Как превратить сложную недвижимость из пассива в актив

В рамках делового завтрака BestBreakfast первые лица компаний в сфере недвижимости обсудили тренды и динамику рынка, поделились идеями повышения привлекательности сложных объектов и обозначили ключевые риски для собственников коммерческой недвижимости в текущих экономических условиях.  

Динамика и тренды  

На открытии делового завтрака Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE и сервиса «Делимофис» отметила: «Для всех собравшихся квадратные метры — это актив. Но иногда они превращаются в пассив: они не приносят доход, теряют ликвидность и даже показывают отрицательную экономику. Работа с объектами недвижимости и их трансформация сегодня – это про управление рисками и идеями. Cложная недвижимость — не обуза, а шанс. Кто умеет видеть потенциал и знает как его реализовать, тот превращает пассив в актив. Иногда достаточно одного цифрового решения, а иногда командной работы и сложного пути редевелопмента. Сегодня на первый план выходит многофункциональность объектов и адаптивность собственников под меняющиеся сценарии бизнеса своих клиентов». 

Поддержав дискуссию Александр Басалыгин, основатель БС АРТ ДЕВ отметил, что сегодня практически вся коммерческая недвижимость стала сложной и неудобной: «Ранее рынок прощал ошибки и пассивность большей части собственников, а практически все приобретения были отличной инвестицией. Но на фоне всего того, что произошло с экономикой за последние два года, налоговым и административным давлением абсолютно вся коммерческая недвижимость стала неудобной».

По словам Станислава Ступникова, партнера, генерального директора «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») основные признаки неудобных и сложных объектов – ограниченный спрос, низкий уровень заполняемости (если это аренда), непредсказуемые сроки реализации (если продажа), низкие арендные ставки или цены продаж, но самое главное, что экономика владения объектом становится отрицательной. «На текущий момент объем «неудобной» недвижимости достигает порядка 1.5 млн кв. м, это на 10% больше, чем в прошлом году. Ежегодная доля реновируемых объектов составляет 8-10%. Доля новых форматов в таких объектах выросла за последние пять лет почти в три раза.

К перспективным с точки зрения трансформации и повышения доходности можно отнести также БЦ класса «С». В настоящий момент большая часть таких объектов экономически деградирует, но в тоже время создает очень емкую базу для реновации. Объем площадей БЦ класса «С» и административных арендных зданий (т.е. ниже класса С) составляет порядка 1,5-1,7 млн. кв. м. Это значительный потенциал для рынка. Развитие новых форматов обусловлено, в том числе, сменой потребительского поведения.

По словам Дмитрия Иванова, доктора социологических наук, профессора факультета социологии СПбГУ технологические, демографические и социальные сдвиги последних лет породили тонны неактуальной недвижимости, и теперь для многих объектов необходимо заново изобретать ценность. «Привычные и четко разделенные по функциям форматы теряют интерес пользователей, так как люди не различают границ форматов и используют пространства по-своему», – считает Дмитрий Иванов.  

Трансформация привычных форматов 

Привычная уже всем модель шеринг-экономики оказывает все большее влияние и на рынок недвижимости Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»: «Мы наблюдаем множество тектонических сдвигов в сфере недвижимости. В первую очередь это касается собственников, владеющих большими площадями торговой недвижимости. Шеринговая бизнес-модель уже активно захватила массовые направления: от автомобилей, самокатов и зарядных станций до апартаментов и офисов, на очереди торговая недвижимость». 

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» напомнил участникам, что недвижимость – это мощный актив, а команда – необходимый инструмент. «Ещё пять лет назад мы предвидели кризис торговых центров, и именно тогда провели реконцепцию «Ауры», превратив торговые площади в современный и интересный общественно-деловой центр. Трансформация неактуального в востребованное позволяет вернуть недвижимости доход».

О том, как важно держать руку на «пульсе» и переосмыслять объекты под востребованные и доходные форматы высказалась Юлия Олиферук, генеральный директор «Беккель»: «Более пяти лет мы занимаемся управлением собственной коммерческой недвижимостью от производственных площадок до офисных центров. Два года назад мы решили открыть коворкинг в историческом здании. Однако, два года спустя, ориентируясь на текущую ситуацию на рынке мы решили, что выгоднее будет сделать сервисный-офис под моноарендатора. Инвесторам важно держать руку «на пульсе», быть гибкими и при необходимости оперативно трансформировать объекты под востребованные и доходные функции в соответствии с запросом рынка».  

В поисках ликвидности 

В рамках дискуссии участники встречи обсудили идеи и форматы, которые делают объекты более привлекательными и ликвидными. Эдуард Горин, собственник проекта Seno обратил внимание: «На сегодняшний день успех бизнеса не зависит от его местоположения. Нужно сделать грамотное позиционирование, применить разные технические методы и внедрения, которые будут востребованы человеком на сегодняшний день». 

В продолжение темы Андрей Должиков, генеральный директор ТРК «Лето» рассказал о трансформации торговых центров: «Сегодня торговые центры ощущают серьезную конкуренцию и внешнее давление. Чтобы поддерживать привлекательность объекта важно быть готовыми к трансформации. Мы активно внедряем новые форматы: недавно мы запустили первую очередь термального комплекса Termoland площадью 5 тыс. кв. метров, позже увеличим его до 9,6 тыс. кв. м., открыв уличную зону. Кроме того, на парковке ТРК, которая в настоящее время не востребована на 100%, будет реализован проект комплекса на 10 кортов для популярного падел-тенниса. Доля развлечений в ТРК «Лето» составляет в настоящее время 20% от арендной площади, и она неуклонно будет расти. Мы стремимся создавать для наших клиентов новые ценности, удивлять и предвосхищать их ожидания, чтобы им было комфортно и интересно проводить время в торговом комплексе. А также хотелось возвращаться».

Антон Фролов, коммерческий директор RES PROJECT поделился ситуацией в офисном сегменте: «Сегодня большим спросом пользуются офисы класса А. В данный момент у нас на этапе реализации находится пять проектов fit-out офисов А-класса. Супер-офис с wow-эффектом для нового поколения – это не только место для работы, это большое разнообразие досуговых пространств: зона отдыха, столовая, переговорная, зона для видеоигр, зал для йоги, душевые. Наш опыт показывает, что такое наполнение современного офиса требуют сотрудники в возрасте 22-27 лет. Если говорить о стоимости строительных работ, то еще два-три года назад стоимость за квадратный метр в популярном сейчас скандинавском стиле (хайтек и минимализм) составляла 150 тысяч рублей. Но уход дорогих импортных поставщиков материалов и замена их на российские (и частично китайские), а также появление петербургских подрядчиков, все это в совокупности факторов снизило стоимость квадратного метра ремонта в среднем до 100 тысяч рублей за кв. м. По нашему мнению, сейчас самое удачное время для проектов по реконструкции, реновации и ремонту офисов». 

Тренд на развитие сервисных офисов в Санкт-Петербурге также подтверждает спрос компаний на офисы высокого класса под ключ в формате многофункциональных пространств, где есть места для работы и отдыха.  

Минимизация рисков  

В условиях повышенных рисков для инвесторов и собственников недвижимости эксперты обсудили инструменты, позволяющие эти риски минимизировать.  

По словам Ольги Масловой, заместителя генерального директора УК «ДОХОДЪ»: «ЗПИФ — это не просто инструмент, это финансовая экосистема с уникальным налоговым статусом. Его ключевое преимущество – в возможности эффективно распределять прибыль от управления активами. Поскольку фонд не является юрлицом и освобожден от уплаты налога на прибыль, весь доход от операционной деятельности может быть направлен на модернизацию объекта — на тот самый реинвест (Re-invest) из концепции 5RE, который жизненно необходим для конкурентоспособности. Проще говоря, ЗПИФ позволяет системно превращать устаревшие активы в ликвидные и прибыльные, минимизируя налоговые затраты и максимизируя инвестиции в их будущее». 

В части юридической практики в сфере недвижимости Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры» обратил внимание присутствующих на риски при приобретении и продаже объектов: «Если приобретая объект недвижимости вы не продумали, как будете из него выходить, то высока вероятность потерять вложенные средства. На данный момент налоговая нагрузка при продаже объекта нежилого фонда с общества с ограниченной ответственностью составляет более 50% от суммы сделки (25% – налог на прибыль, 22% – НДС и 15% – на вывод дивидендов). Поэтому важно думать не только о концепции проекта, но и о том, как грамотно все оформить, чтобы из проекта можно было выйти без потерь. Даже если выход состоится через много лет. На старте проекта важно потратить время на проверку актива и оценку всех рисков. Защитить себя от риска на 100% невозможно, но можно их прогнозировать и попробовать купировать». 

Искусство как бизнес, бизнес – как искусство  

О креативных инструментах, которые могут повысить ликвидность и привлекательность объектов недвижимости рассказала Елена Плахтий, генеральный директор «Бенуа 1890» и AIKI ART: «Девелопмент и управление объектами – это искусство. Важный инструмент для повышения привлекательности объектов, который мы активно используем и у себя и в работе с коллегами-девелоперами – это коллаборации с архитекторами, дизайнерами, галереями и художниками. Такие партнерства сами по себе усиливают концепцию проектов, а интеграция искусства еще и повышает ее привлекательность для инвесторов, арендаторов и их будущих клиентов».

Известный художник Покрас Лампас поделился своим опытом, который повлиял на популяризацию современного искусства и его интеграцию в городскую среду: «10 лет назад мною был реализован первый большой арт-проект с росписью каллиграфией крыши кинотеатра «Красный Октябрь», тогда это стало главной мировой новостью. В дальнейшем это событие задало нестандартный тренд на интеграцию арта в городскую среду. Вариантов росписи фасадов было много и до этого, но именно роспись крыши стала новым подходом. С искусством нужно уметь работать не только в поле концепции, но также в поле ремесла и коммуникации, чтобы проекты не только существовали, но и цитировались и становились узнаваемыми. Если говорить о новых решениях, то всё, что создается художниками, не всегда должно привязываться к масштабу – Бэнкси тому пример. Иногда маленькая работа может сильно заявить о себе в общественной среде. Следующее – это инструменты. Художники могут работать с классическими инструментами, а могут работать с технологиями: мэппинг, проекции, световые инсталляции, арт-воплощения на стеклах или фасадах. Фасады зданий часто имеют определенный регламент обслуживания, но выходя за рамки ограничений, можно поработать с пленкой, стеклянными фасадами, окнами или временной росписью, которые никак не запрещаются, но становятся тем объектом, который «пробивает», так называемую «баннерную слепоту». 

В работе с недвижимостью, особенно со сложной и неудобной, важно переосмыслить ее, правильно уловить тренды. Философия 5РЕ становится сегодня как никогда актуальной – ревитализация, реинвестирование, переосмысление, переиспользование и редизайн. Сложность объекта и концепция определяют комбинацию инструментов.