НАШ ЦИТАТНИК: «В День строителя уместнее говорить не о зданиях как таковых, а о тех людях, которые их создают. И дай Бог, чтобы мы и дальше могли созидать, придумывать и воплощать свои идеи, делиться творчеством и передовыми мыслями...» Борис Мошенский

16 августа, 12:45
6 декабря 2021 в 08:15

Элита в дефиците

Несмотря на стабильный спрос на дорогие и даже очень дорогие квартиры, предложение элитного жилья вот уже несколько лет стабильно снижается.
Новые проекты выходят в продажу очень дозированно, что позволяет застройщикам выставлять высокие цены.
О том, как будет развиваться рынок в 2022 году и в долгосрочной перспективе, рассуждали участники дискуссии «Жить негде», организованной NSP совместно с Российской гильдией управляющих и девелоперов при поддержке Galerie 46.

Участники дискуссии: 

ФОТОГРАФ:
Юрий СЛАВЦОВ  
fasebook.com/yury.slavtsov 

 Леонид Рысев:
— В элитном сегменте реальные цены сделок выросли за год на 15-20%, в типовом — на 20-30%. От ажиотажа мы ушли, но спрос на элитную недвижимость есть. Сейчас основная проблема покупателя в том, что купить нечего. Застройщики подняли цены, потому что не спешат с продажами. При работе с эскроу деньги все равно не освоить, а инфляция набирает обороты. Возникла революционная ситуация — перегрев рынка и баланс.
Мы видим мягкое преодоление кризиса. Американцы напечатали денег и около $4 трлн раздали за последний год тем, кто в них нуждается. Эти ресурсы распространяются по всему миру, что дает мягкое течение кризиса: вроде бы все хорошо, компании не закрываются, но на самом деле деньги обесцениваются. Я думаю, в ближайшие два года у нас будет очень активный спрос на недвижимость, все будут пытаться избавиться от валюты и рублей. Прогнозирую рост цен не ниже инфляции — 8-10%.

Иван Архипов:
— В этом году мы вывели на рынок ЖК «Мануфактура Джеймс Бэк». Мы получили разрешение на строительство в конце апреля, а продажи открыли четыре месяца назад. Реализовано 33% на сегодняшний день. И это самый большой проект, который мы когда-либо выводили на рынок, продаваемая площадь — порядка 25 000 кв.м. 

Леонид Рысев:
— Сколько раз и на сколько вы поднимали цены?

Иван Архипов:
— Поднимали, но не глобально. Мы не лидеры с точки зрения цен. Но и на спрос не жалуемся. Сейчас мы готовы выйти на рынок с новыми объектами — с одним, надеемся, совсем скоро, над двумя еще надо поработать.
Цены будут расти, но не лавинообразно. 
В нашем нестабильном мире недвижимость — возможность побега от инфляции. 

Евгения Иванова:
— Участники рынка ждут старта проекта ЛДМ. Уже известны его характеристики?

Василий Ильин:
— Пока не смогу описать проект, параметры еще не согласованы. Безусловно, там будут высокие потолки и не будет маленьких помещений. Наша компания в бизнес-классе уходит от вариантов меньше 45 кв.м, их доля минимальна. Мы делаем ставку на семейную квартирографию.
Я тоже считаю, что цены будут расти, возможно, даже выше инфляции. Несмотря на достойный пул застройщиков, в Петербурге хорошего предложения не так много. В действующих проектах квартиры с высокими потолками, террасами, фантастическими видовыми характеристиками разбирают на ранней стадии строительства, их просто нет. 

Евгения Иванова:
— Развитие в элитном сегменте «Эталон» предполагает?

Василий Ильин:
— Мы рассматриваем все сегменты.

Екатерина Пчелкина:
— В Москве — похожие тенденции и по увеличению стоимости жилья, и по росту ипотечных сделок. Правда, в Петербурге доля ипотеки у нас подскочила в 2021 году с 40 до 60%, в Москве — динамика такая же, но там больше людей, которые согласовывают рассрочки.
Мы не прогнозируем бурный рост дальше, но и не думаем, что произойдет спад.

Евгения Иванова:
— Развиваться готовы?

Екатерина Пчелкина:
— Готовы. Активно рассматриваем Москву, но и про Петербург не забываем, участки смотрим.

Евгения Иванова:
— Hansa Group планирует проекты в центре Петербурга?

Анастасия Иващенко:
— Мы сейчас возвращаемся на рынок жилого девелопмента. Рассчитываем создать семейный формат и развивать проекты категорий «бизнес» и «премиум». Сейчас активно смотрим потенциальные площадки в центральной локации. Хотим попробовать редевелопмент.

Светлана Ленчик:
— Рассуждая о перспективах роста цен, надо отметить, что он четко привязан к продажам. Например, недавно у нас была продана квартира с эркером, и два оставшихся варианта такого же плана автоматически поднялись в цене с 800 000 руб./кв.м до 1 млн/кв.м.

Евгения Иванова:
— Когда выйдет в продажу дом на Галерной?

Светлана Ленчик:
— Очень хочу, чтобы мы начали его продавать. Объект интересный, его многие ждут, что подтверждают наши листы ожидания. Но сроки пока не могу обозначить: много нюансов.

Евгения Иванова:
— Какие проекты вы рассматриваете на будущее: новое строительство или реконструкцию?

Светлана Ленчик:
— В Петербурге предложение участков ограничено. ГК «Еврострой» смотрит на исторические районы — центр и Петроградку — с точки зрения реконструкции, будем развиваться именно в этом направлении. Новые объекты рассматриваются, надеюсь, в ближайшей перспективе что-то появится.

Евгения Иванова:
— Как идут продажи в «Северной короне»?

Сергей Софронов:
— Они открылись совсем недавно. Мы не гонимся за объемами, точечно подходим к ценообразованию и не выводим все квартиры на рынок. Мы более чем довольны стартом продаж, он превзошел самые смелые ожидания. На текущий момент самая дорогая сделка заключена с лотом площадью порядка 210 кв.м и стоимостью 130 млн рублей, то есть по цене 630 000 руб./кв.м. Поэтому мы с оптимизмом смотрим на этот и другие наши проекты. Недавно мы ввели в эксплуатацию ЖК «Новый Невский» — с опережением на год. По нему динамика цен впечатляющая:  год назад средняя стоимость составляла чуть более 200 000 руб./кв.м, сегодня мы преодолели планку в 300 000 руб./кв.м, текущий товарный запас — последние восемь квартир.
Наш прогноз — дальнейший рост цен. Мы видим дефицит предложения и дефицит земельных участков. Они нам достаются не очень просто, по некоторым площадкам мы испытываем сложности из-за неконструктивного подхода отдельных градозащитников.

Евгения Иванова:
— Когда начнутся продажи в проекте на территории фабрики «Красное знамя»?

Игорь Бадиков:

— В течение года. Планируем старт на начало или середину будущего лета. Там достаточно большой объем: 70 000 кв.м. В проекте будет уникальный набор — двух-трехуровневые лофты, апартаменты и жилые квартиры. 
Рост цен неизбежен, это связано с эскроу-счетами и подорожанием материалов. Плюс «ручные» продажи могут увеличить стоимость на 20-30%. Например, у нас на некоторые квартиры в ЖК «Маленькая Франция» с мая цены поменялись на 35-40%. 
Мы не стремимся сейчас к большим объемам, нам нужно продавать медленно и дорого.

Леонид Рысев:

— Практически заградительные цены.

Сергей Софронов:

— Эскроу-счета достаточно сильно влияют на реализацию проектов. Есть определенные требования банков по наполняемости эскроу-счетов за определенный период. Эти расчеты строятся на осторожных финансовых моделях, более консервативных, чем реальная ситуация на рынке.

Евгения Иванова:

— Нет необходимости быстро продать?

Сергей Софронов:

— Есть необходимость продать дорого.

Иван Архипов:

— Что-то продать на начальном этапе ты просто обязан, чтобы на счетах были средства. Если на эскроу ноль, процент по кредиту будет более высоким, если там лежит миллиард — ставка составит 2%.

Евгения Иванова:

— Есть ли понимание, что будет пользоваться спросом у покупателей в долгосрочной перспективе?

Елизавета Конвей:

— В Петербурге практически не осталось участков с уникальным местоположением, что важно для элитного покупателя. Этот фактор заставляет девелоперов больше внимание уделять продукту и концептуальной составляющей.
Один из возможных векторов развития элитной недвижимости — формат брендированных резиденций под управлением международных гостиничных операторов. Этот тренд набирает популярность во всем мире, и в Москве есть ряд интересных реализованных проектов, уникальных в своем роде.
С точки зрения географии, мы видим, как премиальные проекты появляются в околоцентральных локациях. Учитывая дефицит земельных участков, потенциально элитные проекты, вероятно, могут быть реализованы в Центральном и Адмиралтейском районах. 

Леонид Рысев:

— Сервис очень популярен, а иностранная управляющая компания дает уровень, который очень востребован. Какой прогноз по ценам?

Елизавета Конвей:

— В высоком сегменте рынка вряд ли цена будет снижаться, она более стабильна, а низкий сегмент стремительно подтягивается.

Антон Федоров:

— Мы в начале европейского, московского пути, когда разница по ценам между центральными и спальными районами должна быть 3-5 раз. Хотя сейчас застройщики соревнуются уже не только локациями, но и продуктами. Я вижу, как на рынок оказывают влияние точки притяжения. Например, открытие школы на Крестовском острове обеспечило всплеск спроса в этой локации. В роли таких магнитов могут выступать разные объекты. Тот же «Лахта-центр», например. 

Леонид Рысев:

— К элитной недвижимости мы, наверное, не должны относить старый фонд. Даже очень хороший стоит дешевле «элитки» в 2-3 раза.

Антон Федоров:

— Старый фонд сейчас демонстрирует впечатляющий рост цен: до 70-80%, в том числе по реальным сделкам. Сегодня 200 000 за метр при маленьких метражах никого не пугает.

Николай Пашков:

— Старый фонд очень сильно отставал.

Антон Федоров:

— И в какой-то момент он оказался дешевле спальных районов.

1 из 6

Евгения Иванова:
— Креативные проекты могут стать точками притяжениями?

Николай Пашков:
— Креативные кластеры как драйверы развития очень неочевидны. Посмотрите на бывший «Голицын Лофт». Кто захочет жить рядом с толпами пьяных хипстеров? Новая Голландия, конечно, погламурнее, но содержательно то же самое: толпы народа, большая нагрузка на улично-дорожную сеть, припарковаться негде. 
Например, «Невская Ратуша» выступила гораздо более мощным драйвером развития для прилегающей территории.

Яна Рахматулина:
— В прошлом году мы рассуждали о плюсах и минусах сдачи объектов с готовыми интерьерными решениями, но таких проектов в Петербурге немного. Сегодня я хотела бы поговорить о трех альтернативных вариантах. Помимо того, что можно создать шоу-рум или выставочную квартиру, у нашей галереи есть возможность распространить на партнеров-застройщиков право использовать имена известных архитекторов или дизайнеров. Например, проект «Кузнецкий мост» в Москве создан в сотрудничестве с брендом Lalique, его продукция представлена в квартирах, во входных зонах, на этажах и в лифтах, на верхнем уровне появилась галерея с арт-объектами. Можно использовать как бренды, которые мы представляем (Boffi, Minotti, Ralph Lauren Home, Rimadesio), так и имена дизайнеров и архитекторов, которые стоят за этими брендами: Джузеппе Бавузо, Родольфо Дордони, Пьеро Лиссони, Антонио Читтерио. Это очень известные личности, которые добавят определенного веса объекту. В качестве примера можно привести жилой комплекс Armani Casa Moscow Residences, который сдается в 2024 году в Москве. 
В Петербурге это ЖК «Леонтьевский Мыс», где все входные группы были разработаны в сотрудничестве с Филиппом Старком, а также ЖК One Trinity Place, входные группы для которого мы разрабатывали совместно с лондонским бюро «1508».

Светлана Ленчик:
— Безусловно, известные имена всегда добавляют проекту разговоров, привлекают к нему более пристальное внимание. 

Леонид Рысев:
— Бренд сразу же повышает стоимость недвижимости. В следующем году у Спаса на Крови начнутся продажи в доме с отделкой под ключ от Ralph Lauren. Это будет один из проектов-лидеров.

Евгения Иванова:
— Владимир, каков ваш прогноз по рынку дорогих квартир? Как он будет развиваться?

Владимир Федоров:
— Проекты бизнес-класса продолжат мимикрировать под «элитку». Цены будут расти и спокойно уйдут к 2 млн рублей за квадратный метр, это будет нормально для рынка. Сейчас ценник свыше 1 млн есть примерно в 40 объектах, а в начале года их было всего пять. На рынок будут выходить интересные проекты, такие как доходный дом Шрейбера, он же «Три Грации», «Дом Балле» на ул. Глинки, 4. 
В целом же девелоперы попытаются заменить качество места качеством продукта. 
В Петербурге при классификации местоположение учитывают как отсекающий или во многом определяющий критерий. В Москве же «золотой» проект могут реализовать в Митино или Жулебино. Наверное, смелее станут проекты, связанные с реконструкцией. Важным фактором будет наличие отделки: спрос на готовые объекты уже ощущается. Новые жилые комплексы откроют новые горизонты, и цены там будут впечатляющие. 
Ковидные и социально-экономические ограничения продолжат влиять на рынок. Очевидно, Россия будет все более национализироваться. Наличие качественной квартиры в Петербурге станет для московских клиентов мастхэвом. Представьте себе человека с неограниченными возможностями. Что он может сегодня купить? По сути, предложить нечего. Переезд Газпрома, безусловно, повлияет на рынок. Думаю, цены будут расти не на проценты, а в разы. Старый фонд тоже окажется востребован.
 
Леонид Рысев:

— Давайте поговорим о том, что считать «элиткой», если анализировать цены. Если рассматривать варианты стоимостью от 300 000 рублей за метр, на «вторичке» найдется 1500 квартир и на «первичке» — примерно столько же. Объектов от 500 000 рублей за метр наберется всего около 500.

Сергей Софронов:

— Я бы отталкивался не от цен, а от характеристик продукта. Но пусть планка будет от 600 000 рублей за метр.

Николай Пашков:

— Думаю, отсечка должна находиться в районе 500 000 рублей за метр, то, что дешевле, — бизнес-класс, расположенный недалеко от центра. При средней площади квартиры 120-140 кв.м бюджет сделки составляет 60-70 млн рублей. 

Антон Федоров:

— Для старого фонда я бы рассматривал варианты от 300 000 руб./кв.м, в новых домах — от 400 000 руб./кв.м.

Николай Пашков:

— Пик предложения был зафиксирован во втором квартале 2019 года, потом объемы планомерно сокращались. Чем это обусловлено, понятно: пятен, подходящих для строительства элитного жилья, все меньше, получить их все сложнее, стоят они все дороже. В больших объемах можно строить на бывших промышленных площадках, но их в центре практически не осталось. Следующий шаг — переход к реконструкции, особенно квартальной. Но к нему пока не готов никто — ни девелоперы, ни администрация, ни жители. А без этого сформировать однородную среду невозможно, «воткнутый» в сложившееся окружение дом часть покупателей не будет считать «элитой».
В продаже сейчас находится около 600 квартир, которые относятся к классу А или позиционируются как класс А. Но за последние несколько лет то, что исторически называлось «элитой», расслоилось на две составляющие. Первая — «премиум» (и «суперпремиум»), то есть небольшие дома с очень высокой ценой. Вторая – большие проекты, по сути, квартальная застройка, которая по своим характеристикам соответствует бизнес-классу, но находится в центре города. К первой категории относится 18% предложения в классе А; средняя площадь квартиры — 230 кв.м. То, что мы называем «массовой» элитой, — оставшиеся 82%; средняя площадь лота — 115 кв.м. 
Налицо кризис жанра.

Владимир Федоров:

— Если сейчас выйдут в продажу дом на Галерной, проект на Марсовом поле, проект братьев Акимовых, то с предложением все будет хорошо.

Актуальный комментарий:

«Рынок элитного жилья ожил после 2020 года. За девять месяцев 2021-го в продажу поступило 189 000 кв.м – на 64% больше, чем за весь прошлый год, включая три новых проекта, которые вышли на рынок в третьем квартале. Причем активность девелоперов не снижается: осенью стартовали проекты еще примерно на 40 000 кв.м.
То есть на рынок уже вышло около 230 000 кв.м, и до конца декабря новых громких стартов не предвидится. В ближайшие годы мы ожидаем примерно такие же объемы, что и в 2021-м, – это 230 000-280 000 кв.м в год.
В результате активности застройщиков на сегодня дефицита предложения нет. Спрос остается стабильным, а предложение восстанавливается к доковидному уровню. Его объем в элитном сегменте составляет порядка 350 000-400 000 кв.м.
Рост цен в бизнес-классе с начала 2021 года оценивается в 24%, по классу «элит» – 31%.
Свободных участков в центре почти не остается, поэтому проекты там появляются только точечные и более камерные. В элитном сегменте речь почти всегда идет о реконструкции. Заканчиваются участки под строительство на Петровском острове.
Бизнес-класс развивается за счет замещения традиционных зон «промежуточными», такими как районы Черной речки, Большого Сампсониевского проспекта, метро «Новочеркасская», намыв Васильевского острова.
В ближайшее время будут также активно развиваться промышленные локации в районе Балтийского завода, Обводного канала, на Синопской набережной.»

руководитель аналитического центра Группа RBI
Елена Петропавловская-Группа RBI


Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.