Екатерина Дятлова: «Непродление моратория на штрафы ухудшит финансовое положение застройщиков, но не обязательно доведет до банкротства»
Правительство РФ не будет продлевать на 2026 год действие моратория на взыскание штрафов за нарушение сроков строительства. Часть экспертов уже прогнозирует резкий рост судебных исков от дольщиков, а значит, увеличение финансовой нагрузки на застройщиков и даже новую волну их банкротств. NSP попросила прокомментировать ситуацию Екатерину Дятлову, юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».
Дятлова Екатерина
АБ «Качкин и Партнеры»
Мораторий на штрафы вводился несколько раз, и его введение связывалось с разными обстоятельствами. Первоначально это было связано с ковидом: мораторий действовал со 2 апреля 2020 года по 1 января 2021-го (постановление Правительства РФ от 02.04.2020 №423).
Затем мораторий был установлен в марте 2022 года и должен был продолжаться до 31 декабря (постановление Правительства РФ от 26.03.2022 №479). Его установили в связи с началом специальной военной операции, позже он был продлен до конца первого полугодия 2023 года.
Третий раз мораторий был введен в марте 2024 года в качестве экономической поддержки застройщиков в связи с финансовым давлением на Россию (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326). Он действовал до конца 2024 года и был дважды пролонгирован: до 30 июня, затем до 31 декабря 2025-го.
Как видно, ранее установленные моратории (2020-го и 2022 годов) не отменялись, а просто прекращали действовать в связи с истечением срока применения мер. Поэтому и последний, третий мораторий, не станет исключением: если до 31.12.2025 не будет принято новое постановление об изменении сроков в постановлении №326, то после 31 декабря действие этой меры прекратится.
Что касается последствий для застройщиков в виде увеличения числа исков от покупателей жилья, то тут я, прежде всего, отмечу, что и в период действия моратория такие иски предъявлялись гражданами и рассматривались судами (например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2025 №33-25546/2025; апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.11.2025 №33-23563/2025; апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.11.2025 №33-6463/2025).
Вырастет ли количество исков в связи с отменой моратория? Полагаю, что да. Тем не менее этот рост вряд ли повлияет на увеличение числа застройщиков-банкротов.
Применение мер ответственности к застройщикам было всегда (напомню, до 2020 моратория не было), но ведь это не влекло массового банкротства застройщиков: сильные игроки всегда оставались в рынке и продолжают строить дома.
Этому способствует и тот факт, что по просуженным судам о взыскании неустойки нельзя возбудить дело о банкротстве, так как для возбуждения дела о банкротстве такие требования не могут быть основанием для старта процедуры: они подлежат учету в составе требований уже по возбужденным делам о банкротстве.
Как правило, в спорах между застройщиком и дольщиком суд встает на сторону дольщиков, поскольку в экономическом плане это «слабая» сторона, которая нуждается в защите. Причем такой подход не только у судов, но и в целом у государства.
Именно поэтому в отношении дольщиков (если недвижимость приобретается для личных/семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) действует в части и закон «О защите прав потребителей» (п. 9 ст. 4 закона №214 «Об участии в долевом строительстве…»). Это позволяет также взыскивать с застройщика, например, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Линия защиты застройщика строится в каждом деле индивидуально. Это может быть:
- указание на то, что дольщик намеренно не принимает квартиру или уклоняется от ее приемки с целью извлечения выгоды (получения неустойки) — суд может увидеть в этом злоупотребление правом и отказать в защите права;
- указание на то, что недостатки не являются существенными и не препятствуют использованию квартиры по назначению;
- указание на попытки договориться с дольщиком в досудебном порядке (добровольно удовлетворить требования);
- указание на ошибочность приведенного расчета и проч.;
- оформление собственности на уклоняющегося дольщика застройщиком в одностороннем порядке.
Суды достаточно часто снижают неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ после заявления застройщика об уменьшении неустойки (суд не вправе снижать в отсутствие заявления). Вместе с тем, согласно общему подходу судов неустойка не может быть уменьшена по ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 1 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, определенной Банком России.
Если оценивать возможные последствия непродления моратория, то, безусловно, предъявление требований к застройщику может ухудшить его финансовое положение. Но далеко не всегда это должно вести к резко негативным последствиям — таким, как банкротство.
Особенно сильным будет влияние на компании, которые осуществляют застройку в несколько очередей. В этом случае негативные последствия одной очереди существенным образом подрывают возможности застройщика завершить последующие этапы.
Безусловно, любой застройщик стремится исполнить обязательства в срок, чтобы не просесть в своей финансовой модели и максимально получить прибыль от реализованного проекта. Но при этом нужно понимать, что куда более действенным инструментом воздействия на застройщика, чем штрафы, на мой взгляд, является использование при расчетах с дольщиками счета эскроу (обязательные требования закона №214). Ведь в этом случае денежные средства фактически «заморожены» на счете, и застройщик сможет их получить только после сдачи объекта (ввода в эксплуатацию).
В условиях высокой инфляции и постоянной девальвации застройщику куда более выгодно быстрее завершить проект и получить за него деньги.