Основные барьеры на рынке ИЖС: судебные иски, непринятые пока поправки к 214‑ФЗ и дефицит земли

В сфере индивидуального жилищного строительства по итогам 2026 года в Ленобласти может быть сдано 2,5 млн кв. м, с таким прогнозом выступил на «круглом столе» вице‑губернатор региона по вопросам строительного комплекса и жилищно‑коммунального хозяйства Евгений Барановский. Только за первые шесть месяцев введено около 13 тыс. домов общей площадью 1,7 млн кв. м.

На ИЖС приходится 84% вводимого жилья в регионе, и на фоне активного частного домостроения администрация Ленобласти считает принципиально важной защиту жителей, столкнувшихся с недобросовестными подрядчиками. При этом власти признают, что необходимо устранять проблемы, ведущие к рискам банкротства строительных компаний.

Кроме того, Евгений Барановский подчеркнул важность резервирования земли под инфраструктуру и социальные объекты в новых коттеджных поселках. И одним из способов подобного формирования обязательств остается механизм комплексного развития территорий (КРТ) для ИЖС.

Председатель комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Алексей Пасько уточнил, что на данный момент 197 объектов можно отнести к проблемным. При этом риски «недостроя» возрастают при взаимодействии с кредитными организациями. Дело в том, что зачастую одним из условий выдачи ипотечного кредита была постановка дома на кадастровый учет в оговоренный срок. За нарушение этого условия следовали ужесточения условий договора, так что многие жители подписывали акты о приемке фактически не выполненных работ.

В свою очередь основные трудности строителей обозначил генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент», председатель комитета по работе в СЗФО Ассоциации малоэтажного жилищного строительства Игорь Карцев. Так, по его мнению, проблема «потребительского экстремизма» становится реальной угрозой для развития ИЖС, поскольку частное домостроение сейчас регулируется законом «О защите прав потребителей». И при любом нарушении договора подряда строители попадают под неустойку в размере 3% стоимости работ, даже если дом сдается этапами. И уже на 34‑й день неустойка составляет полную стоимость строительства. 

Вот только несколько примеров подобного «потребительского экстремизма»: владелец дома за 26 млн рублей смог взыскать через суд с застройщика двойную сумму за просрочку. А покупатель дома за 5,6 млн рублей получил по иску 11 млн рублей. 

Явные пробелы в законодательстве, по словам Игоря Карцева, породили целую «индустрию черного юридического консалтинга», когда требования выплат по судебным искам доходят до 100%, 200%, а иногда и 300% от стоимости дома.

Отдельная проблема — блокировка по суду счетов застройщиков в рамках обеспечительных мер. Если «замораживается» сумма в десятки миллионов, это может парализовать работу подрядчика и привести к его банкротству.

Девелопер предложил ряд мер, которые позволили бы выправить положение: в частности, ввести регулирование рынка ИЖС как в сегменте многоквартирных домов и установить «потолок» для штрафов — до 5% от суммы контракта на строительство дома в соответствии с 214-ФЗ. Кроме того, следует ограничить возможность блокировки счетов подрядчика на полную сумму иска.

Руководитель СК «Стиль Мастер» Евгений Гордиенко подтвердил, что тоже столкнулся с практикой, при которой даже мелкие недочеты в строительстве приводят к искам на сумму в 100% и даже 200% стоимости дома. «Когда тебе угрожают таким иском, ты находишься на грани банкротства», — отметил он. Он поддержал идею введения мер ответственности по аналогии с мерами для многоквартирных домов (214‑ФЗ).

Председатель комитета по проектному финансированию Ассоциации МЖС Елена Незванова отметила, что к ним тоже поступает большое количество жалоб от застройщиков-подрядчиков. Она привела свой пример из судебной практики: «Если стоимость дома была 5-5,5 млн рублей, то сегодня требования по суду — 21 млн». Эксперт также предложила распространить на ИЖС нормы 214‑ФЗ, применяемые для многоквартирных домов.

Председатель правления Ассоциации МЖС Валерий Казейкин заметил, что по этой проблематике проведено уже множество различных совещаний. И в Госдуме даже были подготовлены поправки, благодаря которым нормы 214‑ФЗ перешли бы и на сегмент ИЖС, но текущий созыв депутатов так и не успел их принять.

Надеясь ускорить процесс, Валерий Казейкин попросил представителей правительства Ленобласти со своей стороны внести в Госдуму поправку о распространении норм 214‑ФЗ на 186‑й закон («О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»). «Чем больше будет требований о внесении поправок, тем быстрее они будут приняты», — сказал он.

Руководитель компании «ФАКТ.» Алексей Баринов обратил внимание участников дискуссии на другие аспекты рынка ИЖС, в частности — возрастающий дефицит земли под застройку. По его словам, в Ленобласти имеется только около 23 земельных массивов, подходящих под ИЖС, и ликвидных «площадок под покупку нет». Это усугубляется тем, что с марта 2026 года ужесточен перевод сельхозземель в другие категории. Кроме того, генпланы, подразумевающие такой переход статуса земель из сельхозназначения, получают отказ Минсельхоза.

Что же касается механизма КРТ, Алексей Баринов посетовал, что хотелось бы получить четко сформулированные нормативы для ИЖС: «Мы не понимаем полностью правил игры, поэтому готовы участвовать в рабочих группах, чтобы проработать требования».

Евгений Барановский согласился, что типового договора КРТ для коттеджных поселков нет, и пообещал, что поручит проработать такие правила. «Базовые критерии по размещению школ и детских садов надо переработать под ИЖС», — заверил он.

Возвращаясь к обсуждению проблемы неустоек, Евгений Барановский отметил готовность рассмотреть законодательные инициативы рынка о поправках, вводящих нормы 214ФЗ в сегмент ИЖС, чтобы найти баланс между интересами покупателей и застройщиков. «Не должно быть перекосов», — подчеркнул он.