Какими мерами ограничится правительство для поддержки строителей, спрашиваем экспертов

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»: 
– Перечня конкретных поручений по итогам Госсовета не было. Про ипотеку и отмену комиссионных было сказано сразу: мы готовы помочь, но при этом снизим объемы кредитования. Палка о двух концах: либо банки будут зарабатывать на дополнительных платежах, либо начнут тормозить выдачу льготных кредитов. Есть взаимная заинтересованность в расширении льготной ипотеки у банков и застройщиков, но для бюджета это огромная дополнительная нагрузка. Обслуживание уже выданных «семейных» кредитов в этом году обойдется в 2 трлн рублей, расширение базы в таких условиях невозможно. Кроме того, любая из эих мер требует обсуждения, на что уйдет не один месяц. Вопросы про увеличение доли оплаты за «социалку» или сдвиг «вправо» социальных объектов – это не федеральная задача. Она решается на уровне региональной политики. В Мурманске за последние 10 лет построили один жилой дом; можно, конечно, заставить мурманчан оплачивать еще и «социалку», но вряд ли это будет работать. В каком-то из регионов рыночная ситуация позволяет, где-то нет. 
Прорыва по итогам Госсовета не будет. За месяц ничего принципиально нового не то что сделать – придумать невозможно. 

Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО»: 
– Очень надеюсь, что ключевой мерой, которую все же утвердят в рамках господдержки, станет субсидирование ставок по проектному финансированию. Это наиболее чувствительный для отрасли инструмент, напрямую влияющий на экономику проектов. В текущих условиях, когда «бридж»-ставки доходят до 28–30%, снижение хотя бы на 5–7 п.п. стало бы серьезным облегчением для застройщиков. Разумеется, речь не идет о возвращении к ставке 10% — бюджеты такой объем субсидирования просто не потянут. Но точечное снижение — возможно и необходимо. 
Что касается льготной ипотеки, особенно новой — я не жду здесь каких-то радикальных решений. Это слишком затратная история. Тем более, семейная ипотека пока еще работает и спрос поддерживает, пусть и не на том уровне, на каком бы хотелось. 
Было бы хорошо, если бы подумали о снижении налоговой нагрузки на девелоперов и подрядчиков, особенно по фонду оплаты труда. Это бы позволило хотя бы частично компенсировать рост себестоимости. 
Еще один важный момент – финансирование социальных объектов. Сейчас на это у нас в Ленобласти уходит порядка 10 тыс. рублей с кв. м, а в городе — еще больше. Будет правильно, если государство возьмет на себя существенную часть этих расходов. Это помогло бы не переносить сроки и не останавливать строительство в принципе. 
Про парковки. Закон требует их строить, а по факту — они не востребованы, потому что есть масса лазеек, позволяющих обойти обязательства. Если уж строим — давайте сделаем так, чтобы это имело смысл. Ужесточение правил парковки, в том числе внутри дворов, например, – вполне рабочий инструмент. 
Что касается перевода сельхозземель под ИЖС. История интересная, но, на мой взгляд, применять ее нужно точечно и в районах, удаленных от Петербурга – там, где действительно есть потенциал ИЖС. Не стоит превращать это в инструмент для стихийной массовой застройки вокруг города, которая тяжелым бременем ляжет на и без того сильно перенапряженную инфраструктуру. 

Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development: 
– Из того, что обсуждалось на Госсовете, самым быстрым решением, думаю, будет отмена комиссий за семейную ипотеку. Но это вряд ли можно считать эффективной мерой. Свою позицию по данному поводу уже озвучили Сбер и ВТБ. И после отмены комиссий мы увидим ужесточение скоринга в отношении потенциальных заемщиков и увеличение процента отказов по поданным заявкам. То есть, с одной стороны, отмена комиссий сделает семейную ипотеку более доступной, с другой – банки уменьшат число потенциальных участников программы.   
Что касается перспектив расширения семейной ипотеки, определенные решения в этом плане, вероятно, будут приняты. Эта программа осталась, по сути, единственным инструментом субсидирования стройки. Но финансовый блок правительства выступает резко против расширения любых ипотечных льгот, и прогнозировать изменения затруднительно.  
Также на Госсовете звучали предложения по законодательному регулированию механизма рассрочки в сделках с новостройками, что тоже вряд ли облегчит застройщикам работу. Этот инструмент должен оставаться на усмотрение девелопера, так как именно он берет на себя возможные риски. Каждый застройщик сам принимает решение, в какой мере необходим этот инструмент продаж, предварительно рассчитывает и оценивает свою готовность к возможному расторжению договоров рассрочки. Единственное, чем могут помочь законодатели – возможность передачи сведений о сделках с рассрочками в Бюро кредитных историй (БКИ). В этом случае все игроки рынка – банки, застройщики, агентства – могли бы получать более точную информацию о реальной финансовой нагрузке клиента. Это отчасти обезопасило бы участников рынка от необдуманных решений по продаже квартир всем подряд.  

Ольга Захарова, коммерческий директор, девелопер AAG:  
– Мы предполагаем, что правительство сосредоточится на точечных мерах поддержки. В частности, на развитии программы семейной ипотеки. (Недавно ее расширили на вторичное жилье в отдельных городах). Увеличение лимита стоимости квартиры 12 млн руб. по семейной ипотеке сделало бы программу более востребованной и эффективной в сегменте бизнес-лайт и выше, особенно в Петербурге и Москве. 
Основное, что позволило бы массово стимулировать спрос – это, разумеется, повышение доступности ипотечных программ, и возврат базовых ставок к уровню 10–14%. Эта мера была бы особенно эффективной в текущей конъюнктуре рынка, так как напрямую влияет на покупательскую способность. 
Эффективным инструментом стало бы возобновление IT-ипотеки в Москве и Петербурге. Эта программа могла бы не только поддержать рынок жилья в ключевых мегаполисах, но и помочь удержать IT-специалистов, что важно для экономики.  
В целом, для устойчивого развития отрасли необходим комплексный подход, учитывающий специфику каждого региона. 

Филипп Шраге, основатель группы компаний Kronung:  
– В ближайшем пакете мер поддержки строительная отрасль может рассчитывать на точечные, но не системные решения. Наиболее вероятны: расширение условий семейной ипотеки, снижение издержек застройщиков за счет отмены комиссии по льготным кредитам и временная либерализация требований к инфраструктурному обеспечению — вроде отсрочек по вводу соцобъектов и паркингов. Эти меры менее затратны для бюджета и позволяют продемонстрировать оперативную реакцию на запросы рынка. 
Но реальных системных решений по-прежнему недостает. Главные вызовы — снижение платежеспособного спроса, рост себестоимости и дефицит земель под застройку. Пока спрос удерживается в основном за счет субсидированной ипотеки, но это уже перестает работать, и с точки зрения бюджета, и с точки зрения покупателей. 
Для устойчивого роста сектору нужны более глубокие преобразования: полноценная земельная реформа с механизмами быстрой трансформации сельхозземель под жилищное строительство, налоговое стимулирование застройки в регионах с дефицитом жилья, стандартизация и упрощение процедур включения новых территорий в состав населенных пунктов. Кроме того, важен пересмотр самой модели ипотеки: переход к механизмам с плавающей ставкой при господдержке первого взноса, например, может стабилизировать рынок и снизить фискальную нагрузку. 
Если ограничиться лишь косметическими шагами, отрасль рискует войти в затяжную стагнацию. 

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group): 
– Из инструментов, которые могли бы оживить рынок – реальное снижение ключевой ставки ЦБ. Слишком много всего на нее завязано: и поддержка потребителя, и поддержка застройщика, и стоимость проектного финансирования, и условия приобретения земли. Совокупность этих условий сегодня ставит под вопрос целесообразность проектов строительства жилья в принципе, из-за роста затратной части и дополнительных нагрузок. Там, где мы не имеем возможности повышать цены на старте – находясь, например, на окраинах города, на областных территориях, на новых территориях к освоению – все упирается в это. 
Если говорить «в моменте», неплохо было бы расширить условия семейной ипотеки. Но пока это только разговоры. Семей, удовлетворяющих требованиям, не так много. Да и не все семьи платежеспособны и готовы приобретать жилье; многие уже купили. Не говоря уже о банковских ограничениях, но это другая история. Не вполне понятно, какая экономика у банков, и почему им невыгодно выдавать семейные кредиты с дополнительной компенсацией – по крайней мере, официального этого никто не объяснял. Хотелось бы так: если уж есть льготная семейная ипотека, и государство сформулировало стандартные условия – так чтобы они и соблюдались. А у нас – то лимиты, то комиссионные, то размер первого взноса… Строгое следование стандартам тоже поддержало бы рынок. Говорить о включении новых категорий в перечень льготников, наверное, пока не приходится – все упирается в бюджетные возможности, все требует проработки. На одной рассрочке застройщику выехать тяжело. А масштабные проекты требуют стабильных продаж. 

Вадим Ховрин, председатель Федерации ИЖС Северо-Запад: 
– На мой взгляд, правительство постарается хотя бы сохранить уровень выдачи ипотечных кредитов на уровне первого квартала 2025 года. Большие надежды у участников рынка ИЖС на перезапуск сельской ипотеки, однако в новой редакции значительно сокращается ее целевая аудитория: до сотрудников АПК, работников местных администраций, школ, больниц. Расширение программы на семьи с детьми до 14 лет представляется маловероятным в текущих условиях. Набор располагаемых инструментов для действенной помощи строительной отрасли у правительства ограничен в виду сохраняющейся высокой ключевой ставки ЦБ.  
Рынок ИЖС уже давно ждет отдельную ипотечную программу на строительство загородного дома. В сегодняшних реалиях по такому продукту была бы востребована ставка до 12% годовых, что позволило бы застройщикам и подрядчикам ИЖС стабильно пройти 2025 год. 

Александр Варданян, заместитель генерального директора ПДК «Созвездие»: 
– Очевидно, что будут приняты те меры поддержки, которые обсуждались на заседании Госсовета. Интересная история с так называемой сельхозкой. Безусловно, пятен, подходящих под ИЖС, становится меньше, поэтому большинство девелоперов в этом сегменте используют земли сельхозназначения, правда, уже под СНТ и с некоторыми ограничениями. И здесь встает вопрос наличия инфраструктуры, в особенности инженерной и транспортной. Правительство РФ для ликвидации дефицита участков под ИЖС, обеспеченных инфраструктурой, предложило включать их в границы населенных пунктов. В том числе и земли сельхозназначения, при условии, что они не представляют особой ценности. Конечно, упрощать этот процесс надо, учитывая интересы всех сторон и не создавая разные негласные запреты, ограничения и обязательства, которые просто сведут экономику проекта к нулю. Однако данные упрощения нужно применять не только при включении с/х земель в состав населенного пункта.  
У нас в совокупности около 100 га земель сельхозназначения в разных районах Ленобласти, расположенных на достаточном удалении от населенных пунктов. И существуют административные барьеры, которые не позволяют оперативно и без существенных затрат приспособить эти земли под СНТ или ИЖС. 

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: 
– Субсидирование процентной ставки по выданным льготным кредитам уже является достаточно существенной нагрузкой на бюджет, поэтому запуск новых льготных программ маловероятен. По крайней мере, они не будут массовыми. Все новые меры поддержки будут носить точечный характер и вряд ли значительно повлияют на продажи. В перспективе ближайших двух-трех лет рынок жилья ждет стагнация. Это понимают все. 
В теории хорошим шагом стало бы расширение условий семейной ипотеки, например, за счет повышения возраста детей. Это помогло бы улучшить жилищные условия семьям с детьми старшего возраста, когда им особенно нужны отдельные комнаты. Но в этом случае логично ввести некие ограничения для приобретаемой квартиры. Например, по площади или количеству комнат. Сейчас по семейной ипотеке часто покупают малогабаритные квартиры, например, студии, как самые доступные объекты на рынке.  
Также были бы полезны меры помощи застройщикам. На них завязано много смежных отраслей, и длительная стагнация в этой сфере может негативно повлиять на экономику в целом. Например, можно подумать о мерах поддержки для компаний, которые строят в регионах с низкой маржинальностью. Там ведь тоже нужно новое жилье. Или реализовать инициативу Минстроя о поддержке застройщиков в малых городах с низким показателем распроданности жилья. Остановившиеся стройки и банкротства застройщиков еще больше ударят по строительной отрасли.  
И третья мера – разная ставка проектного финансирования на строительство жилья и социальной инфраструктуры. Сейчас стоимость денег одинаковая. Это дополнительно увеличивает себестоимость всего проекта. Введение пониженных ставок проектного финансирования для социальных объектов могло бы, возможно, даже привести к некоторому снижению цен на жилье, потому что девелоперы строят очень много социальной инфраструктуры. 
Отмена же комиссий по льготным кредитам, как показал имеющийся опыт, вызвала только рост отказов в выдаче кредитов со стороны банков. Эта мера не представляется особенно жизнеспособной. 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии Недвижимости»:  
– Идея, высказанная на заседании Госсовета вице-премьером Маратом Хуснуллиным, о поддержке строительства ИЖС за счет упрощения перевода земель из одной категории в другую – прозвучала даже несколько неожиданно. Потому что последние годы все складывалось ровно наоборот: условия перевода усложнялись и ужесточались.  
На федеральном уровне Минсельхоз с 1 марта 2026 года берет под себя согласование перевода сельхозземель. (Федеральный закон 52-ФЗ от 1 апреля 2025 года). До сих пор это решалось на уровне региона. Однозначный вывод: срок перевода земли увеличится еще минимум на полгода-год. Подготовка документов, обоснований для Минсельхоза потребует дополнительных затрат. Земля под застройку станет еще дороже, строить на ней будут меньше.  
На региональном уровне при переводе земли под ИЖС девелопера обязывают подписать соглашение о комплексном развитии территории, в котором на его плечи ложится нагрузка по финансированию социальной инфраструктуры. Мы ждем внесения изменений в генпланы поселений, где находятся наши земельные массивы.  
Последнее время в Ленобласти при переводе земель сельхозиспользования под СНТ или ИЖС собственнику «настоятельно рекомендуют» передать не менее 20% участка «для ветеранов СВО» или просто «для нужд района». Или 10% – но с дорогами и сетями.  
Эти новации, конечно, скажутся на наших планах по выведению на рынок новых проектов. Часть уже подготовленных придется отложить или перенести, потому что надо пересчитывать финансовую модель.  

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»: 
– Как работают «меры поддержки», можно посмотреть на примере банковских комиссий. На рынке новостроек объем выдачи семейной ипотеки на середину апреля составил 118,4 млрд рублей. При сохранении темпов к концу месяца получилось бы плюс 10% к марту. Но после заседания Госсовета руководители Сбера и ВТБ объявили об отмене комиссий. Причем они не скрывают, что решение вынужденное. Примеру ВТБ и Сбера наверняка последуют остальные игроки. При этом банки закрутят андеррайтинг, «отказники» пойдут в другие банки, которые и так сильно задерживают рассмотрение заявок и уже работают на пределе. Ведь на Сбер, ВТБ и Альфу приходится порядка 80% семейных кредитов. В результате выдача семейной ипотеки не вырастет, а сократится. 
Альтернативой могло бы стать увеличение компенсации от Минфина или расширение круга получателей семейной ипотеки, но это в любом случае значительные затраты бюджета. Поэтому Минфин будет против.  

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» группы «ФАКТ»:  
– Для роста ввода жилья в формате ИЖС, о чем говорили на Госсовете, необходимое условие – достаточное количество свободных участков. И разумное количество процедур в оформлении земли, строительстве и регистрации. Последние три года в Ленобласти фиксируется снижение количества предложений в загородном сегменте. В 2024 году по участкам без подряда предложение сократилось почти на 23%. Это объясняется реакцией девелоперов на высокую ставку, снижением спроса во второй половине 2024 года после отмены льгот. К этим факторам добавляются сложности с переводом земель в иные категории и с приобретением новых массивов, пригодных для застройки. В других регионах может быть иная картина, но в Ленобласти условия для строительства ИЖС ухудшаются.  

Алексей Муравьев, директор службы маркетинга «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент»: 
– Надеемся, что правительство поддержит сектор экономики с большим количеством смежных отраслей в части решений по проектному финансированию, а также заставит банки поумерить аппетиты. 
Если подождут еще полгода – произойдет дальнейшее формирование отложенного спроса, снижение объема нового предложения. Застройщики дораспродадут товарный остаток, который строили «по старым ценам». А потом грядет идеальный шторм, и, если честно, очень удивляет что в правительстве этого не видят. 
Как только снизят ключевую ставку, депозиты также начнут снижаться, и триллионы рублей хлынут на рынок строящегося жилья, на котором уменьшается объем нового предложения. Высокий спрос (депозиты) встретится с низким объемом предложения, одновременно застройщики будут стараться компенсировать снижение маржинальности за предыдущие периоды. Цены предложения неизбежно вырастут. Вернее, уже выросли (на новые проекты). Для примера, средний чек по проектам со сроками сдачи 3-4 кв. 2025 года в Новоселье – 140 тыс. руб./кв. м. А средний чек в проектах со сроками сдачи 2027 год и далее – 190-200 тысяч рублей. Это + 40% роста в цене «квадрата» к текущим ценам «старых проектов». 
Что на самом деле стоило бы предпринять. Субсидировать надо не банки (которые зарабатывают несколько раз – на ПФ, на комиссии и на самой ипотеке). Надо субсидировать застройщиков в части проектного финансирования. Сейчас ставка ПФ по новым проектам – 30-33%. А была 6%. Отменить систему эскроу-счетов. Они никак не спасут от банкротства и недостроя, если нет продаж. Повысить возраст для семейной ипотеки с 6 лет до 14 лет в семьях как минимум с одним ребенком. 

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»: 
– Нам, как застройщику, важна поддержка государства в трех направлениях: проектное финансирование, ипотечные условия и вопросы, связанные с себестоимостью строительства.  
Процентная нагрузка по кредиту на период строительства сейчас существенная, и мы надеемся, что вскоре начнутся изменения, которые помогут нам быстрее понимать положительные решения о выводе новых объектов.  
Что касается ипотеки, рынку очень бы помогла отмена комиссий банков. Пускай остается субсидирование, но под ставку 6% по семейной ипотеке комиссии пора отменять. Это создает дополнительную финансовую нагрузку и расходную часть всем застройщикам. Если решат расширить критерии семейной ипотеки или создадут новую льготную прорамму – мы только за.  
А по поводу стройки, хотелось бы сдержать себестоимость, чтобы можно было точно рассчитать расходы на весь период строительства. 

Жанна Белянкина, директор по продажам федеральной компании DOGMA: 
– Высокая ключевая ставка не только охлаждает спрос на жилье, но и значительно увеличивает стоимость проектного финансирования, превращаясь в двойное давление на рынок. Поэтому строительной отрасли необходимы быстрые и эффективные решения, которые позволят стабилизировать ситуацию.  
Расширение семейной ипотеки и регулирование механизмов рассрочки, на мой взгляд, самые действенные шаги в текущих реалиях. По данным исследования ДОМ.РФ, 39% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Стоит отметить, что не все они подходят под условия семейной ипотеки, а на данный момент это практически единственный механизм комфортной покупки новой квартиры. Расширение программы позволит привлечь новые категории покупателей и сделать покупку недвижимости более доступной.  
Рассрочка от застройщика — еще один важный инструмент, который набирает популярность. Однако в отсутствие единых правил, прозрачных механизмов такие сделки могут нести риски как для самих граждан, так и для застройщика, и рынка в целом. Речь не о жестком контроле, а о создании понятных рамок, правовой базы, регулировании этой финансовой схемы. 
Высокая ключевая ставка — это еще и прямое удорожание стройки. Поддержка должна включать и меры, которые позволят оптимизировать затраты застройщика: отмену комиссий по льготным кредитам, субсидирование или льготное подключение к инженерным сетям, ускорение процедур согласования, налоговые послабления. Необходима комплексная долгосрочная стратегия, которая позволит не просто стабилизировать ситуацию в отрасли, но и обеспечить условия для устойчивого развития на горизонте 10-15 лет. 

Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
– Большинство девелоперов – те, кто сконцентрировал работу с субсидированными программами кредитования – сегодня повисли на суку, который сами же подпиливали на протяжении последних лет вместе с банками. Массовую программу льготной ипотеки свернули, ключевая ставка держится на рекордно высоком уровне. Эскроу за счет задранных до потолка цен и заградительных ставок по ипотеке заполняются медленно. При этом цены на первичку, даже с учетом падения спроса, опустить нельзя – в противном случае девелоперы рискуют не покрыть долги по нынешним кабальным кредитам. Вся эта конструкция сегодня держится на семейной ипотеке и рассрочках. 
Однако предельный размер семейной ипотеки достигает всего 6 млн рублей, что составляет в среднем половину от стоимости квартиры. Оставшаяся часть оплачивается по рыночной ставке. В результате для покупки квартиры доход семьи должен в три-пять и более раз превышать средний уровень зарплат по региону. Рассрочки тоже выручают не всегда. Они применяются только на стадии строительства. Но с учетом опять-таки высоких цен на жилье к моменту окончания стройки в проектах остается масса нераспроданных квартир. 
Полагаю, на этих двух проблемах правительство сконцентрируется в первую очередь. Лимит на семейную ипотеку дифференцируют по субъектам РФ, исходя из средней стоимости недвижимости в каждом регионе. Уже продленную до 2023 года программу наверняка расширят и распространят на большее количество семей.  
Дополнительно Кабмин займется контролем банков, которые по-прежнему взимают с девелоперов высокие комиссии даже после повышения для них уровня госкомпенсации. Также рассматриваются возможности внедрить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании; ввести мораторий на применение санкций банками к застройщикам при изменении условий реализации проекта; разрешить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Скорее всего, эти меры примут уже в обозримом будущем. 
Касаемо рассрочек: члены правительства предложили предоставлять их при покупке готового жилья у застройщика и после ввода объекта в эксплуатацию. Для этого хотят установить систему залогов на имущество в новостройках. Это разумная идея и она наверняка получит одобрение.