23 мая 2019 время: 14:42
курс $64.42 €71.84
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


16 февраля 2019

Сами построили, сами управляют

    

Роль застройщика в жизни новенького дома далеко не всегда завершается с вводом в эксплуатацию. Некоторые девелоперы предпочитают передать объект дочерней управляющей компании, видя в этом неоспоримые плюсы как для себя, так и для жильцов.

Для застройщика преимущества не столько финансовые, сколько имиджевые. Управление жилой недвижимостью (если, разумеется, работать добросовестно) – вообще-то бизнес низкорентабельный, тут особенно не разбогатеешь. Но если компания хочет поддержать репутацию, то качественное постпродажное обслуживание – вещь обязательная и имеющая реальную ценность. Поэтому проталкивание аффилированной УК одновременно с передачей ключей дольщикам – обычное дело для девелоперов, имеющих в структуре управляющий сервис.

Нужный посредник

Управлять многоквартирным домом можно  и с помощью сторонней управляющей компании, и напрямую через ТСЖ. Чем эти способы различаются и когда один или другой выгоднее для новосёлов?  Попробуем разобраться на типичном примере, актуальном почти для каждой новостройки в первые месяцы эксплуатации. К кому обращаться по тому или иному вопросу? Что делать, если в кране нет воды, лифты скрипят, а батареи не греют? Кто должен устранять возникшую проблему? И как управляющая компания должна реагировать на поступающие жалобы?

Прежде всего отметим, что практически любой дом, в том числе и элитный, сдают с недоделками. У добросовестных застройщиков их обычно немного, но некоторые фирмы умудряются так «качественно» поработать, что крыша начинает течь через пару месяцев, а батареи – первой же зимой.

Все выявленные дефекты в первые годы после сдачи застройщик обязан устранять за свой счёт – в рамках гарантийных обязательств. Проблема состоит в том, что далеко не все дефекты – следствие недоработки застройщика. Многие из них под гарантийный случай не подпадают, поскольку связаны с неправильной эксплуатацией общедомового имущества. Для примера: разбитые двери или светильники, вышедшее из строя лифтовое оборудования из-за ненадлежащей транспортировки грузов и пр. В этом случае виновником является уж никак не застройщик. То же касается засорения и даже разрыва канализационных труб после того, как в унитаз или раковину слили строительные отходы.

Независимая УК (то есть юридически с застройщиком дома не связанная) постарается, что вполне логично, обнаружив повреждения конструкций, переложить ответственность на строителей. И для ликвидации последствий отправит жильцов к ним, дабы избежать траты собственных ресурсов на исправление проблем. Вместо их решения вы становитесь очевидцем (или участником) профессионального футбола, только без рефери: УК и застройщик пытаются свалить друг на друга ответственность и обязательства, но, как правило, к нужному результату это не ведёт. Поиски ответа на сакраментальный вопрос «Кто виноват?», таким образом, могут продлиться довольно долго. Порой дело доходит до судов. 


УК «от застройщика» в состоянии самостоятельно определить причину дефекта и ликвидировать его последствия, так как имеет возможность оперативно взаимодействовать с непосредственными исполнителями работ – строителями. 

Например, в компании LEGENDA Comfort, которая управляет всеми объектами застройщика Legenda Intelligent Development, используется система «единого окна», позволяющая избавить собственника от необходимости поиска адресата для своего обращения по гарантии. Заявку в УК подают через диспетчера дома. Она тут же регистрируется, и специалисты оперативно приезжают на место, чтобы осмотреть его. Какой бы ни была выявленная причина – гарантийный случай или неправильная эксплуатация – УК фиксирует обращение и в случае гарантийного ремонта сама контактирует с девелопером.

Таким образом, жителям не нужно посещать офис застройщика и тратить личное время. Да и проблема решается быстрее за счёт того, что не приходится отвлекаться на согласования. А уж за чей счёт производится ремонт – УК или застройщика – новосёлов, скорее всего, не так сильно и волнует. Это тот нечастый случай, когда посредник (а УК именно им и является) оказывается весьма полезен, а его наличие не удорожает услугу. 


Поиски виноватого

С дефектами внутри квартир дело обстоит довольно непросто. С одной стороны, после подписания акта приёма-передачи жильё становится частной собственностью владельца, а затраты на его содержание, понятно, ложатся на хозяина. С другой – за прорыв батареи или стояка, течи на крышах и фасадах отвечают либо застройщик, либо УК. Но только лишь если повреждения не стали следствием неправильной эксплуатации квартиры.

Например, гарантийными случаями не считаются дефекты, вызванные некачественными стройматериалами, которые собственник приобрёл для ремонта, или же неправильными действиями рабочих, этот ремонт выполнявших. Никто не отменял и износ – это вполне естественный процесс, и квартира в этом смысле ничем не отличается от любой другой вещи. Если неправильно ухаживать, например, за уплотнительными резинками окон, они быстрее рассыхаются и требуют замены, и это – сфера ответственности собственника жилья. Предотвратить «старение» застройщик при всём желании не может и платить соответственно не обязан. 

В таких случаях проблемы решаются жителем самостоятельно. Или с помощью УК, но уже за дополнительную плату. Что касается общедомового имущества,  здесь даже естественный износ – это не повод для УК не устранять дефекты. Разумеется, если она ответственно относится к работе. Однако это не касается случаев, когда порча общего имущества совершается жителями дома. Здесь действует принцип you break – you buy, то есть расходы ложатся либо на конкретного виновника, либо, если он не найден, на всех жильцов дома.


«Наша компания на основании заключённых договоров управления, принимает на себя обязанность по содержанию, обслуживанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, устраняет своими силами и/или силами привлечённых компетентных подрядчиков появляющиеся эксплуатационные недостатки, поломки, дефекты имущества жильцов, находящегося в общедолевой собственности. Для жителя это отражается в строке квитанции «содержание и ремонт мест общего пользования». В ряде случаев УК может предложить допуслуги, например, дополнительная помывка фасадов сверх установленной нормы. Но такое решение принимается только общим собранием собственников после обсуждения с советом дома», – рассказывает директор УК LEGENDA Comfort Олег Петров.

В работе аффилированных с застройщиком управляющих компаний есть и другие преимущества для жителей. Такую УК девелопер обычно создаёт ещё в процессе строительства дома, так что сотрудники к началу эксплуатации должны изучить здание как снаружи, так и изнутри. Независимой же УК придётся потратить много времени на то, чтобы разобраться в инженерных коммуникациях и технологическом оборудовании. А ведь коммунальные услуги надо оказывать сразу после того, как в дом въедет первый жилец, так что времени на раскачку нет. Неправильная эксплуатация, кстати, может очень быстро привести к выходу коммуникаций из строя – такие случаи в Петербурге были. Но это уже зависит от уровня квалификации УК.  

У застройщиков, имеющих собственные управляющие компании, есть не только более глубокое понимание всех внутридомовых систем и специфики их эксплуатации, но и собственный квалифицированный персонал, а также пул надёжных постоянных подрядчиков. Тогда как «независимые» УК приглашают сторонних подрядчиков чаще всего на основании ценовых тендеров, стремясь сэкономить, что на качестве работ сказывается отнюдь не лучшим образом. Само собой, это касается далеко не всех таких УК, но тенденция всё-таки прослеживается.

Резюмируем. Если у вас в доме УК «от застройщика», вам как минимум будет удобнее вести коммуникацию и не придётся тратить время на поиск того, кто решит проблему – управляющая компания или девелопер. Коммуникация между застройщиком и его дочерней структурой, конечно, гораздо проще, что сказывается на скорости устранения недоделок. Даже если дефект не подпадает под гарантийный случай. К тому же девелопер заинтересован в хорошей работе УК, поскольку она является составной частью его имиджа на рынке. 

 

мнения экспертов
Николай ДЮМИН, генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»):
Как любая коммерческая организация, управляющая компания в соответствии с законодательством создаётся для извлечения прибыли (ст. 50 ГК РФ). В реальности эксплуатация многоквартирных домов и управление ими существенной прибыли не приносят. Чтобы повысить рентабельность, мы расширяем спектр услуг, востребованных у жильцов: ремонт квартир, установка дверей, остекление и утепление балконов, коммерческие услуги различных специалистов, таких как сантехники, электрики, и т.д. Совместно с собственниками управляющая организация принимает решение о сдаче под рекламу мест общедомового имущества. Это служит дополнительным источником дохода как для УК, так и для собственников: большая часть средств, полученных от рекламы, аккумулируется на специальном счёте дома и расходуется на его нужды в соответствии с решением общего собрания собственников. Эффективное обслуживание дома во многом зависит от активной позиции граждан. Именно они принимают все решения, а УК их реализует. Современные дома – это комплексы со сложной инженерией, требующие надлежащего обслуживания, а значит, и значительных инвестиций.

Евгений ПЕРМИНОВ, заместитель генерального директора по общим вопросам ГК «КВС-Сервис»:
Одна из главных проблем для любой управляющей компании – неплательщики по ЖКУ. В наших домах должниками являются около 8% всех собственников. Сначала мы ведём с ними разъяснительную работу: вывешиваем объявления на информационных стендах в парадных, организуем публикации на интернет-ресурсах, обзваниваем по телефонам. Если эти меры не действуют, приходится ограничивать получение ресурсов.
В общем, стараемся не прибегать к обращению в суд, но применяем и судебную практику.