Валерия Малышева: «Рост цен на первичном рынке может ускориться к концу текущего года»

– Ипотечные ставки все равно слишком высоки и их уровень будет являться заградительным, даже если ЦБ через две недели доведет ставку до 18%, как этого ожидают многие эксперты. Ощутимое восстановление рынка без господдержки возможно лишь при ставке на уровне 10-11%, а это, согласно прогнозам Банка России, случится не раньше 2027 года.

Тем не менее, сам по себе переход от повышения ставки к ее снижению достаточно важен. Уже сейчас это отражается на рынке вкладов: на депозитах сроком до года сегодня размещено порядка 33 трлн рублей, – это рекордный показатель: например, на начало 2024 года данная величина составляла 21 трлн руб., а в начале цикла повышения ключевой ставки в июле 2023 года – 14 трлн руб. Для сравнения, на счетах эскроу на настоящий момент размещено 6 трлн руб.

Это говорит о наличии потенциально свободных средств населения для инвестирования в квадратные метры. Даже 5% от этого объема хватило бы чтобы увеличить остатки на счетах эскроу на 25%, то есть полностью восстановить продажи на рынке первичной жилой недвижимости.

Ожидать резкой активизации инвестиций в недвижимость всё же не стоит. Доходность вкладов и ОФЗ пока выглядит для населения привлекательнее, а сигналы ЦБ относительно будущей политики пока достаточно сдержанные.

К тому же в мае-июне рынок ждал расширения семейной ипотеки. Увеличение возраста детей в рамках программы с 6 до 14 лет могло бы превратить адресную меру в массовую. Теоретически под новые условия подпадают более 10 миллионов семей, что существенно расширит потенциальную аудиторию. Однако Минфин соответствующего решения не принял. 

Сейчас рынок ожидает запуска новой программы в дополнение к военной ипотеке - по масштабу она может быть сопоставима с IT-ипотекой. И, судя по сообщениям из правительства, осталось ждать уже недолго и весьма вероятно, что изменения будут уже этим летом. Но есть и обратная сторона: Центробанк предупреждает, что избыточное расширение льготных программ может создать дополнительное давление на экономику и привести к пересмотру ставки в сторону повышения. В таком случае эффект от расширения господдержки окажется менее выраженным.

Что касается цен, то они растут даже сейчас, когда спрос заметно упал по сравнению с прошлым годом. Это объективный процесс: проектное финансирование отнюдь не дешевеет, то же самое касается строительных материалов и фонда оплаты труда. Наоборот, затраты застройщиков только увеличиваются. Однако, пока что рост цен не превышает размеров инфляции. 

Еще одна важная тенденция – замедление вывода новых проектов на рынок. В Петербурге и Ленобласти она пока не критична, так как приостановка проектов часто невозможна из-за банковских обязательств. Однако перспективные участки без полного пакета разрешений сейчас замораживаются, и через два-три года рынок может столкнуться с дефицитом предложения. Что, в свою очередь, напрямую повлияет на стоимость квадратного метра – в сторону увеличения.

Если программы господдержки в конце нынешнего или начале будущего года действительно расширят, это почти наверняка подстегнет спрос, а значит, и цены. Однако рост будет умеренным, так как лимиты на сумму кредита в 12 млн рублей для семейной ипотеки навряд ли будут пересмотрены в большую сторону, а они выступают своего рода «стеклянным потолком» для стоимости жилья.

Тем, кто не подпадает под действующие программы, но рассматривает покупку недвижимости, сейчас имеет смысл не затягивать с решением. Цены пока остаются относительно стабильными, а застройщики предлагают широкий выбор рассрочек – что позволяет не терять доходность по депозиту, если до его окончания остается время.