Покупатели разошлись по комнатам: в Петербурге выросло предложение лотов в коммуналках
За два года предложение на рынке комнат в петербургских коммуналках выросло на 20%, а цены — на 14,6%. Причем в этом году рост цен ускорился. Риелторы связывают это со снижением доступности льготных кредитов и смещением спроса в сегменте квартир с первичного рынка на вторичный.
Анализировать рынок комнат в коммунальных квартирах сложно, так как данные об экспозиции, ценах и динамике продаж ощутимо различаются в зависимости от источника статистики. Однако NSP.ru попыталась уловить тренды рынка, опираясь на наблюдения практикующих риелторов.
По данным «Циана» на начало июня 2026 года, в Петербурге в продаже представлено 2039 комнат стоимостью от 1,59 млн до 15 млн рублей. У «Авито» данные близкие: 2553 лота по цене от 1,75 млн до 14,9 млн рублей за лот.
В любом случае это ощутимо больше, чем два года назад, в июле 2024-го, когда «Циан» зафиксировал объем предложения в 1,7 тыс. комнат. Причем к ноябрю того же года он снизился до 1,44 тыс. объявлений и продолжал падать, свидетельствовали аналитики «Циана».
- Получается, что за два года предложение выросло на 20%.
Средняя цена объекта за тот же период, по оценке Restate, увеличилась на 14,6%: с 2,85 млн рублей в конце июня 2024 года до 3,27 млн — на июнь 2026-го. Причем основной рост пришелся на последние полгода: с конца декабря 2025-го цена выросла на 7,12%. За весь период с июня 2024 года до конца 2025-го рост составил менее 7%.
Для сравнения: квартиры на вторичном рынке Петербурга с июня 2024-го по настоящее время подорожали более чем на 31,65%. Restate сообщает, что два года назад «квадрат» на «вторичке» в среднем стоил около 214,83 тыс. рублей, сейчас — 282,83 тыс.
Независимый риелтор Ирина Мурашова считает, что такая динамика связана с изменениями на рынке кредитования.
«В прошлом году люди придерживали комнаты, не выставляли на продажу, так как цены на них практически не росли, спрос был слабый. Все покупали квартиры в новостройках, так как понимали, что скоро будет сложнее взять льготный кредит. В конце прошлого года многие продавали комнаты, чтобы получить деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры», — делится наблюдениями эксперт.
Она имеет в виду ужесточение условий программы «Семейная ипотека», которые вступили в силу с 1 февраля 2026 года и серьезно повлияли на ситуацию на рынке. В конце 2025-го граждане стремились успеть взять льготные кредиты по старым правилам, из-за чего резко вырос спрос на жилые новостройки.
Росреестр зафиксировал в Петербурге в четвертом квартале 2025 года 15 451 договор долевого участия (ДДУ), в то время как в предыдущем квартале было всего 11 075, а в последнем квартале 2024-го — 12 781. То есть рост квартал к кварталу составил 39,5%, а год к году — почти 21%.
По мнению Ирины Мурашовой, рост предложения комнат может быть вызван несколькими причинами. Во-первых, теми же ипотечными изменениями. «Семейная ипотека» стала менее доступной, зато после снижения ключевой ставки Банка России вырос спрос на рыночные кредиты. Но по ним ставка высокая, поэтому покупатели заинтересованы в том, чтобы увеличить первоначальный взнос и уменьшить размер кредита. Поэтому многие избавляются от имеющейся недвижимости.
Во-вторых, для части аудитории по новым условиям «семейки» кредиты стали недоступными, а денег на 100% оплату у них нет, добавляет риелтор Юлия Садарова.
Кроме того, в сегменте квартир покупательский спрос активно смещается с первичного рынка во вторичный, а там ипотека с господдержкой почти на нуле.
«Среди моих клиентов немало тех, у кого заканчиваются депозиты в банках, и они прямо говорят, что сделку нужно планировать на тот или иной период, когда они смогут снять деньги. У меня в этом году не было ни одного клиента, у которого был бы минимальный первоначальный платеж по ипотеке: все стараются обеспечить хотя бы 50%», — поясняет она.
Эти причины вызвали увеличение предложения объектов в коммуналках, поэтому цены на комнаты растут не так быстро, как на готовые квартиры, которые, по данным «Домклик», уже обогнали цены на первичном рынке.
Еще одно следствие роста предложения — увеличение срока экспозиции. По словам риелтора, если квартиры продаются за месяц-два, то комнаты могут стоять в листинге по полгода и больше.
Это, впрочем, не касается лотов в центре города — на них всегда спрос выше, чем в спальных районах. Традиционно хорошо расходятся также комнаты в малонаселенных коммуналках.
«Я не могу сказать, что спрос на комнаты очень вырос. Тем более сейчас низкий сезон, рост спроса на жилье начинается ближе к концу лета. Но что точно отмечу: на квартиры спрос уменьшился по сравнению с прошлым годом, а вот на комнаты — нет», — говорит Юлия Садарова.
Если, как ожидается, в результате нового витка изменений «семейки» ее нельзя будет использовать для покупки малогабаритного жилья, то спрос на комнаты будет расти, так как значительная часть покупателей по этой программе приобретают жилье в качестве инвестиции, предполагают эксперты.