Каковы перспективы освоения прибрежных территорий Петербурга: новые девелоперские проекты и благоустроенные пространства у воды

Сергей Косенко: 
– Начну с того, что Генеральный план Петербурга сбалансирован: у нас примерно 30% территории предназначено под жилые и общественно-деловые зоны, 30% – под рабочие места, 30% – под рекреационные зоны и озеленение.  Из крупных рекреационных проектов отмечу проект курортной зоны на побережье Финского залива, который находится на стадии разработки.

Что касается благоустройства, напомню, что в 2025 году в городе создано более 60 общественных пространств, среди которых набережные рек Карповки, Охты, Оккервиль. На набережных реки Карповки завершен пятый этап работ, создан единый пешеходный маршрут. Кроме того, реализован проект непрерывного общественного пространства на набережной Большой Невки: участок  от 3-го  Елагина  моста  до Парка  300-летия  Санкт-Петербурга. Отзывы горожан показывают, что такие пространства востребованы. Сейчас и инвесторы делают пешеходные променады вдоль набережных. 

Юрий Бакей: 
– Обращу внимание на набережную Большой Невы у Судебного квартала, которая складывается как пешеходный маршрут – тут появился подземный пешеходный переход и благодаря этому формируется променад. 

На Петровском острове наконец утвержден проект планировки территории. Не с первого раза, много было коллизий, но сейчас принят проект, который сохраняет объекты культурного наследия, озеленения и формирует межвузовский центр парусного спорта. 

Губернатор поставил задачу подготовить предложения по северному побережью Невской губы в Курортном районе. Мы проанализируем этот променад вдоль берега, уточним, достаточно ли там объектов обслуживания.  Но уже понятно, что вдоль Приморского шоссе не везде есть тротуары и не везде оборудованы велодорожки. 

И, конечно, Горская. Большой проект морского курорта. Кто знает Лисий Нос, понимает, что это место очень своеобразное. Мы намерены создать на побережье вело-пешеходный маршрут, чтобы сделать территорию более привлекательной. 

В целом тема набережных злободневная, иногда конфликтная. Вспомним, сколько поправок по так называемому парку Заросли было подано в ходе обсуждения последнего Генплана. Причем решение по этой территории было принято еще в начале двухтысячных, когда проектировался транспортный каркас, привязанный к Западному скоростному диаметру. Мы просто подошли к реализации давно задуманных планов. 

Анастасия Ясинская:  
– Мы видим на примере европейских городов, как проходит деиндустриализация, а набережные превращаются в центры притяжения для туристов. Есть ли шанс у центральных локаций Петербурга стать более пешеходными? 

Юрий Бакей: 
– Мы не можем совсем выключить транспортные артерии. Много раз ставили такие задачи, считали потоки и на данный момент полагаем, что альтернативы нет: планировочно город построен так, что у нас нет дублеров набережных. Конечно, мы понимаем, каким комфортным для пешеходов становится город, когда на время перекрывается движение, например, во время «Алых парусов». 

Анастасия Ясинская: 
– Почему мы мало используем акваторию для размещения гостиниц и прочих плавучих объектов, дебаркадеров? 

Юрий Бакей: 
– У нас есть градозащитное законодательство, есть компоненты ЮНЕСКО. Череда ресторанов, плавучего жилья не позволит видеть те пространства, которые формируют неповторимость города. Все-таки его центральная площадь – это акватория у Стрелки Васильевского острова, и она должна быть открытой. 

Анастасия Ясинская:
– Как не раз отмечали классики, Петербург особенно прекрасен, когда совершенно безлюден.  

Мы обсудим то, как работают с водой девелоперы, реализующие проекты на набережных, но для начала – общая картинка: аналитика от КЦ «Петербургская Недвижимость». 

Ольга Трошева: 
– Начну с общих цифр. Если оценивать имеющийся сейчас объем предложения, то около 400 тыс. кв.м  – это жилые комплексы, так или иначе расположенные воды. Всего их 41, и на них приходится примерно четверть всех реализуемых новостроек в Петербурге. Безусловно, в основном эту цифру обеспечивают Октябрьская набережная и намывные территории Васильевского острова. Вдоль Невы сосредоточено 42% предложения, на Финском заливе – 23%.

Теперь давайте рассмотрим ситуацию по рыночным сегментам. Напомню, в целом на долю масс-маркета приходится порядка 90% предложения (да и спроса). И из этого объема, выведенного на рынок, около 15-18%  –  жилье у воды. Что касается локаций, это Октябрьская набережная, намыв, Юго-Запад. Превалируют в структуре предложения комплексные проекты, т.е. речь о кварталах, которые застраиваются от набережных вглубь. Анализируя цены, мы не выделяли видовые квартиры, а рассчитали среднюю стоимость жилья у воды. Сейчас она составляет примерно 333 тыс. рублей за «квадрат», что на 12% выше рынка. Квартиры в комплексах с доступом к воде на 15-20% дороже, чем в среднем по конкретной локации.  

Объекты, относящиеся к бизнес-классу, традиционно концентрируются в центральной части города. Около 48% предложения – у воды. Основные локации – это намыв, историческая часть Васильевского острова, Петроградская сторона, Черная речка, Матисов остров. В структуре проектов преобладает редевелопмент. Средняя цена довольно сильно варьируется от расположения корпусов в конкретном ЖК, но базово это около 550 тыс. за кв.м (на 10% выше среднерыночной). 

Несколько слов об элитном жилье. В историческом центре 80% предложения приходится на локации у воды: Петроградская сторона, историческая часть Васильевского острова, Адмиралтейский и Центральный районы. В основном речь идет о проектах на набережных, реставрации особняков, бутик-форматах и т.п. Средняя цена – 829 тыс. за кв.м. 

Что касается элиты на островах, у воды сконцентрировано 20% предложения. Появляются новые проекты на Матисовом, завершается освоение Петровского и Крестовского островов. Это в том числе приватные клубные дома с возможностью создания инфраструктуры (причалов, яхт-клубов, пешеходных набережных). Уровень средней цены – 697 руб./кв.м. 

Перспективы связаны с дальнейшим освоением территорий на юго-востоке акватории Невы (Октябрьская набережная, проспект Обуховской обороны), а также с продолжением застройки намыва и островов (Петровского, Матисова, Каменного, Галерного, Серного). Роль проектов редевелопмента при этом возрастает. Развитие рекреации будет происходить в Курортном районе, а также в Выборгском, Приозерском и Всеволожском районах Ленобласти. 

Анастасия Ясинская: 
– Предлагаю остановиться на конкретных кейсах строительства у воды в разных локациях. Нам важны не столько видовые характеристики комплексов, а то, как девелоперам удается наладить контакт с акваторией, открывая ее для горожан и обитателей ЖК.

Сергей Софронов:  
– Нам посчастливилось взаимодействовать с водой в ходе реализации разных проектов. Так, у ЖК «Северная Корона» на Петроградской стороне почти 300 метров фасада выходит к реке Карповке. Тут проявляется примечательная особенность Петербурга: возможность смотреть одновременно и на воду, и на историческую архитектуру. 

Город реализует проект пешеходного маршрута вдоль Карповки, а мы со своей стороны сделали открытое, общедоступное пространство во дворе-курдонере. Там выполнено ландшафтное благоустройство, работают рестораны, можно прийти и отдохнуть. 

Еще один проект – ЖК «Галерная гавань» с одноименным многофункциональным общественным кластером. Мы хотим сделать подарок городу и особенно жителям Васильевского острова, благоустроив пешеходную набережную и приспособив для современного использования имеющиеся там исторические строения. Откроем фитнес-центр, рестораны, главную сцену театра «Легенда». Работы уже стартовали и по плану в 2028 году большая часть общественного пространства начнет функционировать. Отсюда открываются виды на историческую Галерную гавань и большие водные панорамы Финского залива.

И еще один проект – премиальный дом «Акватория» на месте снесенного бизнес-центра. Из большинства квартир через панорамные окна можно наблюдать Большую Невку в достаточно широкой ее части у Кантемировского моста, а также Петроградскую сторону, Каменный остров и «Лахта-центр». 

Светлана Денисова: 
– Наш жилой комплекс на Юго-Западе с двух сторон ограничен водными гладями. Да, мы не любуемся классической архитектурой, зато тут первой свежести воздух с залива. Конечно, невозможно было не воспользоваться таким преимуществом… И мы ввязались в регату! Проводим ее уже пятый сезон, участники соревнуются на 14-местных шлюпках, обеспечиваем состязания по всем правилам, вплоть до дежурства МЧС и прочих служб.  Наше мероприятие вышло далеко за рамки добрососедской активности и стало общегородским. 

Я бы хотела показать несколько вариантов работы с акваторией. В квартале «Огни залива» набережные закрыты камнем. Такое решение позволяет оптимизировать содержание прибрежных территорий и поддержать петербургскую традицию, все-таки, мы город «в гранит одетых берегов».   

Другой пример – компактный и невысокий ЖК «БФА в Озерах» на первой линии Нижнего Большого Суздальского озера. Изначально набережная здесь не была благоустроена, а озеро не очищено, сейчас ситуация налаживается. Территория приводится в порядок, стоков в озеро больше не поступает, а люди ценят близость к природе. 

Еще один формат – озеро внутри жилого квартала «Академ-Парк» на улице Бутлерова. Водоем нам достался заброшенный и с непонятным статусом. Мы его очистили, благоустроили берега, запустили рыбу и теперь это центр притяжения для жителей окрестных домов. 

Подытоживая, скажу, что вода –  это классно, но еще и дорого, требует компетенций и умения работать с администрацией. Хотя когда наши покупатели расплываются в улыбках, глядя в окна на водные просторы, это бесценно.

Мария Башанова: 
– Мы строим жилой комплекс в поселке имени Свердлова недалеко от Новосаратовки, на территории Ленинградской области. Наш ЖК «Ермак» будет расположен прямо на первой линии, и за счет конфигурации корпусов 90% квартир будут иметь прямой вид на Неву. Безусловно, мы планируем благоустроить набережную. Но задача стоит шире. По сути речь идет о создании рекреационной зоны для привлечения внимания к локации и региону. Это требует диалога с администрацией, ведь побережье – общедоступная территория. А чтобы проект получился по-настоящему качественным, мы собираемся провести архитектурный конкурс, чтобы профессиональные бюро предложили варианты работы с побережьем. 

Сам поселок имени Свердлова пока не очень известная локация, но при этом весьма удачная, в том числе по части доступа к воде. Он весь вытянут вдоль берега Невы, подходы к воде не ограничены. Здесь можно купаться, загорать на песке, рыбачить и смотреть на проходящие мимо корабли … И жить здесь совсем не так дорого, как в Курортном районе. Наш проект ориентирован на комфорт-класс. 

Анна Нежинская:  
– Мы привлекли к дискуссии опытного яхтсмена, чтобы выяснить, чего не хватает в городе для развития парусной инфраструктуры и спорта? 

Никита Бриллиантов:  
– Я прежде всего буду говорить про яхт-клуб на Петровской косе, который располагается здесь уже 90 лет. Из них последние лет 20 предпринимались попытки его реконструировать, на наш взгляд, не вполне удачные. Сейчас заявлен новый проект, который включает парусную инфраструктуру. И все вроде бы неплохо, однако есть одно «но».  

Небольшие парусные яхты в межсезонье хранить относительно просто, поскольку их можно увезти хоть в гараж. А вот крейсерские яхты сложно транспортировать. И на Петровской косе сейчас не предусмотрено достаточно мест для межсезонного хранения более сотни таких судов. 

В 2021 году мы с архитектурным бюро «Хвоя» разработали свою концепцию яхт-клуба. Она более экономичная, чем та, что предлагает город, и представляет некий компромиссный вариант использования территории: яхтсмены обеспечиваются всем необходимым, а для горожан создается зона отдыха с возможностью проводить фестивали, ярмарки и пр. 

Анна Нежинская:  
– Что нужно гостям, которые приходят в город из других регионов на крейсерских яхтах?  

Никита Бриллиантов:  
– Тут все довольно просто: вода, электричество, топливо, душ, туалет, прачечная, возможности для мелкого ремонта. Ребятам, которые приезжают на соревнования, возможно, нужны места размещения. Но опять-таки вопрос в том, сколько гостиничных мест нужно в яхт-клубах. В советское время была одна гостиница для спортсменов на Крестовском острове, и ее хватало.

Анна Нежинская:  
– Давайте вернемся к цифрам. Сколько на самом деле в Петербурге прибрежных территорий, доступных для горожан? 

Георгий Фролов:  
– Петербуржцы не раз наблюдали, как многие ранее открытые прибрежные зоны становились автодорогами. В 2019 году я решил перевести эти наблюдения в цифры, пересчитать береговые линии и сравнить показатели с московскими. Результат оказался очень неожиданным! Выяснилось, что рекреационных прогулочных набережных (в процентах) в Петербурге в два с половиной раза меньше, чем в столице. Речь о 20% прибрежных территорий в Петербурге и более половины в Москве. 

Однако ситуация меняется. Пусть по проценту в год, но доля открытых пространств в Петербурге растет: показатель на 2026-й – уже 24%. Сокращается ограниченно доступная часть воды (там, где к берегу надо продираться сквозь кусты и протискиваться вдоль заборов), сжимаются промышленные зоны, а константой остается автодорожная сеть. 

В числе самых заметных и значимых примеров новых доступных набережных: общественная зона, которая формируется на морском побережье Васильевского острова; Балтийский бульвар – потрясающее место; набережные Карповки; территория  «Лахта-центра» и участки набережной Большой Невки. 

К сожалению, есть потери. Так, Северный намыв уничтожил пляж на западной оконечности Васильевского острова. В этом же перечне –набережная Макарова. 

Что нас ждет в перспективе? Генеральный план вместе с утвержденной документацией по планировке территорий дают оптимистичную картину: около трети набережных должны стать рекреационными. Например, на набережной Северного намыва заявлен широкий пешеходный бульвар. Концепция развития «Ленэкспо» от 2024 года обещает открытое пространство. Канонерский остров – нераскрытая жемчужина Петербурга, которая сохраняется общедоступной. Охта и Малая Нева уже благоустраиваются.  

Теперь о неприятном. Главное – это левый берег Невы вдоль проспекта Обуховской обороны, который пока остается очень уютным. Но по Генплану от Обводного канала до Рыбацкого должна пройти скоростная магистраль без пешеходных переходов. В результате берег превратится в трассу. 

К проблемным территориям отнесу и Обводный канал, где уже формируется деловой и жилой кластер. Эту локацию надо переосмыслять. 

В историческом центре и Нева, и малые реки де-факто остаются проезжими дорогами. 

Что можно сделать? Начать с Петровского острова. Просто распахнув двери ныне закрытого стадиона Петровский, можно оживить набережную и «раскачать» все пространство. Конечно, нужно сделать доступной набережную Ждановки, тем самым дополнив то многое, что уже предпринято в этом районе. 

В центре города после введения платной парковки мы видим, насколько стало меньше машин. Значит, можно говорить о создании комфортных пешеходных маршрутов вдоль набережных малых рек: Мойки, канала Грибоедова. Для начала перекрывать автодвижение в выходные дни в теплое время года и в новогодние праздники. 

Еще есть морской терминал на Васильевском острове, который можно открывать для людей. Такой опыт есть в Стамбуле, и это совершенно потрясающе работает: в отсутствие круизных лайнеров ценнейшая приморская береговая линия становится доступной для горожан. 

Алена Барсукова:  
 – В контексте работы с водой я бы обратила внимание на возможность использования малых рек Петербурга как зеленых коридоров. Да, девелоперы обустраивают красивые набережные, но можно и нужно подумать и про создание парков вдоль рек в центре города. Ведь возможность спуститься к воде, потрогать ее, посидеть на понтоне–  это то, что востребовано и что можно продавать покупателям. У нас есть фронт гранитных набережных, но не хватает фронта зеленых. 

Напомню, чем больше мы увеличиваем протяженность набережных, тем выше стоимость аренды коммерческих площадей на первых этажах вдоль воды: люди будут с удовольствием гулять, а заодно  – заходить в магазинчики, покупать кофе и т.п. Наиболее перспективны в этом смысле Охта и Смоленка. Мы уже видим хороший пример связности Карповки. Ведь на 2019 год не все жители Петроградской стороны понимали, что река едина, а сейчас она постепенно открывается. 

Бюро МЛА + много лет проводит ежегодные лаборатории, изучая город. У нас было исследование «нераскрытый водный птенциал Петербурга», а сейчас мы исследуем горный Петербург. По периметру нашего города расположены многочисленные возвышенности, которые позволяют рассматривать его сверху, а еще – проложить пешие и веломаршруты вдоль рек через зеленые коридоры от возвышенных зон в центр города.

Анна Нежинская:  
– Если выбрать топ трендов в благоустройстве прибрежных пространств прямо сейчас, что это будет? 

Алена Барсукова:  
– Это прежде всего сохранение природного биоразнообразия и контакт с водой. 

Анастасия Ясинская:  
– Разговор будет неполным без обзора юридических нюансов работы с береговой линией.

 Дмитрий Некрестьянов: 
– Когда девелопер создает эксклюзивный проект у воды, его покупатели часто хотят приватности, следуя логике: я заплатил за благоустройство и хочу, чтобы оно было только моим. Однако это невозможно, поскольку набережные должны быть общедоступными. Этот конфликт интересов по-разному разрешается. Например, на Петровском острове в новом ЖК у стадиона есть открытые набережные. Однако к ним нужно пройти через шлагбаум, посмотрев в глаза охраннику. Об этом доступном пространстве немногие знают, хотя оно есть. 

Еще одна особенность, с которой мы неоднократно сталкивались: есть понятие береговой полосы – это 5 или 20 метров от береговой линии. Но саму береговую линию определяет усредненный уровень воды, который меняется.  Например, сейчас некоторые частные участки в Курортном районе попали в береговую полосу, и люди пытаются решить эту правовую коллизию. 

Другой пример: в Ленинградской области была выкуплена большая территория под застройку, а потом прокуратура обратила внимание на протекающей по ней ручей. Как оказалось, ручей с береговой полосой занимает 8-10% территории. История отнюдь не уникальная, а проблема всегда одна и та же: скромная лужица на участке может оказаться разливом ручья. Обращайте внимание на это, анализируя территорию под застройку.  

В целом, возвращаясь к теме дискуссии, в городе важно избежать ошибок, обустраивая новые зоны у воды. Мне и моим детям очень нравится набережная Охты и Оккервиля. Прекрасная территория. Там высокий берег, так что доступ к воде довольно абстрактный. По факту ты смотришь на нее сверху. Но само благоустройство решено великолепно. 

Анастасия Ясинская: 
– Тема устремленности в воздух, связанная с высотным строительством, для Петербурга относительно новая. Местные небоскребы единичны, а будущие кластеры высоток пока существуют лишь на бумаге. Тем не менее, город постепенно развивается и в этом направлении, набирая высоту. 

Юрий Бакей:  
– Есть трехмерная модель территории города, которой мы занимаемся не один десяток лет.  Есть требования зон охраны исторического поселения, есть требования 820-го закона. И в результате сложился высотный регламент. 

На протяжении последних лет мы занимались схемой доминант на территории Петербурга в самых разных вариациях. Были исследования того, где они в принципе физически возможны…

В итоге при разработке ПЗЗ было принято технологическое и политическое решение: в городе есть один высотный кластер. Тот, который складывается вокруг «Лахты-1».  Он соответствует формально всем требованиям законодательства, охраняющего исторически ценные объекты и панорамы Петербурга. Да, консультанты ЮНЕСКО ставят его под сомнение, но сами же признают, что требования ЮНЕСКО не имплементированы в законодательство России на федеральном уровне, что порождает некоторую коллизию.   

Очень сложные у нас были споры о том, как высота должна быть описана в регламенте соответствующей зоны. В результате выбран такой параметр: высотный кластер начинается с отметки 300 метров.  Мы не стали указывать предлог «до»: тут работают технологии и здравый смысл. Эти 300 метров  -попытка отсечь многочисленные заявки–пустышки. 

Анна Нежинская:  
– В Каменке есть несколько зон, где разрешены высокие (более 100 метров) дома. Но рядом аэропорт Левашово. Как там обстоят дела с приаэродромными территориями (ПАТами)?

Юрий Бакей:  
– ПАТы по Левашово еще не подготовлены. И в перспективе на их разработку потребуется два года. Так что сейчас можно вести проектирование по параметрам, утвержденным в ПЗЗ, но с учетом того, что придется проходить дополнительные согласования.  Мы сами с нетерпением ждем завершения работ по ПАТам Левашово, потому что они оказывают влияние не только на Каменку, но и на другие территории, в том числе те, что находятся севернее аэропорта. 

Анастасия Ясинская:  
– В городе уже есть опыт строительства и эксплуатации жилых небоскребов. В чем их главные плюсы и минусы? 

Екатерина Немченко: 
– Высотный регламент свято бережет исторические панорамы нашего города. Конечно, «Лахта-центр» на них виден, однако по сути этот небоскреб уже стал одной из визитных карточек города.  

Для того, чтобы замахнуться на высотное строительство, нужно обладать и смелостью, и дерзостью, и мечтательностью, но прежде всего – профессионализмом. Если анализировать топ-5 высотных зданий Петербурга, то на первом месте, само собой, «Лахта-центр» (462 м), а на втором – «Лидер Тауэр» на площади Конституции с отметкой 145,5 м. На третьей позиции – наш ЖК «Князь Александр Невский», построенный в 2012 году на пр. Обуховской обороны: 35 наземных этажей и 126 метров. На сегодня это самый высокий жилой дом Петербурга, а на момент ввода небоскреб был в принципе самым высоким зданием в городе.  Второй наш небоскреб – ЖК «Петр Великий» – тоже входит в пятерку, его высота – 118 м. 

ЖК «Князь Александр Невский» эксплуатируется уже второе десятилетие. И мы видим, что дом жителям нравится. Сейчас из 1600 квартир в продаже всего семь. Значит, люди довольны и не хотят расставаться со своим жильем. Когда мы говорим о высотках, особое значение приобретает инфраструктура комплекса: под нее у нас выделены первые этажи. Магазины, фитнес, бытовые сервисы, МФЦ и пр. востребованы и обитателями соседних домов, однако вход на эти уровни есть и непосредственно из дома. То есть воспользоваться всей этой инфраструктурой жители комплекса могут, не выходя на улицу.  

Анастасия Ясинская:  
– Насколько усложняются согласования высотных зданий? 

Екатерина Немченко: 
– Согласования те же самые, за исключением соответствия высотного регламента. Все вполне преодолимо.