Склады нарасхват

Это пилотный проект девелопера в складском сегменте. Территория (в собственности девелопера) находится между Шоссейной улицей и КАД, южнее от развязки КАД с проспектом Энгельса. Здесь запланирован логистический комплекс класса А общей площадью 100 000 кв.м, состоящий из четырех блоков, включая низко- и мультитемпературные склады. Разрешение на строительство компания намерена получить в апреле 2022 года, а сдать – во втором квартале 2023-го. «Сейчас идет проектирование. Параллельно ведем переговоры с несколькими потенциальными арендаторами из сферы логистики, ритейла и пр.», – рассказала Елена Прозорова, специалист по международным связям ООО «Мегалайн». Помимо проекта в Буграх, компания развивает территорию Горской, где тоже предусмотрены склады.

Александр Шевелев, заместитель руководителя отдела индустриальной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE (и сомодератор деловой встречи), привел основные показатели по складам. «Рынок сегодня перегрет: доля вакансий снизилась с 2,3% (в 2020-м) до 1,3%, всего – 49 000 кв.м. В классе А свободных площадей почти нет, их меньше 10 000 кв.м; средняя ставка 600 рублей за кв.м в месяц, в классе А – 700 рублей и выше, и она продолжает расти».

Его данные подтверждают и участники рынка. По словам Александра Маслакова, коммерческого директора RAUM Group, портрет арендатора почти не изменился, основной потребитель – по-прежнему компании из e-commerce. Но увеличилась скорость принятия решений. Дефицит свободных площадей вызвал рост цен: если 1,5 года назад ставки были на уровне 400–450 руб./кв.м, сейчас уже 700 рублей и выше, и это не предел.  

«Маркетплейсы, как пылесосы, забирают все свободные площади, – рассказывает Александр Дубровин, директор по маркетингу PNK Group. – Доля e-commerce в ритейле в России сегодня составляет 8–9% и стремительно растет, в Китае и Корее – уже 25%. Так что через три-четыре года мы достигнем такого же объема, как в Азии». Потребности таких игроков как Wildberries, Ozon, «Яндекс» и др., не только не удовлетворены, а продолжают расти. Если ранее средняя арендуемая площадь составляла 20 000–30 000 кв.м, сегодня – уже 100 000 кв.м и больше. «Сегмент e-commerce будет и дальше активно расти, это вызов и для девелопмента, и для самой отрасли», – уверен г-н Дубровин.

В Петербурге девелопер сейчас строит «PNK Парк Шушары 3» площадью порядка 250 000 кв.м, одна из последних крупных сделок в этом комплексе заключена с очередным маркетплейсом. «Вакансий нет и не будет в ближайшее время. Всех призываем строить спекулятивные склады», – говорит г-н Дубровин.

Его оптимизм поддерживают не все коллеги по цеху. Так, невзирая на отсутствие свободных площадей в своих проектах, Наталья Иголкина, заместитель директора по аренде в регионах компании Raven Russia, считает рискованным вкладываться сегодня в стройку. «Рост стоимости стройматериалов и непредсказуемость цен на них в будущем не позволяют адекватно оценить себестоимость строительства. Поэтому мы осторожничаем».

Она отметила, что для тех же операторов сегмента e-commerce в городе появляются новые привлекательные районы. Например, территории вдоль Волхонского шоссе, где за последние годы выросли огромные жилые микрорайоны.

Рост ставок в складском сегменте не радует Владислава Васильева, гендиректора ООО «Ферро-Билдинг» (Evraz Steel Building). Он считает, что  стабильность куда важнее для развития отрасли.

«Ozon открывает в России три точки в час (значительная часть которых – по франшизе. – NSP). И это только старт, пандемия помогла раскрыться электронной коммерции. Пока она в основном поддерживается поставками из-за рубежа, прежде всего из Китая. Но я верю, что и у нас будет что-то появляться. Например, у нас растет «сельхозка», ее надо где-то хранить, упаковывать и пр. Поэтому в ближайшие 10 лет рынок будет развиваться. Но я за стабильность». Компания «Ферро-Билдинг» недавно подписала контракт на генпроектирование складского комплекса площадью около 120 000 кв.м, который начнут строить примерно через полгода. Но другие детали г-н Васильев не раскрывает.

У ГК GSP Group в стадии проектирования и строительства находятся порядка 200 000 кв.м складов, преимущественно на юге, три четверти из них – спекулятивные, в основном с прицелом на e-commerce. «Судя по тому, что озвучили коллеги, в ближайшие год-два будет построено более 1 млн кв.м новых площадей», – говорит Михаил Смолко, исполнительный директор GSP Group.

Полный текст деловой встречи «РаСКЛАД-2022: чем живет и чего ожидает рынок складской недвижимости?» будет опубликован в ближайшие дни. Следите за анонсами.