НАШ ЦИТАТНИК: «Людям нужно больше возможностей для покупки жилья. Не в виде временных программ поддержки ипотеки, а в качестве постоянно действующего ресурса дешёвых кредитов (например, со ставкой 3–4%), которым можно было бы пользоваться всегда...» Фёдор Туркин

18 октября, 04:41

У судей много вопросов, связанных с банкротством застройщиков

20 февраля 2012 в 06:00
4 399

У судей много вопросов, связанных с банкротством застройщиков

В судебной практике произошли изменения, которые встряхнули строительный рынок. Сначала Высший арбитражный суд принял постановление о купле-продаже будущей недвижимости, затем вступили в силу поправки в закон о банкротстве. Последствия многих решений еще только предстоит оценить. Об острых темах и знаковых спорах мы беседуем с председателем Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой.

Изотова Светлана Валерьевна
председатель
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти

В судебной практике произошли изменения, которые встряхнули строительный рынок. Сначала Высший арбитражный суд принял постановление о купле-продаже будущей недвижимости, затем вступили в силу поправки в закон о банкротстве. Последствия многих решений еще только предстоит оценить. Об острых темах и знаковых спорах мы беседуем с председателем Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой.

– Светлана Валерьевна, как в прошлом году изменилась нагрузка на арбитражный суд?

– Исков стало меньше. Всего поступило 68 386 заявлений, из них рассмотрено 61 611 (остальные возвращены по разным основаниям). Для сравнения: в 2010‑м был подан 74 401 иск. Резких скачков не наблюдалось ни по одной из категорий дел. Если в 2010 году мы отмечали существенное увеличение споров, связанных с договорами страхования, то сейчас их процент остался примерно таким же.

Стало меньше дел о взыскании различных платежей и санкций в пользу Пенсионного фонда, но этих споров по-прежнему много, и проблема, видимо, требует решения на законодательном уровне. Звучат предложения о том, что такие платежи и санкции нужно взыскивать во внесудебном порядке, а если гражданин (например, индивидуальный предприниматель) с решением не согласен, то он вправе обратиться в суд.

– Число дел о банкротстве тоже уменьшилось?

– Нет, оно как раз возросло, но не намного — всего на 30 заявлений.

– Как изменилось качество судейства?

– Количество отмененных в апелляционном суде решений осталось примерно тем же, но поскольку дел рассмотрено меньше, в процентном отношении этот показатель вырос и составил 6,3% (от общего числа исков, рассмотренных арбитражным судом). Зато стало меньше решений, отмененных кассационной инстанцией.

С изменениями АПК участники процесса получили новые основания обращаться в вышестоящие суды. Например, они вправе обжаловать отказ о включении в процесс третьих лиц, определения о передаче дела в другой суд, об отказе в объединении дел и т. д. Это тоже влияет на статистику.

Для оценки качества работы судьи мы используем такой критерий, как стабильность. Имеется в виду процент судебных актов, которые обжаловались, но были оставлены в силе. На протяжении последних лет этот показатель практически не менялся. Для судей гражданской коллегии он составляет в среднем 78–80%. У некоторых даже превышает 90%.

Показателя 100%, разумеется, нет ни у кого.

– В прошлом году произошло несколько важных событий. Так, Пленум ВАС РФ принял постановление №54 о купле-продаже будущей недвижимости. Это поставило инвесторов в сложное положение, а позиция арбитражных судов стала отличаться от практики, сложившейся в судах общей юрисдикции. Как вы оцените опыт применения этого документа?

– Нельзя расценивать это постановление как новый нормативный акт. Просто ВАС обобщил и систематизировал накопленную практику. Почему возник такой ажиотаж? Просто были разрушены некоторые стереотипы, а инвесторы лишились некоторых привычных механизмов защиты своих интересов.

Типичная ситуация: инвестор исполнил обязательства по договору с застройщиком, но по какой-то причине не смог оформить права на объект и подал иск о признании права собственности. Многим удавалось добиться положительного решения. Но ВАС высказался предельно ясно: право собственности на такой объект возникает только у лица, которому принадлежат права на застроенный участок, и только с момента госрегистрации права. В отношении иных лиц — инвесторов — речь может идти только об обязательственных отношениях. Документ появился не на пустом месте, эта позиция и ранее находила отражение в некоторых постановлениях ВАС.

Конечно, много говорится о том, что возникли определенные противоречия в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции, но я бы не назвала их критичными, тем более ВАС сделал оговорку относительно 214‑го ФЗ и указал, что положения этого закона являются специальными по отношению к нормам ГК о купле-продаже будущей вещи.

– Но далеко не все застройщики привлекают деньги граждан по договорам долевого участия. Есть пример, когда городской суд признал право собственности покупателя на квартиру даже на основании предварительного договора. Сказывается социальный аспект?

– Возможно, это тоже играет определенную роль, но есть и юридическое обоснование. Если по предварительному договору квартира оплачена полностью или внесена большая часть суммы, суд мог квалифицировать его как договор купли-продажи будущей вещи. В целом же, на мой взгляд, рынок стал более цивилизованным, 214‑й ФЗ применяется все шире, конфликтных ситуаций должно становиться меньше.

– Что делать с защитой прав инвесторов — юридических лиц, если застройщик не регистрирует право собственности?

– Мы неоднократно обсуждали этот вопрос с коллегами. Например, звучат предложения подавать иски о понуждении продавца к регистрации его права собственности, чтобы затем можно было добиваться передачи объекта. Но практика рассмотрения таких споров пока не сложилась. Универсальный способ защиты — взыскание убытков.

– А что касается денежных требований и возможности взыскать неустойку с учетом рыночной стоимости объекта?

– Конкретных решений, вступивших в силу, тоже пока нет. Тут могут возникнуть нюансы с оценкой, ее оспариванием и т. д.

– Еще одна острая тема — поправки в закон о несостоятельности, где появилась глава, посвященная банкротству застройщиков. Суды начали оперировать ею, но какими будут последствия для дольщиков, пока не ясно. Как здесь складывается практика?

– В рамках различных дел (о банкротстве ООО «Брик», ООО «ИСК «Жилсоцстрой», ЗАО «Северо-Западная инвестиционно-строительная корпорация», ООО «Строй-Союз», ЗАО «Управление механизации № 275», ООО «СК «Еврострой» и других компаний) поступило уже 2695 заявлений от граждан о включении их в реестр требований о передаче жилых помещений.

У судей тоже возникает много вопросов по применению нового параграфа. В нем широко трактуется понятие «застройщик». Им признается любое лицо, которое привлекает деньги или имущество участников строительства.

Главный вопрос связан с возможностью включить в соответствующий реестр тех граждан, которые заключали договоры с инвесторами, не обладающими правами на землю. Если возвращаться к 54‑му постановлению, то у такого лица вообще не возникает права собственности на вновь создаваемый объект, а значит, он ничего не вправе передать покупателям. Мы ждем от ВАС разъяснений по многим спорным моментам.

Сложности есть и с теми делами, рассмотрение которых началось задолго до принятия поправок в закон, где многие дольщики включены в реестр как обычные кредиторы, которые предъявляют денежные претензии. Вопрос о пересмотре их требований остается открытым.

– Возможно, пора признать, что закон надо дорабатывать?

– Рано. Практика только начинает складываться, и делать скоропалительные выводы не стоит, а новый закон хоть как-то призван урегулировать правоотношения с дольщиками.

Законодатели описали условия, при которых объект можно изъять из конкурсной массы и передать гражданам. Это принципиально новая практика. Все дела еще находятся в первой инстанции.

Многие граждане пытаются решить судьбу незавершенных объектов во внесудебном порядке, создают ЖСК, добиваются передачи прав на достройку дома. И там, где это возможно, суд учитывает такой вариант.

– Тот факт, что арбитражный суд вынужден рассматривать многочисленные требования граждан, как-то повлиял на текущую работу? Не пришлось увеличивать судейский штат?

– Штатная численность осталась прежней, но мы несколько увеличили состав, который рассматривает дела о банкротстве, — до 14 судей.

– Постепенно складывается практика по спорам, связанным с законностью целевого предоставления объектов недвижимости. Однако открытым остается вопрос о целевом предоставлении зданий для реконструкции…

– Здесь все сложно. Есть три знаменитых дела о передаче объектов в центре Петербурга для приспособления под гостиницы (на Марсовом поле, на Конюшенной площади и на наб. р. Мойки. — «НП»).

Они находятся в суде кассационной инстанции, поэтому комментировать решения я пока не буду. Подчеркну лишь, что на этом примере как раз и можно попробовать установить единообразную практику. В нашей инстанции судьи разошлись во мнениях, апелляция признала передачу объектов законной. Теперь дождемся, что скажет ФАС СЗО.

– То есть можно ожидать, что в спорах о судьбе «целевки» вскоре будет поставлена точка?

– В целом тенденция и так понятна — максимально задействовать торги при распределении недвижимости. То же касается и участков: если есть несколько претендентов, вопрос о том, кому достанется право заключить договор, должен решаться на аукционах.

– Управление ФАС и Смольный спорили в прошлом году не только по поводу «целевки». Так, в рамках нескольких дел вставал вопрос о том, может ли служба проверять условия конкурсов, если жалоба поступила от лица, которое не подавало заявку на участие в них…

– Из позиции ВАС по нескольким делам ясно следует, что в этом случае УФАС вправе проводить проверку.

– Еще одна важная тема связана с желанием Комитета по строительству воздействовать штрафами на тех застройщиков, которые работают в обход 214‑го ФЗ. Смольный привлекает к административной ответственности инвесторов, которые заключают с гражданами предварительные договоры. Но исходя из решений суда можно сделать вывод: если фирма не числится на объекте застройщиком, санкции, предусмотренные 214‑м ФЗ, к ней неприменимы…

– Мы специально анализировали этот вопрос. Ситуация неоднозначна. Договор долевого участия — не единственный законный способ привлечения средств граждан на возведение многоквартирных домов. Например, есть положение о жилищно-строительных кооперативах. И те, кто по закону имеет право привлекать деньги, не могут быть субъектами ответственности. Остальные, по идее, могут!

Так, фигура «инвестор» в 214‑м ФЗ отсутствует, что позволяет предположить, что он незаконно привлекает средства. Но и тут возникают нюансы. Например, надо исследовать вопрос, на какие цели направлены деньги граждан. И говорить об установившейся практике по этим делам рано.

– На какие еще постановления ВАС или прецедентные решения следовало бы обратить внимание участников рынка недвижимости?

– Прежде всего, я упомянула бы постановление ВАС №3413/11 о виндикации объекта недвижимости (требование о возврате вещи из чужого владения). Рассматривался случай, когда к моменту спора изменились границы объекта в результате сноса стен, перепланировок и т. д. ВАС указал, что изменение границ не является основанием для отказа в иске, если есть возможность восстановить прежние границы и кадастровый учет (ранее схожая позиция была сформулирована в отношении участков).

Следующая актуальная тема касается передачи объекта после госрегистрации перехода права. Обычно в регистрирующий орган в числе прочих документов подают акт приемки-передачи помещения и другие доказательства исполнения договора ДО его регистрации. ВАС решил (постановление №5785/11), что этот момент стороны вправе определить сами.

Много вопросов связано с работой третейских судов. Тут следует обратить внимание на постановление Конституционного суда, куда ВАС направил запрос, могут ли третейские суды рассматривать иски, связанные с недвижимостью. КС указал, что в третейский суд можно передавать любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено законом, и сделки с недвижимостью — не исключение. Но тут мы сталкиваемся с другой проблемой.

Например, к нам поступило заявление о выдаче исполнительного листа по решению третейского суда о признании права собственности на самовольную постройку. Дело находится в производстве, поэтому от комментариев я воздержусь.

Другой случай: третейский суд признал право собственности истца по инвестдоговору, хотя объект еще не был оформлен в собственность продавца. Это идет вразрез с 54‑м постановлением Пленума ВАС. Но для третейских судов оно — не указ. А полномочия арбитража по проверке их решений ограничены. Остро встает вопрос об ответственности третейских судей.

Возвращаясь к актуальным решениям ВАС, хочу обратить внимание на дело, когда Президиум отменил вердикты нижестоящих судов о выселении арендатора в связи с расторжением договора. Спорная сделка была заключена между частной фирмой и госучреждением. В дальнейшем учреждение было ликвидировано, и КУГИ СПб обратился с иском о выселении фирмы, полагая, что договор прекратил действие.

Однако ВАС решил, что ликвидация учреждения (полагаю, что аналогичная позиция должна применяться и к государственным унитарным предприятиям) не прекращает действия договора, поскольку собственником имущества является публичное образование.

– Как складывается практика привлечения к субсидиарной ответственности руководителей фирм-банкротов?

– Такие случаи пока остаются единичными. В прошлом году в наш суд было подано 97 подобных заявлений, удовлетворено пять. Основные причины отказа — недоказанность того, что действия руководителя были направлены на доведение компании до банкротства.

– Как развивается диалог с судами общей юрисдикции о формировании единой практики и о том, кому подведомственны те или иные споры?

– В прошлом году основной темой для обсуждений стало упомянутое 54‑е постановление Пленума ВАС. Проводили расширенный «круглый стол», на котором были и представители судов общей юрисдикции. Мы внимательно следим за деятельностью друг друга, изучаем их практику, они сверяются с нашей.

Когда возникают спорные вопросы, пытаемся их оперативно решать. Например, два года назад мы обсуждали с городским и областным судом, кто должен рассматривать дела, связанные с выделением участка в счет доли в праве общей собственности на землю. Решили, что это относится к компетенции судов общей юрисдикции. С тех пор к нам перестали обращаться с подобными исками.

– А в связи с 54‑м постановлением стала ли популярной переуступка прав по инвестдоговору ради смены подведомственности дела?

– Подобная тенденция всегда была, например, в делах о страховании: гражданин, которому причинен ущерб, переуступает права юрлицу, чтобы дело рассматривалось в арбитражном суде. Но трудно оценить, как меняется эта тенденция.

– Удалось ли сократить сроки рассмотрения дел в арбитражном суде?

– Есть серьезные подвижки. В 2010‑м с нарушением сроков у нас было рассмотрено 25% дел, в прошлом — 13%. Нарушением считается, если судья рассматривал дело более четырех месяцев. При этом не засчитывается период, когда производство было приостановлено (например, для проведения экспертизы, до вынесения решения по другому делу).

У сторон по-прежнему есть возможность злоупотреблять правами и затягивать процесс. Например, они не приходят на предварительное заседание, но заранее пишут возражения против рассмотрения дела в их отсутствие либо могут обжаловать различные определения суда.

«НП» кстати Одна цифра из интервью обращает на себя особое внимание. Светлана Изотова указала, что в рамках различных дел о банкротстве в арбитраж поступило 2695 заявлений от граждан (о включении их в реестр требований о передаче жилых помещений). Речь идет о пострадавших дольщиках. Выходит, их уже почти 3000 человек (во всяком случае, тех, кто считает себя пострадавшим). И это только начало, ведь арбитражный суд не так давно принимает подобные заявления. Такая статистика явно идет вразрез с более радужными оценками чиновников Смольного.