Владимир Дорофеев
исполнительный директор и управляющий партнёр сети коворкингов «Практик»,

Наша цель – построить самую технологичную сеть коворкингов в России и Европе

«Практик» – крупнейшая на сегодня сеть коворкингов в Петербурге. В неё входят пять объектов, ещё три планируется запустить в течение года. О планах завоевания московского и федерального рынков, о выходе в Европу и перспективах модного сегмента рассказывает Владимир Дорофеев, исполнительный директор и управляющий партнёр сети.

Первый «Практик» на 7-й Советской открылся почти три года назад. Как изменился рынок за это время?

Первые точки нашей сети были совсем бюджетными. Они открывались во времена зарождения коворкингов в России. Тогда было достаточно покрасить стены в интересный цвет и купить мебель в «Икее». За два с половиной года рост инвестиций в открытие объекта у нас вырос в восемь раз. Коворкинг в «Бертгольд-центре» обошёлся в 58 000 рублей за метр – это стоимость аренды, ремонта, оборудования, освещения, мебели и пр. 

Очень дорого...

Да, это такой заградительный барьер для тех, кто думает, что в этот бизнес можно зайти по-лёгкому. Уже не выйдет: он вырос и требует серьёзных инвестиций.
Рынок постоянно развивается. Когда мы открывали коворкинг в «Бертгольд-центре», то решили, что он должен стать самым технологичным в нашей сети. Вложили дополнительно 2,5 млн рублей и оборудовали его системами контроля доступа и раздельного климат-контроля, системой ароматизации, смарт-панелью в переговорной, на которой можно писать электронным маркером, смарт-столами Tabula Sense со встроенными беспроводными зарядками. У нас установлены электрохромные смарт-стёкла, которые затемняют свет. Все эти решения есть на рынке, но ни на одном объекте в такой концентрации не присутствуют. И за него в прошлом году мы получили премию Russian Coworking Awards как за самый технологичный коворкинг в России. 

Где вы берёте на всё это деньги? У вас такая большая прибыль?

Пока что это инвестиционный проект, операционная прибыль не способна покрывать все наши задумки. У нас были два раунда привлечения инвестиций, которые мы не афишировали. 
Сейчас работаем над двумя направлениями развития сети. Первое – франчайзинговое, в эти объекты мы не будем вкладывать ничего, кроме своих компетенций и опыта. Второе – партнёрские открытия. Будем привлекать инвесторов на конкретные объекты. 

Какую окупаемость вы им обещаете?

По-разному. Окупаемость коворкинга в «Бертгольде» оцениваем примерно в 30 месяцев.

Как вы подбираете новые объекты? Есть некая карта развития или выбираете из того, что предлагают?

Раньше подбирали объекты сами. Сейчас, поскольку рынок находится на определённом хайпе, предложения от агентов и собственников недвижимости буквально сыплются. Наша задача заключается в том, чтобы отсекать неформатные.

Это какие?

По нашим подсчётам, коворкинги площадью менее 400 кв.м открывать нецелесообразно с эконо­ми­ческой точки зрения. Хотя, конечно, везде могут быть исключения. Например, на Сенной мы открылись на площади 365 кв.м. Для нас было важно работать здесь, поскольку «Бертгольд» – один из самых интересных креативных кластеров в Петербурге. На этом объекте мы также поднялись выше нашей собственной планки по стоимости аренды, размерам инвестиций и пр. Но нам сразу обещали отдать ещё один этаж. Сейчас коворкинг занимает уже 700 кв.м, а к концу года надеемся получить ещё 500 метров. Для новых объектов сегодня рассматриваем площади от 2000 «квадратов». 

Какие коворкинги вы запустите в Петербурге в ближайшее время?

Сейчас готовим к запуску общественное пространство на Васильевском острове, недалеко от метро, на 8-й линии, общей площадью 6000 кв.м. В его составе будет работать и «Практик», также там откроются заведения общепита, магазины и первый в Петербурге образовательный коворкинг. Мы хотим собрать компании из образовательной сферы, для которых создадим общую инфраструктуру. Проект должен стать успешным, так как сейчас растёт спрос на образовательные услуги. 
На Петроградской, между станциями метро «Петроградская» и «Горьковская», будем открывать коворкинг площадью 4000 кв.м. Изначально планировали запуститься на 2000 кв.м, но к моменту полного согласования поняли, что этого уже мало. 

Будете конкурировать с «Ясной Поляной»...

На текущий момент спрос на коворкинги растёт значительно быстрее предложения. Поэтому пока мы не конкуренты, а партнёры по отрасли. Возможно, года через три-четыре начнём конкурировать. 
На Петроградке мы с интересом ждём открытия коворкинга Page на Аптекарской набережной. Это правильная модель развития: здание строится под себя, не нужно мучиться с архитектурой, зонированием, можно позволить себе сделать нужную высотность, внутреннюю логистику и пр.

Когда вы сможете позволить себе такой объект?

Для этого нужно открыть несколько крупных локаций, научиться ими управлять: заселять, эксплуатировать, работать с сезонным фактором. Думаю, к середине следующего года будем готовы войти в партнёрство с кем-то из девелоперов. 

В Центральном районе не планируете новых открытий?

Там не так много адекватных предложений. Из-за Чемпионата мира по футболу ожидания многих собственников были сильно завышены. Мы общались по нескольким объектам ещё до чемпионата, и ставки там запрашивали запредельные.

Cпальные районы вас совсем не интересуют?

Для нас выход за пределы центра – перспектива 2021-2022 годов. Считаю, именно тогда спрос на коворкинги в спальных районах будет таким, чтобы обеспечить необходимую нам заполняемость в короткие сроки. У нас достаточно высокий внутренний стандарт по отделке, технической начинке, который мы не готовы снижать. Даже за счёт экономии на аренде мы не сможем отбить эти вложения.

Старые объекты планируете закрывать, проводить реконцепцию?

Первый «Практик» открылся на 7-й Советской два с половиной года назад. Это был хороший объект для своего времени, но в какой-то момент стало ясно, что как коворкинг нашей сети он больше не имеет права на существование. Потому что, если не вложиться в дооснащение, он будет дезориентировать наших клиентов. 
В итоге коворкинг закрыли. Сейчас там работает общественное пространство с офисами, кафе и салоном.
По остальным объектам будем решать вопросы по мере поступления, пока что говорить о некоем жизненном цикле коворкингов слишком рано: сегмент ещё очень молодой. Конечно, будем обновлять интерьеры и привносить что-то новое в техническом плане. Например, сейчас для «Бертгольда» тестируем сушильную систему для душа, смотрим на капсулы сна – как для ночного отдыха, так и для дневных перерывов.

Как на ваших объектах организована система эксплуатации? У вас собственные службы?

Пока все работы отдаются на аутсорс, но сейчас мы создаём собственную эксплуатационную службу. На больших площадках потребуется штат постоянных уборщиков и других сотрудников, которые будут всё время находиться на объекте. 

Можете назвать своих резидентов?

В «Бертгольде» несколько офисов у нас занимает «Яндекс», их проект «Яндекс. Шеф». Много разработчиков IT, которые работают на западных партнёров, есть агентство недвижимости. 
В числе резидентов – МТС, Модульбанк. Периодически офисы у нас арендует Samsonite. 

Вы планируете за год открыть в Петербурге три коворкинга общей площадью 10 000 кв.м. Как оцениваете перспективы их заполняемости?

Нам регулярно поступают запросы от крупных компаний, которым нужно по 40-50-60 рабочих мест. Были запросы от Газпрома, Yota, Gett. Но предложить им сейчас нечего. В «Бертгольде», например, лист ожидания расписан на полгода. 
Новые объекты планируем открывать очередями и будем начинать продажи ещё до запуска. 

На ваш взгляд, высокий спрос на ваши услуги связан с дефицитом свободных площадей в бизнес-центрах в Петербурге?

Я считаю, он связан с изменениями культуры потребления. Мы предлагаем новый продукт, который пока почти не представлен на рынке. В крупных компаниях есть категории сотрудников, которым мало платить больше, их так не удержать. Для них имеют значение рабочая атмосфера, условия труда. Им нужна возможность посидеть в обед на кухне и поиграть в PlayStation и пр. Строить такой офис компаниям не всегда целесообразно, к тому же на это нужно время. Поэтому они идут к нам. 

Какие развлечения вы предлагаете резидентам? Как организована общественная жизнь?

В наших коворкингах около 50% площадей занимают общественные пространства, предназначенные для отдыха и общения. Это важная составляющая. 
Никаких особых программ развлечений у нас нет. По пятницам обычно проводим вечеринки – зимой варим глинтвейн, заказываем пиццу, играем в настольные игры, общаемся. Перед майскими праздниками делали мохито. Как-то приглашали людей, которые занимаются коммуникациями. Хотели познакомить резидентов, научить их общаться. Жизнь в Петербурге накладывает отпечаток на характер, все становятся замкнутыми. Получилось неплохо, нам удалось немного растормошить народ. 

Недавно «Яндекс» арендовал в Москве целый коворкинг. Как вы относитесь к клиентам, которые занимают большие площади? Не противоречит ли это философии коворкинга как пространства с регулярно меняющимися резидентами?

Желание быстро всё сдать и заработать, конечно, есть, но мы с ним боремся. 
Изначально у нас было правило не сдавать одному резиденту более 20% рабочих мест. Клиент, который занимает большую площадь, становится опасным. Во-первых, когда он съедет, объект опустеет. Во-вторых, когда ты находишь крупного арендатора, у тебя могут атрофироваться какие-то навыки. 
А мы хотим, чтобы новые резиденты заставляли нас повышать планку собственных стандартов. 
Сейчас мы внимательно смотрим, как у нас выстроено общение с крупными клиентами, какие условия они нам диктуют, какие ограничения это на нас накладывает. 
И не исключаем, что в будущем где-то посадим крупного резидента. 

Какова ваша долгосрочная программа?

Мы отдаём себе отчёт, что WeWork начали гораздо раньше, поэтому перегнать или догнать их задачи не стоит. Наша цель – построить самую технологичную сеть коворкингов в России и Европе. Сейчас мы готовим к открытию первый коворкинг в Москве площадью 3000 кв.м. Параллельно рассматриваем помещения в «Москва-Сити» – это такая must have локация в столице. Дальнейшие перспективы по Москве поймём, когда запустим первую точку. 
Ждём открытия первого в России WeWork, посмотрим, как это изменит рынок. Появление WeWork сопоставимо с приходом Starbucks. До этого все продавали капучино по 120 рублей, остальное – по 90–100. Starbucks нигде не меняет свою ценовую политику, и в России они поставили ту же цену, что и везде, — около $6. Остальные подняли ценник вслед за ними, сейчас кофе за 200–300 рублей никого не удивишь. Мы надеемся, что WeWork тоже не будет менять свои принципы и выставит около $500 за рабочее место. Это позволит поднять цены всем участникам рынка. Тогда наши инвестиции в качественный продукт будут более оправданными, мы сможем поднять планку инвестиций, например, до 65 000 рублей на метр.

Какие российские города вы рассматриваете? Миллионники?

Мы думаем начать с городов с населением 300 000–500 000 человек, на которые в ближайшее время не посмотрит ни одна крупная московская сеть. 

Какие европейские рынки интересны?

Пока что изучаем страны без глубокого анализа арендных ставок и пр. Но это точно не будет Восточная Европа. Пристально смотрим на Барселону, где степень проникновения коворкингов и гибких офисов ниже, чем в Москве, а спрос позволяет запускать качественные объекты. Параллельно общаемся с нашими партнёрами из Азии, прежде всего из Китая, где всё европейское воспринимается на ура. Но это не самая ближайшая перспектива, речь примерно о двух годах. 

До «Практика» у вас был опыт работы на рынке недвижимости?

Я зашёл в этот бизнес случайно, до этого работал в рознице, долгое время был директором по маркетингу сети магазинов «Телемакс». Отсутствие опыта на рынке недвижимости мне не мешает, скорее наоборот. Мы создаём маркетинговый продукт для потребителя, в этом и заключается специфика формата.

Иванова Евгения