Александр Дятко: «Определение эксплуатационных размеров участков пока регулируются идеями, изложенными в судебной практике»

Для обеспечения эффективного и рационального землепользования разработан и уже прошел первое чтение в Государственной Думе проект закона № 803202-8 (далее – законопроект), который предполагает реформирование земельного законодательства в части регламентации продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Как правило, для реализации инвестиционных проектов первоначально инвестор получает земельный участок от публично-правового образования в аренду (например, для создания масштабного инвестиционного проекта) и в последующем, на этапе реализации, либо эксплуатации проекта приобретает земельный участок под возведенными объектами в собственность. Ввиду этого, инвестиционной деятельность напрямую взаимосвязана со ст. 39.20 ЗК РФ. Указанная норма предусматривает исключительное право собственников зданий, сооружений на приобретение земельного участка, на котором расположены указанные объекты.

При этом важно учитывать, что на практике зачастую возникают конфликтные ситуации, связанные с определением площади земельного участка, который должен быть передан инвестору в собственность. На данный момент образование земельных участков, в том числе, на которых расположены какие-либо здания и сооружения, регулируется общими положениями ст. 11.9 ЗК РФ, которые предназначены как для частных земельных участков, так и для публичных. 

Согласно п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ, необходимо соотносить образуемый земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости: образование земельных участков недопустимо, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости. В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи объекта недвижимости вместе с ним покупателю передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Однако данные нормы не уточняют критерии, по которым можно определить, участок какой площади считается необходимым для использования расположенного на нем здания или сооружения. Иными словами, действующее регулирование не содержит четкого критерия определения доли площади объектов недвижимости, находящихся на образуемом или предоставляемом в собственность земельном участке, от общей площади этого земельного участка.

В связи с этим возможны неразумные ситуации, когда землепользователю предоставляется в собственность участок, недостаточный для эксплуатации имеющихся у него зданий, либо когда на значительном по размеру земельном участке располагаются совсем небольшие по площади объекты недвижимости. Большая часть участка в такой ситуации остается неиспользованной, что влечет неэффективность его эксплуатации.

При разрешении споров, суды исходят из разумных представлений об использовании земельных участков. В каждом конкретном случае они проводят оценку соотношения площади предоставляемого участка с размерами находящихся на нем объектов недвижимости и учитывают функциональное использование земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости. После этого суды делают вывод о том, действительно ли земельный участок с данными параметрами позволит эффективно использовать расположенные на нем объекты недвижимости. 

Таким образом, на текущий момент для каждого конкретного случая определяется свой критерий разумного соотношения площади участка и совокупной площади расположенной на нем недвижимости.

Таким образом, определение эксплуатационных размеров земельных участков на текущий момент регулируются идеями, изложенными в судебной практике.

Законопроект предлагает изменение правил ст. 39.20 ЗК РФ путем применения во взаимосвязи с ней планируемой к утверждению ст. 11.1 ЗК РФ, которую предусматривается использовать для определения площади земельного участка, предоставляемого именно по договору купли-продажи собственнику объекта недвижимости. 

Указанная норма будет устанавливать конкретные числовые критерии соотношения минимально необходимой площади здания, сооружения и площади образуемого и предоставляемого по договору купли-продажи земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости.

Согласно Законопроекту, порядок образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами недвижимости, будет следующим. При формировании участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства, общая площадь расположенных на нем зданий и сооружений должна составлять минимум 5% от общей площади такого участка. Для других же целей использования, общая площадь находящихся на нем объектов недвижимости должна быть не менее 10% от общей площади участка.

По положениям Законопроекта, одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов по ст. 39.16 ЗК РФ является его несоответствие указанным выше требованиям из проектируемой ст. 11.1 ЗК РФ.

Можно сказать, что указанный законопроект вносит правовую определенность в процедуру предоставления земельного участка, на котором расположен какой-либо объект недвижимости, поскольку появление данного критерия предоставляет ориентир для определения размера необходимого для использования здания и сооружения, что потенциально разгрузит судебную систему от данной категории споров.

Однако таким подходом одновременно вводятся ограничения по выкупу земельных участков. Важно отметить, что указанные процентные соотношения распространяются только применительно к приобретению права собственности на земельный участок, следовательно, при приобретении права аренды, данные показатели не будут распространяться. 

Таким образом, законопроект приводит к тому, что землепользователи, которые на текущий момент обладают земельными участками на основании договоров аренды, а также землепользователи которые приобретают в аренду земельные участки, площадь которых не соответствует предполагаемому процентному соотношению, не смогут их приобрести в собственность и будут зависимы от арендных отношений с публично-правовом образованием либо будут вынуждены согласиться на получение земельного участка меньшего размера.

Более того, законопроект устанавливает только нижний порог площади застройки на образуемом или предоставляемом участке. Это призвано предотвратить случаи выделения чрезмерно крупных земельных участков для эксплуатации малозначительных объектов недвижимости. 

Тем не менее, законопроект не предусматривает механизмов защиты от ситуаций, когда предоставляемая площадь земли окажется недостаточной для комфортного и функционального использования расположенных на ней зданий и сооружений. Следовательно, данная норма не в полной мере гарантирует справедливые условия для собственников недвижимости при получении земельных участков.

Необходимо учитывать, что в практике встречаются экстраординарные ситуации, когда использование ближайших территорий, примыкающих к созданному объекту, невозможно в силу требований в области безопасности. Например, это распространяется на территории, находящиеся в непосредственной близости к территории аэродромов и вертодромов, объектов, от которых существует риск распространения радиационного заражения и т.д. 

Зачастую в данных ситуациях здание и сооружения могут быть меньше 10% от территории на которые они оказывают влияние. Непредоставление всей территории, на которой оказывается влияние, является неразумным, поскольку на такой территории не могут разместиться иные лица, а оставление ее бесхозной будет приводить к ее запустению.

В целом данный законопроект выражает общую тенденцию развития земельного законодательства в последние годы, выражающуюся в стимулировании эффективного использования земельных ресурсов. Такое регулирование создает стимул к более активной застройке и эксплуатации арендуемых участков. Так, землепользователи будут заинтересованы в возведении новых объектов недвижимости для получения большего по площади земельного участка. Это, в свою очередь, повлечет рост эффективности использования земельных ресурсов.

Однако мы полагаем, что предлагаемые законопроектом меры недостаточны для сбалансированного регулирования, поскольку установление процентного соотношения не учитывает специфику функционального использования объектов недвижимости, особенно объектов, обладающих спецификой безопасного использования. Существует риск того, что предлагаемые меры могут породить большее количество несправедливых ситуаций. Мы выражаем надежду, что в последующих чтениях учтут описанные выше недостатки и внесут соответствующие корректировки в законопроект.