НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

31 января, 19:22

Правительство РФ разрешило строить гостиницы и апарт-отели на землях лесного фонда

4 декабря 2022 в 10:42

Апарт-отели в популярных рекреационных локациях будут пользоваться спросом и у арендаторов, и у частных инвесторов. Но такое строительство на лесных землях неизбежно приведет к конфликтам и судебным спорам.

Мечта девелопера: коттедж в аренду, в лесу, на озере. Фото: NSP.RU

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение № 3524-р. Этот документ дополняет перечень капитальных объектов, строительство которых разрешено на землях лесного фонда, тремя видами построек: гостиница, культурный центр, визит-центр.  

Поправки в Лесной кодекс 

Собственно, возможность возведения «рекреационных объектов» была предусмотрена в федеральном законе № 301-ФЗ от 2 июля 2021 года. Эти положения вступили в силу 1 марта 2022-го, но прямого указания на «гостиницы» в них не было. Теперь – есть.

В законе содержатся некоторые ограничения: площадь надела под такое строительство не должна превышать 1 га и на нем не должно быть «лесных насаждений»; застройка может занимать не более 20% от площади участка; коммерческим структурам участок предоставляется в долгосрочную аренду (муниципалам – в бессрочное пользование). Кроме того, «не допускается размещение объектов, являющихся местами жительства физических лиц».

Споры о том, является ли гостиница (апарт-отель) «местом жительства» или «местом пребывания», оставим юристам. Участникам рынка и активистам понятно: правительство дает отмашку строительству на лесных территориях гостиниц, баз отдыха и апарт-отелей. Таких проектов и сейчас немало. Но реализуются они, как правило, через включение лесов в состав земель населенных пунктов, что нередко приводит к конфликтам и судебным процессам. 

Инвестиции в отдых 

Наибольшие опасения вызывают как раз апарт-отели, в первую очередь – из-за возможности привлекать средства граждан (частных инвесторов) по схеме долевого участия.

Привлечение инвесторов-дольщиков уже осуществляется в некоторых проектах, связанных со строительством арендных коттеджей. Такие варианты предлагает, например, компания Maslov Group (проект базы отдыха рядом с «Игорой») и УК «Сова» (девять небольших комплексов в разных районах ЛО, в основном – на южном направлении). В Токсово проект строительства 17 арендных коттеджей у популярной «тропы здоровья» (проект реализует компания «Кумир») был приостановлен из-за протестов и исков местных жителей и активистов.

Возникновение новых горячих точек в связи с реализацией рекреационных проектов практически неизбежно. Особенно если речь пойдет о строительстве на лесных землях у озер «псевдожилья» – апарт-отелей на сотни номеров.

Распоряжение премьер-министра и поправки в Лесной кодекс, возможно, помогут легализоваться некоторым объектам, которые сейчас находятся в судебных спорах (как самовольные постройки). Например, коттеджам базы отдыха "Уединенный берег» (компания «Стальинвест»), построенным на землях лесного фонда на берегу озера Длинное, у поселка Ильичево.  

Комментарии экспертов  

Данил Барышев, руководитель компании «Вилла Эксперт»:  
 – Формально строительство капитальных объектов для рекреационной деятельности уже было разрешено в поправках в Лесной кодекс, вступивших в силу 1 марта 2022 года. Правительство сочло нужным конкретизировать список разрешенных видов объектов, чтобы исключить двойные трактовки. Этот вид девелопмента будет пользоваться спросом: внутренний туризм на подъеме, популярность мест размещения на лесных территориях и вблизи озер высокая. Но сейчас за «природным» отдыхом гражданам, как правило, приходится ехать 50–70 км и далее. Полагаю, в первую очередь такие объекты будут возникать в ближних пригородах, на северном направлении, во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти, в Курортном районе СПб. 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:  
– Решение позитивное: небольшие объекты размещения на лесных участках, конечно, будут более востребованы, чем базы отдыха в чистом поле. Развитие внутреннего туризма (пусть и вынужденное) обеспечит приемлемый уровень загрузки. Несомненно, будут возникать конфликтные ситуации: местные жители и активисты, как правило, выступают против таких проектов.  

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:  
– Снижение реальных доходов граждан может привести к смещению спроса на загородные объекты: от приобретения в собственность – к аренде. Новые возможности будут интересны девелоперам, работающим на загородном рынке. Но не классическим  загородным девелоперам, которые занимаются продажей в коттеджных поселках участков под застройку, а тем, у кого есть опыт и компетенции в управлении и в арендном бизнесе.  

Ирина Андрианова, активистка движения «Против захвата озер»:  
– Поправки в Лесной кодекс и постановление правительства РФ грозят дальнейшим наступлением строителей на сохранившиеся леса. Девелоперам интересны самые привлекательные рекреационные участки, на лесных землях вблизи водоемов. Действующие нормы позволяют строить на них апарт-отели, фактически – "псевдожилье", только без возможности регистрации. Под угрозой – лесные территории в Рощинском СП, Полянском СП, в зоне Репино-Ленинское, во Всеволожском районе, вблизи Токсово. Причем заранее узнать о таких проектах будет непросто: общественные обсуждения не предусмотрены. Только по факту выхода разрешения на строительство.  

Дмитрий Новосельцев, руководитель компании «1-я Академия недвижимости»:  
– Выход постановления правительства облегчает реализацию проектов, связанных со строительством баз отдыха и мини-отелей. Правда, придется учитывать предусмотренные законом ограничения по площади участка и самого объекта. Кроме того, если проект реализует юридическое лицо, то участок может быть предоставлен только в аренду. А под такой проект сложно будет получить кредит в банке, значит, придется строить «на свои».  

Основные новости рынка недвижимости читайте в нашем телеграм-канале @Ne_dvizhka