В «семье» не без запретов: новый виток ужесточений на «Семейную ипотеку» ожидается уже летом 2026 года

Напомним, что с февраля 2026 года получить кредит по программе СИ человек может только раз в жизни, причем участие в программе в статусе созаемщика тоже зачитывается. Оформить «семейку» на одного из супругов нельзя — только на семью.

Это ощутимо ограничило возможности заемщиков. Между тем, по оценке «ДОМ.РФ» на 15 мая, средняя ставка по рыночным кредитам на покупку жилья в новостройках в России все еще составляет 19,11%.  

Эффект января иссяк 

По подсчетам Центробанка, в масштабах России доля всех льготных кредитных программ в общем объеме выдачи ипотеки в марте 2026 года составила 59% в денежном выражении. При этом на «Семейную ипотеку» приходится более 82% всех выданных займов с господдержкой. То есть доля СИ в объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов — более 48,4%.

О ситуации в региональном разрезе можно судить по аналитике Сбербанка: он в апреле текущего года отмечал, что Петербург идет против общероссийского тренда. В целом по стране доля рыночных кредитов растет, а «семейки» — снижается. Так, в феврале СИ занимала 50,3% выдачи ипотеки Сбера, а в апреле — 48,7%.

В Северной столице эта программа, наоборот, набирает вес. В феврале в общем объеме петербургской ипотеки Сбербанка он составлял 51,8%, в апреле — 54,6%.

«Семейка» — по сути, единственная программа льготного кредитования покупки жилья в Петербурге, этим и объясняется ее значение в продажах. Поэтому любое ужесточение условий СИ больно отражается на рынке, говорят девелоперы.

Статистика продаж 2026 года, казалось бы, пока не подтверждает их опасения: за январь–апрель Росреестр зафиксировал 13 436 договоров долевого участия (ДДУ), что на 2,54% больше, чем в январе–апреле 2025 года.

Однако это исключительно заслуга прорывного января: тогда покупатели в ожидании грядущих с 1 февраля ограничений «семейки» старались скупить все, что могли. В итоге в январе текущего года в Петербурге было продано на 57,44% лотов в новостройках больше, чем годом ранее.

Уже февраль вышел на прошлогодний уровень, март просел почти на 18% год к году, апрель — на 16%. 

Ипотека против разводов 

Тревогу девелоперов вызывают не столько уже внесенные в СИ изменения, сколько те, которые еще обсуждаются, но уже пугают своей радикальностью. Например, Минфин предлагает уже с 1 июля 2026 года увеличить до 8–9% ставку по «Семейной ипотеке» для заемщиков, не состоящих в браке.

Дело в том, что предприимчивые россияне в ответ на февральское ужесточение условий «семейки» стали искать обходные пути. Например, принялись массово оформлять фиктивные разводы, чтобы получить отдельные кредиты на каждого из бывших супругов.

На этот феномен обратили внимание специалисты адвокатского бюро ZE Lawgic Legal Solutions. По данным адвокатов, в таких ситуациях после развода семей с двумя (и более) детьми один ребенок остается проживать с матерью, второй — с отцом. В результате образуются две семьи, каждая из которых может воспользоваться льготной ипотекой, поясняют эксперты.

Это позволяет людям удвоить лимит выдачи по СИ, который составляет 12 млн рублей для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн — для остальных регионов.

До февраля 2026 года действовала рабочая схема: каждый из родителей оформлял на себя отдельный кредит, в результате они могли претендовать на заемные средства, в совокупности составляющие 24 млн рублей. Купить в Петербурге нормальное жилье для семьи с детьми на 12 млн рублей невозможно, а на 24 млн — вполне, рассказывают сами девелоперы, которые приветствовали такие варианты финансирования.

Развод дает заемщикам возможность использовать такую схему по-старому, несмотря на введенные ограничения.

Схема не бесспорная: банк-кредитор может оспорить льготную ипотечную сделку, заемщику придется вернуть кредитные деньги с процентами и штрафами, а квартира может быть изъята. Либо банк потребует доплатить разницу между льготной и рыночной ставкой за весь период действия договора. Фиктивный развод также грозит и уголовной ответственностью: в статье 159.1 Уголовного кодекса РФ (мошенничество в сфере кредитования) предусмотрены санкции от штрафа до лишения свободы на срок до двух лет.

Однако в условиях, когда собственное жилье нужно, а денег на него не хватает, люди готовы идти на риск.

Повышение ставки для одиноких граждан, видимо, дело уже решенное. По крайней мере, как пишет «Коммерсантъ», глава Минстроя Никита Стасишин в своем письме в Правительство РФ поддержал эти изменения.

Министр отмечает, что повышение ставки по льготным кредитам возможно в двух случаях: если второй родитель реализует свое право на льготный кредит, а также если на дату заключения договора заемщик не состоит в браке с другим родителем и не прописан по одному адресу с ребенком.

Никита Стасишин попросил не распространять новые правила на уже выданные кредиты. Однако в любом случае после утверждения этих поправок часть потенциальных заемщиков отсеется. 

Живите широко!  

По данным канала «Железобетонный замес», Минфин выступает также за запрет выдачи льготных кредитов на покупку жилья площадью менее 30 кв. м. Окончательное решение по этому вопросу планируется принять к середине лета, сообщает канал.

Оценить масштаб возможного бедствия позволяет статистика «ДОМ.РФ»: в Петербурге 46% всех строящихся квартир имеют площадь до 35 кв. м, а 21% — менее 25 «квадратов».

Ленинградская область ненамного уступает, вопреки стереотипному мнению, что в пригороды едут за простором. В области 43% строящегося жилья меньше 35 кв. м, в том числе 13% — меньше 25 «квадратов».

Власти не раз говорили, что по «Семейной ипотеке» люди покупают далеко не только «семейное» жилье, но и в большом объеме — однокомнатные квартиры и студии. Из этого чиновники делают вывод, что программа не решает свою первоначальную задачу улучшить демографическую ситуацию, так как «малогабаритки», по их мнению, предназначены в лучшем случае для бездетной семейной пары.

В реальности же ситуация выглядит иначе, поясняют девелоперы. Во-первых, у многих людей просто не хватает денег на приобретение более просторного жилья, и многим приходится довольствоваться теми площадями, которые им по карману. Во-вторых, компактные квартиры часто покупают родители для отселения взрослых детей или дети — для своих пожилых родителей.

Лишение людей возможности получить отдельное жилье — сомнительный способ повысить рождаемость.  

Идеи в ассортименте  

Этими предложениями инициативы об ужесточении СИ не исчерпываются. В частности, в апреле «Коммерсантъ», ссылаясь на свои источники в кабмине РФ, писал, что весьма вероятно введение разных ставок по «семейке» в зависимости от числа детей в семье. Дифференциация может выглядеть так: кредит под 12% смогут получить семьи с одним ребенком, 6% — с двумя, 4% — с тремя и более детьми.

По мнению главы «Справедливой России» Сергея Миронова, для многодетных семей, в которых оба родителя моложе 35 лет, ставка по СИ должна составлять 0%, для остальных семей — зависеть от числа детей: если один ребенок — 6% годовых, два — 4%, три — 2%.

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко считает, что нужно сделать приоритетной выдачу семейной ипотеки в регионе проживания семьи, чтобы снизить отток людей в столичные агломерации.

На этом «запретительном» фоне неожиданными выглядят предложение Минфина увеличить в два раза лимиты кредитов по «семейке», а также идея президента РФ Владимира Путина разрешить покупку жилья, построенного 20 и более лет назад (правда, не во всех регионах).

Предполагается, что новые изменения в программу будут внесены уже в 2026 году. Так что скоро мы увидим, какие именно опасения девелоперов сбылись, а какие нет.