Нужно менять концепцию кадастровой оценки

2016 год несет масштабные изменения в области кадастровой оценки. Эта деятельность станет полностью государственной. Такой подход позволит убрать некоторые очевидные перекосы и недостатки, но, скорее всего, породит новые сложности. О проблемах оценки недвижимости, о налогообложении и трудностях, с которыми сталкиваются оценщики, рассуждает заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН», доктор экономических наук, профессор, член Совета по оценочной деятельности при МЭР Сергей Грибовский.

Новый закон «О государственной кадастровой оценке» может улучшить ситуацию. Я много раз говорил и писал: если ничего не делать, то сегодняшняя система организации кадастровой оценки в России может сильно навредить оценочному сообществу. Полумерами здесь не обойтись. Необходимо менять концепцию процесса кадастровой оценки.

Смотрите, что сегодня мы имеем. Основная цель кадастровой оценки — расчет налоговой базы. Профессиональных организаций, у которых есть хорошие знания и богатый опыт для расчета налоговой базы, в России практически нет, и вряд ли они скоро появятся. Для этого нужно время. Сегодня такими расчетами занимаются любые оценщики, закончившие курсы по переподготовке. Как правило, их знаний для расчета налоговой базы недостаточно. А так как подобные работы разовые, эти знания у них и не появятся.

Ситуация усугубляется низким качеством информации об объектах, которую эти оценщики получают из ГКН. В результате мы имеем очень плохое качество кадастровой оценки. Экспертизы СРО его не исправят: за редким исключением, в СРО тоже нет нужных специалистов. А кадастровая оценка, как никакая другая, у всех на виду, включая правительство, и шишки сыплются на весь институт оценочной деятельности.

На мой взгляд, нужны организации, которые постоянно будут заниматься этой работой. Такая деятельность требует тесного взаимодействия с органами исполнительной власти и федеральными органами кадастрового учета, частная организация не сможет заниматься только ею. Обеспечивать эту деятельность сможет только государство. Нужны местные налоговые оценщики, финансируемые местными органами власти, т. е. государственные оценщики.

Именно эта идея в закон и заложена — создание на региональных уровнях соответствующих бюджетных учреждений.

Специалисты таких учреждений помимо оценочного образования должны будут иметь хорошую подготовку в области математической статистики. Эти знания помогут им со временем создать хорошие, максимально приближенные к рынку математические модели оценки кадастровой стоимости. Кстати, в России в конце XVIII века налоговую стоимость рассчитывали именно ученые-статистики.

Информационная база

Есть еще один серьезный аргумент в пользу создания таких учреждений. Одна из сложнейших проблем оценки в России — поиск достоверной рыночной информации о сделках с недвижимостью. Сведения, которые фиксируются по результатам сделок в Росреестре, далеки от рыночных. Все попытки решить эту проблему, создав некоторые общие для оценщиков и риэлторов базы данных, не увенчались успехом: никто не хочет делиться такой информацией, участники сделок боятся разглашать сведения о реальной стоимости активов, оценщики и риэлторы не хотят бесплатно направлять эти данные в единую базу. В Германии, например, проблема решена на уровне закона, в соответствии с которым один раз в два года выпускается обзор рыночных сделок по всей стране, ежегодно обрабатывается более 120 000 договоров.

Создание в России бюджетных учреждений позволит решить эту сложную информационную задачу: организации, занимаясь кадастровой (рыночной) оценкой на постоянной основе, будут анализировать рыночные данные по всем секторам и бесплатно размещать их в своем вестнике или в открытой печати, как это делает сейчас ГУП «ГУИОН».

При этом сохраняется институт оспаривания — это важнейший элемент кадастровой оценки, он позволяет получать дополнительную информацию о рыночных ценах на недвижимость, предоставляемую независимыми оценщиками. Механизм оспаривания позволит, по сути, контролировать деятельность кадастровых оценщиков, качество их работы.

Другое дело, что создание профессиональных оценочных бюджетных учреждений, на мой взгляд, позволит минимизировать количество досудебных и судебных споров. Несогласные с оценкой налогоплательщики бесплатно смогут обращаться прямо в эти организации, чтобы получить разъяснения, уточнить как исходные данные, так и результаты оценки. Такие обращения можно организовать до утверждения результатов оценки. Мне кажется, это улучшит качество кадастровой оценки и снизит социальную напряженность.

Стратегическая задача закона — сформировать институт налоговых оценщиков, подобный тем, что существуют во многих странах.

Не думаю, что оценочное сообщество проиграет от такого нововведения. Конечно, у некоторых экспертов исчезнет возможность заниматься государственной кадастровой оценкой, но право консультировать налогоплательщиков останется у всех. Источник дохода у независимых оценщиков, может быть, и уменьшится, но не исчезнет.

Не согласен с мнением, растиражированным в прессе, о том, что с будущего года кадастровую стоимость «отвяжут» от рыночной и оспаривать ее станет гораздо труднее. Скорее, наоборот, с принятием закона оспаривание станет более обоснованным и предсказуемым, появится государственная организация, которая будет полностью отвечать за результаты кадастровой оценки и профессионально их отстаивать как на уровне досудебного урегулирования, так и в суде. На мой взгляд, это позволит повысить качество кадастровой оценки и защитить бюджеты регионов от неоправданного ее занижения. При условии, конечно, что кадастровая оценка будет определена как рыночная, как это было в ФСО-4.

Рынок или норматив?

Здесь есть определенные риски. В проекте Методических указаний, подготовленных Рабочей группой при МЭР, нет указания на то, что кадастровая стоимость есть рыночная стоимость. Там сказано лишь, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, на основе рыночной и иной информации. На мой взгляд, это не совсем хорошо. Исключение понятия «рыночная стоимость» из определения кадастровой стоимости может иметь негативные последствия. Такой шаг кардинально изменит направление развития этой отрасли с рыночного на нормативное.

При объективно неудовлетворительном качестве исходных данных исполнители кадастровой оценки будут заменять массовую оценку неким нормативным документом, устанавливающим значения кадастровой стоимости на основании не подтвержденных анализом рынка умозаключений исполнителя.

То есть существующая система определения кадастровой стоимости не будет «приближаться» к рынку, не будет улучшаться качество данных по объектам кадастровой оценки и т. п. Наоборот, возможен вариант стагнации и замены рыночной кадастровой оценки чисто нормативной.

Мне кажется, игнорируя законы рыночного ценообразования, государство может дестабилизировать рынок (нарушить его равновесие) со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями.

На мой взгляд, кадастровую стоимость в ФСО и Методических указаниях необходимо определить как рыночную, определяемую методом массовой или индивидуальной оценки. Это определение будет самодостаточным: массовая оценка позволит нам вычислять рыночную стоимость большой группы однотипных объектов недвижимости, причем достаточно быстро и по одной математической формуле. А индивидуальная будет необходима в том случае, когда нет возможности применить к объекту одну формулу. Например, если надо оценить крупное предприятие, в составе которого много недвижимости разного назначения. Результат массовой оценки при необходимости, например при оспаривании, может быть уточнен методом индивидуальной оценки.

Но пока не все потеряно, Методические указания одобрены Советом по оценочной деятельности при МЭР лишь для апробации в нескольких регионах. Хочется верить, что по результатам апробации они будут доработаны и найдутся правильные решения как по сути, так и по терминологии. В Совете больше половины членов — независимые оценщики. Именно от них и от результатов их голосования зависит, какая редакция Методических указаний будет подписана в итоге.