НАШ ЦИТАТНИК: «Стройка – это не набор для борща. Себестоимость нельзя рассчитывать по мифической корзине...» Алексей Белоусов

30 ноября, 02:54

Цены на новостройки достигли потолка. Стоит ли в них сегодня инвестировать?

Цены на новостройки достигли потолка. Стоит ли в них сегодня инвестировать?

Цены на новостройки достигли потолка, темпы продаж замедляются, а перспективы инвестирования в этот сегмент рынка недвижимости вызывают вопросы.

Вы бы вложили сейчас деньги в строящееся жилье? И если да, что выбрали бы и в какой локации? 
Может быть, стоит лучше потратиться на коммерческую встройку в новых жилых комплексах или приобрести юнит в сервисном апарт-отеле? 
А если нужно пристроить не десяток-другой свободных миллионов, а пару сотен? 
А если не в рублях, а в долларах? Возможно, целесообразно купить торговый центр или переделать бизнес-центр в коворкинг? Или вложиться в землю? 
Какие активы «выстрелили» за последнее время? 

Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит»:
– В сфере инвестиций нет универсальных рецептов. Это не черно-белая картинка, здесь важны оттенки и нюансы: длинные деньги или короткие, какова предельная сумма и т. д.
Для меня ключевой показатель – город растет и развивается. В Петербург вкладываются огромные средства: из городского бюджета, из федерального, деньги госкорпораций и частных инвесторов. Для формирования вектора важны вложения в транспортную инфраструктуру, в мосты и развязки.
Поэтому, например, я считаю, что сейчас самое время приобретать коммерческие объекты в зоне Шкапина – Розенштейна. У этой локации долгое время было неважная репутация, и сейчас там можно купить помещения для стрит-ритейла примерно за 150 000–160 000 рублей за «квадрат». Через пару лет вы не узнаете это место! Спекулятивная доходность на коротком отрезке может составить 30% годовых. И таких недооцененных локаций, неограненных изумрудиков в Петербурге немало. 
Для вложения крупных сумм лучше рассмотреть предложения в сфере fee-девелопмента...

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management:
– Цены на новостройки, действительно, достигли максимума. Особенно в крупных столичных городах, где больше не действует льготная ипотека. Стоит признать, что и цены на апартаменты в последнее время росли так же быстро. 
Однако, в отличие от квартир и проектов псевдожилья, доходность которых колеблется в районе 3-5% годовых, юниты в сервисных апарт-отелях даже в пандемию обеспечивали 8-9%. 
Крупным инвесторам я бы советовал вложиться в сегмент dark kitchen: он растет невероятными темпами. Если рассматривать редевелопмент бизнес-центров, то наилучший вариант – это микс коворкингов, сервисных и гибких офисов. 
Кстати, и проблемных активов в последнее время предостаточно. Даже в Москве на торгах продаются объекты по 50 000 руб./кв.м. И я знаю несколько очень интересных.
Благодаря бурному росту сегмента e-commerce отлично чувствуют себя склады.

Дмитрий Михалев, руководитель отдела по связям с общественностью и органами госвласти СК «СПб Реновация»:
– Рынок строящейся недвижимости в Петербурге позволяет выбирать объекты для инвестирования. Причем диапазон очень широкий – от студий до трехкомнатных квартир, от массового сегмента до проектов премиум-класса, от ИЖС до апарт-отелей. Главное грамотно подойти к анализу объекта, просчитать экономику. Не все ценят эти возможности. Например, сейчас в крупных городах Германии из-за нехватки подготовленных участков инвесторы имеют куда более ограниченный выбор и ищут объекты для сноса, модернизации или надстройки имеющихся зданий. А проекты нового строительства там можно пересчитать по пальцам. Поэтому я вижу в российском рынке недвижимости большие перспективы.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге:
– Я бы не рекомендовал вкладываться сейчас в жилье, учитывая рекордный рост цен. Да и в целом использование эскроу-счетов снизило привлекательность инвестиций в новостройки. 
Стрит-ритейл тоже неоднозначен: ставки аренды пока стагнируют, что связано с антивирусными ограничениями. Определенно стоит сделать выбор в пользу апартаментов. После завершения пандемии денежные потоки в этом сегменте должны увеличиться. К тому же сервисные апарт-отели предлагают пассивную модель получения дохода.
Из крупноформатной недвижимости на первое место по привлекательности я бы поставил высококлассные склады; на второе – бизнес-центры. Третье место делят гостиницы и торговые центры. Они сохраняют потенциал увеличения денежных потоков после выхода из пандемии.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Я бы вложил и продолжал вкладывать деньги в недвижимость, но, разумеется, выборочно. В среднесрочной перспективе интересный район – Московский, в долгосрочной – Центральный. Не исключаю инвестиций в апарт-комплексы, но только сервисные. Будущее за доходным жильем. Чем «центрее», тем лучше. Безусловно, надо следить за перспективными локациями деловой активности, например такими, как район вокруг «Лахта-центра». Такой же подход применим к коммерческой недвижимости.
Независимо от того, какая предполагается сумма инвестиций и в какой валюте, важно оценивать риски и сравнивать доходность. Если бы я располагал крупной суммой, инвестировал бы в публичный рынок (акции, облигации, ПИФы и т. п.). 
Не советую вкладывать в «сырые» объекты (земля или недвижимость), если вы не уверены в перспективе их вовлечения в оборот или капитализации в будущем. Тем более – если не уверены в собственной компетенции. 

Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Жилье – самый понятный и проработанный сегмент рынка с самым низким порогом входа. Однако бурное развитие ЗПИФН открывает возможность для мелких частных инвесторов вложиться и в коммерческую недвижимость. Средняя доходность от сдачи квартир составляет около 6%, тогда как коммерция, как правило, дает минимум 9%. Если законодательство в сфере коллективных инвестиций будет совершенствоваться, допускаю ее существенный рост. Так, на рынках США и Европы такие схемы доминируют.

Ирина Ражева, руководитель отдела коммерческой недвижимости объединения «Строительный трест»:
– Лично для себя давно не считаю вложение денег в строящееся жилье лучшим вариантом для инвестиций. Жилой недвижимостью трудно и затратно управлять, при этом экономика позволяет получить совсем небольшой доход. С другой стороны, мало рисков, что хорошо подходит начинающим инвесторам. Коммерческая недвижимость в стрит-ритейле или юнит в апарт-отеле привлекательны с точки зрения доходности и не требуют полного погружения в управление, тут выгода налицо.
Крупные суммы имеет смысл вкладывать в многофункциональный комплекс: апартаменты, торговля, офисная часть и коворкинг. В городе все меньше интересных мест под застройку, поэтому нужно присматриваться к разным активам и непривычным направлениям.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Сейчас я бы вложилась в строящееся жилье в выгодной локации. Это «рядом с метро», центр и все, что к нему прилегает. Подобных участков в городе все меньше, то есть предложение падает, а спрос остается стабильно высоким. Сильно недооцененной мне представляется и загородная недвижимость недалеко от города. Доходность от сдачи в аренду домов уже вполне сопоставима с доходностью квартир в центральных локациях, а в некоторых случаях ее превышает.
Коммерческая недвижимость в теории более прибыльна, но и риски там выше.

Кирилл Рузанов, партнер и генеральный директор УК «Начало.Сервис», ГК «Дом Одет»:
– Если ранжировать объекты инвестиций, для меня на первом месте апарт-отели, следом – жилье, коммерческая недвижимость и на последнем месте – земля.
Достоинства апартаментов в том, что они позволяют получать пассивный доход. Но для этого объектом должна управлять профессиональная УК. Апарты по-прежнему дешевле жилья и показывают отличную капитализацию: от 20% в год в период строительства и порядка 10-15% – после ввода.
Сейчас на рынок выходят несколько ЖК в Выборгском и Калининском районах. Они перспективны, поскольку здесь довольно давно не было активной застройки. Новые проекты возводят на месте старых заводов и НИИ в микрорайонах со сложившейся инфраструктурой. Другая интересная локация – новая часть Приморского района. 

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Я уверена, что инвесторы не только у нас, во всем мире будут учитывать «зеленую» повестку. Это относится не только к девелопменту: к автопрому, к энергетике, практически ко всем отраслям. Восемь из десяти международных инвесторов выберут экологически ориентированный проект. Не потому, что они такие белые и пушистые – просто все больше конечных потребителей начинают понимать, что суперсовременные технологии, виртуальные миры – это все более-менее бесполезно, если не обеспечены здоровье и безопасность. Отсюда – повышенное внимание к рекреационной составляющей. Каменный остров всегда будет престижнее Крестовского, а Крестовский – дороже Петровского. Именно за счет зелени и воды, рекреационных пространств.
Задача на ближайшую перспективу – сделать такой подход массовым, доступным по цене. 

Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:

– Инвестиции в жилье – всегда спорная тема. Сейчас рынок разогрет и, скорее всего, не упадет. Но и расти какими-то выдающимися темпами не будет. Из жилья я выбрал бы проект внутри КАД, чем малоэтажнее, тем лучше. Люди откровенно устали от «человейников», поэтому особо привлекательны клубные дома, оригинальные проекты комфорт-класса и выше.
Апарт-отели, особенно на окраинах, не показывают доходности, обещанной на старте продаж. Что не добавляет им привлекательности. Коммерческие встройки – идея вполне жизнеспособная, но только если вы сами планируете разместить там какой-то бизнес и управлять им.
Покупайте землю – ее больше не производят. Вот что правда, то правда. Девелопмент в историческом центре по-прежнему доставляет бизнесу много головной боли. Проекты стагнируют и ждут законов о реновации в Петербурге.

Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп»:
– За все время существования российского рынка недвижимости цены только росли. Поэтому вложения в новостройки как минимум помогут сохранить средства, как максимум – принесут доход. Доходность строящегося жилья масс-маркет даже сейчас составляет от 10 до 12% в год. Поэтому можно рассматривать вложения в проект на старте продаж, но особое внимание стоит уделить выбору правильной локации.
Сектор сервисных апартаментов в среднем обеспечивает более 15% годовых. Рынок пока не насыщен. Хотя проектов появляется много, в том числе в рекреационном сегменте. Предложение элитного жилья снижается, поэтому инвестиции в него будут выгодными.

Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI:
– Мы фактически пережили третий за 20-летнюю историю рынка период активного роста цен на новостройки. Он вряд ли быстро возобновится. Хотя предшествующий опыт показывает, что в перспективе пяти лет это вполне возможно. Поэтому квартиры на «первичке» остаются выгодной инвестицией «вдолгую». Апарт-отели или коммерческие помещения обеспечивают сейчас более высокую доходность. У нас, например, в ближайшее время выходит в продажу проект ARTSTUDIO M103. 

Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE:
– Цены на новостройки достигли потолка, темпы продаж замедляются, а перспективы инвестирования в этот сегмент рынка вызывают вопросы. Что касается апартаментов, их текущая доходность по-прежнему представляется сомнительной, а по ликвидности они уступают классическому жилью. Хотя отдельные проекты апарт-отелей могут быть весьма привлекательны.
Стрит-ритейл – неплохой вариант для частного инвестора, но стоит воспользоваться помощью консультантов. Лучшим сегментом для вложений в последний год были склады, однако предложение уже вымыто, хороших вариантов на рынке минимум. В землю и проблемные активы имеет смысл вкладываться только профессионалам.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– Вложения в строящееся жилье сейчас – очень разумный шаг для сохранения средств. Резкий скачок мировых цен на газ и общая инфляция убедительно говорят в пользу такого решения. 
Конечно, коммерческая встройка в новом ЖК – это беспроигрышный вариант, но стоит она, как правило, намного дороже, чем квартира. Да и в дальнейшем потребует от владельца профессиональных компетенций. Покупка юнита в апарт-отеле – шаг тоже неочевидный: доходность будет сильно зависеть от управляющей компании и пандемийных ограничений. Возможно, проблемные активы, участки и прочая недвижимость потенциально доходнее, чем жилье в новостройке, но чтобы оценить их потенциал, надо быть квалифицированным специалистом. Поэтому именно покупка квартиры в строящемся доме остается массовым сценарием для рядового инвестора.
В октябре, кстати, мы зафиксировали значительное повышение спроса в ЖК «Огни залива». Похоже, обусловлено это именно инфляционными ожиданиями.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– За последние два года доходность инвестиций, связанных с перепродажей квартир, купленных на стадии строительства, заметно сократилась. К примеру, для компактной «единички» в обжитом районе она сейчас составляет около 2% годовых. А в 2018-м этот показатель достигал 10%. Сегодня около 8% годовых можно выручить лишь от продажи квартиры в ЖК, расположенном в пригородных локациях. 
В стрит-ритейле сейчас наблюдается высокий спрос, сегмент перегрет. Девелоперы распродают встройки, даже не выводя на рынок. На мой взгляд, цены, особенно на «первичке», не всегда адекватны доходности, на которую можно рассчитывать (порой около 4–7% от сдачи в аренду). Город испытывает дефицит качественных складов. Девелоперы, которые в ближайшее время выйдут на этот рынок, соберут все сливки. Коворкинг, как и гостиница, – это не арендный бизнес, а операционный. Если можешь самостоятельно им заниматься и собрать команду, можно заработать больше, чем на сдаче офисных помещений. Инвестиции в землю, на которой можно построить жилье, в долгосрочной перспективе хорошее вложение, но за участки придется конкурировать с крупными девелоперами, что непросто.

Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group:
– В какую недвижимость вкладываться – личный выбор каждого, но наиболее интересным вложением считаю покупку квартиры в компактном доме, а не в масштабном комплексе из нескольких очередей. Такая сделка уменьшает количество «конкурентов» по инвестиции.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
– В любых инвестиционных стратегиях важна диверсификация портфеля. Возможно, доходность недвижимости будет не такой высокой, как при вложениях в другие инструменты, но она будет стабильно расти. Ликвидность в данном случае определяется локацией. А доход от небольшого по площади юнита в качественном сервисном апарт-отеле будет больше, чем от обычной квартиры.

Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:
– По-прежнему актуальны вложения в покупку квартиры или комнаты в центральных районах Петербурга либо в пешей близости от метро для сдачи в аренду. По нашим оценкам, средний уровень доходности квартир по такой модели составляет 4-5% годовых, комнат – 6-6,5% в год. Хорошая альтернатива – апарт-отели. Приобретя юнит в качественном проекте, можно рассчитывать на 10-11% годовых. На складские помещения сейчас колоссальный спрос, но вакансия минимальная. При этом востребованы как большие склады, так и небольшие форматы для малого и среднего бизнеса. Кроме того, перспективным активом для инвестиций становятся кладовые для хранения личных вещей (их средний уровень доходности – 16-22%).

Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС»:
– Тем, кто хочет вложиться в строящееся жилье, посоветовала бы выбирать объекты в пригородах Петербурга:  Пушкине, Стрельне. С одной стороны, городская прописка и возможность пользоваться инфраструктурой мегаполиса обеспечит более высокий спрос на рынке аренды и продажи. Также у этих территорий большой потенциал для развития.
С другой, цены в пригородах сейчас не такие высокие, как в сформировавшихся спальных районах и центре города. К примеру, в Пушкинском районе еще можно взять квартиру по льготной ипотеке с небольшим первым взносом: цены позволяют уместить сумму кредита в 3 млн рублей.
Привлекательность коммерческой недвижимости сейчас оценить сложно. Сфера услуг переживает не лучшие времена, поэтому приобретать помещения под кафе или салон довольно рискованно. Но другой стороны,  как никогда актуальны аптеки и продуктовые магазины формата «у дома». В 2020 году огромную прибыль инвесторам принесли помещения, которые сдавались в аренду мини- и супермаркетам.  
Спорным кажутся инвестиции в сервисные апартаменты. В целом это удачный и актуальный формат для Петербурга. Однако апартаменты ориентированы, в первую очередь, на гостей города. А туризм, как мы знаем, переживает далеко не лучшие времена.
Не думаю, что сейчас стоит вкладывать в ТЦ, помещения для спортклубов, бизнес-центров и коворкинги. Тренд на Интернет-торговлю и «удаленку», а также активное развитие онлайн-услуг делают такие объекты не очень интересными для инвестиций.  Это в целом относится ко всем сферам, которые подкосила пандемия.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development:
– Темпы роста цен замедлились, но не остановились. Считаю жилую недвижимость надежным активом, который позволяет, как минимум, сохранить средства. Есть много недооценённых и развивающихся локаций, которые могут «выстрелить» в ближайшие годы благодаря развитию города и его инфраструктуры.
Ипотека по-прежнему служит отличным способом фиксации стоимости недвижимости при минимальных вложениях. В среднем по банкам первоначальный взнос стартует от 10%. На покупку строящейся недвижимости за 5-7 млн рублей инвестору нужно 500 000-700 000 рублей.
Хорошие условия можно найти и по рассрочке. Чем дольше срок рассрочки и выше последний платёж, тем лучше. Многие за это время успевают перепродать объект, заработав на росте его стоимости. В коммерческую недвижимость сейчас вкладывать я не готова. Она будет стоить дороже, чем жилье, а сдать по хорошей цене на долгий срок очень непросто. В пандемию многие отказались от аренды помещений и офисов, часть компаний ушла в онлайн, часть закрылась или планирует это сделать. В итоге собственники помещений сталкиваются с проблемами.
Переделка офисного центра в коворкинг — дорогая история, если вы не планируете развивать сеть.
Апартаменты до сих пор показывают высокую доходность на рынке недвижимости. По сравнению с квартирами, стоимость аренды в апарт-отелях намного выше за счёт сервиса и гостиничной инфраструктуры.  Так юниты до 35 кв.м можно сдать за 60 000 рублей в месяц (без КУ), квартира в похожей локации принесёт около 45 000 – 50 000 руб./мес. (включая КУ).