Как поменялись в 2026 году представления о сегментах дорогого жилья в Петербурге, рассказали участники рынка

Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development: 
— Средняя площадь в премиум-проектах растет. За первое полугодие 2026-го она выросла в приобретаемых квартирах на 14% — до 54 кв. м, а средняя цена реализованного лота — более 30 млн рублей. Обязательными для объектов высокого класса становятся не столько сами функции, сколько приватность и возможность пользоваться только своей инфраструктурой. 
Наполнение по-прежнему зависит от масштаба и местоположения проекта. Если клубный дом строится в сформированной городской среде, где уже работают фитнес-клубы, спа или рестораны, то нет нужды дублировать их внутри проекта. Гораздо важнее предложить сервисы, которых не хватает именно жителям дома. Поэтому сегодня девелоперы чаще исходят не из универсального набора опций, а из особенностей конкретной локации и сценариев жизни для будущих жителей. 
Уже стал базовым стандартом для высокого класса такой набор, как представительное лобби, консьерж-сервис, подземный паркинг, закрытые общественные пространства с переговорными для жителей. Новые решения чаще связаны с повышением уровня приватности, персонализацией сервиса и созданием клубной атмосферы. МОПы должны и становятся продолжением квартиры в любом классе жилья, это напрямую влияет на комфорт проживания. Однако единый дизайн-код общественных пространств действительно сегодня наиболее ярко выражен в бизнес-классе и выше. 
Мы видим, как сегодня активно развивается район Коломны. Матисов остров и прилегающие локации обладают огромным потенциалом и всеми возможностями стать новой премиальной локацией для жизни, как это стало, например, с Петровским островом. Благодаря расположению, развитой инфраструктуре, реализуемым проектам и соседству с Мариинским театром и Новой Голландией этому району обеспечено безбедное будущее и статусность для людей с высокими доходами.
Ипотека по-прежнему практически не востребована в дорогих проектах из-за высоких процентных ставок. По итогам первых шести месяцев объем реализованных квартир в проектах нашей компании составил почти 1,5 млрд рублей, хотя и уступает показателям 2025 года за отчетный период. Средневзвешенная стоимость реализованных лотов выросла на 18% и достигла 556 тыс. рублей за «квадрат». Около 40% сделок в нашей компании приходится на клиентов в возрасте 36–45 лет, порядка 30% — на покупателей 46–55 лет. Более 70% квартир приобретают жители Петербурга и Ленобласти, что подтверждает высокий уровень локального спроса на качественные проекты в центральных районах.  

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
— Самый большой спрос сохраняется на инфраструктуру для здорового образа жизни. Это фитнес и массажные кабинеты, а также детские пространства и клубные гостиные. Вплоть до того, что люди начинают пользоваться этим раньше, чем заезжают в квартиру, — когда дом уже сдан, но ремонт квартиры еще не закончен. 
Консьерж-сервис также обязателен. Чем дальше, тем больше ценность людей на ресепшен с функциями, почти как в отелях. Если в недорогой недвижимости есть тенденция внедрения автоматизации во все сценарии взаимодействия жителей с домом и УК, то в премиальном сегменте наоборот — это будет укрепляться как атрибут категории. 
Да, инфраструктура (лобби, клубные гостиные, библиотека, детские клубы и пр.) становится продолжением жилого пространства. Функционально, со вкусом, просторно, тихо (кроме разве что детских игровых) — примерно такие требования к подобным местам. 
Также эта инфраструктура является продающим фактором. Покупатели смотрят на ее состав и качество, это востребовано и ценится. И это отчасти к вопросу о возможном упрощении проектов, о котором сейчас говорят в контексте дорожающего строительства. Этого не будет. Во всяком случае в наших домах высокого класса. 

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»: 
— Сегодня состав внутренней инфраструктуры определяется масштабом и месторасположением проекта. Если раньше девелоперы стремились предложить максимально широкий набор, сейчас основной акцент смещается на их качество, востребованность и соответствие концепции дома. 
Например, в клубном доме «Приоритет» (всего 40 квартир) для жителей: оборудованный фитнес-зал, сауна и хамам, массажный кабинет, гастробар для завтраков, встреч и частных мероприятий. 
В проекте «Три Грации» у Таврического сада инфраструктура включает музыкальную гостиную, ресторан, спортзал, спа-комплекс, салон красоты и детскую игровую комнату с мультимедийными решениями. Все МОПы выполнены в едином аристократическом дизайне, в эстетике необарокко, благодаря чему инфраструктура становится органичным продолжением архитектуры дома.  
Сегодня существуют два подхода, и оба остаются востребованными. Если речь идет о реконструкции/реставрации, покупатель осознанно выбирает не только локацию, но и архитектуру определенной эпохи. Например, в доме «Три Грации» сохранены исторические планировки начала XX века. Они остаются функциональными по современным меркам, однако собственник не может сделать перепланировку.
В новых проектах планировочные решения изначально разрабатываются с учетом актуальных сценариев жизни. По такому пути мы пошли в нашем клубном доме «Фонтанка 130». Большие перспективы мы видим у Адмиралтейского района. Это исторический центр Петербурга с уникальной архитектурой, набережными, сформированной средой и высоким уровнем культурной и гастрономической инфраструктуры. 
Многие годы внимание покупателей элитной недвижимости было сосредоточено на Петроградской стороне, Крестовском острове и Центральном районе. Сегодня Адмиралтейский район постепенно выходит на сопоставимый уровень привлекательности. Здесь есть возможность реализовывать новые инвестиционно привлекательные проекты в историческом окружении.  

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI: 
— В последний год новые проекты в  высокобюджетных сегментах выходили на рынок достаточно активно. Так, за 2025 год объем новых стартов суммарно приблизился к 400 тыс. кв. м, и первое полугодие 2026-го продолжило эту тенденцию. Но яркие и качественные проекты в премиальных локациях по-прежнему в некотором дефиците. И  каждый новый старт — событие. 
Минувшей осенью мы запустили сразу два элитных проекта на Петроградской стороне — но это скорее исключение. 
В то же время дорогие проекты развиваются и в Курортном районе. По мере улучшения транспортной и социальной инфраструктуры он становится самодостаточным центром притяжения, устойчиво растущим премиальным кластером. В 2026 году здесь планируется к запуску семь новых девелоперских проектов — и это значительный прирост для района. 
Для сравнения: в 2020 году в Курортном районе разрешение на строительство получил всего один новый проект общей площадью 6,7 тыс. кв. м, спустя два года — три проекта на 47 тыс. «квадратов». В 2025-м застройщикам одобрили строительство уже четырех крупных объектов с площадью, превышающей 80 тыс. метров, — два из них Группы RBI. 

Антон Беляков, исполнительный директор АН «Мир квартир-Элит»: 
— Компактизация не тренд, а уловка части девелоперов, которые навязывают ее ради снижения чека лота. Покупатель всегда ищет комфорт, а уменьшение площадей существенно ухудшает продукт.  Девелоперы наконец стали уделять больше внимания паркингам. Именно они для многих клиентов по факту становятся входной группой: паркинг-лифт-этаж-квартира и обратно. Фитнесом можно заниматься с тренером и по удаленке. Сигарные заявляют, но в итоге их урезают, а достойный консьерж-сервис могут обеспечить немногие УК. 
Действительно важно, чтобы общественные пространства были продолжением квартиры, но уменьшать метраж жилья покупатель не готов. Хорошая спальня должна быть не 12 кв. м, а от 18–20 «квадратов». Потолки в 2,7–2,8 метра сразу делают дом не элитным, потому что часто важна кубатура, а не только площадь. 
Более актуальным становится детальная проработка будущего сценария жизни: где гулять с собакой, как парковаться, отвозить детей в садик и школу, где спорт, как добираться до работы. Больше стало появляться молодых клиентов: условно блогеры, айтишники, а также спортсмены, число которых растет.  
Откровенно проседает «люкс». И одна из проблем — разрыв в качестве между проектами в двух столицах, где Петербург сильно уступает. 
Всегда востребован клубный формат (до 80 квартир). И особенно ждут наши клиенты предложений с готовыми решениями типа «заезжай и живи», как в Дубае. Все чаще покупатели не готовы тратить время на ремонт и оснащение и по этой причине выбирают готовую "вторичку". 
По локациям: сейчас отличная перезагрузка у Петроградской стороны — ее статус становится еще выше. И можно отметить две очень перспективные зоны: Коломна и Пески (у "Невской Ратуши").  

Артем Медведев, операционный директор «Аструм»: 
— Элитный сегмент традиционно отличается камерностью и приватностью. Небольшие клубные дома по-прежнему остаются эталоном. Что до планировок, то речь не о стремлении уменьшить площадь, а о поиске оптимального баланса между большой площадью и функциональностью. Все-таки просторные квартиры — один из важных параметров в элите. 
Главный тренд последних лет — развитие собственной инфраструктуры и сервисов внутри дома. В зависимости от масштаба проекта это могут быть спа, фитнес, представительское лобби, переговорные, ресторан или другие пространства, доступные только жителям дома. 
Дополнением к набору может стать продажа части коммерческих помещений исключительно собственникам квартир с заранее утвержденным функционалом. По такому пути мы пошли в нашем доме «Аструм». Это позволяет открыть в доме, например, художественную галерею, представительский офис для своего бизнеса или реализовать другой индивидуальный сценарий, сохранив закрытый характер. 
Общественные пространства в элитных проектах давно стали естественным продолжением квартиры и отражением общей философии дома. Особенно это важно для камерных проектов. Продуманное оформление лобби, зон отдыха и других МОПов формирует атмосферу приватности и комфорта, создавая ощущение единого жилого пространства. 
На рынке охраняется дефицит проектов в признанных элитных локациях. Крестовский остров уже многие годы остается одной из ключевых локаций для элиты. В ближайшее время мы завершаем строительство элитного дома «Аструм» — последний строящийся комплекс на Крестовском острове. 

Елизавета Конвей, управляющий партнер Element: 
— В элитном сегменте удерживается спрос на качественные проекты при ограниченном предложении. Поэтому цены растут. Покупатель стал требовательнее и внимательнее к деталям: архитектуре, качеству строительства, репутации девелопера, сервису и инвестиционному потенциалу объекта. 
Аудитория становится более молодой, растет доля бизнесменов, для которых недвижимость — это не только место проживания, но и часть долгосрочной стратегии управления капиталом. 
Тренд на компактизацию есть. Покупатель высокого класса становится более рациональным, ценится не максимальная площадь, а качество сценариев жизни, продуманность планировки и эффективность пространства. Запрос смещается в сторону более функциональных и тщательно спроектированных пространств. 
Сегодня недостаточно просто иметь набор сервисов, важно, насколько они интегрированы в образ жизни жителей. В обязательный стандарт входят качественные общественные пространства, приватная дворовая территория, дизайнерские лобби, безопасность, подземный паркинг, сервис. 
Избыточные функции, которые создавались скорее как демонстрация статуса, постепенно уступают место более осмысленным решениям. Больше внимания уделяется приватности, wellness-направлению, пространствам для работы и общения, а также технологиям, которые делают жизнь комфортнее. 
Современный жилой проект высокого класса — это уже не только квартира, а полноценная среда для жизни и работы. Общественные пространства становятся продолжением приватной зоны, где можно проводить встречи, работать, отдыхать, общаться. 
При грамотном проектировании это позволяет пересмотреть структуру квартиры, часть функций может быть вынесена в общие пространства без потери комфорта. Мы уделяем больше внимания созданию среды, где каждый элемент — от лобби до двора — становится частью единой экосистемы образа жизни. 
В высоком ценовом сегменте сохраняется дефицит предложения, рынку не хватает проектов с сильной концепцией, архитектурой и высоким уровнем капитализации. Особенно это заметно в исторически привлекательных районах, где возможности для создания новых качественных объектов ограничены.  
Клубные дома остаются востребованными, поскольку отвечают ключевому запросу покупателей высокого класса: приватность, индивидуальность, высокий уровень сервиса и ощущение сообщества. Однако и более масштабные проекты могут быть успешными, если они создают такую же степень комфорта и продуманности среды. 

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: 
— Конкуренция в высоком сегменте, начиная с бизнес-класса, вышла за рамки простого сравнения метража или перечня сервисов. Покупатель смотрит на проект как на целостный продукт, оценивает архитектуру, приватность, качество благоустройства, инженерные решения и, что особенно важно, уровень исполнения. Поэтому говорить о компактизации не совсем корректно. Речь скорее об избавлении от неэффективных планировок в пользу функциональности. 
Параллельно меняется и понимание инфраструктуры. То, что недавно давалось как преимущество (выразительное лобби, продуманные общественные зоны, подземный паркинг), сегодня воспринимается как базовый уровень. Покупатель становится более рациональным: меньше ценит сервисы «на всякий случай» (кинотеатр, бассейн в доме) и гораздо более внимателен к решениям, которые влияют на жизнь каждый день. 
Растет запрос на гибкость. Люди хотят не просто купить квартиру, а получить пространство, которое можно адаптировать под себя. Это хорошо видим в работе с клиентами: все чаще говорят о возможности изменить планировку, расширить проемы или заранее продумать объединение квартир на этапе покупки, как мы это делаем в ЖК «Знатный». И чем раньше девелопер готов включаться в этот процесс, тем выше ценность проекта в глазах покупателя. 
Не менее важным становится срок ожидания квартиры. По данным ЕРЗ, средний цикл строительства многоквартирного дома в России — около 40–43 месяцев, тогда как ГК «Вертикаль» ориентируется на срок около 30 месяцев. Для многих покупателей это уже полноценное преимущество. 
Наиболее востребованы качественные проекты среднего масштаба. Они позволяют девелоперу проработать каждую деталь и сохранить приватность, создать полноценную инфраструктуру, обеспечить уровень среды, которую ожидает покупатель. Клубные дома останутся востребованным, но нишевым продуктом высокого сегмента. 

Александр Свинолобов, генеральный директор STAVNI: 
— Главная тенденция первого полугодия 2026-го в сегменте «бизнес» — не уменьшение площади как самоцель, а рост требований к эффективности каждого метра. Покупатель не готов переплачивать за нефункциональные площади или помещения без понятного сценария использования. 
Поэтому мы говорим не о компактизации, а об оптимизации планировок. Хорошо спроектированная квартира площадью 60 «квадратов» сегодня может восприниматься комфортнее, чем квартира в 70–75 кв. м десятилетней давности. 
Это же происходит и с инфраструктурой ЖК. Если раньше рынок во многом конкурировал количеством опций, сегодня — их востребованностью. Представительные входные группы, подземный паркинг, система безопасности, продуманное озеленение, разделенные колясочные и велосипедные, общественные пространства для жителей — это стало базовым стандартом для хорошего бизнес-класса, а не только для элиты. 
При этом покупатель все меньше смотрит на МОПы, которые существуют скорее как маркетинговый атрибут: редкие предложения вроде спа, мини-кинотеатра, сигарной комнаты. Важнее повседневная жизнь и решения, которые делают ее удобнее: небольшие коворкинги, гостиные для встреч, детские зоны для разных возрастов, тихие места для отдыха. Сюда же отнесу и инженерию в квартирах. 
Мы видим это по клиентам нашего ЖК бизнес-класса «STAVNI Обводный». Большое внимание уделяется именно технической начинке квартиры: скрытой инженерии, водяному теплому полу, возможности установки системы вентиляции с рекуперацией. Клиенты в этом сейчас разбираются, задают вопросы. 
Как мы часто говорим, бизнес-класс начинается с адреса, но подтверждается качеством исполнения. Именно это сегодня и становится главным критерием выбора для покупателя и, на мой взгляд, будет определять развитие недвижимости в ближайшие годы. 

Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение»: 
— Высокие ставки по ипотеке изменили поведение покупателей, но для покупателей бизнес-класса важна не только цена, но и возможность выбрать наиболее удобный формат оплаты без потери качества. 
Сегодня покупатели выбирают не просто квадратные метры, а проекты с высокой ликвидностью, развитой инфраструктурой и перспективной локацией. Для многих приоритетом становятся не статус района, а качество жизни: экологичное окружение, близость спортивной инфраструктуры, безопасность и комфорт для всей семьи. 
Портрет покупателя меняется, становится больше людей в возрасте 30–45 лет — предпринимателей, руководителей, айтишников, финансистов и представителей других высокооплачиваемых отраслей. Все чаще они выбирают жилье за пределами города, сохраняя возможность быстро добраться до центра Петербурга. 
Статус престижных приобретают локации с высоким потенциалом развития. Один из главных признаков таких мест — сочетание природы, современной инфраструктуры, хорошей транспортной доступности и качественного окружения. Мистолово — яркий пример такой трансформации. 
Близость всесезонного курорта «Охта Парк», активно развивающаяся инфраструктура, экологичное окружение и возможность жить за городом, не теряя связи с Петербургом, делают эту локацию все более востребованной среди покупателей бизнес-класса. Именно поэтому ЖК «Охтинские высоты» реализуется в месте, которое сегодня формирует новый стандарт загородной жизни и постепенно приобретает статус одной из самых привлекательных локаций Ленобласти. 
Рынок действительно движется в сторону более рационального использования площади, однако это не означает, что покупатели бизнес-класса готовы отказаться от комфорта. Скорее меняется сам подход: клиенты выбирают лоты, которые соответствуют их образу жизни, а не просто обладают большой площадью. В нашем ЖК мы придерживаемся именно этой философии. 
Помимо классических планировок, в проекте представлены квартиры с патио, с каминами, двухуровневые варианты. Эти форматы позволяют предложить не просто дополнительную площадь, а уникальный сценарий жизни, который сложно реализовать в стандартной городской квартире.  

Василий Тимофеев, генеральный директор компании City Solutions: 
— В первой половине 2026 года рынок пополнился несколькими новыми проектами и очередями, поэтому говорить о сокращении общего объема предложения было бы некорректно. Но есть дефицит качественных проектов в востребованных локациях Петербурга. 
Покупатели все меньше готовы переплачивать за метры, которые не используются повседневно, поэтому ценится функциональность. Но высокий класс не может состоять только из "однушек" и "двушек", нужно думать и о комфорте и семьях, о жизненном цикле. Поэтому речь скорее об оптимизации пространства, чем о сокращении площади. 
Сегодня сформировался базовый набор характеристик, без которых проект высокого класса уже сложно представить. Это закрытая территория, качественное лобби с зоной ожидания, круглосуточная система безопасности и контроля доступа, подземный паркинг, современная инженерия, авторское благоустройство и коммерческая инфраструктура для жителей. 
Многие атрибуты премиального жилья (собственные спа, сигарные, клубные пространства) перестают быть универсальным стандартом. Клиентам важнее, насколько инфраструктура соответствует их образу жизни. 
В ЖК «Министр» мы сделали ставку на востребованные сценарии жизни: закрытый двор, общественные пространства, подземный паркинг, коммерческие помещения на первых этажах, а также благоустроенную территорию. Все большую роль играет качество среды вокруг дома. В нашем проекте эта идея реализована сразу на нескольких уровнях. Для жителей создается приватный парк на территории исторической дачи Головина, который станет продолжением жилого пространства и местом отдыха.