Олег Лодянов: «Определение Верховного суда по делу Долиной показало, что радикальные меры преждевременны»

Об определении Верховного суда по Делу Долиной

Вынесенное 16 декабря 2025 года  Верховным Судом РФ определение по делу Долиной подтвердило, что предпринимать какие-либо радикальные меры по реформированию гражданского законодательства в области недействительности сделок преждевременно. Высшая судебная инстанция дала ясно понять, что нижестоящим судам нужно было всего лишь применять действующее законодательство, а не превратно его толковать. 

Отличительной особенностью нашей категории дел является то, что подвергшиеся манипулированию продавцы получают денежные средства, и лишь после их получения передают мошенникам. В то же время покупатели не входят в преступную группу и являются посторонними лицами, которых, по существу, обманывает сам продавец. Последний, пусть он и делает это под воздействием мошенников, но, тем не менее, не предупреждает своего контрагента, что он совершает сделку лишь для вида и не собирается исполнять сделку.

Верховный суд не ограничился фабулой дела Долиной. Ведь для этого дела достаточно было указать, что продавец заблуждался не в предмете сделки (передача покупной цены в обмен на окончательную передачу права собственности на квартиру), а в его мотиве (совершение сделки под влиянием ошибочного убеждения, что правовые последствия исполненного договора будут впоследствии аннулированы правоохранительными органами). 

А этого в силу прямого предписания закона недостаточно для признания сделки недействительной. Также факт фактической неспособности понимать значение своих действий и руководить ими не был доказан судебной экспертизой в рамках гражданского дела (имела место только экспертиза в рамках расследования уголовного дела). 

О последствиях определения Верховного Суда для отрасли и судебной системы 

Во-первых, из определения Верховного Суда РФ видно, в подобных делах нельзя признавать покупателя «недобросовестным» потому, что он не предпринял мер для выявления заблуждения продавца, для обнаружения воздействия на него мошенников. Это совершенно правильно, так как покупатель — не следственные органы, и нельзя на него перекладывать их обязанности, а тем более перекладывать на него ущерб, который причинили мошенники. 

Суд правильно указал, что покупатель может как обычный человек (не проводя следствие, а, например, услышав суть дела от самого продавца) заметить, что продавец заблуждается, что его обманывают мошенники. Но в этом случае единственным последствием является то, что суд не может отказать в признании сделки недействительной (п. 5 ст. 178 ГК РФ), а не его наказание в виде отказа в возврате уплаченных им денег (отказ в реституции). 

Во-вторых, Верховный Суд РФ четко указал, что по нашей категории дел недопустимо не применять двустороннюю реституцию. Тем более нельзя отказывать в реституции в качестве санкции за такую «недобросовестность», которая не только не предусмотрена законом, но и противоречит духу гражданского права. 

О добросовестных продавцах и покупателях 

В связи со всем сказанным резолюция, принятая в Госдуме, страдает следующим дефектом — некорректно использовано понятие «добросовестности».

Так, предлагается не допускать признания сделки недействительной при «добросовестности» приобретателя, запретить истребование у «добросовестного» приобретателя наследниками умершего собственника, сделка которого была признана недействительной и т.д.

Но что значит «добросовестный приобретатель»? Из текста резолюции следует, что это тот, кто не знал и не должен был знать, что продавец стал жертвой мошенничества. Но, как мы уже сказали, покупатель не следователь и не должен раскрывать или делать какие-либо попытки раскрывать факты мошенничества. 

Это вообще не имеет никакого отношения к добросовестности, которая используется на сегодня в праве. Там под "добросовестностью" понимается знание или необходимость знания об отсутствии правового титула на отчуждаемый объект (ст. 302 ГК РФ), если речь идет о виндикации. В наших случаях все жертвы — собственники, и о недобросовестности этого рода не может идти речь.

Вводя такие меры мы не защищаем покупателя, а вводим новые, дополнительные и чуждые гражданскому обороту обязанности быть следователем в отношении продавца, выявлять факты мошенничества. 

Об идеях предотвращения мошеннических сделок

Ряд идей в резолюции связан с неоправданным ограничением права собственности участников гражданского оборота. Так, предлагается дать МВД право без суда приостанавливать государственную регистрацию сделок. Это нарушает конституционный принцип защиты права собственности, учитывая, что в настоящее время в следственных органов имеется право в рамках расследования уголовных дел инициировать перед судом вопрос об аресте имущества. 

Сомнительно предложение введения «периода охлаждения» в передаче денежных средств покупателю, поскольку это может причинить рынку непоправимый вред. Не секрет, что даже малейшее промедление часто срывает заключение уже подготовленных сделок. 

Другие меры предлагают возложить на участников рынка необоснованные затраты: обязательное страхование сделок, обязательное нотариальное удостоверение, обязательный залог продаваемого помещения в обеспечение возврата покупной цены при реституции, обязательное внесение на депозитный счет денежных средств в сумме цены договора при заявлении иска о признании сделки недействительной.