Проекты строительства складов и бизнес-центров в Петербурге могут быть приостановлены

Андрей Косарев, генеральный директор «Коллиерз Интернешнл»:

– Предпосылок к росту сделок в складском сегменте нет. Это относится и к затовариванию впрок. Рынок еще с 2021 года находится в условиях динамично увеличивающейся стоимости стройматериалов, а сейчас, помимо непрогнозируемого роста цен, наблюдается и дефицит отдельных стройматериалов.

Что касается ввода складов, на данный момент в Петербурге на разных этапах проектирования и строительства находится более 550 тыс. кв. м, однако более 80% – в начальной стадии. При этом спекулятивное строительство составляет чуть больше 200 тыс. кв. м с преобладанием проектов, которые еще не вышли в фазу активной стройки.

Условий для «ускорения ввода» не наблюдается. Волатильность курса рубля, нарушение цепочек поставок, удорожание банковского финансирования серьезно осложняют запуск новых проектов и создают условия для приостановки уже строящихся (даже built-to-suit). То же самое касается и переноса сроков. Особенно по объектам, сдача которых была заявлена на второе полугодие 2022 года или на следующий год. Впрочем, могут пострадать и проекты в высокой стадии готовности, если их инициаторы не успели закупить все техническое оснащение.

Тем не менее сложившаяся ситуация пока не отражается на основных индикаторах. И вакансия, и ставки не менялись за последние две недели. Фактически все замерло. И говорить о реальных последствиях можно будет не раньше чем через 1,5–2 месяца. Изменение цепочек поставок, а также возникающие логистические ограничения могут привести к тому, что у ряда компаний может появиться потребность в освобождении и сдаче в субаренду пустующих блоков. В то же время мы пока наблюдаем сохраняющийся интерес к складским проектам со стороны ключевых федеральных фуд-ритейлеров, которые увеличивают складские мощности для хранения товарного запаса. 

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:

– Большинство штаб-квартир зарубежных компаний расположено в Москве. Основные риски для офисного сегмента в Петербурге – иностранные IT-компании. Если они поставят бизнес на паузу, вакансия может подрасти до уровня 15–18%. Сильно скорректировать прогноз могут российские компании, испытывающие трудности и ожидающие поддержки от государства. Арендные ставки будут снижаться, если уровень вакантных площадей перейдет критические значения. Для офисного сегмента – это 15–20%, для складского – 10–15%. Но единовременного обрушения ставок ждать не стоит.

В офисном секторе предложение разделится на помещения с отделкой (те, что покинуты иностранными игроками) и без отделки. На первый вариант могут найтись клиенты, желающие качественно улучшить свой офис. И здесь ставки даже могут подрасти. Вероятность стабильного спроса на помещения без отделки сегодня мала. Такие лоты могут дешеветь.

В складском сегменте я не ожидаю снижения средней арендной ставки. Объем свободных складских площадей в Петербурге минимален. Международный бизнес занимает около 1/5 качественных складов. Так что уход этих компаний на фоне минимальной вакансии не критичен. Тем более что в текущих условиях сроки ввода новых проектов снова сдвинутся. Ставки на этом фоне продолжат свой рост.

Алена Бердиган, директор департамента офисной недвижимости компании Maris:

– Уход международных брендов не всегда означает, что компания вовсе закроется. Так, например, консультанты по коммерческой недвижимости остаются на рынке под собственными брендами. На рынке офисов нам пророчат снижение ставок аренды уже много лет. Сначала все говорили, что ставки упадут, потому что построили «Лахта-центр». Следующее снижение арендаторы ожидали, когда начался ковид. Однако этого не происходит и не будет происходить, пока на рынке низкая вакансия. Как только мы ощутим интенсивный прирост свободных помещений, можно будет говорить о динамике ставок. 

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International:

– Многие заняли выжидательную позицию. Часть зарубежных игроков может продолжить работу в России в качестве независимых организаций. Если говорить о новом строительстве, то проекты, которые находятся на финальной стадии, будут введены в эксплуатацию. При этом об ускоренном вводе мы сейчас не говорим. Строительство идет в срок или с некоторой задержкой из-за сложностей с поставками строительных материалов. Проекты, которые находятся на этапе разработки концепции или проектирования, скорее всего, будут заморожены до стабилизации ситуации на рынке. Падения ставок аренды, как и резкого роста, на складском рынке в ближайшее время мы не ожидаем. Однако колебания вероятны. Потенциальные арендаторы сейчас заинтересованы в заключении более коротких контрактов: например, на три года вместо семи лет. Тут нужно понимать, что в случае более короткого договора собственник, страхуя свои риски, применяет более высокую ставку аренды. По крайней мере, пока что.