Запрос на креатив

Рынок недвижимости демонстрирует изрядный креатив, превращая классические офисы в коворкинги и гибкие рабочие пространства, торговые комплексы в места для «впечатлений» и сложные «миксты» функций, а заброшенные площадки и здания – в популярные и модные общественные пространства. Стоит ли оно того? Зачем нужен sharing в недвижимости? Приносит ли креатив доход и как на нём заработать? На эти и другие вопросы попытались ответить участники дискуссии, партнёром которой выступила ГК «БестЪ».

Николай Антонов:

– Sharing – это не экономика, это скорее модель потребления, бурного развития которой мы ожидаем. Ключевой принцип: доступ к пользованию ресурсами, а не к их владению. Если посмотреть на цифры, за последние десять лет в шеринг-экономику вложено $23 млрд венчурных инвестиций западных фондов. Ожидания к 2025 году – в десять раз больше. В России, конечно, скромнее. Но здесь важен темп: объём российского рынка экономики совместного потребления в 2018 году – 500 млрд рублей, это 30% роста за год. А в будущем мы прогнозируем увеличение проектов, которые базируются на такой модели потребления, в пять раз.
Форматов недвижимости, вписывающихся в модель шеринга, несколько. С проживанием связаны коливинги и апарт-отели. В этом сегменте наблюдается рост и потребителей, и инвесторов. Второй формат – коворкинги, которыми мы сейчас тоже занимаемся, позиционируя свои объекты как рабочие пространства для команд. Это не про хипстеров и художников, в нашем понимании — это за деньги. Коворкинги – чисто коммерческие пространства, где выход с квадратного метра получается больше, чем в классических бизнес-центрах. Следующий тип объектов – фудкорты, фудхоллы и т.п., всё, что связано с совместным принятием и приготовлением еды. Они взрывной волной стали развиваться на российском рынке. И ещё один важный формат – креативные пространства, «микст» общественных и различных коммерческих функций. Один из таких проектов – пространство «Бенуа 1890».

Елена Плахтий:
– «Бенуа 1890» мы называем общественным пространством. Здания для него мы купили на торгах Фонда имущества. Ферма была полностью разрушена, а дача – сожжена в 2001 году, остались буквально одни стены. Место было очень неприятное. Отдельно отмечу, что мы купили только здания и землю под ними, сад – это городская территория, которая нам не принадлежит. Более того, это объект культурного наследия. 
Мы должны были полностью воссоздать здания и приспособить их для современного использования. Мы не могли там сделать торговый центр, жильё и т.д., должны были совершенно чётко следовать охранным обязательствам. Сейчас в здании фермы, где был коровник, – семейный ресторан «Ферма Бенуа» на 250 посадочных мест зимой и 400 – летом. На втором этаже находится ивент-пространство, которое мы используем в культурных целях, но оно подходит и для деловых мероприятий, свадеб, корпоративов и т.п. 
Коворкинг «Бенуа Page» занимает отдельное здание. Это небольшой проект площадью около 400 кв.м на 50 рабочих мест или 60, считая гостей. Заполнить его не составило труда. 
В коворкинг пришли жители соседних домов, посетители ресторана и пр. 
В здании дачи Юлия Бенуа у нас очень интересный образовательный проект – «Школа Бенуа», центр дополнительного образования для детей от 2 до 12 лет (подготовка к школе, собственное развитие и пр.) на 600 учеников. Снаружи это историческое здание, а внутри – современное, яркое и безумное пространство, которое подкреплено сильным брендом, создававшимся на протяжении семи лет. Страна Бенуария существует давно, о её героях написаны уже три книги, четвёртая на подходе.  Этот проект мы распространяем по франшизе, на данный момент у нас более 20 партнёрских объектов – в Петербурге, Москве, Волгограде, Минске… Казахстан подписался на три школы. Этот проект для нас очень дорог, в него много вложено. 
В планах – открыть 500 школ по стране за пять-семь лет, задача – продавать две-три франшизы в месяц, мы её выполняем. Наша франшиза – понастоящему партнёрская. Всё, включая то, где взять материалы и как сделать дизайн, маркетинг и даже возможные ошибки, мы «зашили» в онлайн-систему, которой пользуются все франчайзи. Дальше мы планируем открыть начальную школу, сейчас над этим работаем. 

В рамках общественного пространства мы делаем выставки современного искусства, летом совместно с галереями организовали «Бенуа Арт Гарден». Нам совершенно бесплатно предоставили арт-объекты, а КГИОП согласовал места размещения. Три месяца мы водили экскурсии, читали лекции. Посчитать посетителей сада достаточно сложно, но на образовательную программу к нам пришли около 350 человек. Это направление мы решили продолжать и открыли «Зимний сад Бенуа Арт Гарден». Это всё работает бесплатно.
Когда ты превращаешь жуткое место в сад, за тобой подтягиваются все остальные – это закон. 
Мы планируем и дальше делать выставки, очень активно участвуем в развитии этого места. При этом ГК «БестЪ» как девелопер не планирует в Калининском районе что-либо строить.
Сейчас, мы надеемся, город обратил внимание на парк: там нет освещения, плохой дренаж. Вроде как нам выделят бюджетные деньги на реконструкцию. Сами мы её проводить не можем. 

Евгения Иванова:
– Ещё один проект, который тоже связан с развитием депрессивной территории, – «Севкабель Порт». Как удалось её преобразовать и как работает «Севкабель»? 

Артём Кардаш:
– «Севкабель Порт» – один из элементов большого проекта трансформации городской среды на Васильевском острове. Его потенциал совершенно не раскрыт: торговой недвижимости здесь в 4-5 раз меньше, чем в любом другом районе, количество ресторанов – совершенно неадекватно числу проживающих. 
И «Севкабель Порт» мы воспринимаем как одно из семян, брошенных в землю, которое заставляет расти всё остальное вокруг. Если вы знаете, раньше этот район назывался Чекуши, это была совершенно депрессивная территория, медвежий угол, который никто не посещал кроме работников Балтийского завода и предприятий на территории «Севкабеля» и фабрики им. Веры Слуцкой. Я сам, хоть и живу на Васильевском острове, в начале 2000-х здесь был один раз, и впечатления остались неприятные.
Сейчас всё по-другому. По итогам 2019-го у нас было порядка 1,8 млн посетителей, в нынешнем году цифры увеличатся. Как работает общественное пространство? Мы совмещаем здесь коммерческие и некоммерческие функции. У нас есть места, которые называются Point of interest (POI), – набережная, каток, причал. В целом «Севкабель Порт» – фабрика событий, которые производятся всеми участниками и взаимодействуют как единое целое. 
Фабрика событий генерирует трафик людей и заставляет как можно больше времени проводить на территории площадки, увеличивая вероятность того, что пришедший к нам потратит деньги. Мы выстраиваем всю коммерческую работу на проценте от оборота. Мы не считаем метрами, мы считаем показателями паблицитного капитала – сколько про нас пишут, насколько это лояльно и пр. При этом маркетинговый бюджет «Севкабель Порта» если не минус, то ноль.
Два этих важных показателя: паблицитный капитал и количество людей, которые к нам пришли, – превращаются в деньги. 
Это методика, как можно изменить район города или его часть. Ближайший проект, который мы заявим, будет в Южной Коломне, совершенно недооценённом прекрасном районе. Здесь мы сможем применить все те интуитивные вещи, которые делали в «Севкабеле», не до конца понимая, что они нам принесут. 
Важно, чтобы девелопер думал не только про свой конкретный объект, но и про окружающую среду. В «Бенуа» думают про парк и про подъезды, мы думаем, как поменять транспортные потоки и схему движения, чтобы улица стала односторонней. В районе не хватает парковок, и мы понимаем, что сами создаём одну из проблем, это неудобство и для нас тоже. Если взять Васильевский остров, то 30% машин каршеринга расположены в районе «Севкабеля». 
Экономика во всём этом есть. Например, один из этапов развития оставшейся территории «Севкабеля» – девелопмент участка 10 га, на котором находятся основные мощности завода. Понятно, что стоимость этой недвижимости в 2016-м и сейчас – совершенно разная.

Роман Красильников:
– В «Бертгольд Центре» мы пытались сделать двор продолжением улицы, по барселонской традиции, когда вперемешку рестораны, книжные магазины и пр. У нас есть небольшой событийный зал, всего 210 кв.м, там всегда что-то происходит – два-четыре события 
в неделю, иногда больше, по два в день. Это позволяет поднимать паблицитный капитал, развивать собственные медиасоцсети.  
Мы постоянно стараемся маневрировать на грани между мейнстримом и андеграундом, чтобы чистый интеллектуальный продукт проникал в мейнстрим-сферы, люди могли сходить на бесплатную лекцию, выставку, мероприятия, а пространство не превращалось в торговый центр.
Наша креативная команда готова брать новые проекты в управление. Недавно запустили «Басманный Двор» в Москве. 

Евгения Иванова:
– Сильно ли поменялся состав арендаторов с момента запуска проекта? 

Роман Красильников:
– Почти нет. Мы понимаем, почему ставка должна быть комбинированной: фикс плюс процент. Сначала мы сдавали по 1500 руб./кв.м в месяц первый этаж, по 1200-1300 – то, что выше, и прописывали в договоре индексацию 10% в год. Сейчас к нам приходят люди и предлагают снять помещение магазина одежды «Волчок», готовы платить по 4000 руб./кв.м. Но мы не можем выгнать резидентов или поднять плату, это против наших принципов. 
Всего у нас 42 резидента: коворкинг, отель, две кофейни, детская комната, шесть ресторанов, два стрит-фуда, театр, тату-салон, студия цветных причёсок, десять магазинов и шоу-румов, зал хот-стрейчинга, событийный зал и 14 офисов. Всё сдано (общая площадь – 6700 кв.м). Заявки на аренду приходят постоянно, но нам предложить нечего.

Евгения Иванова:
– Мы говорим про модные проекты с понятной локацией и аудиторией. Между тем шэринг и креатив проникают и в более сложные районы и проекты.

Александр Маслаков:
– Бизнес-пространство «Луч» находится на проспекте Металлистов. Переезд на пр. Энергетиков, безусловно, существенно ухудшает доступность объекта, но мы организовали развозку и в целом очень надеемся на улучшение транспортной ситуации.
Основную роль в развитии пространства играет концепция. Изначально мы хотели его сдать в мелкую нарезку, сейчас предлагаем большие блоки – от 1000 кв.м. Все говорят о дефиците офисных площадей, особенно крупных. Весной мы встречались с брокерами и спросили их, почему у нас 20 000 кв.м, но нет очереди из арендаторов? С тех пор, после реконцепции, многое изменилось. К концу года заполнение было 52%, плюс в ближайшее время мы объявим нового резидента и сократим вакансию до 25%. Мы не смогли обойти популярную тему коворкинга, который изначально планировался на 100 кв.м, но уже сейчас занимает примерно 400 кв.м.

Екатерина Лисовская:
– Я бы хотела поговорить про эволюцию рынка недвижимости. Цикл актуальности проектов сокращается. Если построенные в XVIII веке здания были актуальны в XIX веке, то районы уплотнительной застройки уже сейчас выглядят менее привлекательными по сравнению с тем, что появляется на рынке. Очень важно, чтобы отраслевое сообщество понимало, насколько то, что строится, будет востребовано далее, на что делать ставку. Скорость рыночных изменений отражается в том числе и на объектах размещения. Люди уже не ставят основной целью владение имуществом, они планируют свою жизнь по-другому – в зависимости от того, в какой локации они развиваются. Именно поэтому появился спрос на сервисное пребывание. 
Существует очень много сервисов недвижимости, каждый месяц появляются новые. Например, смарт-поиск арендаторов с проверкой их кредитных историй (Avail), оценка стоимости недвижимости на основе искусственного интеллекта (Bowery), строительство объектов недвижимости, сразу подключённых к Airbnb (Niido), Airbnb для долгосрочной аренды (Rentberry), сервис, который купит ваш дом и сдаст его вам же (Easyknock). Все они так или иначе касаются арендных отношений, что ещё раз подтверждает тезис об изменении культуры потребления. 

ИИЦ «Недвижимость Петербурга» благодарит участников дискуссии и партнёра секции, ГК «БестЪ»