НАШ ЦИТАТНИК: «Если здание находится в центре города, сейчас этого по факту достаточно, чтобы причислить его к лику «градостроительных святынь». Однако отнесение всех домов к историческим исключительно по году постройки абсурдно…» Дмитрий Некрестьянов

16 мая, 15:25
30 марта 2015 в 06:00

Количество банкротств растет

Загруженность арбитражного суда — это лакмусовая бумажка, показывающая проблемы и тенденции рынка. По количеству и специфике дел можно судить о глубине кризиса, а четкие правила игры особенно важны в моменты потрясений. Об актуальных конфликтах в сфере недвижимости и строительства мы беседуем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой.

Изотова Светлана Валерьевна
председатель
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти

Загруженность арбитражного суда — это лакмусовая бумажка, показывающая проблемы и тенденции рынка. По количеству и специфике дел можно судить о глубине кризиса, а четкие правила игры особенно важны в моменты потрясений. Об актуальных конфликтах в сфере недвижимости и строительства мы беседуем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой.

– Как за год изменилась нагрузка на Арбитражный суд СПб и ЛО?

– По сравнению с 2013‑м количество обращений возросло примерно на 1000 — всего 1% от общего числа.

Около 40% исков рассматривается в порядке упрощенного производства (в частности, если сумма долга юрлица не превышает 300 000 руб.), то есть общение и обмен документами происходят в письменной форме без вызова сторон. Максимальный срок рассмотрения таких дел — два месяца, если, конечно, нет оснований для перехода к обычной процедуре.

Возможности здесь не исчерпаны. Упрощенный порядок можно было бы применять при рассмотрении вопросов, возникающих в ходе исполнительных производств (если дело изначально решалось в упрощенном порядке), при распределении судебных расходов. Этим новациям Верховный суд (ВС) сейчас уделяет значительное внимание.

– Изменился ли процент решений, отмененных вышестоящими инстанциями?

– Уменьшился, но, к сожалению, несущественно.

– Каких дел стало больше?

– Значительно возросло число дел о банкротстве, за год — на 17%. Примерно на 25% стало больше исков, связанных с неисполнением обязательств по договорам.

– Это был равномерный рост или всплеск произошел после обвала рубля?

– Пока нельзя говорить о каком-то всплеске. Рост банкротных дел — тенденция последних лет. Другой вопрос, что в 2013‑м стало больше резонансных конфликтов, связанных, например, с банкротством турфирм.

Наш суд экономический, и понятно, что происходящие в стране процессы отражаются на категориях и специфике рассматриваемых дел.

В некоторых сферах происходят обратные изменения. Так, становится меньше споров с таможенными органами, что связано прежде всего с новым порядком досудебного урегулирования разногласий.

Та же тенденция — по спорам с налоговыми органами. Уменьшилось число дел о взыскании обязательных платежей в Пенсионный фонд.

– Пересматривается ли сложившаяся практика в связи с ликвидацией Высшего арбитражного суда (ВАС)?

– Какие-то изменения, конечно, происходят. Верховный суд готовит соответствующие обзоры практики. Однако неверно было бы утверждать, что до объединения высших инстанций судьи арбитража не принимали во внимание правовые позиции ВС, в том числе в сфере недвижимости и строительства. Например, это касается практики, связанной с самовольным строительством.

Но при этом арбитражный суд продолжает руководствоваться сохранившими силу постановлениями Пленума и Президиума ВАС.

– Как в Петербурге и ЛО применяется закон о банкротстве в части защиты прав дольщиков?

– Сейчас в производстве нашего суда — 22 дела о несостоятельности застройщиков. На данный момент 1773 дольщика включены в реестры требований о передаче жилых помещений. Более 400 участников строительства заявили денежные требования.

В прошлом году суд применил специальные правила (7‑го параграфа закона о банкротстве) в отношении четырех застройщиков: ООО «Балтжилинвест», ООО «СигмаИнвест», ЗАО «Квартира.ру — Северо-Запад», ЗАО «РосРегионы».

Но в некоторых других делах суд отказался рассматривать требования граждан в особом порядке. Это касается компаний ЗАО «СПб Дивелэпмэнт», ООО «Маяк», ООО «ПСФ «КитежСтрой» и ТСЖ «Бастион». Суд не увидел доказательств того, что у должников есть обязательства по передаче жилых помещений.

Еще в 2013‑м суд передал один незавершенный жилой дом (на улице Красных Военлетов в Гатчине) кооперативу дольщиков — в рамках банкротства компании «Жилсоцстрой». А в прошлом году, рассматривая дело о несостоятельности ООО «СТК «Полифас», определил удовлетворить требования участников строительства, передав им квартиры (на момент банкротства инвестора ЖК «Рай в шалаше» находился в высокой степени готовности. — «НП»). Сейчас граждане оформляют право собственности.

Также стоит обратить внимание на дело о банкротстве ЗАО «Золотые ключи». Суд отказался передавать дольщикам незавершенные объекты, поскольку те отвечали признакам самовольных построек на землях ИЖС. В результате удалось лишь частично удовлетворить денежные требования граждан (за счет реализации оставшегося имущества должника. — «НП»).

Во многих случаях формирование реестра кредиторов затягивается. Согласно общим правилам реестр должен быть закрыт в течение двух месяцев со дня публикации сведений о признании должника банкротом. Но дольщики, если у них есть уважительная причина, могут восстановить пропущенный срок (до начала расчетов с кредиторами), что следует из постановления ВАС № 14452/12.

– Есть еще новации, которые полезно знать пострадавшим покупателям?

– Под специальные правила банкротства подпадает не любой застройщик, а только тот, кто привлекал деньги граждан на строительство многоквартирного дома. То есть тип объекта имеет правовое значение.

Тут следует обратить особое внимание на прошлогоднее постановление Президиума ВАС № 15636/2013, где сказано, что правила седьмого параграфа не распространяются на дома блокированной застройки. То есть те, кто покупает жилье в таун-хаузах, не могут воспользоваться специальными нормами (и, например, не смогут претендовать на то, чтобы стоять в очереди выше большинства других кредиторов).

– Поставлена ли точка в вопросе, связанном с продлением договоров аренды нежилых помещений добросовестными арендаторами? КУГИ отстаивал в арбитраже свое право действовать в обход аукциона при соблюдении нескольких условий. Но Росреестр отказывает в регистрации, если изначально помещение было получено не по результатам торгов.

– Полагаю, что точка поставлена.

Так, в конце 2014‑го ВС вынес определение № 307‑ЭС14–4691 (по делу о судьбе встройки на пр. Просвещения, 23). Он не стал передавать кассационную жалобу КУГИ для рассмотрения коллегией по экономическим спорам.

Комитет оспаривал отказ Росреестра в регистрации договора, который был заключен на новый срок с обществом «Дети». Торги не проводились. Прежний договор аренды был подписан еще до вступления в силу статьи 17.1 закона № 135 о защите конкуренции. Суд установил, что новый договор не мог быть заключен без аукциона. Иначе он является ничтожной сделкой.

Закон предусматривает лишь несколько исключений (позволяющих обойтись без конкурса), например, для субъектов малого и среднего предпринимательства, и то при условии, что договор заключен не позднее чем до 1 июля 2015‑го.

Кстати, 1 марта 2015‑го вступили в силу изменения в Земельный кодекс, в том числе касающиеся порядка предоставления участков в аренду. В связи с этим нельзя исключить появление новых споров, связанных с применением названных норм. Это касается, например, размещения нестационарных торговых объектов.

– Изменения произошли в практике, связанной с оспариванием кадастровой оценки. Какие кадастровые дела сейчас продолжают рассматривать арбитражные суды?

– Любые споры, которые касаются оспаривания кадастровой оценки, сейчас рассматривают суды общей юрисдикции. Арбитраж занимается только теми исками, которые были приняты до 6 августа 2014‑го.

Но арбитражу подведомственны другие кадастровые споры. Например, мы рассматриваем вопросы исправления кадастровых ошибок. Есть проблемные ситуации с определением границ участков. Часть конфликтов разбирается во внесудебном порядке, например, есть процедура уточнения границ, осуществимая в административном порядке.

Гораздо больше споров связано с кадастровым учетом. Например, объект давно построен, но в отношении него не осуществлен кадастровый учет, и документов, предусмотренных законом, у заявителя нет. Вот здесь-то и проявляется так называемая субсидиарная роль суда. Говорить о единообразии практики очень сложно, поскольку слишком много зависит от конкретных обстоятельств дела.

– В Петербурге существует проблема, связанная с «незавершенкой». Например, один инвестор получил на торгах участок под строительство магазина. Не уложился в отведенные сроки, но при этом умудрился оформить недостроенный объект в собственность. КУГИ пытается оспорить регистрацию, но пока безуспешно…

– Еще с начала 1990‑х сложилась практика, согласно которой незавершенный объект может быть поставлен на кадастровый учет и на него может быть оформлено право собственности, однако это не свидетельствует об исполнении обязательств по инвестдоговорам.

Есть примеры (показательно дело А56–65341/2012), когда суд признавал отсутствующим право собственности юрлица, поскольку регистрация была произведена в нарушение принятых обществом обязательств. Например, если в договоре аренды были прямо предусмотрены ограничения по распоряжению строящимся объектом до подписания протокола о реализации инвестпроекта.

Позиция ВАС по этому поводу была отражена также в решении Президиума № 17085/12. Иск о признании отсутствующим права собственности может быть подан, чтобы восстановить положение, существовавшее до нарушения арендатором обязательств по договору.

А по вопросу выкупа участков под незавершенными объектами следует обратить внимание на позицию ВАС, сформулированную в постановлениях Президиума № 8985/08, 14880/10 и 15874/11 (в этих делах суд признавал, что инвесторы не вправе выкупить участки под незавершенными объектами).

– Есть другая проблема. Девелопер получает у города на инвестусловиях большой участок, например, под строительство санаторного комплекса. А по факту возводит несколько компактных зданий. Вводит их в эксплуатацию, оформляет в собственность, а затем пытается приватизировать весь надел. КУГИ ссылается на то, что площадь построек и участка несоразмерна, но ведь нигде прямо не сказано, какую пропорцию считать адекватной.

– Прежде всего нужно смотреть, исполнены ли условия инвестдоговора.

Допустим, инвестор вообще возвел не тот объект, под который получал надел. Тогда впору вспомнить о судебной практике по самовольному строительству.

А что касается размера участка, то суд в таких вопросах, как правило, ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС №13535/10. Отсюда следует, что собственник объекта недвижимости, претендующий на выкуп участка под ним, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования участка испрашиваемой площади для эксплуатации построенных объектов, в том числе в заявленных им целях.

– Наметился определенный поворот в делах об оспаривании стоимости помещений, выкупаемых в рамках 159‑ФЗ. До прошлого года почти не было примеров, чтобы малые предприниматели успешно обжаловали оценку ГУИОН (разве что часть дел завершалась мировыми соглашениями). Сейчас таких примеров становится все больше. Что-то изменилось?

– Подход к рассмотрению таких дел не менялся, и он не исключает возможности оспорить оценку. Сначала вы должны обосновать недостоверность отчета, сделанного по заказу уполномоченного органа. Если отчет (как правило, подготовленный ГУИОН) признан достоверным, то нет необходимости заново определять рыночную стоимость объекта. А вот если будет подтверждена недостоверность оценки, например в ходе независимой экспертизы, тогда уже суд ставит вопрос об определении рыночной стоимости.

Другой вопрос — на какую дату в этом случае определять рыночную цену объекта. Мы сейчас исходим из того, что это нужно делать на дату рассмотрения спора.

– Многие дачники попали в юридическую ловушку. С 2013‑го Росреестр отказывает в регистрации изменений разрешенного вида использования сельхозучастков (на дачное строительство), если участки числятся как сельхозугодья. В Петербурге есть судебная практика по этому поводу?

– В нашем Арбитражном суде таких дел практически нет.

А участникам подобных отношений рекомендуем обратить внимание на Обзор судебной практики ВС за четвертый квартал 2013 года (утвержден Президиумом ВС 04.06.2014).

– В Петербурге снова буксует перевод квартир в нежилой фонд. Районные МВК часто отказываются согласовывать пробивку дверного проема вместо окна и размещение крыльца на прилегающем участке. Мол, для этого нужно согласие всех собственников. Инвесторы пытаются доказать, что в некоторых случаях можно обойтись и без согласия, а в остальных случаях достаточно подписи владельцев двух третей помещений в доме. Как складывается практика по этим вопросам?

– Согласно 44‑й статье Жилищного кодекса, принятие решений о реконструкции дома, а также о пределах использования участка, на котором он расположен (в том числе введение ограничений пользования), относятся к компетенции общего собрания собственников.

При этом в 36‑й статье ЖК сказано, что если переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений.

Поэтому ответ на вопрос, достаточно решения общего собрания собственников или нет, зависит исключительно от обстоятельств конкретного дела.

– На какие еще прошлогодние решения ВС и ВАС участникам рынка недвижимости следует обратить особое внимание?

– Заострю внимание на Обзоре судебной практики ВС, утвержденном Президиумом 24 декабря 2014‑го. Один из вопросов касается права субъекта РФ установить повышенный размер арендной платы за участки, находящиеся в его собственности, не привязываясь строго к Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 582 (от 16.07.2009). Они регламентируют порядок начисления платы за федеральные земли.

Другой важный момент. Учитывая, что теперь большинство договоров аренды будет заключаться по результатам торгов, участники рынка должны понимать: исходя из складывающейся практики менять существенные условия договоров после торгов (в том числе по соглашению сторон) можно будет только в самых исключительных случаях.

Также стоит обратить внимание на определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС № 306‑ЭС14–2019, где сказано, что на кадастровый учет не могут быть поставлены помещения в объекте незавершенного строительства.

– Летом вступают в силу нормы о банкротстве физлиц. При этом до сих пор у властей есть сомнение, справятся ли районные суды с новой для себя категорией дел…

– Недавно в СМИ появилась информация, что в ВС обсуждается вопрос об отнесении таких дел к подсудности арбитражных судов. Тем более у арбитража есть большой опыт банкротства физлиц, имеющих статус индивидуальных предпринимателей.

– Возвращаясь к текущей работе Арбитражного суда… Какова сейчас численность судейского корпуса? Как продвигается строительство здания арбитража на ул. Смольного, 6?

– По штатному расписанию у нас числится 114 судей. Есть 20 вакантных должностей. Сейчас идет отбор кандидатов.

Что касается строительства здания суда, то сроки сдачи объекта никто не менял — 30 июня 2016 года.

– В прошлом году звучали опасения, связанные с финансированием системы электронного правосудия (после объединения ВС и ВАС). В частности, были тревоги за портал kad.arbitr.ru.

– Как можно убедиться, эти ресурсы благополучно работают.

Хотя мне кажется, участники дел сами недостаточно активно используют возможности сервиса my.arbitr, который позволяет направлять документы в арбитражный суд в электронном виде.