Как в Петербурге реализуются проекты редевелопмента городских территорий и масштабной застройки в пригородных локациях

Девелоперы, преобразующие такие территории, по сути, руководствуются принципами КРТ, независимо от того, прописаны они в местном законодательстве или являются буквой инвестиционного договора. Этот путь труден и порождает новые вызовы, но в коллаборации с властями и коллегами-конкурентами рождается то самое новое качество жилой среды, о котором так любят рассуждать в профессиональном сообществе.

Анастасия Ясинская: 
– На сегодня большинство проектов, реализуемых в центре Петербурга и в районах сложившейся застройки, это редевелопмент. Отсутствие свободных площадок побуждает инвесторов развивать депрессивные территории, попутно решая целый комплекс проблем: от правовых коллизий до социальных вопросов.  

Александр Свинолобов: 
– Процесс редевелопмента очень непросто дается. Например, в локации у Обводного канала большое количество собственников-соседей разной направленности. Такие территории всегда тяжело развивать. Тем более сейчас, когда у города есть четкие требования по социальным объектам, которые должны возникнуть в рамках реализации проекта. На таких землях непросто или невозможно их разместить, банально нет места. Поэтому застройщики вынуждены искать альтернативные способы: выкуп дополнительных площадей или размещение «социалки» в самом комплексе с последующей передачей городу и пр. Эти факторы удлиняют девелоперский цикл и затягивают старт проекта. 

Редевелопмент локации у Обводного стартовал лет 15 назад с бывших площадок РЖД у станции метро «Фрунзенская». Там сформировались крупные жилые кварталы с инфраструктурой. Мы органично продолжаем это развитие, застраивая площадку между новостройками и Митрофаньевским шоссе. Если посмотреть на эти участки в ретроспективе последних 10 лет, они пребывали в запустении. Сегодня уже появилась общая концепция преобразований. Я представляю себе, как будет выглядеть эта территория в итоге, насколько она трансформируется за счет новых домов, общественных пространств и дорожной сети. Несколько реализуемых проектов дадут синергетический эффект.  И это круто. Город должен жить, территории – качественно развиваться, сохраняя историческое прошлое. Так живут все крупные города. 

Анастасия Ясинская: 
– Остались ли еще резервы крупных территорий для редевелопмента на ближайшую перспективу?  

Александр Свинолобов: 
– Есть площадки, глядя на которые хочется плакать. Например, та же территория «Красного треугольника». Это классное место со своей историей! Но на практике – это лоскутное одеяло из разных собственников, каждый – со своим планом, плюс охранные обязательства. В результате десятилетиями ветшают и разрушаются красивые промышленные объекты, в том числе и памятники. 

Другой пример – Конюшенное ведомство в центре города, преобразования которого ждут все горожане. 

Когда речь идет о масштабных территориях, чрезвычайно сложно договориться. Механизм КРТ помог бы в освоении таких территорий, но этот инструмент пока не работает.

В Европе, например, жить в центре города дорого, потому что ты должен за свой счет содержать дом или территорию. Придем ли мы к такой логике, я не знаю. 

Анастасия Ясинская: 
– При сохранении текущей конъюнктуры сколько лет потребуется для трансформации локации Обводного канала? И что за жилье здесь будет, бизнес-класс?

Александр Свинолобов: 
– Думаю, это перспектива ближайших 3–5 лет. Процессы идут быстро: девелоперы получают согласования пакетами, все хотят стартовать пораньше. 

В основном локация ориентирована на бизнес-класс в разных вариациях. Хотя многое будет зависеть от корректности использования терминологии разными игроками. 

Анастасия Ясинская: 
– По-вашему, главные ограничения для редевелопмента – избыточная социальная нагрузка, отсутствие правового регулирования, градостроительные ограничения?

Александр Свинолобов: 
– По факту весь комплекс причин. Главный вопрос – в сроках согласования документации, запуска проектов, прогнозирования затрат. 

Екатерина Немченко: 
– Тема редевелопмента не нова. Она в Петербурге находится в такой стадии развития, когда есть накопленный опыт – удачный и не очень. Исторически наш город – промышленный. Поэтому мы наблюдаем в центре «серый пояс», удивляясь, почему фабрики и заводы расположены у воды. А ведь это была граница города, причем вода являлась самой дешевой транспортной артерией. Теперь эти зоны постепенно преображаются. Среди них немало площадок, пригодных для комфортного проживания горожан.

На мой взгляд, самый неудачный пример редевелопмента в Петербурге – Петровский остров, который «распилили» разные застройщики, не очень увязав проекты между собой. Было бы лучше, будь у этой территории один оператор с общим мастер-планом.

Первыми в редевелопмент пришли девелоперы элитной недвижимости, затем многие элементы элиты стали транслироваться на объекты категории «бизнес» и «комфорт», а подход к поиску участков развернул внимание застройщиков к редевелопменту. И сегодня комфорт-класс уже не тот, что пять лет назад, это совершенно иной уровень. В целом я сторонник отхода от существующей классификации новостроек. Наши проекты давно вышли за рамки класса «комфорт» и включают элементы и «комфорта», и «бизнеса».

Например, наш жилой комплекс «Гранат» на улице Фучика реализуется на бывшей депрессивной территории, где находился авторынок и многочисленные автосервисы. Там никто и не задерживался, если не было необходимости в запчастях или ремонте. То есть привлекательность этой площадки для жилой функции была совершенно неочевидна.

Анастасия Ясинская: 
– Как вы ее разглядели?

Екатерина Немченко: 
– Пожалуй, опыт и внимание к деталям, которые проповедует наша компания. 

Тому, кто первым разглядел потенциал территории, всегда сложнее. Нужно иметь определенный характер, чтобы поделиться своим видением развития площадки, зажечь аудиторию, влюбить ее в это место, чтобы потом люди поверили и проголосовали за него деньгами. Уметь раскрыть территорию так, чтобы ее преимущества стали очевидными. Считаю, что с площадкой на ул. Фучика у нас это получилось.

И надо понимать, что первый проект, который реализуется в пределах новой локации, берет на себя большую ответственность и вносит вклад в ее развитие в будущем.

Анастасия Ясинская: 
– У Обводного канала есть магнит – вода. На таких территориях, как ул. Фучика, что выступает в его роли? Сам ЖК?

Екатерина Немченко: 
– Это совокупность факторов: хорошая транспортная доступность, в том числе – до метро, существующая и дополняемая инфраструктура, эстетика самого ЖК и перспективы развития окружения. ЖК «Гранат» оценили не только жители Фрунзенского, но и других районов. Прежде всего, близость метро – 10 минут пешком через существующий сквер; далее – близость к центру, а также к съездам с основных магистралей. Плюс характеристики самого проекта, которые обеспечат комфортное проживание. Помимо имеющейся инфраструктуры, мы создаем и свою, есть понятные планы развития территории в целом. Например, там появится полноценный спортивный кластер.

Анастасия Ясинская: 
– Что у компании планах по редевелопменту?

Екатерина Немченко: 
– У нас несколько проектов в разработке, о которых мы расскажем позже. 

Анастасия Ясинская: 
– У Группы RBI – огромный опыт редевелопмента, поделитесь вашим портфелем мудрости и ближайшими планами.

Павел Быков: 
– Объект редевелопмента – это в основном старая «промка», зачастую с элементами архитектурного наследия, поэтому у каждого проекта довольно запутанная история, распутывать которую сложно. Здесь и изменение видов разрешенного использования, и подготовка ППТ с учетом планов всех окружающих собственников, и обязательства по «социалке». Например, порой в заданной локации просто невозможно разместить полноценную большую школу, потому что участки находятся в частной собственности. Иногда город предоставляет надел, но зачастую девелоперам приходится кооперироваться между собой и соинвестировать, чтобы закрыть вопрос. 

Все эти согласования занимают довольно продолжительное время и затягивают реализацию проекта. Если на свободном участке процесс от покупки до старта продаж (начала стройки) занимает от года до полутора лет, в рамках редевелопмента это 2–3 года.

Другой вопрос – экономический. Например, размер социальной нагрузки, которая напрямую влияет на цену квадратного метра, сильно разнится по районам и сегментам рынка. По нашим оценкам, этот диапазон составляет от 40 тыс. до 90 тыс. рублей на кв. м улучшений. Яркий пример – проекты на Обводном канале, где нужно обеспечить школу, детсады, медицину, отделение полиции, пожарное депо, большое количество улиц и проездов. Это достаточно большие затраты девелоперов. 

Еще один аспект – комплексная работа с инженерной инфраструктурой; сталкиваются интересы различных поставщиков электроэнергии и пр.

Третий момент – архитектурный облик и образ будущего района. Мы делаем отсылки к сохранившемуся историческому наследию, например, в зоне Обводного используем краснокирпичные фасады. 

Важно создать продукт, за который не будет стыдно и который станет украшением квартала.

Анастасия Ясинская: 
– Можно ли привести примеры строительства социальной инфраструктуры на паях? 

Павел Быков: 
– Их много. Возьмем наш небольшой проект на Петроградке продаваемой площадью 5 тыс. кв. м. Исходя из социальной нагрузки на него нужно 20–30 школьных мест. Возможности увеличить мощности существующих школ на доступном расстоянии нет. Соответственно, нужно строить новую, а школ на 20 мест не бывает. Один из возможных вариантов – найти других застройщиков, которые передадут такое же небольшое количество мест, и договориться с ними о софинансировании. Либо город может выкупить часть мест, как, например, в Курортном районе, где мы строим школу на 825 мест. 

Анастасия Ясинская: 
– Это такой КРТ по-петербургски в отсутствии профильного законодательства.

Павел Быков: 
– Получается так. Понятно, что у школы есть нормативная стоимость, однако нередко возникают траты сверх норматива. Например, в ряде случаев школу нужно обеспечить котельной и другой инженерией. Иногда город передает под «социалку» участок, требующий дополнительной подготовки, что тоже не входит в нормативную стоимость. Таких нюансов уйма. 

И когда переговоры переходят в коммерческую плоскость и соинвесторы предлагают заплатить по нормативной стоимости, не все сразу соглашаются. Поэтому договориться о приемлемой сумме с соинвестором «социалки» – большая победа для девелопера.

Анастасия Ясинская: 
– Возвращаясь к "серому поясу": наиболее привлекательные лакуны уже раскуплены или потенциал для развития крупных проектов еще есть?

Павел Быков: 
– Резервы есть всегда. В городе по-прежнему функционируют несколько крупных предприятий, которые теоретически могут переехать в другие локации (например, «Силовые машины» или «Электросила»). Если они перебазируются, освободится немало пространства. Могут высвободиться и территории на Васильевском острове. 

Даниил Подшивалов: 
– Мы лет десять занимались развитием сложных территорий, достаточно долго работали с Апраксиным двором, немного коснулись «Красного треугольника» и наблюдали за динамикой на других площадках. И действительно, основная проблема – невозможность договориться с пестрым составом собственников. По территории бывшего завода «Петмол» у Обводного канала был достигнут определенный консенсус между землевладельцами, и произошла постепенная ревитализации большого городского пространства. Но таких примеров немного. 

Как мне видится, городские власти стремятся к тому, чтобы сложный и крупный проект был реализован амбициозно и целиком, и не испытывают особого желания помогать тем, кто готов двигаться поступательно мелкими шагами. Например, на «Красном треугольнике» были правовые инструменты, позволяющие передать девелоперам фасадные здания. При этом город делал ставку на красивый мастер-план с набором впечатляющего функционала. Но для его реализации в казне нет денег.

Когда заработает КРТ, решение проблемы «лоскутного одеяла» должно упроститься. Сначала территории будут предлагать для развития текущим собственникам (они, кстати, могут привлечь и сторонних инвесторов), а если землевладельцы не договорятся или откажутся, есть механизм изъятия – через выкуп площадки на торгах.

КРТ на сегодня – наиболее перспективный инструмент трансформации нежилой застройки (для жилых зон этот механизм в Петербурге даже не рассматривается). Всерьез обсуждается вопрос о создании единого оператора с участием города, чтобы не перекладывать на частные организации все сложности, связанные с мастер-девелопментом. Через него возможно предоставление площадок без торгов, по модели частной концессии. Такой инструмент поможет решать проблемы в упрощенном порядке и обеспечивать бОльшую привлекательность проектам.

Другая задача института КРТ – стабилизация правового регулирования для застройщика с момента получения площадки и до ввода объекта в эксплуатацию. Судебная практика 2025 года показала, что обычными средствами такой стабилизации не достичь, что критично для масштабных проектов КРТ. 

Этот механизм может способствовать и более справедливому распределению инфраструктурной нагрузки между государством и бизнесом. Для тех проектов, где платежеспособный спрос не позволяет окупить инфраструктуру за счет стоимости квадратного метра, это особенно актуально. 

Александр Свинолобов: 
– За 10 лет на «Красном треугольнике», к сожалению, ничего не изменилось в лучшую сторону. За границей, например, подобные объекты закрывают как небезопасные для граждан. Как собственник ты обязан привести свою недвижимость в порядок. Поверьте, этот механизм эффективно работает.

Даниил Подшивалов: 
– Но есть другие примеры. На Петровском острове не первый год стоит заброшенное здание пивоваренного завода, вокруг него "Группа ЛСР" построила жилые дома. КГИОП уже подал иск к собственнику, объект огорожен, туда никто не ходит, он просто разрушается. 

Анастасия Ясинская: 
– От «лоскутного одеяла» промышленных зон мы переходим к комплексному освоению территорий и созданию 15-минутных городов на прежде безлюдных территориях.

Игорь Кулаков: 
– Если говорить о КРТ, Ленинградская область успешно реализует этот механизм. В частности, региональные нормативы градостроительного проектирования содержат сведения о возможности отклонения от предельных параметров высотности и плотности застройки для проектов КРТ. В первую очередь, в таких проектах мы обращаем внимание на сбалансированность развития территорий, наличие всех элементов инфраструктуры, не только инженерной, но и транспортной, а также социальной. Задаемся и вопросами об источниках финансирования этих проектов. 

Идея 15-минутного города не нова, этому опыту как минимум 10 лет. Безусловно, она интересна и, как и проекты КРТ, строится вокруг создания сбалансированной среды. 

Конечно, постулат о том, что все значимые элементы, связанные с потребностями человека, должны находиться в 15-минутной пешей или велосипедной доступности от жилья, без задействования автотранспорта, сродни идее «Города Солнца» Томмазо Кампанеллы. В наших реалиях подобные проекты пока слабо реализуемы. Потому что, помимо объектов обслуживания и ежедневных потребностей, встает вопрос о местах приложения труда. В общем, нам есть куда расти и к чему стремиться, я верю, что город будет, а саду – цвесть.

Юдита Григайте:  
– Наша компания в этом году отметила 30-летие и стояла у истоков комплексного освоения территорий в регионе. Среди таких проектов – районы в Янино, Гатчине и Колпино.

Когда мы начинали работу в Янино, масштаб задачи вызывал серьезную ответственность. Сегодня, спустя 14 лет, можно уверенно сказать, что проект развивается успешно. Мы осваиваем территорию площадью 42 га и наблюдаем, как меняются и сам продукт, и окружающая среда.

Важно понимать: при реализации крупных проектов КОТ нельзя ограничиваться строительством жилья. Социальная и досуговая инфраструктура должна развиваться синхронно с жилой застройкой. Современный покупатель ожидает полноценную среду для жизни, а не дом в окружении незастроенной территории.

В Янино мы объединили четыре квартала единой пешеходной зеленой осью, построили детские сады и школу. Из 42 га территории 13 га отведены под озеленение, в том числе 7 га занимает центральный парк. У Янино значительный потенциал дальнейшего развития – сейчас мы осваиваем еще 6,8 га, строим там «Янила Форест», и в будущем район продолжит формироваться нами и усилиями разных девелоперов.

Проект «IQ Гатчина» реализуется более 13 лет. Пять очередей введены в эксплуатацию и заселены, недавно стартовало строительство шестой, завершающей. Ее концепция вдохновлена произведениями Куприна, а цветовое решение отсылает к образам «Гранатового браслета» через сочетание зеленых и бордовых оттенков. Малоэтажный финский квартал «Юттери» успешно реализован. Сейчас активно ведется проектирование нового комплекса – условного «Юттери-2». 

Результат при взаимодействии с органами власти достигается благодаря партнерству и совместной работе. Так, в Янино потребовалось расширение Голландской улицы с двух до четырех полос. Мы приняли участие в реализации этого инфраструктурного проекта, поскольку он важен как для жителей района, так и для транспортной системы города.

Еще один пример – экотропа протяженностью около 3 км в Новоорловском заказнике, созданная совместно с комитетом по природопользованию. Сегодня она стала одной из визитных карточек ЖК «Окла»: жители проводят здесь время с семьями, гуляют с домашними животными, знакомятся с природой и арт-объектами.

Уже на стадии проектирования мы продумываем сценарии будущей жизни района: где будут учиться дети, какие возможности для дополнительного образования появятся рядом с домом, как будет организован досуг, какие сервисы окажутся востребованными. Все эти аспекты рассматриваются наравне с архитектурой и благоустройством. 

Анастасия Ясинская: 
– Что становится «магнитами» ваших проектов, придавая им дополнительный смысл?

Юдита Григайте: 
– Практически в каждом жилом квартале появляются соседские комьюнити-центры. Это самые востребованные общественные пространства для жителей всех возрастов. Здесь люди знакомятся друг с другом, участвуют в мероприятиях, посещают кружки и вместе отмечают праздники.

Кроме того, такие центры создают новые возможности для занятости. Например, многие мамы могут вести занятия и получать дополнительный доход. Интерес к работе в комьюнити-центрах настолько высок, что сегодня существует очередь из желающих присоединиться к команде.

В новых проектах мы планируем увеличивать площади таких пространств, поскольку число жителей растет, а существующие центры уже не всегда могут принять всех желающих.

В ближайшее время также стартует традиционная летняя программа мероприятий «Живи дача».

Анастасия Ясинская: 
– Есть ли потенциал развития у ваших территорий и готовите ли новые проекты КОТ?

Юдита Григайте: 
– В Гатчине мы реализуем завершающую очередь проекта. Параллельно ведем переговоры по новым земельным участкам, однако говорить о конкретных решениях пока преждевременно.

В Янино развитие продолжится. В «Юттери» идет активная стадия проектирования нового этапа.

Этой осенью мы запускаем первый проект бизнес-класса на Софийской улице, поэтому внимательно изучаем окружающую застройку. Кроме того, продолжается проектирование жилого комплекса бизнес-класса на севере города. Мы постоянно рассматриваем новые площадки, анализируем рыночные возможности и продолжаем расширять портфель проектов. 

Максим Жабин:  
– На мой взгляд, у проекта комплексного освоения территории обязательно должна быть смысловая идея. Но важно, чтобы это была не рекламная формулировка, а рабочая гипотеза развития места. Низкая плотность, экология, семейность, образовательный кластер, 15-минутная доступность – все это имеет смысл только тогда, когда идея влияет на мастер-план, транспорт, коммерческие помещения, социальные объекты, благоустройство, эксплуатацию и очередность строительства.

Крупный проект нельзя собирать как набор корпусов и потом «добавлять среду» вокруг них. Если идея не заложена в самом начале, территория быстро распадается на отдельные дома, между которыми нет логики. Покупатель не всегда ощущает это на стадии сделки, но очень хорошо чувствует после заселения. Поэтому настоящая проверка концепции начинается не в офисе продаж, а через год-два жизни первых новоселов.

Инфраструктуру в таких проектах нельзя считать только процентом от территории. Универсальной пропорции нет. Есть аудитория, локация, плотность, транспортная доступность и сценарии повседневной жизни. В одном проекте главным ядром становится школа или детский сад, в другом – парк, спорт, общественный центр, первые этажи с коммерцией, рабочие пространства или транспортный узел. Ошибка начинается там, где девелопер пытается поставить «все хорошее сразу», не понимая, кто здесь будет жить и как именно люди будут пользоваться территорией.

При этом инфраструктура должна появляться не в финале, когда территория уже заселена, а синхронно с жизнью проекта. Если новоселы несколько лет живут среди обещаний, доверие к локации теряется. Для крупных территорий очередность не менее важна, чем сама концепция.

Партнерство девелоперов на больших территориях возможно и в ряде случаев необходимо. Обычно оно возникает вокруг того, что один игрок не может эффективно решить в одиночку. Это дороги, инженерная инфраструктура, социальные объекты, общественные пространства, единая навигация, транспортные связи, иногда – общий образ локации. Но такое партнерство работает только при понятных правилах. Нужен общий мастер-план, распределение обязательств, синхронизация очередей и участие публичной стороны как арбитра и координатора.

Проект-«паровоз» полезен, но не всегда должен быть именно жилым комплексом. В роли такого «паровоза» может выступить школа, кампус, парк, станция метро, крупный работодатель, медицинский или спортивный объект. Смысл в том, чтобы появился первый сильный повод приехать в локацию, остаться и поверить в ее будущее. Без такого «якоря» крупная территория развивается медленнее и дороже, потому что девелоперу приходится одновременно продавать квартиру и объяснять, почему это место вообще станет городом.

Государственные инициативы сильно влияют на освоение территорий. Промышленные, образовательные, медицинские и транспортные проекты создают новый спрос и меняют экономику локации. Но жилье не должно просто «прилипать» к таким объектам по остаточному принципу. Если рядом появляется крупный центр занятости или образования, нужно заново собирать продуктовую модель территории. Меняется аудитория, ежедневные маршруты, спрос на аренду, коммерцию, сервисы, общественные пространства и транспорт.

Сама идея 15-минутных городов абсолютно правильная. В центре здесь находится время человека. Это, на мой взгляд, один из ключевых ресурсов будущего. Люди хотят тратить меньше времени на дорогу, бытовые задачи и борьбу с неудобной средой. Но между красивой идеей и ее реальным воплощением часто возникает большой разрыв.

На схеме все выглядит убедительно. Школа рядом, магазин рядом, парк рядом, сервисы рядом. А в жизни выясняется, что идти неудобно, коммерция не заработала, школа появилась позже, общественный транспорт не синхронизирован, первые этажи заполнены случайными функциями, а благоустройство не поддерживает ежедневные маршруты. Формально радиус есть, но настоящей доступности нет.

Чтобы приблизить реальность к идеалу, нужно проектировать не круги на карте, а повседневную жизнь. Где человек покупает продукты, куда ведет ребенка, как добирается до работы, где гуляет вечером, где занимается спортом, где встречается с соседями, как решает бытовые вопросы. Если эти маршруты заранее просчитаны, обеспечены инфраструктурой и поддержаны эксплуатацией, 15-минутный город становится не лозунгом, а рабочей моделью качественной среды.

Яна Вирченко:  
– Соглашусь: идея проекта задает фильтр для всех планировочных решений: где встает школа, какой бизнес заходит на первые этажи, как устроена сеть пешеходных связей. Без нее КОТ превращается в набор домов, которые случайно оказались рядом.

Поселок Новоселье я считаю хорошим примером развития территории. Аудитория локации понятна: семьи с детьми. Социальная инфраструктура здесь появляется одновременно с жильем. Потому что, к примеру, школа, открытая через пять лет после заселения, будет серьезной управленческой ошибкой, которую жители не забудут.

Природный контекст там сильный: Шунгеровский заказник, неподалеку озеро. Но природа сама по себе не работает как городская среда. Нужны экотропы, маршруты, благоустроенная береговая линия – то, что превращает ландшафт в инфраструктуру повседневного использования. Человеку, переехавшему из города, нужна готовая логика досуга, иначе он будет ездить за ней в Петербург.

Транспортная независимость от города – главный критерий состоятельности концепции. Близость Петербурга удобна, но если за едой, развлечениями и детским кружком человек все равно едет туда, локация не стала самостоятельной. Задача мастер-плана – обеспечить достаточность среды внутри периметра.

Малый бизнес – несущая конструкция такой среды. Если мастер-план предусматривает встроенные помещения для локальных предпринимателей, а местная администрация создает для них щадящие условия входа, плотность сервисов набирается быстро. Студия йоги тянет за собой кафе со здоровыми перекусами, кафе – магазин спортивного питания, потом рядом появляется детская секция. Власть, которая помогает малому бизнесу закрепиться в новом поселении, через несколько лет получает налогооблагаемую базу и занятость внутри локации. Разработчику проекта стоит закладывать эту логику уже на стадии проектирования: какие «якорные» арендаторы нужны, где они встают, на каких условиях заходят.

Среда, в которой человек может работать, лечиться, учить детей и отдыхать, не выезжая за ее границы, перестает быть спальным районом. Люди выбирают такое место осознанно – и цена квартиры здесь вторична. Первично то, что локация отвечает их представлению о том, как должна быть устроена жизнь.  

Анастасия Ясинская:
– Компания "А101" пришла в наш регион, сразу заявив масштабные проекты. Что для вас 15‑минутный город и должно ли быть у него смысловое ядро? 

Мария Орлова: 
– 10 лет назад драйвером развития той или иной локации с точки зрения жилой застройки являлось метро. Оно и сейчас остается ключевым «якорем», но уже не единственным. Важную роль стали играть событийные кластеры: «Севкабель порт», Vokzal 1853 на Обводном канале, целая зона в Приморском районе – от «Лахта-центра» и до пространства «Флагшток». 

Образовательные кампусы тоже начинают «запускать» территории: ИТМО строит на юге города кампус, соответственно, там появится жилье и рабочие места; СПбГУ также переезжает в Пушкинский район; недавно стало известно, что университет Лесгафта разместится во Всеволожском районе, где построит целую спортивную деревню. 

Драйверами развития становятся и новые транспортно-пересадочные узлы. Например, район Охты и станции «Ладожская» уже через пару лет получит дополнительный импульс после запуска ВСМ. 

И, наконец, очень важным стимулом становятся сами масштабные проекты КРТ, которые не встраиваются в существующую инфраструктуру, а создают ее сами. В наших проектах мы делаем особую ставку на строительство комфортной городской среды по принципу 15-минутного города. Этот подход создает рабочие места и дает возможность не ездить в центр за отдыхом, учебой, медициной. Это дорого и сложно, но дает преимущества с точки зрения мастер-планирования. Мы работаем не с «лоскутным одеялом», а сами закладываем бульвары, пешеходные и транспортные трафики; понимаем их наполнение и управляем нагрузкой.

На этапе исследований мы ищем «якоря» для локации, увязываем проект с природными зонами и заповедниками – оба наших комплекса находятся рядом с заказниками и парками ЮНЕСКО. И мы всегда увязываем эту историю с нашими проектами, нанизывая на нее остальную инфраструктуру для комфортного проживания.

Мы уже услышали сегодня, что Петербург становится городом для богатых, а куда деваться остальным? За последние пять лет сильно выросла доля продаж новостроек в Ленобласти: с 20% до почти половины. При этом цены за последний год увеличивались одинаковыми темпами – на 16%. Впрочем, разница остается существенной – в среднем 341 тыс. руб. за 1 кв. м в городе против 193 тыс. руб. в области. Однако стоимость лота – не единственный аргумент для покупателей. Мы опросили 1300 человек, и предпочтения в пользу Петербурга и области разделились примерно 50/50. Причем исследование показало: важный мотив покупки в области – это желание жить на природе, на свежем воздухе и растить детей в экологичной среде, но с городскими удобствами. 

ГК «А101» закладывает в своих проектах под благоустройство в среднем 40% территории и формирует «якоря» для бизнеса: офисы, событийные развлекательные кластеры, горнолыжные и аквакурорты. Это долгосрочные инвестиции, развивающие локацию. Такие «ядра» становятся точкой притяжения не только для жителей квартала, но и соседних округов. Это выгодно и бизнесу, и людям. 

Так, в Лаголово фокус сделан на образовательной среде, хотя мы прорабатываем и другие «якоря». Здесь предусмотрены 8 детских садов и 3 школы. Причем школы – необычные, сделанные по высоким стандартам, уже опробованным на московских проектах. Акцент делается на тематике, на коллаборации с университетами. Сейчас проектируется первая школа, и она будет потрясающей. 

Например, мы используем пока нетипичный для российских образовательных учреждений подход к планировке: вместо привычных длинных коридоров – общественные пространства с удобной мебелью, в которых можно и отдохнуть, и поучиться. Здесь дети могут делать домашние задания, общаться, готовиться к выступлениям или просто проводить время вместе. А сердцем наших школ становится многофункциональный атриум, который выполняет функцию лектория, актового зала, кинотеатра и пр. 

Такие школы важно наполнить и самым современным оборудованием. Дети получают знания на практике, им нужно все попробовать самим, а формат обычного урока-лекции уже не столь эффективен. Поэтому мы максимально насыщаем школы мастерскими, инженерно-техническими и биологическими лабораториями, медиацентрами и кулинариумами.

У проекта во Всеволожске будут свои УТП. Одним из них станет точка притяжения в виде гастрокластера. Мы проанализировали рынок, в этом районе пока ничего подобного нет. Проект гастрокластера будет реализован в три этапа: первый – семейные рестораны и детские кафе, второй – антикафе, коворкинги, а третья зона – наиболее драйвовая, со спортбарами и более шумной коммерцией. Третий этап будет удален от жилой застройки, чтобы шум не мешал жителям.

Мы закладываем гастрокластер на уровне концепции и, продавая помещения, проговариваем с собственниками будущий функционал.

По нашим генпланам видно, насколько комплексно мы подходим к проектированию. Срок реализации проектов рассчитан на 10–15 лет, но заранее понятно, что, когда и в каком виде появится на территории квартала. Мы продумываем коллаборации и ищем точки соприкосновения с разными бизнесами. Например, стремимся внедрить такое модное спортивное направление, как паддл-теннис. При этом самим генпланом и отдельными функциями можно гибко управлять, дополняя следующие очереди новыми инфраструктурными объектами. 

Анастасия Ясинская:  
– У группы «Самолет» крупные комплексные проекты есть в Лаголово и в Новосаратовке. Локации разные, поэтому имеет смысл сравнить смысловое и функциональное наполнение будущих жилых комплексов. 

Михаил Адодин:  
– Мы послушали коллег, которые занимаются редевелопментом застроенных территорий, реализуя в основном проекты бизнес-класса. Но, пожалуй, в массовом сегменте требований к продукту сегодня не меньше, если не больше. 

Концепция 15-минутного города как раз отвечает этому запросу: речь не про жилые метры, а про весь комплекс функциональной инфраструктуры для комфортного проживания. 15-минутный город – это не универсальный шаблон, а гибкая модель развития территории. И подход к мастер-планированию в таких проектах, соответственно, разный.

Так, Новосаратовка – крупный промышленный кластер с предприятиями разного формата: от крупных агрокомплексов до мелких производств. Поэтому мы создали концепцию урбанистического центра для молодых специалистов, приехавших покорять Петербург, некую стартовую площадку с местами приложения труда. При разработке мастер-плана мы закладывали пространство под коворкинги, административные помещения для существующих предприятий и пр.

В Лаголово – иной подход. Там нет крупных предприятий, зато красивая природа и хорошая экология. И мастер-план учитывает эти преимущества: акцент сделан на жилье для семей с детьми, а также для старшего поколения. Здесь важны тишина, свежий воздух, уют и комфорт. Наш комплекс находится на границе с Красным Селом, где функционирует большой торговый центр и ФОК площадью 6 тыс. кв. м, поэтому в нашей концепции эти функции не предусмотрены. Встроенные помещения ориентированы на мелкую коммерцию и сервисы: магазины, пекарни, пункты выдачи; предусмотрена и пара крупных магазинов.  

Анастасия Ясинская:
– Как вы взаимодействуете с коллегами из "А101" в Лаголово? 

Михаил Адодин:
– По сути, мы развиваем территорию совместно. Комплексы свяжет общий бульвар, и мы договорились сделать пространство единым, без явного и резкого перехода между соседними проектами. Постоянно обмениваемся информацией, наработками, синхронизируем работы. Расходы тоже делим примерно пополам. Вместе прорабатываем улично-дорожную сеть и пешеходные трафики. Совместно и на паритетных условиях развиваем школы и садики, чтобы концепция для жителей была единой, несмотря на разные архитектурные решения и продукт. Коллаборация сложная, но она того стоит, иначе качественно развить территорию невозможно.  

Анастасия Ясинская:
– Очевидно, на пешеходный бульвар будут нанизаны разнообразные активности…

Михаил Адодин:
– Да. У компании "А101" променад больше ориентирован на спокойные прогулки, а у нас акцент сделан на спорте, таким образом вместе мы закрываем потребности жителей и в отдыхе, и в активности.

Анна Нежинская:
– Как распределить расходы на эксплуатацию таких площадей? Они ведь коммерчески убыточны.

Михаил Адодин:
– Мы с коллегами все делим 50 на 50.

Мария Орлова:
– Да, мы выступаем партнерами. Бульвар – показательный пример. Важно, чтобы люди ощущали пространство как единое и бесшовное и гуляли в одном большом районе. Чтобы, например, наша часть пешеходного бульвара не упиралась в соседский столб. Затраты на такие объекты делятся пополам, где-то соотношение 30 на 70, значит, в другом случае оно будет 70 на 30. 

Михаил Адодин:
– Мы сегодня слышали про «лоскутное одеяло», когда собственники соседних участков не могут договориться между собой. У нас как раз яркий пример коллаборации двух застройщиков, которые развивают большую территорию в единой концепции.

Анастасия Ясинская:
– Есть другие яркие кейсы сотрудничества, кроме бульвара?

Михаил Адодин:
– Школы и садики мы тоже развиваем вместе и в той же паритетной пропорции. 

Анастасия Ясинская:
– А что с архитектурной концепцией кварталов? Неужели она тоже общая?

Михаил Адодин:
– Какая-то здоровая конкуренция должна быть, и мы отличаемся наполнением зданий, их вариативностью.

Мария Орлова:
– Это за скобками территории, потому что проекты действительно разные: от фасадов до квартирографии и наполнения дворов. Клиент получает абсолютно разный продукт. Каждый найдет здесь то, что ему нужно и близко. При этом в плане социальных объектов и зон благоустройства важно, чтобы застройщики работали сообща. Хотя это и очень трудный путь.

Анастасия Ясинская:
– Как давно возникла ваша коллаборация?

Михаил Адодин:
– С 2022 года. Плановый срок реализации проектов – до 2033 года, поэтому нам еще долго идти рука об руку. 

Яна Грозовская:
– Добавлю несколько деталей, касающихся взаимоотношений с властями Ленобласти. Благодаря профильным комитетам администрации, а также областному Градсовету застройщики находят механизмы взаимодействия и выгодного для всех партнерства. Важно, что формирование «15-минутного города» невозможно исключительно силами девелопера. Бизнес способен создавать качественную жилую среду и коммерческую инфраструктуру, но без участия власти невозможно обеспечить транспортную связанность, социальные объекты и инженерный каркас территории. Успешная реализация таких проектов возможна только при синхронной работе власти и бизнеса.

Оксана Долгова:
– Комитет по строительству Ленобласти с 2025 года получил полномочия на заключение договоров комплексного развития территорий (КРТ). Правда, мы занимаемся лишь одним из вариантов КРТ – по инициативе правообладателя участка. 

Три других вида КРТ: нежилой застройки, жилой и незастроенных территорий – пока остаются в ведении муниципалитетов Ленобласти. Сейчас идет системная работа по распределению полномочий. 

Мы уже заключили 8 договоров КРТ по инициативе правообладателя. Этот процесс идет довольно активно.

Анна Нежинская:
– Можно ли рассказать подробнее об инвесторах и локациях? 

Оксана Долгова:
– Это четыре основных района: Всеволожский, Тосненский, Ломоносовский и Гатчинский. Мы работаем с разными девелоперами: «Евроинвест», Setl Group и др. Застройщики по-настоящему комплексно развивают территории, например, есть проекты, где предусмотрены даже театры. По сути, у нас сложилась действенная коллаборация с девелоперами. Для сравнения: в некоторых регионах РФ подобные услуги власти оказывают платно. 

Мы обсуждаем с застройщиком каждый пункт: анализируем обеспеченность «социалкой», прорабатываем дорожную сеть. Вносим рекомендации для заключения договора. 

Стараемся согласовать такие проекты, в которых самим хотелось бы жить. Ленобласть столь велика, что мы расстраиваемся: не получается охватить, например, Подпорожский и Лодейнопольский районы. Наша задача: сделать хотя бы по одному проекту КРТ в этих отдаленных локациях. Надеемся, там будут реализованы КРТ трех других видов, о которых упоминала.

Анна Нежинская:
– На что девелоперам нужно обратить внимание в первую очередь, чтобы благополучно пройти Градсовет ЛО?

Оксана Долгова:
– Регион борется за этажность. Позиция губернатора известна: не увеличивать сильно высотность жилой застройки. Регламенты закреплены в РНГП. В рамках проектов КРТ есть возможность увеличить плотность, а также рассчитывать на выкуп профицитных мест в детских садах и школах, чего нет в Петербурге. И если соблюсти все нормативы, то Градсовет вы пройдете.

Анна Нежинская:
– Какой самый компактный проект КРТ в регионе?

Оксана Долгова:
– По регламенту КРТ начинается от 1 га. Кстати, и проекты в сегменте ИЖС тоже реализуются теперь через механизм КРТ. Там тоже должна строиться «социалка» и другая необходимая инфраструктура.

Анна Нежинская:
– Кто из инвесторов уже подписал договор КРТ, касающийся ИЖС?

Оксана Долгова:
– Компания «Евроинвест» и физлица.

Анна Нежинская:
– Это направление будет развиваться в регионе?

Оксана Долгова:
– Конечно, мы рассчитываем на это, невзирая на непростую ситуацию на рынке. Мы работаем в режиме «одного окна». Договоры КРТ заключаются на большие периоды: 7, 25 и 30 лет. Но суть одна – застройщик должен обеспечить комфортные условия проживания по современным стандартам: с доступностью садиков и школ, с хорошими дорогами.  

Процедура примерно такая же, как и при стандартных согласованиях: застройщик приходит с мастер-планом, получает рекомендации, оформляет договор КРТ с множеством приложений, а затем проект выносится на Градсовет. Если Градсовет его одобряет, договор подписывается между комитетом и застройщиком.