НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

20 мая, 10:48
29 февраля 2016 в 06:00

Мы не зависим от внешних инвесторов

В кризис рынок сжимается, уменьшается число новых жилых проектов, а в сегменте коммерческой недвижимости их практически нет, растет конкуренция за подряд. О рецептах выживания, типичных заблуждениях, связанных с работой генподрядчиков, и о взаимодействии с иностранными коллегами рассуждает управляющий партнер компании «Еврострой Развитие» Александр Матеша.

В кризис рынок сжимается, уменьшается число новых жилых проектов, а в сегменте коммерческой недвижимости их практически нет, растет конкуренция за подряд. О рецептах выживания, типичных заблуждениях, связанных с работой генподрядчиков, и о взаимодействии с иностранными коллегами рассуждает управляющий партнер компании «Еврострой Развитие» Александр Матеша.

– Как вы реагируете на нынешнюю ситуацию? Рассматриваете расширение спектра услуг, собираетесь перепрофилировать компанию, выходить в другие регионы России?

– Действительно, внутренних инвестиций становится меньше, внешних уже почти нет, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Мы выбрали для себя следующую модель: реализуем собственные проекты и не зависим от внешних инвесторов. Основной бизнес ГК «Еврострой» — девелоперский, поэтому 70% всех генподрядных работ приходится на свои стройки.

Гораздо тяжелее тем, кто зависит от внешних заказчиков: одни «замораживают» работы, у других растет дебиторская задолженность перед генподрядчиком. А мы приходим на тендеры финансово независимыми от ситуации по другим проектам. В некоторых случаях мы готовы выйти на стройплощадку без аванса, можем предоставить банковскую гарантию (в отличие от многих коллег). Более того, при определенных условиях можем выступить и соинвестором, получая в качестве оплаты квадратные метры.

Перепрофилирование или расширение спектра услуг не рассматриваем, работаем так же, как и раньше, мы — генподрядчик. Что касается других регионов, такие возможности изучали всегда: независимо от экономической ситуации в стране. У нас есть представительство в Москве, хотим расширить его, чтобы зафиксироваться там так же серьезно, как в Петербурге. Мы рассматриваем столицу (с областью) как второй по значимости для нас регион присутствия. Там мы сейчас участвуем в четырех тендерах: три из них — на строительство элитного жилья в центре Москвы и один — на промышленный объект в Московской области. У нас большие виды и на Екатеринбург, и на другие города-миллионники. При благоприятных обстоятельствах мы готовы строить и там.

– Сколько проектов у вас в работе?

– Мы вышли на финишную прямую с нашим флагманом — ЖК «Привилегия» класса De Luxe на Крестовском острове. Там реализуем 110 000 кв.м одной очередью и заканчиваем строительство в третьем квартале 2016 года.

В работе еще несколько проектов. В ближайшее время рассчитываем выйти на новые стройплощадки нашей ГК. Кроме того, по приглашению крупных петербургских и московских застройщиков участвуем в семи тендерах. Идет также активная работа в элитном коттеджном поселке «Атмосфера».

– Сколько проектов одновременно может вести один генподрядчик?

– При определенном уровне организации — много, причем независимо от их класса и масштаба. Если внутренние процессы в компании отлажены, схема работы на одном объекте может транслироваться на остальные. Это касается всех этапов: контроля качества, взаимодействия с субподрядчиками, проектировщиками, монополистами по внешним коммуникациям и т. д. При запуске новых проектов генподрядчику нужно лишь увеличить число специалистов, отвечающих за тот или иной функционал.

С работой генподрядчиков связано много мифов. Ограничения по количеству объектов, которые может одновременно вести одна компания, — из их числа. Другой пример: на всех тендерах одним из ключевых критериев оценки претендента считают наличие собственного парка техники. А я уверен, что иметь свою технику для генподрядчика абсолютно невыгодно.

– Тем не менее парк у вас есть…

– Да, он небольшой, порядка 30 единиц. У нас были причины им обзавестись. В основном парк сформировался, когда мы участвовали в олимпийской стройке в Сочи. Для крупных холдингов, у которых программа строительства расписана на годы вперед, содержание парка техники экономически оправдано. Остальным проще и дешевле взять ее в аренду.

– Есть ли принципиальные различия в проведении тендеров и условиях работы в двух столицах?

– Москва намного динамичнее ведет бизнес, любые решения принимаются намного оперативнее. А в остальном — все то же самое.

– Некоторые ваши коллеги принципиально не берутся за объекты эконом-класса, считая, что в рамках выделенного бюджета невозможно возвести нормальный дом. Вы согласны?

– Нет. Добротно можно построить как бюджетный, так и элитный объект, главное — контроль качества. Лучшую итальянскую плитку можно положить криво, а хорошо уложенная белорусская или российская будет на загляденье. Те, кто строит дома эконом-класса, увеличивают свою прибыль за счет объемов, в элитном сегменте — за счет класса, сложности и стоимости конкретного объекта. У каждого — свой бизнес.

Мы эволюционно вышли на рынок элитной недвижимости и дальше будем развивать именно это направление.

– Для вас как генподрядчика есть разница, что строить — дорогое или дешевое жилье?

– Никакой. И в том и в другом случае мы зарабатываем свой процент, но другое дело, что в элитных проектах себестоимость (а значит, и наш заработок) может быть в разы больше, чем в эконом-классе. Кстати, еще один миф — выбор генподрядчика по «наличию опыта» строительства конкретных объектов, например, дорогого дома или промышленного предприятия. В ходе тендера на этот нюанс заказчики почему-то обращают пристальное внимание. На мой взгляд, это неправильно. Если компания занималась объектами разного назначения — это только плюс, который свидетельствует о ее профессионализме и универсальности.

– Какова маржа у генподрядчиков?

– Средние заработки составляют 3–8% от себестоимости строительства. Но маржа может быть и выше. Это зависит от сложности и масштаба конкретного проекта.

– В условиях кризиса многие снижают цены. До какого уровня можно демпинговать? На какие критерии кроме цены нужно обращать внимание при выборе генподрядчика?

– Прежде всего на финансовое благополучие компании. Если генподрядчик стабилен, не имеет арбитражных тяжб по долгам, да еще банк дает гарантии, на него нужно обращать внимание в первую очередь. Тем более по ходу реализации проекта менять контрагента (если вдруг он окажется несостоятельным) очень дорого.

Размер дисконта в каждом случае индивидуален. Буквально сегодня я общался с коллегами, которые готовы работать ради работы, т. е. без прибыли,  ради сохранения команды в нынешних экономических условиях. И таких случаев немало. Знаю еще несколько компаний, которые в это непростое время тоже выходят в ноль по всем своим проектам.

Нам нужна прибыль. Если не будет внешних заказов, будем реализовывать свои проекты. Заняться есть чем.

– Много ли тендеров проводится сегодня?

– Нет. На ближайшие три месяца в Петербурге запланированы около 20 тендеров на выбор генподрядчика. В основном речь о жилых объектах. Есть и немного промышленных. Мы будем участвовать в половине из них и уверены в победе.

– Сколько в городе генподрядных организаций, работающих только с внешними заказами?

– Из тех, кто уже больше пяти–семи лет на рынке, имеет хорошую репутацию и соответствующий опыт, — 10–15.

– Почему конкурсы на знаковые объекты, как правило, выигрывают иностранные фирмы? У российских компаний мало опыта или им не доверяют?

– Это тоже один из мифов. Как правило, в жилищные проекты иностранцев приглашают лишь для того, чтобы за счет их бренда немного увеличить цену продаваемого «квадрата». Покупатель ошибочно полагает, что раз строит иностранец, значит, результат будет лучше и, соответственно, дороже. Я убежден, что сегодня различий между зарубежными и российскими генподрядными компаниями, присутствующими на нашем рынке, практически нет. Для меня загадка, почему нередко на знаковые объекты (как жилые, так и коммерческие) привлекают заграничных подрядчиков. Я не один год проработал в австрийском концерне Strabag (сначала в Москве, потом в Петербурге). Затем уже в российской компании сотрудничал с такими брендами, как Aecom, Hochtief, MACE и другими, тесно общался с турецкими подрядчиками. Они, конечно, молодцы, у них есть чему поучиться, но и стоят они гораздо дороже российских. В иностранных фирмах сложностей обычно не меньше и не больше, чем в отечественных. Там работают такие же люди, и не стоит их идеализировать. А в строительстве влияние человеческого фактора на рабочий процесс очень велико.

– В общем, каждый кулик хвалит свое болото…

– Нет. Меняется время, а с ним приходит и опыт. В конце девяностых — начале «нулевых» среди российских подрядчиков практически не было опытных игроков, способных реализовать технически сложный проект. Тот же «Москва-Сити» тогда только начинался. Но за двадцать лет генподрядчики, субподрядчики и поставщики уже настолько «поварились» в нашем рынке вместе с иностранцами и впитали от них все лучшее, что сейчас они ничем не уступают заморским коллегам. У многих наших генподрядчиков уже оптимизированы скорость принятия решений, внутренний документооборот и рабочие процессы, взаимодействие с субподрядчиками и поставщиками, проектировщиками и надзорными органами. И российские строители созрели для полноценной работы, особенно в крупных городах.

– У заказчиков были претензии к реализованным вами проектам?

– При желании претензии можно предъявить кому угодно. Но чем качественнее проработан проект, тем меньше сложностей при строительстве. Мелкие ошибки, связанные с человеческим фактором и возникающие в разных разделах проекта, можно решить в рабочем режиме. Причем в российской и мировой практике есть примеры, когда в проектах именитых архитекторов всплывало множество недочетов. И напротив, небольшая и малоизвестная компания может выдать отличный продукт. В общем, все индивидуально, а не ошибается тот, кто ничего не делает.

«НП» Досье
ГК «Еврострой» работает на рынке Петербурга и Ленинградской области с 1996 года. За 20 лет она построила более 100 объектов различного масштаба и назначения (в том числе собственных).