Режимного объекта в Лахте не будет

В деловом комплексе «Лахта-центр», строительство которого началось в Приморском районе в конце осени, под офисы газпромовских структур и прочих арендаторов отводится чуть больше 40% площадей. Остальное пространство будет поделено между функциями, которые петербургские девелоперы обычно считают второстепенными. Почему выбрана именно такая пропорция и по каким правилам создаются современные «миксты» за границей? Как формировать в Петербурге новые общественные пространства и при каких условиях инвесторов могут заинтересовать проекты с социальной направленностью и невысокой доходностью? Об этом рассуждает Александр Бобков, исполнительный директор ОДЦ «Охта».

– Петербургу в отличие от многих европейских городов не хватает общественных пространств. Эту роль у нас в основном выполняют исторические парки и дворцовые ансамбли. Где и как вживлять в городскую ткань новые общественные зоны? И кто должен этим заниматься?

– Действительно, те общественные территории, которые у нас есть, остались в городе в основном от прежних поколений. Новых пока, к сожалению, нет, да и существующие сужаются в связи с активной застройкой. Безусловно, это негативный фактор, снижающий конкурентоспособность Петербурга в целом, несмотря на нашу Дворцовую площадь и прочие красоты. Пять миллионов человек жить в историческом центре по определению не могут, а там, где они обитают, понятие «общественное пространство» обычно сводится к детской площадке и площадке для выгула собак. Для современного мегаполиса, цель которого — привлекать умных и активных людей, этого, мягко говоря, недостаточно.

На Западе, где постиндустриальное общество начало формироваться раньше, да и обратная связь между властью и гражданами налажена лучше, внимания этим вопросам уделяется гораздо больше. Поэтому велосипед изобретать не нужно: рецепты формирования безопасных комфортных зон понятны. Другое дело, что экономический эффект от их создания опосредован, а значит, привлекать частные инвестиции трудно. Впрочем, серьезные девелоперы обычно просчитывают и это непрямое влияние. Наглядный пример в Петербурге — создание пешеходных улиц. Недвижимость в районе 6–7‑й линий Васильевского острова, Малой Конюшенной, Соляного переулка и т. п. дорожает, меняется состав населения, сюда приходит новый бизнес и пр. Но чтобы прочувствовать эти процессы, нужно планировать жизненный цикл проекта не на год-два, а хотя бы на 7–10 лет. Только при таком подходе общественной средой имеет смысл заниматься.

Когда инвестиционный климат станет настолько благоприятным, что вложения с 10‑летним периодом возврата окажутся приемлемыми, в коммерческих проектах начнут появляться общественные зоны, повышающие капитализацию конкретной территории.

Для их создания могут объединяться инвесторы, работающие в одном районе. Сначала они разделяют между собой издержки, а затем — положительный эффект в виде прибавочной стоимости квадратного метра.

Думаю, ситуация поменялась бы быстрее, будь в новостройках больше жилья, предназначенного не для продажи, а для аренды. При рентном подходе жизненный цикл у проектов совсем иной, и девелопер заинтересован в том, чтобы привлекательность его объекта увеличивалась в долгосрочной перспективе. Пока же наши строители размышляют не об общественных пространствах, а о конкретном жилом доме, который желательно распродать на стадии фундамента.

– В Европе локомотивом процесса обычно становятся городские администрации, запускающие проекты создания общественных пространств на месте обширных депрессивных территорий. Причем они стараются использовать для этого крупные международные события. Например, благодаря олимпиаде Барселона получила новый морской фасад…

– Ну, олимпиады в Петербурге не предвидится, да и ситуация с water-front благополучнее, чем была еще недавно во многих европейских столицах. Если они развивались эволюционно, располагая у воды мануфактуры и фабрики, чтобы упростить доставку грузов, то у нас на набережных сразу ставили дворцы — чтобы быть к царю поближе и оперативно решать вопросы в вертикально построенной административной структуре. А уж потом в новую столицу потянулся бизнес. Конечно, петербургские заводы тоже тяготели к водным артериям, но все же они не заняли лучшие видовые места.

Наш «серый пояс» нуждается в редевелопменте, однако денег в городе пока не очень много, поэтому инвесторы продолжают выковыривать изюм из булки. И если застройку можно немного уплотнить, не нарушая нормативы, они это непременно сделают. По большому счету, задача бизнеса — зарабатывать, и если создание прогулочных зон и красивых набережных денег не приносит, предприниматели на них тратиться не будут.

– Но в «Лахта-центре» пешеходная набережная ведь будет?

– Безусловно. У нас в отличие от среднестатистического девелопера очень длинный жизненный цикл проекта. Мы рассчитываем минимум лет на сто — столько, сколько составляет «гарантийный срок» самого здания. Поэтому чем лучше обустроим окрестное пространство, тем выше будет стоимость и привлекательность комплекса. Поскольку продавать мы его не собираемся, то намерены в полной мере воспользоваться всеми эффектами, связанными с ростом капитализации этого места. Отсюда — акцент на общественные зоны. Режимного объекта здесь точно не будет.

Мы заинтересованы в том, чтобы проект был максимально интегрирован в Приморский район. В предпроектных предложениях есть пешеходный мост, который свяжет «Лахта-центр» с парком 300‑летия Петербурга. Переправа задумана крытой и может использоваться в том числе как галерея, информационный центр и т. п. В качестве примеров можно привести московский мост «Багратион» или пешеходную переправу в Нескучный сад.

Сейчас мы ведем соответствующие переговоры с городской администрацией. В стадии обсуждения и концепция набережной. Одна из идей — открытый амфитеатр на 2500 человек, обращенный на юг, к заливу. Участок имеет естественный перепад высот от 2,5 до 7 метров, и спуск к воде проектировщик решил обыграть ступенями, которые можно использовать и как сиденья. Место идеальное для проведения водных шоу и соревнований. Получится чем-то похоже на Сенатскую площадь в Хельсинки, где на ступеньках, ведущих к собору, любит собираться публика.

– Какая часть территории комплекса в итоге будет доступной горожанам?

– Более 60% площади участка. Например, мы организуем прогулочные зоны над частью подземного паркинга, рассчитанного на 2000 мест (по совокупности он займет 80% пространства под пятном застройки).

– Для чего люди поедут к вам гулять? Какие «магниты» вы придумали и подсмотрели в заграничных проектах?

– Прежде всего, мы постарались не повторять ошибок, допущенных в Европе 15–20 лет назад, когда крупные офисные кварталы формировались, например, в Париже и Лондоне. Девелоперы сосредоточивались на деловой функции, и в итоге эти территории вымирают вечерами и по выходным.

Весь наш проект строится на реверсных потоках. По предварительным оценкам, в «Лахта-центре» будут трудиться более 5000 человек. Они поедут на работу против основного автомобильного трафика, который устремляется в центр. В остальное время мы рассчитываем на другую аудиторию, для которой предназначены театрально-концертный комплекс на 700–800 мест, IMAX-кинотеатр, детский образовательно-инновационный центр, планетарий, катки и другие досуговые заведения, с которыми определимся по ходу реализации проекта.

Некоторые объекты будут иметь двойное назначение. Так, поликлинический комплекс примерно на 3000 кв.м, крупное отделение банка, полноценный супер- или гипермаркет, гостиница нужны, чтобы сделать деловой квартал самодостаточным, удовлетворив до 90% текущих потребностей работников и посетелей офисного центра. Однако, по нашим расчетам, эти функции должны работать и на внешний спрос.

Именно по такому принципу делаются сейчас крупные МФК в разных странах — от Японии и США до Ближнего Востока. В них очень много элементов, ориентированных на разные группы населения.

– Ставка сделана на жителей Приморского района или вы хотите привлечь посетителей из других частей города?

– Мы рассчитываем на всех петербуржцев. Именно поэтому стараемся насытить комплекс необычными и даже уникальными объектами, такими как инновационный центр для детей. Например, у нас будет не самый крупный театрально-концертный комплекс в городе, но зато очень современный, позволяющий устраивать всевозможные шоу и спектакли, в которых задействовано сложное оборудование. В кинотеатре запланированы два-три зала, но мы смонтируем в нем сферический IMAX, которого пока ни у кого нет. Мы намерены занять в городе свою нишу и реализовать каждую из этих общественных функций как коммерческую, даже если затраты на нее в итоге не окупятся.

– У каждого из перечисленных объектов будет своя управляющая компания?

– Да. Причем по большей части эти УК не будут иметь никакого отношения к газпромовским структурам. Мы заинтересованы в том, чтобы отобрать профессиональных участников рынка по каждому направлению. Поиск потенциальных партнеров уже идет. В этом нам помогают консультанты (для каждой функции — свои), параллельно они формулируют техническое задание и сопровождают проектирование.

Пул операторов рассчитываем сформировать примерно за два года до завершения строительства, то есть в конце 2015-го — начале 2016 г.

– Как вы планируете «посадить» столь разноплановый функционал на участке?

– Кроме офисной башни площадью примерно 160 000 кв.м у нас предусмотрено одно огромное здание (около 220 000 «квадратов», включая подземный паркинг). Оно будет состоять из двух корпусов, связанных между собой атриумом. Здесь и разместятся все дополнительные функции. При этом объекты будут максимально автономны. Входы/выходы, лифты и эвакуационные пути спланированы так, чтобы развести потоки посетителей. Строить здание с атриумом мы начнем следующей осенью, а завершим весь комплекс одновременно.

– Транспортное обеспечение проекта — тема отдельного разговора. Допустим, город реализует все намеченные планы. А как вы будете бороться с утренними пробками на въезде в «Лахта-центр»?

– Мы организуем четыре въезда. Их ширина и радиусы просчитаны, нормы соблюдены, парковочных мест достаточно, но если все будут приезжать в комплекс на машинах, пробок все равно не избежать.

Я все-таки очень надеюсь, что людей, использующих общественный транспорт, постепенно станет больше. У нас еще достаточно времени, чтобы договориться с РЖД о модернизации пригородных поездов на этом направлении: поменять подвижной состав, запустить новые станции. Все-таки рельсовый транспорт в нашем случае наиболее эффективен. К тому же надо быть реалистами и использовать существующую инфраструктуру, а потом уже подтягивать к ней метрополитен, строить новые трассы, развязки и т. п. В том же, что человек едет на работу в дорогих часах, но на электричке, ничего зазорного нет. В Европе это норма.

– Началась ли уже джентрификация окрестностей в связи со стартом работ на площадке?

– Наверное, говорить о развитии соседних территорий еще рано. Зато нас забросали жалобами на перекопанные дороги и дворы, шумную технику и т. п. К проекту это отношения не имеет, но жители района, похоже, связывают все, что происходит в Лахте, с начавшейся стройкой. К сожалению, у нас вообще мало кто верит в хорошее, скорее, наоборот. И надо сказать, у людей есть для этого основания.

«НП» досье МФК «Лахта-центр» строится на территории 14 га, находящейся в собственности инвестора. Плановый срок завершения работ — начало 2018 года. Генпроектировщик комплекса — ЗАО «Горпроект». Генподрядчик будет выбран в 2013‑м. На сегодня в списке ключевых подрядчиков — компании «Арабтэк», «Бауэр», «Геострой».