Никита Фомичев: «Транспорт — это не линия на карте, а инвестиционный инструмент»

Транспортная система — не просто дороги и маршруты общественного транспорта. Это костяк, на который опирается вся жилая среда. Для девелопера это фактор, который определяет не только удобство для будущих жителей, но и коммерческий успех проекта. Сегодня доступность и удобство транспортных решений становятся не менее важными, чем благоустройство или архитектура. И все чаще бизнес сам становится драйвером этих изменений, не дожидаясь, пока город успеет «догнать» потребности новых районов.

Петербург активно развивается, особенно на периферии, где появляются крупные жилые кластеры. Однако транспортная инфраструктура в этих зонах нередко отстает от темпов застройки. В итоге жители новых кварталов сталкиваются с перегруженными выездами, отсутствием удобного общественного транспорта, пробками и нестабильными маршрутами. Все это влияет на привлекательность проекта, продажи и лояльность клиентов. И перед современным девелопером встает вопрос: как можно влиять на развитие транспортной системы?

Выбор участка под жилой квартал — это не только вопрос цены, расположения и рельефа. Все чаще крупные компании добавляют к стандартному due diligence транспортный анализ. Насколько участок интегрирован в существующую сеть? Каковы перспективы развития улиц, магистралей, маршрутов? Есть ли поблизости запланированные развязки, метро, выезды на КАД?

Бизнес уже начал смотреть на территорию с точки зрения транспортной доступности не только на текущий момент, но и в перспективе 5-10 лет. Умение предвидеть и опираться на генеральный план, программы развития улично-дорожной сети и документы транспортного планирования — это не просто хорошая практика. Это конкурентное преимущество.

На этапе проекта планировки территории (ППТ) важно уделить внимание не только архитектурной и социальной структуре, но и внутренней логике движения транспорта: как будут двигаться автомобили, где расположатся парковки, въезды-выезды, маршруты общественного транспорта, пешеходные связи. Ошибки в транспортном каркасе потом трудно исправить, особенно если дом уже построен, а жителям сложно выехать на работу утром.

На практике мы в «УДС-Проект» часто видим, как проекты, в которых транспортный блок проработан слабо, сталкиваются с затруднениями, например, из-за отсутствия расчетов пропускной способности улиц или отсутствия банальной увязки высотных отметок проектов дорог и земельных участков. Реже, но сильнее по девелоперу бьет выворачивание наизнанку процесса проектирования: когда сперва проектируется застройка участка, а потом транспорт.

Архитекторы редко обращают взор за границы своих площадок, им сложно оценить необходимые земельные ресурсы под транспорт. Архитектурные концепции не проходят экспертизы и не проверяются ИОГВ, подсказать им некому. На практике при переходе от концепции к градостроительной документации участки часто теряют 5–10% площади — она уходит под уличную сеть, которую не учли заранее.

Девелопер не может и не должен строить дороги в одиночку. Но он может выступать с инициативой включения участков в муниципальные и городские программы развития УДС. А также может формировать предложения по модернизации существующих улиц или добавлению выездов. И при необходимости девелопер может брать на себя софинансирование отдельных элементов (например, устройства разворотного кольца, автобусной остановки, регулируемого перекрестка).  Такой подход давно практикуется в Москве и Подмосковье. Петербург идет тем же путем, требуя от девелоперов разрабатывать Альбомы градостроительного потенциала развития территории (АГПТ) и предоставлять их на рассмотрение в Градостроительную комиссию.

Чтобы реализовать вышеописанные шаги, застройщик может либо собрать собственную команду транспортников, либо привлечь профильного партнера. Компания «УДС-Проект» работает на стыке интересов бизнеса и города. Мы знаем, как рассчитать транспортную нагрузку, сформировать устойчивую транспортную модель территории, разработать транспортный раздел АГПТ с адекватными требованиями. Мы помогаем с оформлением инвестиционных соглашений на всех этапах, а также с их реализацией под ключ: от ППТ и до рабочей документации.

Как избежать ошибок?

Во-первых, не оставляйте транспорт «на потом». Разрабатывать транспортные решения после завершения архитектурной концепции – это ошибка. Улично-дорожная сеть должна быть частью базовой идеи, формировать «скелет» территории, на котором держится застройка.

Во-вторых, работайте с профессионалами. Архитектор может красиво нарисовать бульвар, но не всегда знает транспортные нормативы. Обратитесь к тем, кто понимает, как работают городская логистика и профильные органы власти.

Не бойтесь предлагать. Да, согласования — это сложно. Но город часто идет навстречу, если видит, что бизнес формулирует грамотное, обоснованное и логичное решение.

И еще. Думайте не только об автомобилях. Пешеходы, велосипедисты, маршруты общественного транспорта, дети, пожилые люди — все они пользователи пространства. Инклюзивный подход к транспортной структуре повышает ценность проекта.

Развитие транспортной системы — задача не только города. Это зона интереса девелопера. Жилой квартал, по которому легко ходить, из которого легко уехать и куда легко вернуться — инвестиция, которая окупается быстрее, продается дороже и воспринимается как современный стандарт. Транспорт — это не линия на карте. Это инвестиционный инструмент, который может как раскрыть потенциал проекта, так и поставить под сомнение его жизнеспособность. Главное — учитывать это заранее. Слаженная работа бизнеса, экспертов и города способна менять облик Петербурга — квартал за кварталом.

 Реклама / Рекламодатель: ООО «УДС-Проект», ИНН 7816731600