновацию районов массовой застройки 1957-1970 годов. Таких жилых домов в городе около 2,5 тыс., в них проживает более 1 млн человек.

Предполагается, что ветхое и аварийное советское жилье будут сносить, а на его месте строить новое. Жителей старых домов должны переселять в новостройки в пределах муниципального образования или смежных МО. В качестве альтернативы они могут получить денежную компенсацию по рыночной стоимости текущего жилья и купить новую недвижимость самостоятельно.

До этого реновация кварталов массовой застройки в Петербурге проводилась по адресной программе «Развитие застроенных территорий», принятой в 2008 году. В отличие от нее, новый закон предусматривает, что для включения дома в программу расселения собственники должны на общем собрании проголосовать за это минимум двумя третями голосов. В прежнюю программу Смольный сам вносил адреса. Теперь принудительное расселение возможно только для аварийных домов.

Второе важное изменение: новые квартиры жильцам должны предоставлять как можно ближе к их снесенным домам. То есть переселение в отдаленную часть города исключается.

Налоги на недвижимость вырастут 

В ноябре 2025 года комитет имущественных отношений Петербурга утвердил результаты новой кадастровой оценки недвижимости. Она коснулась 3 628 412 объектов капитального строительства. Их общая кадастровая стоимость увеличилась на 12,82% и составила 58 трлн рублей. Стоимость квартир выросла на 5,7%.

Впервые объекты, для которых в 2023-2024 годах кадастровая стоимость была установлена на уровне рыночной, были выделены в отдельные оценочные группы и их кадастровая стоимость была проиндексирована на 6,6%.

Новые налоги в соответствии с кадастровой оценкой 2025 года будут рассчитываться с 1 января 2026-го, уплатить их нужно будет в 2027 году.

Ужесточение льготной ипотеки 

С 1 февраля 2026 года вступает в силу сразу несколько изменений, которые касаются льготных ипотечных программ. В основном они связаны с ужесточением условий по «Семейной ипотеке».

Так, Минфин ввел ограничения на количество ипотечных кредитов для одной семьи. До этого каждый из супругов в семье мог взять один кредит по этой программе, если второй супруг не выступал созаемщиком. По новым правилам супруги должны оформлять «Семейную ипотеку» на двоих. То есть льготные кредиты будут выдавать по одному на семью.

При этом у семей сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если для получения кредита по программе претендентам не хватает дохода. Однако созаемщику следует учитывать, что если он участвует в программе «Семейная ипотека», не состоя в браке, то после вступления в брак он не сможет вновь воспользоваться данной льготной программой, поскольку уже реализовал свое право на участие в ней.

С 1 февраля у заемщиков-льготников появится возможность рефинансирования рыночной части комбо-ипотеки. Сейчас заемщики, оформившие часть кредита по любой льготной ипотечной программе, а часть — на рыночных условиях, могут рефинансировать такую ссуду только целиком, причем по рыночным условиям. Это часто приводит к потере льгот. Выделение рыночной части комбо-ипотеки решит эту проблему. Рефинансировать комбинированную ипотеку с февраля 2026 года можно будет неограниченное количество раз.

Кроме того, в Госдуме обсуждается законопроект, в соответствии с которым ставку по «Семейной ипотеке» предлагается привязать к числу детей у заемщика. Семьи с единственным ребенком смогут получить кредит под 10-12% годовых, с двумя детьми — под 6%, с тремя — под 4%.

Можно без суда обжаловать приостановку регистрации прав на недвижимость 

С 1 января 2026 года граждане получили возможность обжаловать решения о приостановлении государственной регистрации прав в досудебном порядке. До этого спорные решения Росреестра можно было оспорить только через суд.

Новый порядок позволяет направить жалобу в специальную апелляционную комиссию. Причем заседания комиссии могут проводиться как в очной форме, так и дистанционно. Заявление об обжаловании необходимо предоставить в течение 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении.

Расширение налоговых льгот при купле-продаже жилья

В 2026 году вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, которые расширили льготы при совершении сделок с жильем.

Так, семьи с детьми-инвалидами теперь могут получить налоговый вычет при продаже жилья вне зависимости от срока владения недвижимостью. До этого обнуление налога на прибыль при продаже квартиры было возможно, только если человек владел недвижимостью более определенного срока (в зависимости от типа жилья и способа его приобретения).

При расчете налогового вычета теперь учитываются также дети, родившиеся до 30 апреля следующего года после продажи квартиры.

Кроме того, поправки в Налоговый кодекс, принятые Госдумой, уточняют информацию о минимальном сроке владения квартирой, при котором ее можно продать без уплаты НДФЛ и без декларации 3-НДФЛ. Минимальный срок в общем случае составляет пять лет, в некоторых случаях — три года или меньше. Теперь в Налоговом кодексе сказано, что этот срок должен быть непрерывным.

Управление жильем по-новому

С 1 сентября 2026 года в России изменятся правила управления многоквартирными домами (МКД). В частности, будут упразднены региональные лицензионные комиссии, которые выдавали лицензии на управление МКД. Решения о выдаче или отказе в лицензии будет принимать орган государственного жилищного надзора.

Для общения с собственниками и пользователями помещений вводится обязательное информационное взаимодействие через государственный цифровой сервис. Ресурсоснабжающие организации, региональные операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами, управляющие компании и подрядчики должны использовать только сервис, созданный в соответствии с федеральным законом № 156 от 24 июня 2025 года.

С 1 марта 2026 года вступит в силу приказ Минстроя РФ от 20 ноября 2025 года № 728/пр «Об утверждении перечня сведений, обязательных для отражения в отчете о деятельности по управлению МКД, и формы такого отчета». Управляющие компании обязаны будут ежегодно предоставлять собственникам отчеты о своей деятельности по этой единой форме Минстроя. Отчеты подлежат публикации в Государственной информационной системе ЖКХ, доступ к ним будет открыт для всех собственников.