Комфорт реальный и мнимый

Проблемы благоустройства территорий в новых ЖК участники рынка обсуждали в рамках тематической секции на ежегодной XII конференции «НП». Речь шла о возможности использования схемы ГЧП и о применении новейших инженерных решений. 

Обсуждали также, какие модные «фишки» действительно нужны и востребованы в новостройках, а какие — лишь помогают привлечь внимание к проекту. 

Участники дискуссии

Дмитрий Некрестьянов
руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»
Антон Николаенков
участник архгруппы 
«ДВОР»

Максим Жабин

заместитель 
генерального директора 
СК «ЛенРусСтрой»
Сергей Веселов
генеральный директор 
Development Systems
(входит в Группу RBI)
Елена Валуева
директор по маркетингу
Mirland Development Corporation
Татьяна Хоботова
территориальный менеджер
по работе с партнёрами по ипотеке Северо-Западного филиала банка  «ФК «Открытие»
Светлана Денисова
руководитель отдела продаж СК «БФА-Девелопмент»
Пётр Кузнецов
генеральный директор 
компании «Конфидент»


Елизавета Конвей

директор департамента жилой недвижимости Colliers International

                                                                  
 

Модератор

Андрей Некрасов
редактор раздела «Строительство» «НП»
 


Андрей Некрасов:
- Давайте начнём всё же с обязательных объектов — школ, детских садов и т.д. Федеральные чиновники и депутаты Госдумы почему-то уверены, что их можно успешно создавать с использованием государственно-частного партнёрства…

Дмитрий Некрестьянов:
- Такая схема нереалистична и в большинстве случаев работать не будет. Есть много примеров, когда через несколько лет (а проекты ГЧП — это минимум на пятилетку) чиновники меняются, у новых другое видение, и они склонны отказываться от выполнения соглашений. Есть несколько других способов решения проблемы. Самый прямой, понятный и правильный — переводим всё в деньги. Вводим плату за изменение вида разрешённого использования. Если застройщик возводит жилой дом, то платит определённую сумму в бюджет. На эти деньги строят садики и школы. Но государство не может эффективно расходовать деньги и строить! Вот пример, который поверг меня в шок. Застройщики готовы бесплатно передавать городу участки под инфраструктуру. Но чиновникам нужно полтора года, чтобы провести торги на подготовку проекта и пройти экспертизу, ещё полтора — чтобы выбрать подрядчика. То есть минимум три года строительство не начнётся. Тогда девелоперы предложили отдавать не только землю, но и готовую проектную документацию. Но город не может принять её в дар: есть казённые реестры движимого и недвижимого имущества, а проектная документация — это исключительные права. Поэтому чиновникам нужно создать реестр казны исключительных прав, на что потребуется год. Это абсурд! Неэффективность государства сказывается на рентабельности застройщика: пока какой-то комитет тупит, застройщик платит за содержание садика или школы. Сроки передачи даже готовых объектов срываются.

Андрей Некрасов:
- Петербургские чиновники прямо говорят: стройте «социалку» сами — город по новым проектам ничего больше выкупать не будет. Может, в Ленобласти проще — там работает федеральная программа «Стимул»?

Дмитрий Некрестьянов:
- Петербургу никто не запрещает в ней участвовать. Но собственную эффективность правительство повышать не готово — из года в год АИП не исполняется. Проще перекинуть эти средства на другие нужды, а застройщиков заставить всё строить самим. Может быть, в масштабных проектах «в поле» это и верно, но у нас много небольших строек в городе. Центр мы вообще потеряем, если не поймём, что садики там размещать просто негде. Любая реконструкция предполагает выполнение нормативов по «социалке». Но при реконструкции число жильцов не увеличивается! А дома ветшают. Дождёмся, что единственным способом реконструкции будет снос.

Андрей Некрасов:
- В новых проектах «в поле» помимо обычного озеленения теперь надо предусмотреть и зелёные насаждения общего пользования — это ещё 6 кв.м на одного жителя.

Дмитрий Некрестьянов:
- Ну, с этим мы ещё поборемся. Как юристу мне непонятна эта концепция: почему государство рассчитывает получить участки под ЗНОП бесплатно? Убеждён, что эту неправильную норму можно оспаривать, на мой взгляд, она нарушает федеральное законодательство.

Андрей Некрасов:
- О «социалке» говорить можно бесконечно. Давайте перейдём к дополнительным «вкусностям». Какие объекты инфраструктуры, благоустройства должны быть в современном проекте: булочные, прачечные, бульвары с фонтанами? Окупаются ли такие затраты?

Елена Валуева:
- Мы сами построили садик, и очень быстро, буквально за несколько месяцев, передали его городу. Может, повезло, а может, обстоятельства так сложились. Коммерческие помещения мы не продаём, а сдаём в аренду. Это позволяет нам определять их функционал, а также привлекать арендаторов более низкими ставками, поскольку понятно, что детский развивающий центр не будет таким прибыльным, как магазин алкоголя.
В ходе благоустройства мы делим площадки для отдыха, развлечений и спорта по возрастам — для детей, подростков и взрослых. Что касается их оборудования, то пробовали работать с разными производителями, но остановились на отечественных: их продукцию легче эксплуатировать и цены ниже. Жители хотят всё это получить, но много платить не готовы.
Отмечу, что для крупных проектов, которые вводятся в несколько очередей, очень важно доказать: застройщик реализует всё, что обещал. Это касается и благоустройства дворов, и отделки холлов — покупатели квартир в последующих очередях наверняка поинтересуются, всё ли из заявленного в предыдущих сделано.

Андрей Некрасов:
- Не будь этих дополнительных объектов, вы бы лишились покупателей или пришлось бы снижать цены?

Елена Валуева:
- Возможно, что цены пришлось бы снизить: 5-7% продажной цены объект потерял бы точно.

Светлана Денисова:
- Согласна с Еленой: необязательные вещи нельзя выносить на авансцену. Некоторые девелоперы в рекламе заявляют, что у них в ЖК собственный парк. Хотя это маленький комплекс, зажатый между железной дорогой и улицей с интенсивным движением. Мне грустно, что такой проект даже получает какие-то премии. Честность в отношениях с потребителями — ключевой момент. Раздел благоустройства жёстко регламентирует площадь зелёных насаждений. Остальное — это дополнительные опции. Или их регулирует застройщик, сдавая коммерческие помещения в аренду под конкретную функцию. Или действует «невидимая рука рынка», когда владельцы «встроек» сами решают, что там разместить. В нашем проекте «Академ-парк» есть и алкомаркет, но нет пьяных и нет неудовольствия жителей: многое зависит от культуры обитателей и от класса магазина.

Андрей Некрасов:
- А если говорить о других опциях, которые обещает обеспечить застройщик: места для мытья лап собак, велопарковки и т.д.

Светлана Денисова:
- Это сущие пустяки, их нельзя выносить на первый план. В чьей-то рекламе упоминалось поле для мини-гольфа. Кто видел это «поле» — ну, ерунда. Экологичность, рекреация стала федеральной государственной повесткой. Масса новостей, в основном из столицы. Эта повестка во многом навязана потребителю. Преувеличивать значимость этой части проекта, особенно в ущерб планировкам, качеству содержательной части комплекса, — нечестно по отношению к покупателю. Конкуренция заставляет нас об этом думать, оглядываться на коллег и иногда беззастенчиво «тырить» лучшие идеи. Но не совсем честно выдвигать эти пустяки вперёд и подменять ими настоящую ценность и качество жилья.

Андрей Некрасов:
- И всё же: что должно быть в проекте, чтобы продажи хорошо шли? Или просто всех покупателей через алкомаркет проводить?

Елизавета Конвей:
- Таким рецептом некоторые девелоперы пользуются, угощают клиентов коньяком. А если серьёзно, вопрос сложный. Как представитель консалтинговой компании однозначного ответа не дам — нет такой волшебной пилюли. Три важные вещи надо принимать во внимание. Портрет покупателя: нужно не только выжимать максимум из участка, а проводить глубокое исследование, чтобы понять, кто именно будет здесь жить, какая инфраструктура и квартирография нужны. Важен также класс проекта. 
В масс-маркете, например, ванны для мытья лап неочевидны. Они будут выглядеть особенно нелепо на фоне некачественной концепции, неудовлетворительных планировочных решений или низкого уровня реализации. Бывает, что с помощью таких мыльных пузыриков пытаются «надуть» имидж проекта. Третий момент — это как раз баланс приоритетов: сначала — портрет покупателя, потом концепция, качество реализации и затем уже набор инфраструктурных элементов, которые сами по себе проект не вытянут.

Андрей Некрасов:
- Если мы говорим о проектах за городской чертой, там набор этих элементов должен быть другой? Например, зона для барбекю будет обязательной?

Максим Жабин:
- У нас в «Новом Горелово» как раз площадки для шашлыков нет. У нас проект комплексного освоения территории и решение о его насыщении некими «ништяками» пришло недавно. Дадут ли они прирост цены или объёмов продаж — это большой вопрос. Дело действительно в балансе.
Мы тоже принадлежим к числу немногих, кто не продаёт коммерческие помещения, а сдаёт в аренду. Поверьте, это непросто. Большая часть населения комплекса утром уезжает на работу и возвращается вечером; весь день коммерсанты сидят и ждут их возвращения. Должна поменяться культура отношений девелопера и потребителей. Есть пекарня, которая создаёт привлекательность нашему району, но три года не приносит прибыли. Большинство покупают квартиры в ипотеку и просто не готовы переплачивать за дополнительные «фишки».
Надо говорить о базовых вещах. Это набор решений по озеленению, выбор поставщика малых архитектурных форм, мастер-планирование, благоустройство. Это исследование целевой аудитории, чтобы определить, что этим людям надо и готовы ли они за это платить.  Нужны ли в проекте озеленения канадские клёны по 300 000 рублей? А цены на детские площадки с приставкой «эко» могут быть в десять раз больше обычных — так ли необходима эта приставка?
Квартира должна соответствовать требованиям покупателя. Нужны открытые и просторные холлы, которые вызывают чувство безопасности. Должна быть какая-то философия в дизайне холлов и фасадов, но не «башенки», поскольку их не воспринимают клиенты. Прилегающая территория, её безопасность, домофоны, видеонаблюдение… Безбарьерная среда — это уже базовая вещь. Один из самых важных параметров — обслуживание дома, кто и как этим будет заниматься. 
От управляющей компании, от уровня обслуживания полностью зависит, придут ли клиенты к вам ещё раз и порекомендуют ли компанию знакомым.

Антон Николаенков:
- Мы на примере проекта «Северная долина» как раз задались вопросом: что такое современная архитектура и что нужно жильцам на территории их дома? Урбанисты и архитекторы часто сосредоточены на центральных районах, а окраины забывают. Мы начали с исследования 
с помощью онлайн-платформы: жители отмечали конкретные места, выделяли плюсы и минусы, высказывали свои пожелания. Всего 527 граждан участвовали в опросе. Удалось выяснить, какие объекты они хотели бы видеть вместо предусмотренных застройщиком. Жители одного из дворов, например, отметили, что нужны более современные детские площадки. 
Необходима вариативность по возрастным группам: много площадок для самых маленьких, но не хватает для школьников или студентов, а их здесь живёт много. Недостаточно мест для времяпрепровождения взрослых. Кстати: наличие двух предусмотренных застройщиком детских площадок жители отметили как большой плюс. 
Мы провели несколько лекций по архитектуре, урбанизму и т.д., вместе с жителями и профессионалами спроектировали несколько объектов. Затем — также вместе — воплотили эти проекты в жизнь.
Сейчас мы готовим рекомендации по вовлечению жителей в проектирование районов и обустройство придомовых территорий. Есть реальный проект привлечения граждан к этой теме ещё на этапе строительства. В Ижевске ГК «Острова» организовала сессию соучаствующего проектирования с дольщиками за год до сдачи проекта. По результатам этой работы будут благоустроены два двора.

Андрей Некрасов:
- Перейдём к технологическим новинкам. Например, чиновники не перестают говорить про BIM-технологии и даже грозятся сделать их применение обязательным, во всяком случае при госзаказе. Они помогут застройщикам сэкономить или повысить качество?

Сергей Веселов:
- Большинство потребителей, которые покупают квартиры, про это и не слышали. Об этих технологиях и многие наши заказчики не знают. Их применение позволяет пересобрать работу с информацией внутри девелоперской структуры. Рисование на кульмане и параметрическое моделирование — один и тот же процесс. Но можно рубить дерево топором, а можно спилить бензопилой. 
BIM — это очень крутая пила, но нужны люди, которые умеют с ней работать, что достаточно непросто. Большая часть рынка даже не знает, какие есть возможности у этой технологии, не говоря о практическом внедрении.
Не факт, что для любой компании это хорошо. К её внедрению надо серьёзно готовиться, полностью перелопатить бизнес-процессы, «прокачать» сотрудников, перестроить обмен информацией. Внедрение BIM даст 1-3% экономии строительного бюджета, это не волшебная палочка. Есть много неудачных примеров внедрения и даже разорившихся из-за этого бизнесов.

Андрей Некрасов:
- Банкам при принятии решения о проектном финансировании будет проще рассматривать комплекс, спроектированный с использованием BIM-технологий? И как банки будут относиться к «ништякам» и «фишкам», предлагаемым застройщиками?

Татьяна Хоботова:
- В этом вопросе BIM-технологии не дадут никакого преимущества. Что касается «ништяков», то будет совместное решение девелопера и банка. Застройщику важно увеличить интерес к своему проекту, чтобы быстрее и прибыльнее его продать. Но излишнее удорожание проекта никому не нужно. Надо реально подходить к рентабельности, уменьшению себестоимости. При проектном финансировании, чтобы получить кредит, застройщик может просто увеличить объём собственного участия. Нужно точно и правильно подходить к маркетинговой политике. Нам важны цифры — экономика проекта. 
У нас также есть специалисты, которые понимают, будут ли востребованы ванны для мытья лап.

Андрей Некрасов:
- С BIM-технологиями понятно — пока не для нас. А с новыми инженерными решениями всё так же плохо?

Пётр Кузнецов:
- Всё же максимальный комфорт дают не скамейки во дворе, не объекты благоустройства, а качество строительства. 
В первую очередь — качество инженерных систем. Об этом почти не говорят, и сегодня ни слова не прозвучало. Что ещё оказывает влияние на комфорт больше, чем качество воды, её напор, тепло, работающая электрика, вентиляция?.. А ещё лучше — кондиционирование и система увлажнения воздуха. И я молчу про слаботочные сети, Интернет и телевидение, системы видеонаблюдения, диспетчеризации. В соседней Финляндии дома совсем другие: упор делается именно на инженерию, как и в других странах. Весь наш девелопмент, к сожалению, проходит мимо этого. В основном к нам обращаются за «понтами», за чем-то, что можно красиво показать в рекламном буклете. Отличную вентиляцию можно сделать, увеличив себестоимость на 1000 рублей за 1 кв.м. Но наши крупные девелоперы говорят, что они воробья в поле загонят за эти деньги. 
И настоящий комфорт подменяется другими понятиями, теми же ваннами для мытья лап.
А ведь важно, чтобы утром можно было в ванной на тёплом полу стоять, чтобы голову помыть чистой водой и без раздражений кожи, чтобы душно не было в квартире. Чтобы любимый сериал не зависал на эротической сцене, а когда сын из школы пришёл — чтобы не надо было из-за неработающего домофона спускаться вниз, открывать дверь… Чтобы из-за сбоя в электросистеме не «сгорала» техника на сотни тысяч. Это всё инженерия. И мы можем её сделать за 8000 рублей на «квадрат», а в элитном секторе — предел мечтаний,  10 000 рублей. Но если себестоимость квадратного метра примерно 30 000-40 000 рублей  — конечно, в эту сумму уместить такую инженерию нельзя. 
Мы одними из первых в 2012 году пошли на жилищный рынок и, к сожалению, думаем о том, что стоит с этого рынка уходить. Грамотная инженерия в жильё мало кому интересна.

Андрей Некрасов:
- Площади квартир сокращаются, инженерные системы примитивные. Зато активно развиваются дворовые пространства, там появляются разные зоны для спорта, отдыха и развлечений, бульвары с фонтанами, коворкинги и прочие непонятные вещи.
Складывается ощущение, что девелоперы «выдавливают» граждан из их квартир…


Фото  Юрий Славцов

 
Некрасов Андрей