Отголоски «Дела Долиной»: разбираем с юристом очередной случай об отказе от сделки с недвижимостью со стороны продавца
Решение Верховного суда РФ по квартире Ларисы Долиной не поставило точку в спорах о недвижимости, проданной под влиянием мошенников. Так, Кассационный суд РФ сообщил об очередном подобном деле.
Новый спор о недвижимости, рассмотренный Кассационным судом РФ, касается сделки, где продавец получила деньги за квартиру, но затем все же решила отказаться от продажи жилья. Как следует из сообщения суда, уже после регистрации перехода права собственности эта гражданка не стала передавать ключи покупателю, а заявила, что действовала под влиянием мошенников и квартиру продавать не намеревалась.
Покупатель обратилась в суд, чтобы обязать продавца передать ей квартиру и выселить ответчика из занимаемого помещения; во встречном иске продавец просила признать договор купли-продажи недействительным и вернуть квартиру в ее собственность.
В первой инстанции выиграла покупатель: суд указал, что продавец понимала природу договора, деньги получила, расписку о деньгах выдала, обратилась в Росреестр с заявлением о переоформлении квартиры и снялась с регистрационного учета. Действия покупателя признаны добросовестными и осмотрительными.
Суд апелляционной инстанции отменил это решение, отказав покупателю и удовлетворив иск продавца. Судебная коллегия Кассационного суда, выслушав доводы сторон, кассационную жалобу удовлетворила и отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Данное дело можно считать одним из отголосков "эффекта Долиной". Мошенническая схема такова: собственников жилья убеждают продать квартиру, дескать, "понарошку", например, участвуя в некой операции силовых структур. Разумеется, всё это только обман, а полученные от продажи деньги достаются посредникам-мошенникам. Осознав ошибку, граждане идут в суд, требуя вернуть недвижимость. Раньше суды подобные иски нередко удовлетворяли, и в таких случаях жертвами оказывались уже добросовестные покупатели, оставаясь в итоге и без жилья, и без денег.
Квартира Ларисы Долиной, напомним, по решению Верховного суда досталась все же покупательнице, что в итоге несколько снизило медийный ажиотаж вокруг этой ситуации. Однако, как уже неоднократно отмечали юристы и участники рынка, необходимо закрепить это судебное решение, предоставив обзор практики Верховного суда по таким делам.
Пока же покупатели перестраховываются: например, требуют от продавцов справки, что проведены медицинские освидетельствования. Доходит до курьезов: так, у замминистра строительства Никиты Стасишина, продававшего квартиру, покупатель запросил анализ мочи.
Мнение эксперта
Мечтаев Владимир
Адвокатское бюро «ФРЕММ»
Владимир Мечтаев, управляющий партнер АБ «ФРЕММ»:
— Подобные дела теперь чаще оспариваются по статье 177 ГК РФ: продавцы доказывают, что в момент подписания договора не отдавали отчет своим действиям из-за болезненного состояния. Прежде в ход чаще шла статья 178 ГК (сделка может быть признана недействительной, когда продавец под влиянием мошенников заблуждался относительно мотива или ее последствий).
В частности, о новой тенденции шла речь на конференции, которую в марте 2026 года проводили Федеральная палата адвокатов, МГЮА им. Кутафина и "Адвокатская газета".
При оспаривании сделок по статье 177 ГК РФ добросовестность покупателя не поможет, если судебная психолого-психиатрическая экспертиза покажет: продавец «был не в себе» в момент подписания договора.
В таком случае суд может признать договор недействительным. Деньги, конечно, продавец должен будет вернуть, но если он их отдал мошенникам, быстро это сделать не получится – с пенсионера такие суммы можно 99 лет взыскивать. По сути судебный процесс в таких делах превращается в битву экспертиз.
- Что можно порекомендовать покупателям:
Помимо нотариального удостоверения сделки, безналичных расчетов (депозит нотариуса или аккредитив), окончательного расчета только после фактической передачи квартиры, можно добавить, что медицинское освидетельствование продавца нужно проводить именно в день сделки или накануне.
Полезно будет также провести видеозапись сделки и задать продавцу вопросы о происходящем, чтобы его ответы подтвердили адекватность и понимание ситуации.