Я не сторонница активной продажи городского имущества

Почему город повышает цены на землю и когда возобновятся торги за городские участки? Какие налоги на недвижимость уплатят петербуржцы в следующем году? Что за имущество Смольный предложит инвесторам? И будут ли продавать в Петербурге памятники за рубль? Как бороться со спекулянтами на торгах? И зачем обезличивать общение с арендаторами? Об этом мы беседуем с председателем Комитета имущественных отношений (КИО) Юлией Лудиновой.

– Полагаю, наш разговор в значительной степени пойдет о деньгах, которых в кризис у бизнеса стало явно меньше. Готов ли город проявить некоторую лояльность по отношению к предпринимателям в непростой ситуации?

– А как вы сами думаете — с учетом уже принятых мер?

– Честно говоря, по-моему, не очень готов.

– Почему?

– Например, растет стоимость выкупа участков собственниками недвижимости, расположенной на них. Это весьма болезненно для бизнеса. Особенно если учесть, что Петербург был пионером и лидером земельной приватизации.

– Как раз потому, что Петербург всегда был прогрессивным в этой сфере, появились недобросовестные покупатели участков. Ведь увеличить доходы бюджета — не главная задача нового закона о цене земли. Мы получили проблему с ранее заключенными инвестдоговорами. Девелоперы возводили на обширных наделах минимально возможные постройки, оформляли их в собственность и получали право на выкуп всей территории.

– Мы описывали в газете несколько подобных историй. Особенно вопиющий случай был в Курортном районе, когда инвестор практически на берегу залива соорудил несколько складских ангаров ради приватизации привлекательного участка…

– Да, Курортный район в этом смысле показателен. Город ни в коей мере не хочет чинить препятствия выкупу, но намерен защитить себя от некорректных действий. Дискуссий вокруг законопроекта было немало, и текст, утвержденный в третьем чтении, существенно отличается от исходной версии, где цена земли в общем случае приравнивалась к 100% кадастровой стоимости. Теперь базовое правило выглядит так: участок непосредственно под объектом недвижимости можно приобрести за 25% от «кадастра», а прилегающую территорию — за 100%. То есть чем плотнее застроен участок, тем меньше будет его выкупная стоимость. Это логично. Зачем городу дешево продавать свободную землю?

Кроме того, льготные 25% сохраняются для стратегических инвесторов, промышленных предприятий, организаций социально-культурного и бытового обслуживания и резидентов ОЭЗ, если они используют по прямому назначению не менее 70% участка.

– Для промышленных предприятий наличие земельного ресурса всегда означало возможность редевелопмента, модернизации и перебазирования производства за счет выручки от продажи участков. Останется ли у них такая возможность?

– Если участок задействован под промышленные нужды, его можно будет выкупить на льготных условиях. А дальнейшее использование этой территории, включая возможную смену ее назначения, — уже в компетенции собственника.

– Другой финансовый вопрос: с 1 декабря начинают действовать новые базовые ставки арендной платы за участки. Как это стыкуется с нынешней экономической ситуацией? Например, в 2009-м город предоставлял арендаторам каникулы.

– Как известно, базовые ставки должны были вступить в силу еще в апреле. По факту это и есть отсрочка. Кроме того, цифры в методике не менялись с 2009 года, а сейчас даже по самым привлекательным участкам они возрастают только на 10–15%. В некоторых зонах градостроительной ценности изменений практически нет. Методика выложена в открытом доступе, и будь в ней какие-то подвохи, арендаторы давно бы их выявили. Город играет по-честному.

Кроме того, в 2015-м мы не стали повышать ежегодно устанавливаемые коэффициенты и индексы динамики рынка, применяемые при расчете арендной платы за участки и объекты нежилого фонда. Отменен и платеж за переуступку прав по договорам аренды земли.

– Претерпит ли изменения методика расчета арендной платы за нежилой фонд? Частные собственники сейчас охотно идут на уступки клиентам, даже если речь идет о помещениях на Невском проспекте.

– Арендные ставки у города и так ниже, чем у частных собственников, — за редким исключением. В целом же необходимость пересмотра методики назрела. Хотя такое решение пока не принято. Что касается свободных помещений, здесь не обязательно оттачивать методику. Актуальную рыночную стоимость аренды определят торги. И если она изначально завышена, можно использовать опыт Голландии — аукционы на понижение.

– В 2015-м задолженность по арендным платежам за городские участки и нежилой фонд увеличилась. Вы связываете это исключительно с кризисом?

– Некоторый рост действительно есть, и, как показал анализ, он обусловлен именно общеэкономической ситуацией. На 1 октября у нас было 15% должников, на тот же период прошлого года — 10%. Примерно такое же ухудшение платежной дисциплины наблюдалось и в прошлый кризис. Но ситуация управляемая и контролируемая. Работа с задолженностью идет в усиленном режиме. В комитете для этого создано специальное подразделение. Сейчас в городе примерно 1500 должников из числа арендаторов нежилых объектов и около 3700 — по договорам аренды участков. С весны комитет стал активнее взыскивать платежи в досудебном порядке. С крупными долгами (от миллиона рублей) мы работаем индивидуально. Например, предлагаем арендаторам рассрочку или корректируем условия договора (если это допустимо). По результатам переговоров был решен вопрос в отношении 0,5 млрд рублей.

На сегодня общая сумма «рабочей» задолженности по арендным платежам составляет 2,2 млрд, еще на 1,4 млрд имеются исполнительные листы. При этом бюджетное задание по доходам от использования госимущества реализовано более чем на 90%. Это позволяет сделать вывод, что по итогам года план точно будет выполнен.

– Какой в 2016 году будет налоговая ставка на имущество юридических и физических лиц?

– Если речь идет о нежилых объектах площадью свыше 3000 кв.м, используемых под коммерцию, то в обоих случаях — 1% от кадастровой стоимости.

– Удовлетворен ли город результатами кадастровой оценки участков и строений или процесс переоценки продолжится? Какая динамика судебных споров по оспариванию кадастровой стоимости?

– Вполне удовлетворен. По нашему мнению, результаты, полученные по всем объектам, актуальны и соответствуют рынку. При этом методология расчета кадастровой и рыночной стоимости в принципе различна, поэтому погрешности в цифрах возможны. Сейчас идут судебные разбирательства по 23 делам.

– Земельный кодекс внес немало корректив в жизнь застройщиков, владельцев торговых павильонов, частных собственников территорий и др. Вопросов уйма. Например, как город будет продлевать договоры аренды участков на инвестиционных условиях?

– Земельный кодекс действительно добавил нам немало трудных задач, которые еще предстоит решить. Но он гласит: если инвестдоговор был заключен на торгах, то и продлить его можно только по результатам аукциона. Для действующих контрактов, правда, есть оговорка: если на участке имеется объект незавершенного строительства, договор можно один раз пролонгировать без торгов.

Зато по новым правилам землю под застройку будут передавать в аренду инвесторам сразу на десять лет. По-моему, достаточный срок.

– Когда в Петербурге возобновятся земельные торги?

– Первые торги на право аренды участков для целей, не связанных с капитальным строительством (они относятся к компетенции КИО), мы планируем объявить в ближайшее время. Аукционы были приостановлены из-за реформы земельного законодательства. Однако все нормативные документы уже разработаны, поэтому прием заявок идет. Сейчас на рассмотрении их уже 25.

– Чтобы оставить возможность целевого предоставления участков под мелкорозничную торговлю и продления действующих договоров без торгов, город принял закон о нестационарных торговых объектах (НТО). Однако новая схема тоже вызывает споры. Например, возникает проблема с очередностью подачи заявок в случае «целевки». Как она решается?

– Земельный кодекс утверждает заявительный порядок: кто первым подал заявку, того мы и должны рассматривать как кандидата. Остальные получают отказ. Мы предложили внести поправки в закон об НТО, чтобы не аннулировать другие заявки, а приостанавливать их. И если первый претендент по каким-то причинам не подходит, мы не инициируем новый прием заявок, а работаем со второй и т.д.

Что касается исправления самого принципа, когда участок получает тот, кто «добежал первым», сейчас совместно с бизнес-сообществом мы рассматриваем несколько вариантов для владельцев автолавок по продаже продукции от производителей. Например, устраивать среди производителей специализированные аукционы. Правда, для этого надо сначала определиться, какую именно продукцию (мясомолочную, хлебобулочную и т. п.) мы хотим видеть в конкретных местах города.

Другой вариант — возможность применения патентной системы.

– В чем суть нового закона о порядке расчета платы при установлении сервитута в отношении городских участков и при их перераспределении?

– Он тоже разработан в свете нового ЗК. Кодекс предусмотрел возможность перераспределения участков на платной основе для исключения вкрапленности, изломанности границ, их пересечения и пр. То есть частный собственник вправе расширить свои владения (или исправить их границы) за счет государственных, но на возмездной основе. В общем случае плата составит 100% кадастровой стоимости.

Перераспределение участков возможно до максимальных размеров, которые установлены для той или иной территории. КГА как раз сейчас утверждает эти размеры. Мы, в свою очередь, подготовили сам порядок перераспределения.

Сервитут — понятие не новое, но до сих пор порядок его оплаты определялся индивидуально. Теперь на этот счет тоже есть четкие правила, прописанные в местном законе.

– Еще один из громких «земельных» законов — о зеленых насаждениях общего пользования. Удалось ли согласовать позиции разных ветвей власти?

– Главная задача, которую преследует город, — чтобы площадь зеленых насаждений не уменьшалась. В рамках поправок, предложенных к действующему закону, она увеличится примерно на 55 га. Из перечня исключается только один участок, который потребовался для школы. Еще несколько перейдут в категорию внутриквартального озеленения.

На прошлой неделе депутаты приняли законопроект во втором чтении, однако позиция правительства по многим объектам не была учтена. Например, по территории Митрофаньевского кладбища. Мы прекрасно понимаем, что эта мемориальная зона нуждается в защите, но если причислить ее к ЗНОП в нынешнем виде, будет очень трудно решать имущественно-правовые вопросы с нынешними землепользователями. Владельцы складов и прочих построек потребуют альтернативные участки, поскольку новый статус очень сильно ограничит их бизнес. Поэтому подходить к этому вопросу нужно взвешенно.

Мы также считаем, что в ЗНОП не могут быть включены участки, находящиеся в частной собственности. Мы убеждены, что это противоречит самим положениям закона о зеленых насаждениях. Он говорит о том, что в перечень ЗНОП могут входить только государственные территории.

– В последние годы город очень аккуратно распоряжался своими активами. Смольный не приватизирует ликвидное имущество: интересные пакеты акций, исторические здания и т. п. Вернутся ли такие объекты на рынок?

– Не могу сказать, что я сторонница активной продажи городского имущества. Однако сегодня стоит задача по некоторому расширению программы приватизации. Это произойдет прежде всего за счет включения в нее ветхих и аварийных зданий, на восстановление которых у бюджета нет средств.

– Перечень этих зданий уже сформирован?

– На конец октября приняты решения о продаже 51 аварийного жилого дома. По 14 адресам аукционы должны пройти до конца года. Идет работа, связанная с включением в список еще 16 объектов (в основном в Красносельском, Петродворцовом, Приморском и Пушкинском районах). Рассматривается возможность реализации на торгах и зданий в историческом центре (на ул. Лабутина, 3, Рижском пр., 70, ул. Розенштейна, 39).

– Условия продажи объектов, которые еще предстоит включить в программу приватизации, останутся теми же, что и по распоряжению правительства № 33-рп: реконструкция за 42 месяца или снос и новое строительство за тот же срок?

– Условия аукционов сейчас в стадии разработки. Примерный анализ показал: лишь в половине случаев, когда постройки продавали по 33-рп, инвестпроекты были реализованы. Нередко возникают проблемные ситуации, когда сроки истекли, а на объекте ничего не сделано.

– Неудачливые инвесторы в таких случаях пытаются перепродать имущество.

– Это ничего не решает. Ведь обременения и обязательства перед городом никуда не денутся. А на рынке сейчас мало желающих приобретать сложные активы.

Наша задача — предотвратить возникновение подобных историй, выработав оптимальные условия и для города, и для потенциальных инвесторов.

Мы думаем над разными схемами реализации объектов, которые требуют серьезных вложений. Например, вышло постановление Правительства РФ о передаче в аренду исторических зданий за один рубль. Эта программа интересна городу, в котором весь центр — объект культурного наследия. Предметом торгов станет право аренды на 49 лет. В первые годы плата минимальна, однако инвестор осуществляет реконструкцию. Сейчас мы прорабатываем возможность применения такой схемы в Петербурге.

– Чтобы такие торги стартовали, потребуется нормативный документ на уровне города?

– Да, конечно. Работа над ним уже идет. Хотелось бы, чтобы торги начались во второй половине 2016-го. Причем речь может идти как о небольших, так и о довольно крупных объектах, использование которых принесет инвесторам ощутимую экономическую выгоду.

– Как происходит целевой выкуп помещений по 159-ФЗ?

– Действие закона, как известно, продлено. Выкуп идет. Правда, мы ожидали некоторого всплеска активности, но его не наблюдается.

– Наверное, ГУИОН дорого оценивает объекты.

– Мы действуем строго в рамках законодательства об оценочной деятельности. Выкупную стоимость можно оспорить в суде, однако арбитражная практика складывается в пользу комитета. За 2013–2015 гг. предприниматели подали всего 108 исков, 66 дел рассмотрены.

Только в девяти случаях требования покупателей были удовлетворены. Еще по четырем делам подписаны мировые соглашения.

В Петербурге более 50 000 арендаторов городского имущества. Поговорить с каждым физически невозможно, да и неэффективно с точки зрения менеджмента. Но мы слушаем бизнес и стараемся разрабатывать комплексные решения. Гибко и индивидуально менять условия договоров мы не вправе...

– Город заинтересован в том, чтобы приватизация помещений шла активнее?

– Я считаю, город должен максимально сохранять имущество в казне, используя эффективные методы по распоряжению им и извлекая доход в бюджет.

– Будет ли в таком случае сделан акцент на торгах на право аренды нежилых объектов? Отработан ли механизм отсечения спекулянтов от аукционов?

– Процесс идет в текущем режиме. Проблема спекулянтов, безусловно, серьезная. Для борьбы с ними мы ввели обязательство рассчитаться за первый и последний платежный период: победитель торгов должен внести сумму за первый квартал, а перечисленный им задаток идет в зачет последнего квартала.

– Какие меры приняты по земельным торгам?

– Помимо задатка, мы предусмотрели обязательный авансовый платеж: победителю предстоит до подписания договора рассчитаться за первый платежный период. Мы планируем также предусмотреть аванс в размере годовой платы, установленной по результатам торгов, и увеличить аукционный шаг.

Для спекулянтов, которые искусственно завышают цену в несколько раз, это будет экономически невыгодно.

Кроме того, в течение года мы проверим, как используется имущество. Если не по назначению, город вправе отказаться от договора и заново выставить лот на торги.

Аукционы в рамках закона о размещении НТО мы рассчитываем в ближайшее время перевести на электронную площадку. С оператором уже определились.

Хотелось бы реализовывать on-line все имущество. Ведь спекуляции при такой процедуре особенно затруднены. Однако необходим соответствующий закон на федеральном уровне.

– С начала реформы КИО прошло уже полгода. Все поставленные задачи реализованы? Где обнаружились узкие места?

– Конечно, полгода — недостаточный для этого срок, поскольку задачи у нас масштабные и амбициозные. Связаны они с применением комплексного подхода к вовлечению городского имущества в хозяйственный оборот. Но сделано уже многое. Хотя первое время мы занимались выстраиванием и отладкой работы нового комитета. Сейчас все подразделения уже эффективно функционируют, в том числе и Управление по работе с заявителями, к которому было много претензий.

– То есть люди больше под дверями на проспекте Стачек не ночуют?

– Не ночуют. Мы ведем мониторинг еженедельно, и за последний месяц очередей практически нет. Все заявления стараемся отрабатывать в срок.

Важное направление — автоматизация процессов и повышение эффективности за счет современных технологий. На сайте комитета открыта электронная приемная, где все заявления можно подать в бездокументарном виде. Это исключает сразу несколько «бумажных» процедур. Арендаторы стали активно пользоваться личным кабинетом. С его помощью на сайте комитета можно отследить все платежи, осуществить их сверку, никуда дополнительно не обращаясь. Постараемся, чтобы со временем появилась возможность проводить расчеты за аренду через сайт.

Развитие электронных сервисов — одна из основных задач для нас. В ближайшее время должен заработать и новый сайт комитета.

– Оправдали ли себя ликвидация районных агентств и ставка на обезличивание и формализацию процессов? В кризис частные собственники уделяют больше внимания общению с арендаторами, чтобы минимизировать финансовые потери. Возможно, и городу требуется больше людей на местах?

– Взятый курс однозначно себя оправдал. В Петербурге более 50 000 арендаторов городского имущества. Поговорить с каждым физически невозможно, да и неэффективно с точки зрения менеджмента. Но мы слушаем бизнес и стараемся разрабатывать комплексные решения. Гибко и индивидуально менять условия договоров мы не вправе.

Ставка делается на электронное общение. Кроме того, многие госуслуги уже переведены в МФЦ, где тоже можно подать документы. В самом Управлении по работе с заявителями консультантов достаточно. Пожалуйста, обращайтесь. Однако любое общение должно быть адресным. У нас несколько групп контрагентов: инвесторы, предприниматели, льготники и др. Поэтому и проблемы надо решать тоже адресно. А просто разговоры — обо всем и ни о чем — отнимают много времени. Надо работать!