«Эффект Долиной», или Страсти на «вторичке»: как защититься при покупке недвижимости

Количество судебных дел, в ходе которых продавцы пытаются «отыграть назад», увеличилось в 2025 году. По оценке Российской гильдии риэлторов, прирост составил 15-20%. Впрочем, другие эксперты приводят и более скромные цифры: плюс 5–10%.  

"Эффект Долиной" – что это значит для рынка недвижимости 

Квартирные истории, связанные с «эффектом Долиной», развиваются в целом по сходному сценарию: мошенники связываются с владельцем недвижимости, убеждают поучаствовать в некоем мероприятии (например, поимке преступников), а для этого «понарошку» продать свою квартиру. Собственник выставляет недвижимость на продажу, совершается сделка, деньги переходят к мошенникам. А потом, когда покупатель пытается заехать в новое жилье, выясняется, что продавец никуда уезжать не собирается. 

В итоге обе стороны оказываются перед судьей, который должен не только оценить их аргументацию, но и, по сути, распределить огромный ущерб (стоимость квартиры) между участниками спора, один из которых зачастую – одинокий пожилой человек. 

Как правило, (хотя и не всегда), решение выносится именно в пользу продавца, а покупатель остается без денег, да еще и с ипотекой. 

Вот недавний пример из Москвы: владелица квартиры продала ее по указанию мошенников, которые – цитируем определение суда – «сообщили, что с ее счета осуществлена попытка перевода денег гражданину Украины, за что предусмотрена уголовная ответственность за измену Родине, а также оформлена доверенность на продажу ее квартиры. В целях поимки преступников и сохранения квартиры необходимо сотрудничать с сотрудниками ФСБ, Центробанка. По указанию мошенников она перевела собственные и кредитные средства на указанные мошенниками счета, продала квартиру, а деньги перевела также по указанию мошенников на счета неизвестных ей лиц». (Дело 8Г-25915/2025. Определение от 14 октября 2025 года. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции.). 

Другой вариант – «продай квартиру не по-настоящему, чтобы защитить ее». Например, среди пресс-релизов петербургской прокуратуры есть такое сообщение: в 2023 году 86-летний пенсионер и 80-летняя женщина продали квартиры, будучи уверены, что спасают их от аферистов. Пенсионерам звонили лжесотрудники банка и силового ведомства с новостями, что кто-то пытается продать их единственные квартиры в Василеостровском районе. Потерпевшим предлагалось добровольно реализовать жилье, чтобы сменить кадастровый номер. Квартиры были проданы, деньги передали курьеру «для зачисления на безопасные счета».  Обвинение предъявили 19-летнему уроженцу Новосибирской области по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особом крупном размере). Удалось ли вернуть пенсионерам деньги или жилье – не сообщается.  

Суд по делу Долиной – чего ожидать в итоге

Широкий резонанс суды по таким сделкам получили после дела певицы Ларисы Долиной. Напомним, она сначала продала квартиру, а потом заявила, что действовала под чужим влиянием, и через суд смогла получить недвижимость обратно. Решение устояло в кассационной инстанции. Покупатели квартиры могут обратиться в Верховный суд (и, вероятно, так и сделают). 

После истории с Долиной в СМИ, пабликах и телеграм-каналах, даже далеких от темы недвижимости, стали массово появляться публикации о том, что подобных решений судов довольно много, а действенных способов защитить покупателя нет. Стала разгоняться волна страхов: любая сделка со вторичным жильем может обернуться сюрпризом. 

«Если комментировать решения, когда суды отказывают в двусторонней реституции и, возвращая квартиру продавцу, одновременно отказывают в возврате денег покупателю, то по общему правилу так делать нельзя. Однако в принципе такие случаи возможны, например, если суд при рассмотрении дела установил недобросовестность покупателя. Чтобы судебная практика стала более единообразной, нужно, чтобы Верховный суд рассмотрел ряд дел, включил свои выводы в очередной «Обзор», а еще лучше, чтобы по этому важному вопросу высказался Пленум Верховного суда», – поясняет управляющий партнер АБ «ФРЕММ» Владимир Мечтаев.

Вопреки заявлениям о том, что суды всегда становятся на сторону продавцов, есть ряд обратных случаев. Например, в упомянутом выше примере, где владелицу квартиры запугали уголовной статьей за госизмену, кассационный суд отправил дело на пересмотр. 

Еще один кейс, широко освещавшийся в СМИ: Верховный суд Якутии встал в подобном споре на сторону добросовестного покупателя. Юрист Александр Малютин, автор телеграм-канала «Прочел в законе», также приводит несколько примеров, когда дела решались в пользу покупателей. Он подчеркивает значимость свидетельств того, что продавец отдавал отчет в своих действиях (например, переписку, где тот подтверждает сделку, и т. п.).

Но, разумеется (иначе не случилось бы такого публичного резонанса), хватает и дел, где суды поддерживают позицию продавцов. 

Какой-либо официальной статистики по количеству таких споров обнаружить пока не удалось. Другое дело, что пострадавшему покупателю по большому счету не так важно, сколько у него товарищей по несчастью. И тут главный вопрос: как обезопасить себя и свою покупку? 

Увы, однозначного ответа сейчас нет. Зато есть общественная дискуссия, нарастающий поток законодательных инициатив и многочисленные рекомендации экспертов.   

Эффект Долиной: как защититься 

В частности, предлагается на законодательном уровне ограничить продавцу возможность снятия наличных сразу после таких сделок.  «Справедливая Россия» в своем законопроекте предлагает ввести период «охлаждения», когда средства, вырученные от продажи квартиры, на некоторое время замораживаются на счетах. 

Среди других идей – обязательное участие нотариуса при оформлении сделки, а также обязательная психиатрическая экспертиза продавца. 

Деньги за квартиру продавец сможет получить только после регистрации перехода права и только на банковский счет. Если же продается единственное жилье, пенсионер должен доказать, что у него есть другое место для проживания.

Замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий предложил изменить практику расторжения недействительных сделок с недвижимостью. Вместо действующего механизма, при котором квартира возвращается продавцу до возврата денег, предлагается синхронизировать процесс: запись о праве собственности должна аннулироваться только после полного возврата средств покупателю.

В ноябре 2025-го Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти организовала конференцию по этой проблеме, пригласив в роли экспертов юристов, нотариусов и агентов. Участники дискуссии отметили: хорошие шансы отстоять сделку у тех покупателей, которые комплексно собирают (и фиксируют для возможного предоставления в суде) все свидетельства того, что продавец действовал осознанно – вплоть до видеозаписи бесед, привлечения экспертизы, осмотра жилища (на предмет того, готовятся ли к переезду его обитатели). 

Рекомендуется подробно расспросить продавца, куда именно он переезжает, что будет делать с вырученными деньгами, почему продает недвижимость. Такой способ используют, например, в агентстве «Итака».

Среди «красных флагов», сигнализирующих о возможной опасности сделки: снижение цены более чем на 20% от рыночной (некоторые специалисты рекомендуют по возможности  провести независимую оценку); быстрая перепродажа объекта; закредитованность продавца; в целом любые странности в его (ее) поведении; новые («незатертые») документы на квартиру.  

"Вторичка" проседает? 

Отдельная сюжетная линия – то, как ситуация с мошенничествами на «вторичке» сказывается на рынке недвижимости в целом. Риелторы уже сообщают о том, что многие покупатели выжидают и откладывают сделки. «Опасными» продавцами называют женщин пенсионного возраста (хотя жертвой мошенника может оказаться человек любого пола и поколения).  «Сейчас квартира, где собственник пенсионер, воспринимается как потенциальная угроза», – констатирует управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин. 

По его мнению, решением может стать специальный страховой продукт, покрывающий риски расторжения сделки. 

Пошли разговоры о том, что ситуация может быть выгодна девелоперам: покупатели из осторожности переориентируются со вторичного рынка на новостройки. Некоторые риелторы с этим соглашаются, уточняя: стоимость покупки в таком случае вырастает.  Если брать усредненные цены, квадратный метр в новостройке сейчас на 40% дороже, чем на «вторичке». Если же речь о так называемой новой «вторичке», разница может составить до 20%, приводят цифры в «Итаке». 

Застройщики отмечают, что заинтересованы в цивилизованном рынке с возможностью совершения безопасных сделок. Тем более немалая часть квартир в новостройках приобретается по схеме «трейд-ин», в которой задействуется прежнее жилье дольщика.

За рамками юридических дискуссий остаются другие вопросы: чем обусловлен всплеск мошеннических действий и почему граждане, не совершившие преступлений, верят угрозам возбудить против них уголовное дело…

Олег Лодянов,  
старший юрист юридической компании Rightmark Group: 
– Сделки по приобретению недвижимости у пожилых людей (как правило, это неработающие пенсионеры), кроме обычных рисков, несут и дополнительные, связанные с тем, что с возрастом у продавцов повышается риск умственных и волевых нарушений. Если гражданин официально не признан недееспособным, но фактически не способен понимать значение своих действий и руководить ими, сделка с ним может быть признана недействительной на основании ст. 177 ГК РФ. 
Какого-либо средства, позволяющего полностью исключить этот риск, не существует, но есть способы его уменьшения. Например, рекомендуется заключать сделки с пожилыми людьми в нотариальной форме: при оспаривании нотариус будет являться значимым свидетелем. Кроме того, он может запросить справки из психоневрологического диспансера о том, обращался ли продавец за психиатрической помощью. Можно попросить продавца предоставить подобные справки и самостоятельно. Само собой, фиксация в договоре полной стоимости недвижимости, осуществление расчетов таким образом, чтобы прослеживалась передача денег продавцу (например, безналичные платежи на его счет), позволят защитить интересы покупателя после признания договора недействительным, если это произойдет.  
Например, в деле Ларисы Долиной суд в нарушение всех норм отказал покупателю во взыскании покупной цены с продавца по той причине, что последний якобы «лично» денег не получал, а их изъяли из банковской ячейки злоумышленники. Тот же факт, что все средства доступа в банковскую ячейку этим «злоумышленникам» предоставил сам продавец, на выводы суда никак не повлиял.  
Среди полезных мер, не относящихся к специфически правовым, – знакомство с близкими родственниками престарелого лица для того, чтобы выяснить, имеется ли у кого-нибудь мотив для оспаривания сделки.  

Анжелика Альшаева, 
коммерческий директор группы компаний «КВС»:  
– Сейчас вокруг вторичного рынка наблюдается значительный ажиотаж. Действительно, количество судебных дел, связанных с оспариванием договоров купли-продажи квартир, выросло. Чаще всего продавцами выступают пожилые женщины, которые либо реально оказались под давлением мошенников, либо сами были вовлечены в мошеннические схемы. Мы не можем точно знать, что происходило в каждом конкретном случае, но очевидно, что неправильно, когда покупатели страдают из-за ошибок продавца. 
Обсуждаемые меры, такие как обязательное нотариальное удостоверение сделки, титульное страхование или эскроу-счета, могут частично снизить риски, но на практике имеют существенные ограничения.  
Например, титульное страхование действительно способно защитить клиента, однако на рынке пока крайне мало страховых компаний, готовых предоставить этот продукт. Кроме того, учитывая высокие риски по таким сделкам, стоимость страховки будет высокой, и она окажется доступной далеко не каждому покупателю. 
Эскроу-счета и нотариус фиксируют процесс сделки, но не отвечают за последствия действий продавца. 
Что касается юридических «рецептов» вроде справок ПНД и НД от продавца, здесь тоже есть нюансы. Даже если справку оформляют в день сделки, пока человек добирается до нотариуса, могут произойти непредвиденные ситуации. Судебная практика показывает, что медицинский документ также не является защитой покупателя. 
Важно понимать, что для девелоперов такая ситуация никакой выгоды не несет. Покупка квартиры в новостройке, как правило, происходит после того, как клиент продает вторичное жилье. Если сделки на «вторичке» замедляются или усложняются из-за юридических рисков, страдает и процесс покупки новостройки. 
Чтобы рынок работал эффективно, необходима его структуризация и цивилизованное регулирование. Сегодня на «вторичке» много хаотичных действий: агентства часто работают с самозанятыми, нет обязательных лицензий и контроля за тем, кто и как продает недвижимость. Необходима государственная регламентация: лицензирование риелторов, стандартизация договоров, разработка механизмов проверки рыночной стоимости объектов. Это позволит снизить риски для покупателей и обеспечить стабильное функционирование всего рынка недвижимости. 

Дмитрий Щегельский, 
генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»: 
– Участники рынка (покупатели, риелторы, нотариусы и адвокаты) бьют тревогу в ситуации сложившегося правового коллапса, когда полностью попрано понятие «добросовестный приобретатель». 
Не исключено, что данной ситуацией могут воспользоваться нотариусы, чтобы законодательно провести инициативу о «поголовном» нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью. Прообраз ОСАГО для сделок с недвижимостью тоже исключать нельзя, т. к. государству выгоднее перенести ответственность и возмещение вреда на страховщиков. 
Нотариальное удостоверение и тотальное страхование, безусловно, могут защитить добросовестного приобретателя. 
Девелоперам ажиотаж с мошенниками на «вторичке» скорее выгоден. Застройщикам важно решать проблемы реализации новостроек в моменте. И они не упускают шанс добавить в скрипты для продажников упоминание о безопасности таких сделок. 
Меры, способные снизить риски на вторичном рынке, действительно есть. Одна из них – сокращения срока исковой давности, к примеру, до полугода и исчисление его не с момента, как обманутый узнал/осознал, а с даты подписания договора купли-продажи. 

Яна Вирченко, 
коммерческий директор ГК «Полис»:  
– Отсутствие уголовных дел против продавцов-мошенников и неэффективность правовой системы создают прецедент, который ставит под угрозу всех покупателей вторичного жилья. Многие сделки стали аннулироваться. В России непрецедентное право, и каждый случай должен рассматриваться индивидуально, но сейчас экспертизы и решения судов часто одинаковы. 
Титульное страхование, к сожалению, не работает в таких случаях, что делает его бесполезным. Заключение психиатра тоже можно оспорить. 
Был законопроект о двусторонней реституции, который предусматривал размещение денег на счете суда до возврата квартиры, но его не поддержали. 
Я рекомендую быть крайне осторожными при приобретении недвижимости: избегать сделок без встречной покупки, не давать авансов и быть готовыми отказаться от сделки при малейших подозрениях. 
Сейчас часть клиентов ушла на первичный рынок, девелоперам это в плюс. Но тем не менее, я считаю, текущая ситуация на вторичном рынке требует скорейшего законодательного решения для защиты прав покупателей. 

Владимир Гаврильчук, 
генеральный директор корпорации «Адвекс.Недвижимость»: 
– К сожалению, прецедент Долиной вызвал «эффект домино». Причем зачастую неясно, мошенники ли обманули несчастного пенсионера или это злой умысел самого продавца, смекнувшего, что единственное жилье не отберут. 
Увы, государство выбрало путь, который трудно назвать логичным. Пожилых людей действительно искренне жаль. Но мне совершенно непонятно, почему должны страдать добросовестные приобретатели, остающиеся ни с чем. Должны быть инструменты, которые защищают всех участников рынка.  
Судебное решение по Долиной задало определенное направление. И пока не видно конкретного решения, которое могло бы переломить ситуацию. При этом ни психиатрическая экспертиза, ни нотариальное удостоверение не защищают покупателя от решения суда не в его пользу. 
Даже месячная заморозка средств на счетах не поможет. Кто мешает продавцу заявить, что его обманули, через полгода или год? Вероятно, нужны четкие понятные механизмы страхования рисков приобретателя.  
Но все же участники рынка надеются, что точку в лавине решений в пользу продавца поставит Верховный суд. Нотариальная палата в свою очередь уже предложила механизмы, не полностью, но защищающие интересы покупателя. Это необратимость регистрации нотариальных сделок и период так называемого охлаждения. Однако предлагаемые механизмы тоже вызывают много вопросов у специалистов. 

Сергей Софронов, 
коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Если строить теории в духе Cui bono?, то, строго говоря, ответ: никому. Ни девелоперам, ни покупателям, ни продавцам. Средства на покупку новой недвижимости часто привлекаются из вырученных от продажи старой. 
Покупатели, желающие приобрести именно «вторичку», вряд ли просто передумают и пойдут искать новостройки. А добросовестные продавцы вторичного жилья едва ли хотят, чтобы их воспринимали с подозрительностью. 
Эти истории скорее отражают несовершенство законодательной базы. И можно будет только приветствовать появление новых четких правил. Например, что сделки аннулируются лишь после того, как «опомнившийся» продавец разместит всю сумму на соответствующем счете. 
У девелоперов есть механизм с «трейд-ин» – выкупом старой недвижимости в зачет стоимости новой. Обычно он реализуется с помощью партнеров – специализированных агентств недвижимости. Таким образом, и покупателю, и продавцу проще: сделки прозрачные, с четкими обязательствами сторон.  

Василий Павлов, 
заместитель генерального директора АН «Итака»: 
– Мы применяем страховочные ме­ры – такие как общение с родственниками пенсионера с целью убедиться, что условная «старушка» не под контролем мошенников и т. д. В случае отсутствия родственников и отсутствия понимания, куда переселится пожилой человек после продажи квартиры, от  сделки лучше всего отказаться. 
Однако все эти меры не дают полной гарантии для добросовестного покупателя. Увы, эта ситуация выгодна девелоперам. Если покупатель напуган историями про отъем купленной квартиры на «вторичке», он с большей вероятностью выберет «первичку». Обратное влияние значительно меньше, так как с помощью «трейд-ин» приобретается сравнительно небольшая доля новостроек. 

Владимир Мечтаев, 
управляющий партнер АБ «ФРЕММ»: 
– Первоисточник – это невероятно разросшаяся и продолжающая расти такая разновидность преступлений, как интернет-мошенничество. Государство пытается что-то сделать для воспрепятствования деятельности преступников, но пока не все получается. А период времени, в котором мы живем (СВО и все, что с этим связано), только облегчает работу злоумышленникам. Это и темы для обмана жертв (финансирование ВСУ, помощь контрразведке и т. п.), и возможность для преступников находиться там, где они не доступны для правоохранителей. 
Многочисленные истории о том, как жертвы отдают мошенникам все свои сбережения, средства, взятые в кредит, и деньги от проданных квартир и другого имущества, породили ситуацию, при которой суды рассматривают таких заявителей как «слабую сторону», действовавшую под влиянием заблуждения. Такое восприятие может влиять на итоговое решение суда (судьи тоже люди, и имеет место человеческий фактор). 
Чем дополнить огромный список рекомендаций для покупателей? Можно временно исключить для себя сделки с одинокими собственниками. Хотя бы на этот период неопределенности, который сейчас образовался. Либо выплачивать средства продавцу лишь после того, как он освободит квартиру, «выпишется» и зарегистрируется по новому месту жительства. 
Стоит рассмотреть расчеты в цифровых денежных средствах: они прозрачны, цифровые рубли нельзя обналичить, а их путь можно отследить и при оспаривании сделки вернуть. Для мошенников это «меченые» деньги, воспользоваться которыми невозможно. 
Либо можно ввести «период охлаждения» на пару месяцев для снятия денежных средств с банковского счета / выдачи из банковской ячейки. Продавец все это время не сможет распоряжаться деньгами, и есть шанс, что осознает происходящее. 
Или же можно ввести запрет на оспаривание нотариальных сделок, если продавец захочет применить основание о продаже недвижимости под влиянием мошенников.