НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 04:30
28 марта в 11:00

«Спрос на цивилизованные места для временного проживания выше предложения...»

Полки без товаров, магазины без покупателей, апарт-отели без туристов. Но туризм не закрывается, Петербург останется привлекательным для миллионов. Гостиничной отрасли придется капитально перестраиваться. О способах минимизировать риски и о новых возможностях рассуждает Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам.

Сторожев Константин Викторович VALO апартаменты
Сторожев
Константин Викторович

генеральный директор компании VALO Service Комплекс апарт-отелей VALO

ks@valoapart.ru

– Предполагаем, что острая фаза кризиса закончится вскоре, но санкции с нами надолго. Какие риски видите и как их собираетесь преодолевать? 
– В преодолении части сегодняшних рисков мы уже тренировались с закрытием въездного туризма, а потом и вообще всякого с начала пандемии. Мы рассчитываем, что внутренний туризм будет развиваться энергичнее. У Петербурга есть для этого все преимущества. 

– То есть пойдет тот же процесс замещения внешнего туризма внутренним, что был отмечен после пика пандемии? В какой мере эти потоки могут друг друга компенсировать? 
– Да, картина будет похожей. Западный туризм, конечно, имеет определенное преимущество: он более дорогой. Западный турист больше тратит. Соответственно, в нынешней ситуации, с опорой на внутренний рынок, мы вправе рассчитывать лишь на тот уровень затрат (для оператора – доходов), который сложился на протяжении последнего полугодия.

– Есть ли в ваших объектах риски, связанные с ограничениями и санкциями – по поставкам материалов, комплектующих и т. д.? 
– К счастью, мы в завершающей стадии. Остались какие-то мелочи, которые вполне замещаемы. Основные инженерные системы, оборудование уже смонтированы. Эти проблемы решены. Замена одной краски на другую при отделке – вопрос не принципиальный. С точки зрения стройки все хорошо.

– Не предвидите ли сложности, связанные с последующим обслуживанием? 
– Нет. Ну, не будет (допустим) гарантии от производителя – будет сервисное обслуживание. Специалистов высокого уровня, которые разбираются в западных системах, у нас достаточно. Такие проблемы возникали и раньше и уже успешно решались; здесь ничего нового. Поэтому мы не ждем сложностей, связанных с эксплуатацией.

Фото: VALO
Фото: VALO

– Уход международных операторов, гостиничных сетей, остановка Booking’a  играют какую-то роль или уже не важно? 
– За счет Booking’a заполнялась довольно большая доля рынка. Но этот сервис определял ситуацию для небольших объектов: маленький отель можно загрузить целиком за счет Booking’a. Крупный отель себе никогда такого позволить не мог. Поэтому мы изначально развивали собственный сайт, присутствовали и на других площадках. Мы, сегмент апарт-отелей, тоже ощутим уход этого сервиса, но почувствуем его в меньшей степени, чем остальная часть гостиничного рынка – классические отели.
Что касается заявлений об уходе, которые звучат от представителей тех или иных международных брендов... Сейчас их много; некоторые из них, вполне вероятно, останутся декларациями. В прессе было сообщение, что президент Accor и еще ряд западных сетей заявили: «Мы не берем в России новых проектов». Ну, так мы уже далеко не новый проект. Наш контракт давно подписан, никакой новой информацией мы пока не располагаем. По этому контракту Accor берет на себя определенные обязательства, и односторонний отказ от них сети категорически не выгоден.
Вероятно, в период острой фазы кризиса преобладающими становятся репутационные соображения: ущерб имиджу от продолжения сотрудничества в России. Но односторонний отказ от исполнения обязательств, от выполнения действующих договоров – это тоже не слишком хорошо для бренда, не так ли? 
Решения о санкциях, которые принимались на эмоциях, имеют оборотную сторону. Заморозили активы ЦБ РФ. Сейчас и другие страны задумаются: а надо ли, а безопасно ли их размещать именно в долларах?
Но глобальными вопросами мы сейчас задаваться не будем, а какую линию поведения выберет крупный бизнес – увидим, полагаю, в ближайшее время.

– Как будет меняться спрос на жилую аренду? И в какой мере от этих колебаний зависит спрос на апартаменты? 
– Полагаю, ситуация неопределенности и неизвестных будущих рисков усилит тренд на отказ от собственности и сделает более привлекательным вариант пользования или аренды. И банковские ставки этому помогают. Сегодня брать кредит, чтобы покупать жилье, – весьма рискованный поступок. В период нестабильности фундаментальное правило экономики гласит: «Уходи от инвестиций, уходи от постоянных затрат – в переменные затраты». Сегодня пользуешься – платишь, завтра не пользуешься – не платишь. Купили офис в кредит – и будете по нему платить, пока все не выплатите. А если арендуете – возьмете помещение поменьше, или побольше, в зависимости от конъюнктуры. Нет жестко определенной суммы обязательных расходов...

– Некоторые экономисты предполагают, что крупные города от кризиса пострадают сильнее, чем провинция. 
– Конечно, влияние будет. Но в нашу пользу работает то обстоятельство, что предложение очень ограничено. Потребность в цивилизованных местах размещения для временного проживания выше, чем может сегодня предложить рынок. Поэтому, полагаю, кардинальных изменений не будет.
Те объекты размещения, которые ориентировались на контракты с крупными корпоративными клиентами, будут корректировать свои стратегии, искать новые ниши. Но гостиничный бизнес (включая апарт-отели) очень консервативен и отчасти поэтому устойчив. По торговле и офисам кризис ударит куда сильнее. 
А апарт-отели гораздо меньше подвержены негативным влияниям, чем классические гостиницы. Мы с вами это все не раз проговаривали с началом пандемии.
Нам же важны не столько абсолютные, сколько относительные показатели. По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости апарты будут выглядеть существенно лучше. Хотя и хуже, чем до начала известных событий. Это формат, в котором сочетаются надежность (потому что он ориентирован на первичные человеческие потребности – крыша над головой не менее нужна, чем еда) и гибкость, способность подстраиваться под ситуацию.

– Будете ли вы пересматривать средние ставки по долгосрочной аренде? 
– Система скидок уже запущена и действует. Мы вынуждены реагировать на действия конкурентов. В некоторых комплексах, откуда как раз съехали (или съезжают) корпоративные клиенты, ставки понизились. У нас таких клиентов не было, но мы остаемся в рынке, поэтому, конечно, реагируем. 
У нас есть такая «шутка для своих»: нам повезло, мы открылись в период коронакризиса. Поэтому у нас нет «якорных» клиентов, уход которых мог бы сильно повлиять на бизнес. И вообще нас довольно сложно чем-то напугать.

– Есть ли сейчас конкуренция между апартами и высокодоходными депозитами? 
– Во-первых, я пока не слышал, чтобы государство увеличивало размер вклада, на который распространяются гарантии. Как было 1,5 млн – так и осталось. Во-вторых, банки будут действовать в соответствии с директивами ЦБ и правительства. Будет указание «заморозить» денежную массу – «заморозят». Прикажут ограничить выдачу вкладов – ограничат. Инвесторы это тоже понимают.
В-третьих, все высокодоходные вклады – краткосрочные. Попробуйте разместить средства на длительный срок, ставки там в разы меньше.
Количество продаж сейчас несколько снизилось. Но не столько из-за конкуренции с депозитами, сколько из-за общей неопределенности. Нас еще выручает то, что объект в высокой стадии готовности, понятно, что он будет достроен. В продаже в VALO осталось меньше 10% лотов.

– В какой стадии проект UNO на Лиговском? 
– Начинается отделка... А поскольку это капитальный ремонт, по сути, это вторичный объект недвижимости, помещения уже имеют свои кадастровые номера, на них есть свидетельства о собственности. Что опять-таки снижает риски, и это важно для клиентов. До конца года мы планируем закончить и запустить этот комплекс.
В плюс работает и относительно небольшой объем. Все-таки не 2000 апартаментов, как в VALO. А всего 160.

– Какие-то изменения в структуру услуг, в набор сервисов будете вносить? 
– Принципиально – нет. Но сейчас для многих арендаторов все более значимыми становятся вопросы безопасности. Турбулентность всегда ведет к активизации криминала. И люди с юга России так или иначе будут перемещаться на север. Так что решение проблем с контролем доступа, с охраной, с видеонаблюдением и так далее становится все более важным. 
И в этом плане «вторичная» жилая аренда с нами конкурировать не может, разве что в ЖК бизнес-класса и выше, но там и цена другая.

– Как оцениваете ближайшие перспективы?  
– В недвижимости будет пауза. Те, кто судорожно пытался сбросить деньги, уже сбросили. Ситуация на рынке жилья зависит от продления (или непродления) субсидированной ипотеки, от размеров льготного займа. В остальных сегментах – временная остановка, люди и компании будут ждать стабильности.

– Как вы оцениваете меры по отмене НДС для сектора гостиничных услуг? 
– Как правило, есть большая разница между продекларированными мерами и фактическим их применением. Опять начнутся споры: какие объекты считать гостиницами, какие нет. В предыдущем пакете мер господдержки, в начале пандемии, по кодам и ОКВЭДам, эти меры были не слишком эффективны.
Поэтому важно, как это будет работать. Актуальной остается поддержка внутреннего туризма, включая кешбэк по карте «Мир» и так далее. Это и политически было бы правильно: желание путешествовать у людей останется, а вот финансовые возможности могут резко сократиться.

NSP ДОСЬЕ 

  • Строительство комплекса VALO на улице Салова началось в 2017 году. 
  • Застройщиком выступает ООО «Галс». 
  • Первая и вторая очереди всего на 1575 юнитов были сданы в 2019 году. 
  • Завершение строительства третьей (2080 номеров) запланировано на сентябрь 2022 года.
  • В апарт-отеле VALO предусмотрен номерной фонд для кратко- и долгосрочной аренды. 
  • Юниты передаются инвесторам с полной отделкой. 
  • В наборе опций: закрытый охраняемый двор с фонтаном, фитнес-клуб с бассейном на первом этаже и просторная зона лобби.