С 1 марта 2025 года вступают в силу несколько важных поправок в федеральные законы об ИЖС

Вице-премьер Марат Хуснуллин недавно сообщил, что ИЖС надо строить больше. Хотя по итогам 2024 года был зафиксирован рекорд – 62 млн кв. м. Видимо, на МКД в ближайшие годы надежды нет.

Больше всего надежд федеральные чиновники возлагали на внедрение эскроу для ИЖС. С 1 марта начинают действовать положения федерального закона 186-ФЗ от 22 июля 2024 года. Если при заключении договора подряда будет использоваться семейная ипотека, то средства будут зачисляться на эскроу-счет. Как в многоквартирном строительстве. С одной существенной разницей: многоквартирные дома помимо эскроу строить нельзя, индивидуальные – можно. Эскроу-счет – обязательная добавка только к семейной ипотеке.

Эта мера вряд ли приведет к расцвету ИЖС. В январе в новостройках Ленобласти было заключено 195 ДДУ с семейной ипотекой, за три декады февраля – 315 договоров. Даже если предположить, что часть клиентов предпочтет собственный дом семейной квартире в новостройке, вряд ли этот выбор будет массовым. В первую очередь – из-за отсутствия (или дефицита) социальных учреждений в местах массового строительства ИЖС. 

То же относится к разрешению – также с 1 марта 2025 года – тратить на ИЖС материнский капитал. «Это скорее политическая мера, а не экономическая, – комментирует девелопер Вадим Новиков (КП «Оберег»). - У семей с детьми появляется выбор. Но в масштабах региона речь может идти разве что о десятках таких сделок в месяц. Слишком много не решенных проблем на уровне инфраструктуры».

Частных застройщиков будет тормозить высокая стоимость проектного финансирования (деньги на стройку придется занимать у банка) и зависимость на финише от капризов заказчика. «Пока клиент не подпишет документы, подрядчик не получит средства с эскроу-счета, – напоминает руководитель «1-й Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев. – Это открывает возможности для «потребительского экстремизма», для выдвижения заказчиком все новых требований».

Руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ» Алексей Баринов полагает, что схема с эскроу на загородном рынке постепенно будет набирать популярность. Но на это, скорее всего, понадобятся годы. Процесс может ускориться после снижения ключевой ставки.

Впрочем, возможности заказчика затягивать приемку теперь тоже будут ограничены. С 1 марта вводятся сроки на строительство дома: три года с момента получения права собственности на землю. Это предусмотрено федеральным законом 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года. Два года дается, чтобы начать строительство (хотя бы фундамент). Если на участке ИЖС за три года ничего не построено, а на садовом ничего не растет, надел могут признать неиспользуемым. И начать штрафовать нарушителя.

Наказание «за неосвоение» предусмотрено в законе 307-ФЗ (от 8 августа 2024 года), он также начинает действовать с 1 марта 2025-го. Размер штрафы будет зависеть от кадастровой стоимости. Для граждан – от 1% до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тысяч рублей; для должностных лиц – 1,5-2%, не менее 50 тысяч; для компаний и организаций – 3-5%, не менее 400 тысяч рублей.

В интересном положении оказались девелоперы. Нормальный срок реализации коттеджного поселка среднего размера – 5 лет. 10 лет – совсем не редкость, особенно для дорогих проектов. Теперь, значит, застройщику каждые три года придется переоформлять непроданные остатки на «друзей и знакомых кролика»?

Еще одна новинка, заложенная в 487-ФЗ: обязательный характер регистрации. Регистрация участка или дома и постановка их на кадастровый учет становится не правом собственника, а обязанностью. Срок регистрации установят в регионах, вряд ли он будет дольше полугода. А пока – с 1 марта вводится запрет на сделки с участками, для которых не установлены (и не внесены в ЕГРН) границы. Под запрет также попадают сделки с домами, построенными на участках, не прошедших межевание.

Есть в этом какая-то системная несправедливость. Государство может годами и десятилетиями ничего не делать с принадлежащими ему землями. Десятилетиями не заботиться о внесении в кадастр границ лесфонда, создании реестра особо ценных угодий. Но частника за то же самое будет штрафовать нещадно