Новостройки в пригородных районах Петербурга за год подорожали на на 20,3%, в центре на 24%

По данным «Бюллетеня Недвижимости», с января по май 2025 года средние цены предложения на петербургском первичном рынке увеличились на 7%: с 251,1 тысячи рублей за кв. м до 267,8 тысячи рублей. В «Яндекс Недвижимости» получилось наоборот: аналитики ресурса считают, что медианная цена новостроек в городе снизилась: с 280 тысяч за «квадрат» в январе до 266 тысяч рублей в мае. На самом деле «городской индекс» малоинформативен. 

В центре и пригородных районах цены растут (плюс 20–24% за год), в спальных районах удорожание есть, но менее значимое; на дальних окраинах без метро – цены предложения стагнируют (плюс 6,3% за 12 месяцев). В области динамика в пределах инфляции, но с большим разбросом по локациям. 

Цена квартир в "спальниках" превысила 300 тыс. рублей 

В мае на первичном рынке Петербурга немного снизились цены только на удаленные от метро окраины. В лидерах прироста – спальные городские районы (плюс 2,1%). Цены предложения в «спальных» новостройках Петербурга в мае 2025 года впервые превысили 300 тысяч рублей за «квадрат». За год строящееся жилье в городских «спальниках» подорожало на 14,4%. На остальных территориях ценовой рост в пределах процента. 

По итогам двенадцати месяцев центр города по темпам удорожания по-прежнему впереди других территорий: плюс 23,9%. Ненамного отстают пригороды, где строящиеся ЖК подорожали на 20,3%. Медленнее всего – ниже инфляции – дорожают городские окраины, удаленные от метро: плюс 6,3% за год. 

В ценовом рейтинге городских районов с большим отрывом лидируют Петроградский район (там средняя цена квадратного метра превышает 600 000 рублей) и Центральный (недалеко до 600 000). Количество проектов в центральных кварталах понемногу сокращается: год назад насчитывалось 79 ЖК в продаже, сейчас 73 проекта. Рынок центральных кварталов живет своей обособленной жизнью: здесь в ходу расчеты наличными или рассрочки, наличие или отсутствие семейной ипотеки на этот сегмент влияет мало.

На «спальных» территориях в лидерах Фрунзенский район (более 370 000 за «квадрат»). Лидерство отчасти условное: года два здесь вовсе не было новостроек, а теперь появился один ЖК, причем уровня выше среднего – ЖК «Гранат» от РСТИ. Планку в 300 000 рублей за «квадрат» преодолели еще пять районов: Василеостровский (застройка намывных территорий), Красногвардейский, Невский, Калининский и Московский. 

Количество проектов в спальных кварталах за год практически не изменилось: год назад насчитывалось 102 ЖК, сейчас – 101. С ростом цен в петербургских обжитых кварталах остается все меньше проектов, которые можно охарактеризовать как доступные для массового покупателя. 

Основную массу новостроек в петербургской агломерации стабильно составляют кирпично-монолитные дома – 75% предложения. 90% ассортимента – квартиры с числом комнат меньше трех. 

Новостройки в Ленобласти значительно дешевле  

В ЖК Ленобласти текущий уровень цен предложения составляет 169 тысяч рублей за квадратный метр. Уже близок момент, когда областные квартиры будут стоить вдвое дешевле, чем такие же, но в спальных районах Петербурга. Сейчас разница составляет 44%. Количество новостроек в Ленобласти почти не изменилось: в мае 2024-го – 101, сейчас 103 проекта.

Максимальный годовой прирост средних цен (плюс 19,7%) отмечен в Ломоносовском районе, минимальный (плюс 6,1%) – в недорогом Тосненском. 

В списке популярных локаций по итогам 12 месяцев выделяется Сертолово (22,9%), где подорожали квартиры в ЖК Sertolovo Park и «Новая история». В поселке Новоселье с мая 2024-го цены поднялись на 17,6% – при том что здесь работают около десятка застройщиков, и конкуренция жесткая. (В отличие, например, от Кудрово, где осталась пара проектов, и новых площадок нет.)

Самым дорогим местом из областных населенных пунктов вблизи Петербурга остается Кудрово: более 210 000 рублей за квадратный метр. Далее следуют Сертолово и Мурино – более 180 000; за ними Новоселье – примерно 175 000 руб./кв. м. Внизу рейтинга стабильно находятся Романовка со Щеглово, но и там готовятся к открытию продаж в новом ЖК «Всевгород» от компании «Консоль», что сразу изменит картину. А на следующем этапе в Романовке начнется строительство комплексов от компаний «Самолет» и «Глоракс» в рамках КРТ. 

Доля предложения областных объектов от общего объема по агломерации за год почти не изменилась: около 50%. Спрос составляет примерно 33–35%. При этом в самой области главной зоной новостроек остается Всеволожский район (64% проектов и 72% квартир). Хотя в Ломоносовском активно развиваются Новоселье и Лаголово, составляя ощутимую конкуренцию более раскрученным локациям. Доля Ломоносовского района с мая прошлого года увеличилась с 12% до 20%.

При сравнении городских и областных ЖК социальная сфера все чаще выносится за скобки: научились синхронизировать, подтянули сроки; в городе с обеспечением получше, в областных ЖК общественные зоны могут быть и помасштабнее.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО», полагает, что эта ситуация – сочетание минимального спроса с высокой конкуренцией в рамках локаций – приведет к реальному соревнованию застройщиков за качество продукта.  

Предписанный рост рынка недвижимости 

За май, по данным «Яндекс Недвижимость», средние цены первичного рынка поднялись в 12 из 14 городов-миллионников, в пяти городах – в диапазоне от 1% до 3%, еще в семи (включая Петербург) – в пределах процента.

Прогнозы о резком снижении цен и массовых скидках, которые звучали в начале года, пока не оправдываются. Сергей Софронов, коммерческий директор ПСК, отмечает, что регулярное удорожание в принципе заложено в финмодель отношений между застройщиками и банками: при запуске новых проектов цены формируются от сложившегося на рынке уровня. Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость», напоминает, что в популярных локациях квартиры по цессии или в ранее сданных готовых домах продаются на 12–15% дешевле, чем в ЖК от застройщика. 

Однако спрос, по итогам мая, продолжил сокращаться. (Это, впрочем, было ожидаемо – из-за долгих праздников.) По оценке Сергея Козлова, директора офиса «Адвекс на Академической», по количеству ДДУ май оказался на 30% слабее апреля. По другим экспертным оценкам, спад составил 18–25%.

На момент подготовки обзора данных по продажам за май в Петербурге еще не было, а вот в Москве они снизились на 20–24%, и цены при этом не изменились.

Участники рынка уповают на снижение ключевой ставки ЦБ. «Рынок недвижимости (жилье и апарты) начнет чувствовать ощутимый приток средств с депозитов, – уверен Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». – И на фоне сильно сократившегося предложения жилья на «первичке» цены к концу 2025 года могут заметно прибавить».

«Застройщики по-прежнему не могут позволить себе снизить цены: себестоимость продолжает расти и обслуживание долгов остается дорогим из-за высокой ключевой ставки, – комментирует Сергей Козлов. – На рынок новостроек могут повлиять новые программы льготной ипотеки, но нет понимания, когда их запустят. Падать ниже по спросу некуда, поэтому я считаю, что количество ДДУ вырастет в июне–июле приблизительно на 15%».