Как девелоперы и эксперты рынка недвижимости оценивают итоги первого полугодия 2025 года в целом?

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: 
– Конечно, само по себе понижение «ключа» на 1 п.п. не перезапустит рыночные ипотечные программы, но прибавило оптимизма участникам рынка. Ведь ставки по банковским депозитам также снизились. Это будет дополнительным стимулом для вкладов и инвестиций в недвижимость. Ставки по проектному финансированию также привязаны к «ключу» – с его снижением девелоперы получат символическое пространство для маневра и смогут предложить клиентам более выгодные условия. 
Конечно, конъюнктура пока далека от идеальной. В частности, мы все очень ждали расширения программы семейной ипотеки, которая сейчас является настоящим локомотивом рынка. К сожалению, решение было отложено. При этом мы стараемся сохранять позитив. Как заявил на ПМЭФ вице-премьер Марат Хуснуллин, власти могут вернуться к этому вопросу после снижения ключевой ставки. При этом, по прогнозам главы Сбербанка Германа Грефа, до конца года она может быть уменьшена до 15–16%. Пока же у рынка остается надежда на запуск новых целевых ипотечных программ с господдержкой, например, ипотеки для участников СВО и членов их семей. 
Показатели первого полугодия 2025-го, безусловно, ниже, чем за аналогичный период прошлого года – примерно на 30–40%. Но сравнивать эти периоды в принципе некорректно, можно сказать, что речь идет о двух разных рынках. В первой половине прошлого года еще действовала программа ипотеки под 8%, не были сокращены программы семейной и ИТ-ипотеки, а ключевая ставка была значительно ниже. Более того, во втором квартале 2024-го перед завершением программы ипотеки с господдержкой на рынке наблюдался ажиотажный спрос. 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: 
– Поскольку ценой большого напряжения сил нам удается выполнить секвестированный план продаж второй месяц подряд, мы могли бы сказать, что наметилось некоторое оживление рынка. Но, судя по количеству обращений и объему бронирования, оно очень скромное… Ну а с учетом данных Росреестра (16,5 тыс. сделок за 5 месяцев 2025-го) на ум приходит фразочка из известного анекдота: «Ну какое же это лето?..» 
Предполагаемое расширение программы семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет – безусловно, стало бы хорошей новостью, но вряд ли это принесет бурное оживление на рынок новостроек. Семьи, в которых младшенькому ребенку уже 14, создавались более 15 лет назад, они не сидели сложа руки, а решали свой жилищный вопрос. Эта аудитория, конечно, создаст некоторое увеличение спроса, но рынок Петербурга не достигнет объема 5 тысяч сделок в месяц (для этого нужно вырасти в 1,5 раза). Ситуации у семей разные, поэтому спрос проявится в отношении самых разных квартир – и студий для ребенка «на вырост», и просторных вариантов в высоком сегменте. С учетом рыночных ставок и низких цен на «вторичке» продажа имеющейся у семьи квартиры – дело непростое и небыстрое. Поэтому ожидать яркого всплеска спроса не следует. 

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:  
– После июньского решения регулятора вряд ли следует ждать мгновенного оживления спроса, все-таки рынок недвижимости в значительной степени инертен. Тем не менее первое за три года снижение ключевой ставки – важный сигнал в психологическом плане. Если тренд укрепится в ближайшие месяцы, это неизбежно повысит интерес к недвижимости, особенно со стороны тех, кто хранит средства на вкладах. 
Мы отмечаем, что в апреле–мае рынок испытывал сложности, однако в июне наметилась положительная динамика. Это связано как с ожиданиями изменений в программе семейной ипотеки, так и со снижением доходности депозитов. Кроме того, уменьшение ключевой ставки стало дополнительным инфоповодом, который помогает клиентам видеть перспективы улучшения условий финансирования. 
Основные итоги второго квартала – это осторожный оптимизм. Сейчас застройщики, в том числе в Петербурге, действуют взвешенно, регулируя объемы предложения в соответствии с текущим уровнем спроса. Такой подход позволяет поддерживать стабильность цен и создает условия для плавного восстановления рынка. 
В «Ленстройтресте» доля ипотечных сделок в среднем за пять месяцев составила около 55%, при этом практически весь объем приходится на льготные программы, в первую очередь – семейную ипотеку. Если ее расширят на семьи с детьми до 14 лет, это значительно увеличит целевую аудиторию и может дать заметный импульс продажам. Вкупе с другими адресными программами (ипотека для участников боевых действий и членов их семей) это может существенно оживить спрос. Хотя ожидать его полного восстановления можно лишь с понижением рыночных ставок до 12–15%. И, скорее всего, это уже перспективы будущего года. 

Вадим Парадник, генеральный директор ГК «Глобал ЭМ»: 
– На рынке недвижимости сохраняется стагнация, и мы не видим признаков перетока средств с депозитов. Несмотря на символическое снижение ставок, доходность вкладов для населения по-прежнему привлекательнее инвестиций в «бетон» в условиях неопределенности. По итогам второго квартала спрос, цены и объемы продаж остаются без существенной динамики. Мы ожидаем, что стагнация продлится минимум до конца года, поскольку высокая ключевая ставка остается основным сдерживающим фактором. Предполагаемое расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет не окажет заметного влияния, а лишь приведет к точечному увеличению спроса. Для реального оживления рынка необходимы более масштабные меры по снижению кредитных ставок и повышению покупательной способности.    

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС: 
– Изменение ключевой ставки пока не оказало влияния на рынок недвижимости, и маловероятно, что это произойдет в ближайшее время. Мы не увидим значимого влияния на ипотеку и депозиты, пока «ключ» не опустится ниже 15%. Что при ставке 21%, что при ставке 20% банки продолжают предлагать очень хорошую доходность по вкладам – 19–20% годовых. Еще полтора года назад инвесторы не предполагали, что такое возможно, и сейчас они не спешат забирать деньги из банков. Даже если ставки по депозитам уменьшатся до 18% годовых, многие предпочтут оставить деньги на вкладах. На данном этапе у людей нет стимулов вкладывать их в другие активы, особенно пока на рынке недвижимости не наблюдается тренда на рост цен. 
Результаты второго квартала мы можем назвать ожидаемо неплохими. Объем продаж остается на уровне, достигнутом по итогам первого квартала. Мы не видим роста спроса, но не видим и его снижения. И это – положительный фактор для рынка. 
Повышение доступности ипотечного кредитования для новых категорий граждан пойдет рынку на пользу. Но эффект от этой меры не будет линейным. Если к семьям с детьми до семи лет добавить семьи с детьми до 14 лет, продажи недвижимости не вырастут вдвое. Ограничение по возрасту детей появилось относительно недавно, и многие семьи успели ранее приобрести квартиры по программе семейной ипотеки.  

Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development: 
– Банки с весны постепенно снижают проценты по вкладам. А учитывая последнее решение регулятора и его риторику, есть все шансы, что снижение ключевой ставки продолжится и на следующих заседаниях ЦБ. Все это заставляет инвесторов серьезно думать о целесообразности дальнейшего размещения средств на депозитах. Многие уже начали активно рассматривать недвижимость как альтернативный инструмент вложений. Полагаю, с началом третьего квартала мы увидим более активный отток средств со вкладов и их частичное перемещение на рынок недвижимости.   
В наших проектах сегмента масс-маркет показатели второго квартала оказались ниже продаж прошлого года. А вот премиум-сегмент чувствует себя гораздо увереннее. Например, в Ranta Residence мы закрыли апрель с превышением числа сделок на 55% (по сравнению с мартом), в мае–июне рост обращений клиентов продолжился. Такую активность в том числе объясняем началом летнего сезона: наш проект в Зеленогорске и предлагает клиентам курортный формат проживания.  
Расширение семейной ипотеки пока отложено, но шанс на одобрение новых параметров программы к концу года остается – при более низкой ключевой ставке. Безусловно, это расширит аудиторию в проектах масс-маркета. Но на премиум-сегмент новшества вряд ли окажут сильный эффект. Лимит в 12 миллионов рублей уже неактуален для нынешнего уровня цен в Москве, Петербурге и ряде других мегаполисов. И полноценную семейную квартиру – просторную двушку или трехкомнатный вариант – на эти деньги вряд ли можно приобрести. Вот если бы для столичных регионов лимиты увеличили хотя бы в полтора раза, это стало бы эффективной мерой поддержки.  

Филипп Шраге, генеральный директор Kronung Group: 
– Незначительное снижение ключевой ставки не может обеспечить оживление спроса и долгожданное перетекание денег в недвижимость. 
Хотя факт, что доходность по депозитам резко просела: с 26% в прошлом году до 19% сейчас, играет на руку застройщикам. Не исключено, что среди вкладчиков появятся желающие вывести деньги и найти им новое применение. Покупка недвижимости с учетом тех условий, которые предлагают на сегодня девелоперы: выгодные рассрочки, скидки, акции, минимальный первый взнос, – может стать привлекательной инвестицией.  
Рост цен в новостройках неизбежен, пусть и сдержанный. Это продиктовано увеличением себестоимости и инфляционными процессами. На вторичном рынке ценовая динамика более стабильна, однако хорошие предложения вымываются, а кто-то отказался от экспонирования объекта в пользу аренды. 
Период стагнации продолжается, говорить о восстановлении рынка преждевременно. До конца года возможен сценарий умеренного роста при сохранении текущей макроэкономической ситуации. Ключевыми факторами будут уровень доходов населения, доступность ипотечного кредитования и объем предложения на первичном рынке. 
Расширение программы семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет может оказать заметное, но не революционное влияние на рынок новостроек. Застройщики, вероятно, будут адаптировать проекты, увеличивая долю семейных форматов. 

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: 
– Оживления на рынке пока что нет. Июнь показал не очень радужные результаты. Все ждали ипотеку семьям с детьми до 14 лет, но ее не продвинули дальше. Ставка ЦБ начала опускаться, покупатели застыли в ожидании следующего заседания, рассчитывая на дальнейшее снижение.  
Период стагнации пока продолжается. Тем более лето, все уже разъехались по отпускам. Ждем осень и надеемся, что рынок немного оживится. 

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris: 
– Если говорить об итогах полугодия в сфере коммерческой недвижимости, пока мы не наблюдаем особых изменений в связи с тем, что ЦБ номинально понизил ключевую ставку. Она в любом случае остается заградительной и вряд ли может служить сигналом или побуждением к каким-либо действиям. В целом во втором квартале мы заключали сделки аренды и продажи с клиентами, которым нужно решать текущие вопросы. Эти сделки никак не могут служить индикатором меняющегося рынка. И если бы ключевую ставку повысили или понизили на 1–2%, это никак бы на них не повлияло.  
Я не вижу изменения девелоперской активности ни в одном из сегментов коммерческой недвижимости. Девелоперы решают внутренние задачи, размышляют о будущем, а также уточняют вопросы, связанные с ужесточением градостроительных регламентов по апартаментам. Некоторые проекты, изначально запланированные как апарт-отели, будут переквалифицироваться в офисы. Но это происходит прежде всего из-за законодательных изменений в этой сфере.  
Прогнозы делать крайне сложно, мы по-прежнему сильно зависим от политической ситуации и в стране, и в мире. Я оптимист по жизни, но, на мой взгляд, реальное оживление в любом сегменте коммерческой недвижимости возможно, когда ставка придет в диапазон от 10 до 13%. Причем активность будет нарастать постепенно. 

Аркадий Лавриченко, генеральный директор девелоперской компании «Новое Измерение»: 
– Запросов на ипотеку стало больше. Но глобального прорыва мы в ближайшее время не ожидаем. Тенденция нарастания спроса сейчас сильно привязана к психологическому восприятию ключевой ставки. Флагманом была и остается семейная ипотека, по которой предлагаются интересные льготные периоды со сниженной ставкой. Но мы работаем со всеми банками и со всеми льготными программами, которые есть на рынке. Хорошим спросом сейчас пользуется IT-ипотека. 
Глобальные тенденции, без сомнения, формируют общее настроение рынка. Но оценивать перспективу восстановления спроса на загородные объекты общим подходом неверно. Всегда есть проекты, которые будут интереснее остальных. Текущие цены, наличие насыщенной инфраструктуры, близость к городу и продуманная концепция позволяют сохранять стабильный спрос в нашем проекте «Охтинские высоты». И изменение ключевой ставки не сильно влияет на эту ситуацию.  

Игорь Бадиков, директор по продажам AAG: 
– Рынок недвижимости демонстрирует первые признаки оживления, хотя говорить о полноценном восстановлении спроса пока преждевременно. Снижение ключевой ставки, пусть и символическое, уже начинает оказывать влияние на настроения покупателей. Мы фиксируем рост интереса, особенно в июне, после длинных майских праздников, когда многие клиенты отложили покупки. Наши данные показывают, что в мае план продаж был выполнен на 85%. Однако в июне мы наблюдаем значительный рост активности: сформирован пул клиентов, с которыми идет активная работа. Мы прогнозируем перевыполнение июньских показателей в 1,5–2 раза по сравнению с планом. 
Основная доля сделок (80%) приходится на рассрочку, 15% – на ипотеку и 5% – на полную оплату. Клиенты, выбирающие рассрочку, зачастую планируют позднее перевести ее в ипотеку, что говорит о сохранении интереса к недвижимости как к инвестиционному активу. Ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки (до 16–17% к концу лета и 15–16% к концу года) также поддерживают оптимизм на рынке. 
Наши планы на 2025 год остаются консервативными: мы ориентируемся на показатели второй половины 2024 года с корректировкой на снижение поступлений на 10–15%. Стагнация на рынке, вероятно, приостановилась, но ее полное преодоление будет зависеть от дальнейшего снижения ставок и экономической стабильности.  
Расширение программы семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет, безусловно, окажет положительное влияние на рынок новостроек. По нашим оценкам, это может увеличить объем продаж на 10–15%, так как доля ипотечных сделок в нашем портфеле составляет 15–20%. Основной прирост спроса придется на сегмент семейных квартир – двух- и трехкомнатных объектов с улучшенной планировкой. 

Александр Погодин, партнер, директор управляющей компании Well: 
– Пока банки предлагают высокие проценты по вкладам, роста интереса к недвижимости нет и не будет. Хотя это временная история, а инвестиции в объекты, предпочтительно в центре города, всегда будут надежной опорой.  
Период стагнации все еще продолжается. Наш сегмент зависит от состояния экономики в целом, как и потребительские возможности граждан. Мы надеемся на стабилизацию и постепенный рост спроса в самое ближайшее время. 

Алексей Муравьев, директор по маркетингу «НОВОСЕЛЬЕ Девелопмент»:  
– Долгожданного перетекания денег с депозитов в «бетон» пока не случилось. Более того, заявленная цель – снижение ключевой ставки до 2027 года, приведет к дальнейшему формированию отложенного спроса.  
Покупать сейчас будут те, кому срочно надо решить жилищный вопрос. 
Сжимание спроса в 2027 году приведет к неизбежному росту цен, как только ипотека опять станет доступной. 
Первое полугодие началось за здравие, а кончилось снижением темпов продаж. Особенно «помогло» заявление о грядущем расширении программы семейной ипотеки.  
Рынок превратился в глобального ждуна. В итоге вопрос с увеличением возраста по семейной ипотеке отложился, и практически сразу после окончания ПМЭФ пошли сделки. 
Нельзя ли прорабатывать такие вопросы без широкой огласки? 
Период стагнации продлится до конца года однозначно. И далее до тех пор, пока не снизят ключевую ставку и размер первого ипотечного взноса хотя бы до 15%. 
Те компании, которые используют рассрочку с 10%-м первым взносом на период два года и более, наращивают продажи. Как и те, которые каким-то образом помогают клиентам с первым взносом. При этом за счет рассрочки происходит увеличение цен предложения.  

Александр Варданян, заместитель генерального директора ПДК «Созвездие»: 
– Ситуация с коммерческой недвижимостью и земельным рынком остается непростой. Часть девелоперов занимает выжидательную позицию из-за ключевой ставки и принятия новых ПЗЗ. При этом в Петербурге не прекращаются сделки купли-продажи бизнес-центров, гостиниц и апарт-отелей, а также комплексов формата light industrial. Не скажу, что в целом спрос на коммерческую недвижимость упал, наоборот, он имеет тенденцию к росту. В частности, мы заметили интерес как зарубежных инвесторов, так и крупных корпораций к строительству гостиниц, апарт-отелей и собственных представительств в Северной столице, поэтому они активно интересуются в том числе и нашими участками в Центральном районе. Мы связываем это с усиливающимся дефицитом земли с подготовленными коммуникациями и уже реализуемым проектом ВСМ.   

Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris: 
– Пока еще высокие процентные ставки по депозитам делают их крайне привлекательными, поэтому перетекание денег в «кирпич и бетон» не носит явного характера. Однако ожидаемое снижение ключевой ставки к концу года до 18–19% может стимулировать инвесторов пересмотреть свои предпочтения. Более того, даже процентный доход от депозитов (около трлн рублей в год) может стать мощным источником инвестиций в недвижимость, учитывая традиционное доверие россиян к ней как к надежному активу в условиях инфляции. 
Период стагнации, вероятно, продлится до конца 2025 года или дольше, пока не произойдет существенного снижения ключевой ставки. Тем не менее резкого обвала цен не предвидится, что связано с ростом себестоимости строительства и различными программами застройщиков, предлагающих скидки и рассрочки. 

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– По предварительным итогам первого полугодия 2025-го (январь – начало июня), порядка 74% сделок в компании «Главстрой Санкт-Петербург» были заключены с привлечением ипотечных программ. Из них 72% пришлись на семейную ипотеку. Для сравнения: в аналогичном периоде прошлого года доля ипотеки составляла 87%, но семейные программы занимали лишь 46% от общего объема. Таким образом, на фоне корректировки условий льготной ипотеки и роста ставок по рыночной мы наблюдаем смещение фокуса: общая доля ипотечных сделок снизилась на 13 п.п., тогда как семейная – напротив – усилила позиции на 26 п.п.  
Что касается сезонной динамики, в летние месяцы традиционно фиксируется некоторое снижение активности. Мы предполагаем, что рынок пройдет через фазу плато, а осенью вернется к позитивной динамике. 
По нашим данным, в январе–мае текущего года количество сделок сократилось в среднем на 19%. При этом объем предложения на рынке жилой недвижимости Петербургской агломерации остался практически неизменным: сокращение составило менее 1%. Несмотря на умеренное снижение спроса, средневзвешенная цена в сегменте масс-маркет (Петербург и Ленобласть) продемонстрировала рост – порядка 7%. Это позволяет предполагать, что во втором полугодии возможен дальнейший плавный рост цен. 
Для застройщиков решение не расширять в ближайшее время семейную ипотеку не стало неожиданностью. Текущий вектор – точечная поддержка социально уязвимых категорий, и он выглядит обоснованным.  
При этом эффективность ипотечных программ напрямую зависит от политики ЦБ. Существенного оживления рынка можно ожидать лишь при поступательном снижении ключевой ставки.  
Покупателям с детьми до 14 лет важно наличие отдельной комнаты для ребенка. Например, в проекте «Кронфорт» мы предлагаем современные евроформаты: комнаты с выходом на террасу или лоджию, лофты со свободными планировками.  

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: 
– В нашей компании на второй квартал 2025-го пришелся старт продаж ЖК бизнес-класса «Знатный» в Московском районе. Старт оцениваем успешно: реализовано 90 квартир на сумму более 1,3 млрд рублей. Примерно половина покупателей – жители Петербурга, традиционно формирующие стабильный внутренний спрос. Остальные – клиенты из других регионов. Около 70% сделок оформлено по схеме рассрочки – логичное отражение текущей ситуации с ипотекой.  
По нашим наблюдениям, для покупателя «психологическим рубежом» остается уровень 12%. Все, что выше, существенно замедляет принятие решения по ипотеке. Поэтому значимого изменения в структуре спроса мы не наблюдаем. 
Тем не менее сам факт снижения ставки Центробанком считаем позитивным. Главное – обозначенная траектория. Постепенное движение вниз формирует ожидания у участников рынка. Пока же изменение ставки больше ощутят застройщики с проектным финансированием: разница даже в 1 п.п. дает заметную экономию по процентным платежам – речь идет о десятках миллионов рублей. Это напрямую влияет на устойчивость финансовых моделей и позволяет более гибко управлять ценовой политикой, в том числе на начальной фазе реализации проектов. 

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development: 
– Рынок недвижимости будет находиться в некоторой стагнации до конца года, так как для массового сегмента пока не анонсируется каких-либо мер, способных существенно повлиять на ситуацию. Хотя предполагаемое расширение программы семейной ипотеки, безусловно, увеличит спрос на квартиры в городе и области. В сегменте наших проектов премиум-класса доля ипотеки сейчас составляет примерно 30%. Перелом тенденции может произойти ближе к концу года, если ключевая ставка продолжит снижаться, а ипотечные программы будут расширяться. 
Что касается предварительных итогов второго квартала и полугодия в целом, мы отмечаем замедление продаж во всех классах жилья. При этом на фоне дефицита проектов дорогой недвижимости заметен рост стоимости квадратного метра в премиум-сегменте. Например, средняя цена на квартиры в клубном доме Talento у Московских ворот за последние полгода увеличилась на 33%. 

Марина Шкурко, управляющий партнер Puzzle Realty: 
– Предварительные итоги второго квартала 2025-го для нашей компании и рынка в целом подтверждают тенденцию стагнации. Мы фиксируем снижение спроса практически по всем проектам в сегменте масс-маркета в диапазоне 20–30% по сравнению со вторым кварталом прошлого года. Объемы продаж также демонстрируют спад.  
Ценовая динамика в массовом сегменте остается сдержанной, давление со стороны покупателей сохраняется. 
Тем не менее даже в этих условиях есть яркие точки роста. Продолжают стабильно продаваться точечные проекты в элитном сегменте. Речь о коттеджных поселках, которые предлагают не просто жилье, а премиальный образ жизни. 
Высока вероятность, что период стагнации в масс-маркете продлится до конца года, пока не появятся более существенные стимулы для покупателей или не станут очевидны результаты новых программ поддержки. 
Однако мы видим в текущей ситуации важный позитивный аспект. Она действует как естественный отбор, выкристаллизовывая бизнес и отсекая неэффективные модели. Это время заставляет фокусироваться на качестве продукта, сервиса и реальной ценности для клиента. Такая закалка делает рынок и устойчивые компании в конечном итоге сильнее.